Posts for Tag : Vermieter

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133145 ff., 199557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Auch kleine Mängel können teuer werden, bei Vertragsstrafe wegen verspäteter Mangelbeseitigung  0

Soweit sich der Vermieter durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet hat, Modernisierungsarbeiten unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Wohnung des Mieters vollständig ausführen zu lassen, kann auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die jedoch den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig werden, vorliegend z. B. 10.000.- € für 4 Monate) (IBRRS 2021, 2288; BGB §§ 242339343; HGB § 348; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21; vorhergehend: AG Mitte, 19.11.2020 – 4 C 1/18).

Zur Fälligkeit der Kautionsrückzahlung  0


Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution tritt erst ein, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen möchte. Eine starre Frist existiert insoweit nicht.

Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter nachzuweisen (IBRRS 2021, 2326; BGB § 280 Abs. 1, 2, § 286; AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 – 40a C 106/19

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen  0

An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, dass der Mieter mittels der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17IBRRS 2018, 4168).

Belege müssen der Mieterhöhungserklärung keine beigefügt werden. Vielmehr hat der Mieter lediglich ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (BGB § 555a Abs. 1, §§ 555b559 Abs. 1; IBRRS 2021, 2019; vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559 b, Rz. 12 m.w.N.; LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 – 6 S 154/20; vorhergehend: AG Bonn, 18.11.2020 – 204 C 118/19).

Muss der Mieter einen defekter Spülkasten bemerken?  0

Kaum vorstellbar ist, dass ein massiver, durch einen defekten Spülkasten der Toilette verursachter, Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit, welche der Mieter dem Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht schuldet, unerkannt bleibt.

Ist der Mieter einer Wohnung häufig ortsabwesend, so hat dieser für eine regelmäßige Kontrolle der Mietsache zu sorgen.

Im Gegensatz dazu ist der Vermieter im Fall eines erhöhten Wasserverbrauchs nicht ohne Weiteres zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses verpflichtet, die davon abgesehen einen Defekt am Spülkasten gar nicht zwingend umfassen würde (IBRRS 2021, 1689; BGB § 535; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2; LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 – 2 S 123/19; vorhergehend: AG Hanau, 04.07.2019 – 32 C 207/17).

Vermieter mehrerer Wohnungen ist zwangsläufig Unternehmer  0

Die Tatsache, dass ein Vermieter Eigentümer von sechs Mieteinheiten ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft.

Insbesondere wenn nur das eigene Vermögen verwaltet wird, ist die Unternehmereigenschaft ausgeschlossen (IBRRS 2021, 1376, BGB §§ 14312559; ZPO § 322; AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 – 10 C 841/20).

Bei Vorenthaltung der Mietsache erhält der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete  0

Bei Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter hat der Vermieter Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d. h. derjenigen Miete, die bei Neuvermietung erzielbar ist.

Bei Zweifeln kann die konkrete Höhe der „Marktmiete“ gerichtlicherseits im Wege der Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546a BGB) ( IBRRS 2021, 1940; BGB § 311 Abs. 1, §§ 362535 Abs. 2, §§ 545546a556d Abs. 1; AG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2021 – 31 C 51/20).

Für jede abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung erfolgen  0

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (IBRRS 2021, 1666; BGB § 559 Abs. 1, § 559b; im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, Rz. 39, IMRRS 2020, 0928 = NJW 2015, 934; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, Rz. 32, IMRRS 2020, 0159 = WuM 2020, 493) BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20; vorhergehend: LG Osnabrück, 11.12.2019 – 1 S 152/19; AG Osnabrück, 23.04.2019 – 48 C 33/19).

Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit des Mieters  0

Die Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Miete ist entsprechend milder zu werten, sofern der Mieter aufgrund seiner psychischen Erkrankungen nicht dazu fähig ist, seiner gewohnten Erwerbstätigkeit nachzugehen (IBRRS 2021, 1500; BGB §§ 546569 Abs. 3 Nr. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1, §§ 574 ff.; GG Art. 103 Abs. 1; AG Münster, Urteil vom 27.10.2020 – 4 C 3363/19).