Posts for Tag : Vermieter

Bei Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot ist die gesamte Modernisierungsmieterhöhungserklärung unwirksam  0

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, führt dies gem. §§ 138242 BGB zur Unwirsamkeit der gesamten Erhöhungserklärung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten.

Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte (IBRRS 2019, 2895; BGB §§ 138139242555a Abs. 3, § 555d Abs. 6, § 559 Abs. 1;
LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18).

Bei fristgerechten Kündigung keine Schonfristzahlung wegen Zahlungsverzugs  0

Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug, verletzt dieser seine Hauptleistungspflicht erheblich. Der Vermieter ist in diesem Fall zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

Die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anwendbar.

Die richterliche Rechtsfortbildung kann nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen „Gerechtigkeitsvorstellungen“ an Gesetzes statt und folglich derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt (IBRRS 2019, 2916; BGB § 535 Abs. 2, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 – 65 S 223/18; vorhergehend:
AG Pankow/Weißensee, 07.11.2018 – 2 C 234/18).

Vereinbart ist Zustand bei letzter Besichtigung, andernfalls liegt ein Mietmangel vor  0

Ausstattung und Zuschnitt der Mietsache, die mieterseits zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags, oder bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden wurden, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart.

Wird später eine Veränderung durch den Vermieter vorgenommen, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, liegt ein Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB vor (IBRRS 2019, 2600; BGB § 275 Abs. 2, § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 558559; ZPO § 522 Abs. 2 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 – 67 S 131/19).

Keine Mieterhöhung ohne Zugang des Erhöhungsverlangens  0

Soweit dem Mieter kein wirksames Erhöhungsverlangen zugegangen ist, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

Nach dem Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt sich das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien.

Mangelt es an der Abgabe der Erklärung, ist ein Nachholen oder eine Mängelbehebung im Prozess nicht möglich ( IBRRS 2019, 2343, BGB § 558 Abs. 1, §§ 558a, § 558b
LG Berlin, Urteil vom 20.06.1019 – 65 S 39/19
vorhergehend: AG Neukölln, 01.01.2018 – 17 C 45/18

Umfang der Modernisierungsankündigung und Folgen der unzureichenden Ankündigung  0

Ein Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB).

Insoweit muss der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, welche eine vergleichende Betrachtung ermöglicht.

Nur auf diese Art und Weise ist der Mieter in der Lage, zu entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte darstellt, oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. 

Die pauschale Angabe, es werde durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen, genügt nicht.

Auch nicht ausreichend ist die Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Die gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung liegt damit nicht vor.

Die unwirksame Modernisierungsankündigung kann durch das Nachreichen weiterer Information nicht geheilt werden. Vielmehr ist eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung erforderlich (IBRRS 2019, 2261; BGB §§ 558558a558b559559a559b Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, §§ 814818 Abs. 3; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18; vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18).

Darf Mieter Bäume fällen, soweit die Gartenpflege übertragen wurde?  0

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und dieser ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte, oder ihn optisch störende Bäume fällt. Voraussetzung ist, dass im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen, noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind.

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt, oder beseitigt werden dürfen (IBRRS 2019, 2143; BGB §§ 133157305c Abs. 2; EMRK Art. 6 Abs. 1; GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3, Art. 103 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 – 67 S 100/19 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: AG Spandau, 19.03.2019 – 5 C 401/18.

Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Umlage unzutreffender Grundsteuern  0

Der Vermieter hat die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen.

Soweit der Besteuerung eine unzutreffende Nutzungsart zugrunde liegt, hat der Eigentümer auf eine Änderung hinzuwirken ( IBRRS 2019, 2095; BGB §§ 280535 Abs. 1 Satz 3, §§ 556560; OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 – 11 U 109/15 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: LG Potsdam, 07.05.2015 – 3 O 237/10).

Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme  0

Der Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und prognostizierter Umfang in einem Ankündigungsschreiben im Wesentlichen beschrieben werden (§§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB). Insoweit hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des bisherigen, sowie des neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so hat der Mieter die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Maßnahme zumutbar ist, oder eine Härte bedeutet, oder ob dieser von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.

Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist jedenfalls nicht konkret genug.

Auch nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß §§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

Durch das Nachreichen weiterer Information kann eine unwirksame Modernisierungsankündigung nicht geheilt werden, sondern lediglich durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung (IBRRS 2019, 0707; BGB § 554 Abs. 3, § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555d Abs. 1; LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18; vorhergehend: AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18).

Mietminderung wegen Baulärms  0

Gemäß § § 536 Abs. 1 BGB führen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen zur Minderung der Miete.

 

Dies gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist.

 

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 – 18 S 211/16IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25); IBRRS 2018, 3891; BGB § 536 Abs. 1, § 906; LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 – 67 S 105/18).

Umkehr der Beweislast zulasten des Vermieters bei vorhersehbarem Eigenbedarf  0

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, da er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, ist grundsätzlich wirksam.

 

Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, folglich muss der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar gewesen sei (BGB §§ 242546573 Abs. 2 Nr. 2; AG Westerstede, Urteil vom 26.07.2016 – 27 C 396/16).