Posts for Tag : Rechtsanwalt für Miet- und WEG- Recht

Auszahlung des vereinbarten Bareinbehalts für Mängelansprüche  0


Für das Zustandekommen eines VOB-Bauvertrags ist die Unterschrift des Auftragnehmers unter einem Verhandlungsprotokoll keine zwingende Voraussetzung.

Soweit nicht eindeutig feststellbar ist, dass ein VOB- Vertrag abgeschlossen wurde, gilt BGB- Werkvertragsrecht.

Einen nicht verwerteten Bareinbehalt hat der Auftraggeber zum vereinbarten Zeitpunkt auszuzahlen. Soweit ein Zeitpunkt für die Auszahlung nicht vereinbart, kann er sich der Sicherungsabrede ergeben. Demnach kann der Auftraggeber berechtigt sein, die Barsicherheit so lange einzubehalten, bis feststeht, dass eine Inanspruchnahme des Einbehalts nicht mehr möglich ist (IBRRS 2019, 0516; BGB § 631 Abs. 1; VOB/B §§ 1, 2, 16, 17; vgl. BGH, Urteil vom 04.07.2002 – VII ZR 502/99, IBRRS 2002, 1192; OLG Brandenburg, Urteil vom 06.02.2019 – 11 U 79/18; vorhergehend:
LG Neuruppin, 06.02.2018 – 5 O 84/17).

Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung des Härteeinwandes bei Mieterhöhung nach Modernisierung  0

Maßgeblicher für die Feststellung der Härte ist der
Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung.

Die wirtschaftliche Belastungsgrenze ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu bestimmen.

Nach Abzug der Miete muss dem Mieter ein Einkommen verbleiben, welches es diesem ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten.

Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.

Es besteht keinerlei Verpflichtung des Mieters, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

Dabei ist auch die Altersvorsorge nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen.

Die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht sollen und müssen den vertragstreuen Mieter im Hinblick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem „Hinausmodernisieren“ schützen (IBRRS 2019, 0042;
BGB § 555b Abs. 1, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; ENEV § 10; SGB XII § 90; ZPO § 115; LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 – 65 S 105/18; vorhergehend: AG Berlin-Neukölln, 26.04.2018 – 6 C 333/17).

Wird zwischen den Parteien jahrelang über Mängel verhandelt, kann man sich nicht auf Verjährung berufen.  0

Soweit eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft eine Reihenhaussiedlung errichtet und jahrzehntelang mit den Erwerbern und später mit der Wohnungseigentümergemeinschaft über Mängel verhandelt, verstößt die Erhebung der Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben (IBRRS 2019, 0253; BGB §§ 242, 633 Abs. 2 Satz 2, § 635 Abs. 3; WEG § 10 Abs. 6; OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018 – 29 U 123/17; vorhergehend: LG Wiesbaden, 30.06.2017 – 5 O 126/16.

Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs verjährt nicht.  0

Solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert, verjährt der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht (IBRRS 2019, 0351; BGB § 199 Abs. 5, § 541 BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18; vorhergehend: OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 – 2 U 94/17
LG Hannover, 18.07.2017 – 9 O 213/16).

Bei Unterschrift mit Zusatz „i.A.“ ist die Schriftform nicht eingehalten.  0

Ist auf Seiten einer Partei des Mietvertrages mit dem Zusatz „i.A.“ unterschrieben worden, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten. Die Erklärung kann lediglich als die eines Erklärungsboten verstanden werden (IBRRS 2019, 0225; BGB §§ 126, 550; LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 – 26 O 66/18).

Neue Nummerierung bei Tausch von Abstellräumen erforderlich?  0

Soweit Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zwei in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte, Nebenräume durch Neuzuordnung zur jeweils anderen Einheit austauschen, kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten.

Voraussetzung ist, dass trotz unterschiedlicher Nummerierung eine eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum nicht gefährdet wird und auch keinerlei Gefahr der Verwirrung besteht (IBRRS 2019, 0257; WEG § 4 Abs. 1, 2, § 6 Abs. 6, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1; GBO § 18 Abs. 1 (Abgrenzung zu Senat vom 13.08.2010 – 34 Wx 105/10 = IBRRS 2010, 3600 = IMRRS 2010, 2636; OLG München, Beschluss vom 24.09.2018 – 34 Wx 194/18).

Der Anspruch auf restlichen Werklohn ist schlüssig darzulegen.  0

Der schlüssige Vortrag einer Klage auf restlichen Werklohn setzt die Darstellung der Vertragsgrundlagen, insbesondere des vereinbarten Leistungsumfangs, sowie Höhe und Art der vereinbarten Vergütung voraus. Außerdem ist der Leistungsstand zu beschreiben (IBRRS 2018, 3386; ZPO §§ 253, 331 Abs. 2; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 04.04.2018 – 8 W 6/18).

Kündigung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund  0

Ein Dauerschuldverhältnis, z. B. ein Vertrag über den Einbau und Betrieb von Breitbandverteileranlagen, ist aus wichtigem Grund kündbar, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Soweit ein Dauerschuldverhältnis bereits in Vollzug gesetzt ist, kann ein Kündigungsgrund auch in einer nicht, oder nicht vertragsgemäß, erbrachten Leistung bestehen.

Eine wirksame Kündigung aus wichtigem Grund setzt u. a. voraus, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund ausgesprochen wird (im Anschluss an BGH, IMR 2010, 1031 – nur online).

Besteht die Möglichkeit von Teilkündigungen, rechtfertigen es vereinzelte sicherheitsrelevante Mängel nicht, den gesamten Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, (IBRRS 2019, 0247; BGB § 314; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2014 – 18 U 26/10; vorhergehend: LG Duisburg, 06.01.2010 – 2 O 393/01; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 11.04.2018 – VII ZR 316/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Begleitschäden, wie z. B. zerkratzte Glasfassaden, können fiktiv berechnet werden  0

Auf sog. „Begleitschäden“ ist die Rechtsprechung des BGH zur Unzulässigkeit einer fiktiven Schadensberechnung beim werkvertraglichen Schadensersatzanspruch (IBR 2018, 196) ist nicht anwendbar.

Auch bei Begleitschäden kann Umsatzsteuer nur erstattet verlangt werden, wenn und soweit diese tatsächlich angefallen ist.

Die Kosten für die Planung und Überwachung von Schadensbeseitigungsmaßnahmen können in der Regel mit 15% der Kosten für die eigentlichen Schadensbeseitigungsmaßnahmen veranschlagt werden. Von Fall zu Fall können aber auch lediglich 10% anzusetzen sein.
LG München I, Urteil vom 09.11.2018 – 2 O 11810/16 (
IBRRS 2019, 0202; BGB § 241 Abs. 2, § 249 Abs. 2, § 280 Abs. 1)

Der Bauherr hat für sichere Arbeitsräume zu sorgen.  0

Zu den Schutzpflichten des Bauherrn und Auftraggebers gehört analog der §§ 618, 619 BGB konkret auch die Pflicht, die Arbeitsräume, in denen der Werkunternehmer bzw. dessen Arbeitnehmer tätig sein soll, in einem sicheren Zustand zur Verfügung zu stellen.

Die grundsätzlich bestehende Möglichkeit des Bauherrn, seine ihn originär treffenden Sicherungspflichten abzubedingen, bzw. diese aufgrund rechtsgeschäftlicher Regelungen auf einen Dritten zu übertragen, erfährt in (analoger) Anwendung der §§ 618, 619 BGB eine massive Einschränkung, soweit es um den Schutz des abhängigen Arbeitnehmers des mit dem Bauherrn über einen Werkvertrag verbundenen Auftragnehmers geht.

In entsprechender Anwendung des § 618 BGB, der unmittelbar dienstvertragsrechtlich die Schutzpflichten des Dienstberechtigten gegenüber dem Dienstverpflichteten regelt, ergibt sich im Rahmen eines Werkvertrages die vertragliche Verpflichtung des Bauherrn gegenüber dem Auftragnehmer, die Baustelle in einem sicheren Zustand bereit zu stellen.

Der Besteller kann diese gegenüber dem Werkunternehmer im Hinblick auf die Sicherheit der Baustelle bestehende Fürsorge-, Schutz-, und Sicherungspflichten wegen der ebenfalls entsprechend anzuwendenden Regelung des § 619 BGB nur im Verhältnis zu einem selbständigen (Werk-) Unternehmer abbedingen oder einem Dritten auferlegen, jedoch nicht, soweit der Schutz des abhängigen Arbeitnehmers betroffen ist, der für den Werkunternehmer tätig geworden ist.

Zur Reduzierung bzw. zum Wegfall der Haftung des Bauherrn nach den Grundsätzen der gestörten Gesamtschuld ( IBRRS 2019, 0204; BGB § 253 Abs. 2, §§ 254, 276, 278, 280 Abs. 1, §§ 328, 618, 619, 631; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.02.2017 – 21 U 223/14; vorhergehend: LG Wuppertal, 15.11.2014 – 16 O 52/13).

<< older entries
newer entries >>