Posts for Tag : Vermieter

Location kann gekündigt werden, sofern Hochzeitsfeier wegen Corona nicht durchführbar ist  0

Soweit Räumlichkeiten zur Durchführung einer Hochzeitsfeier mit bis zu 120 Personen angemietet werden, die wegen der Corona- Pandemie nur mit einer beschränkten Personenzahl, nämlich z. B. mit 50 Personen, durchgeführt werden könnte, kommt grundsätzlich nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Kündigungsrecht der Mieter in Betracht, im Falle dessen berechtigter Ausübung jedoch eine Ausgleichszahlung an den Vermieter zu leisten ist (IBRRS 2021, 3738; BGB §§ 275308 Nr. 7, § 309 Nr. 5, § 326 Abs 5.; OLG Celle, Urteil vom 02.12.2021 – 2 U 64/21 (nicht rechtskräftig; vorhergehend: LG Lüneburg, 10.05.2021 – 10 O 313/20).

§ 566 Abs. 1 BGB greift nicht immer, sofern Eigentümer und Vermieter nicht identisch sind  0

§ 566 Abs. 1 BGB ist bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend anwendbar, sofern die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Soweit der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat, liegen diese Voraussetzungen nicht vor (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401; IBRRS 2021, 3710, BGB § 566 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 1; BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20; vorhergehend: LG Itzehoe, 18.08.2020 – 1 S 55/19;
AG Itzehoe, 09.04.2019 – 95 C 133/17).

Kündigungsrecht des Ersteigerers bricht vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung  0

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen Kündigungsbeschränkungen, wie z. B. der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbart worden sind, nicht entgegen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt (IBRRS 2021, 3102; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573d; ZVG § 57a; BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 28.02.2020 – 14 S 12060/19; AG München, 02.08.2019 – 461 C 1123/19).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133145 ff., 199557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Auch kleine Mängel können teuer werden, bei Vertragsstrafe wegen verspäteter Mangelbeseitigung  0

Soweit sich der Vermieter durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet hat, Modernisierungsarbeiten unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Wohnung des Mieters vollständig ausführen zu lassen, kann auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die jedoch den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig werden, vorliegend z. B. 10.000.- € für 4 Monate) (IBRRS 2021, 2288; BGB §§ 242339343; HGB § 348; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21; vorhergehend: AG Mitte, 19.11.2020 – 4 C 1/18).

Zur Fälligkeit der Kautionsrückzahlung  0


Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution tritt erst ein, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen möchte. Eine starre Frist existiert insoweit nicht.

Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter nachzuweisen (IBRRS 2021, 2326; BGB § 280 Abs. 1, 2, § 286; AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 – 40a C 106/19

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen  0

An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, dass der Mieter mittels der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17IBRRS 2018, 4168).

Belege müssen der Mieterhöhungserklärung keine beigefügt werden. Vielmehr hat der Mieter lediglich ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (BGB § 555a Abs. 1, §§ 555b559 Abs. 1; IBRRS 2021, 2019; vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559 b, Rz. 12 m.w.N.; LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 – 6 S 154/20; vorhergehend: AG Bonn, 18.11.2020 – 204 C 118/19).

Muss der Mieter einen defekter Spülkasten bemerken?  0

Kaum vorstellbar ist, dass ein massiver, durch einen defekten Spülkasten der Toilette verursachter, Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit, welche der Mieter dem Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht schuldet, unerkannt bleibt.

Ist der Mieter einer Wohnung häufig ortsabwesend, so hat dieser für eine regelmäßige Kontrolle der Mietsache zu sorgen.

Im Gegensatz dazu ist der Vermieter im Fall eines erhöhten Wasserverbrauchs nicht ohne Weiteres zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses verpflichtet, die davon abgesehen einen Defekt am Spülkasten gar nicht zwingend umfassen würde (IBRRS 2021, 1689; BGB § 535; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2; LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 – 2 S 123/19; vorhergehend: AG Hanau, 04.07.2019 – 32 C 207/17).

Vermieter mehrerer Wohnungen ist zwangsläufig Unternehmer  0

Die Tatsache, dass ein Vermieter Eigentümer von sechs Mieteinheiten ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft.

Insbesondere wenn nur das eigene Vermögen verwaltet wird, ist die Unternehmereigenschaft ausgeschlossen (IBRRS 2021, 1376, BGB §§ 14312559; ZPO § 322; AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 – 10 C 841/20).