Posts for Tag : Vermieter

Kein Rückerlangungswille des Vermieters  0

Bei wiederholter Übersendung von Entwürfen von Nutzungsvereinbarungen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und unveränderter Höhe der Nutzungsentschädigung zeigt der Vermieter, dass dieser mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden ist.

Dies gilt vor allem, wenn der Mieter nicht nur die vorangegangenen Vereinbarungen nicht unterzeichnet zurückgesandt hat, noch die in den vorhergehenden Verträgen vorgesehene Bedingung erfüllt hat, der Vermieter aber trotzdem die Weiternutzung nicht in Frage stellt und auch die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung nicht verändert hat (IBRRS 2019, 4011; BGB §§ 242545546a Abs. 1, § 812; KG, Beschluss vom 11.04.2019 – 12 U 138/17).

Ordentliche Kündigung des Mieters, wenn bei einer Party Gegenstände vom Balkon geworfen werden  0

Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn der Mieter ein Fest mit nächtlicher Ruhestörung begeht, bei dem auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist (IBRRS 2019, 3945; BGB § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 1; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 – 713 C 270/18).

Unwirksamkeit von Modernisierungsankündigungen für die Zukunft  0

Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 einzig und allein deswegen, um sich das bis zum 31.12.18 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so bildet dies keine ausreichende Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

Eine derartige Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, da insoweit offensichtlich ist, dass sich der Vermieter lediglich die Vorteile des alten Mietrechts sichern will (IBRRS 2019, 3248; BGB §§ 555c555d555e559559b; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2
OLG München, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/19 (nicht rechtskräftig).

Bei Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot ist die gesamte Modernisierungsmieterhöhungserklärung unwirksam  0

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, führt dies gem. §§ 138242 BGB zur Unwirsamkeit der gesamten Erhöhungserklärung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten.

Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte (IBRRS 2019, 2895; BGB §§ 138139242555a Abs. 3, § 555d Abs. 6, § 559 Abs. 1;
LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18).

Bei fristgerechten Kündigung keine Schonfristzahlung wegen Zahlungsverzugs  0

Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug, verletzt dieser seine Hauptleistungspflicht erheblich. Der Vermieter ist in diesem Fall zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

Die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anwendbar.

Die richterliche Rechtsfortbildung kann nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen „Gerechtigkeitsvorstellungen“ an Gesetzes statt und folglich derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt (IBRRS 2019, 2916; BGB § 535 Abs. 2, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 – 65 S 223/18; vorhergehend:
AG Pankow/Weißensee, 07.11.2018 – 2 C 234/18).

Vereinbart ist Zustand bei letzter Besichtigung, andernfalls liegt ein Mietmangel vor  0

Ausstattung und Zuschnitt der Mietsache, die mieterseits zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags, oder bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden wurden, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart.

Wird später eine Veränderung durch den Vermieter vorgenommen, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, liegt ein Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB vor (IBRRS 2019, 2600; BGB § 275 Abs. 2, § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 558559; ZPO § 522 Abs. 2 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 – 67 S 131/19).

Keine Mieterhöhung ohne Zugang des Erhöhungsverlangens  0

Soweit dem Mieter kein wirksames Erhöhungsverlangen zugegangen ist, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

Nach dem Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt sich das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien.

Mangelt es an der Abgabe der Erklärung, ist ein Nachholen oder eine Mängelbehebung im Prozess nicht möglich ( IBRRS 2019, 2343, BGB § 558 Abs. 1, §§ 558a, § 558b
LG Berlin, Urteil vom 20.06.1019 – 65 S 39/19
vorhergehend: AG Neukölln, 01.01.2018 – 17 C 45/18

Umfang der Modernisierungsankündigung und Folgen der unzureichenden Ankündigung  0

Ein Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB).

Insoweit muss der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, welche eine vergleichende Betrachtung ermöglicht.

Nur auf diese Art und Weise ist der Mieter in der Lage, zu entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte darstellt, oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. 

Die pauschale Angabe, es werde durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen, genügt nicht.

Auch nicht ausreichend ist die Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Die gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung liegt damit nicht vor.

Die unwirksame Modernisierungsankündigung kann durch das Nachreichen weiterer Information nicht geheilt werden. Vielmehr ist eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung erforderlich (IBRRS 2019, 2261; BGB §§ 558558a558b559559a559b Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, §§ 814818 Abs. 3; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18; vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18).

Darf Mieter Bäume fällen, soweit die Gartenpflege übertragen wurde?  0

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und dieser ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte, oder ihn optisch störende Bäume fällt. Voraussetzung ist, dass im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen, noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind.

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt, oder beseitigt werden dürfen (IBRRS 2019, 2143; BGB §§ 133157305c Abs. 2; EMRK Art. 6 Abs. 1; GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3, Art. 103 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 – 67 S 100/19 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: AG Spandau, 19.03.2019 – 5 C 401/18.

Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Umlage unzutreffender Grundsteuern  0

Der Vermieter hat die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen.

Soweit der Besteuerung eine unzutreffende Nutzungsart zugrunde liegt, hat der Eigentümer auf eine Änderung hinzuwirken ( IBRRS 2019, 2095; BGB §§ 280535 Abs. 1 Satz 3, §§ 556560; OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 – 11 U 109/15 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: LG Potsdam, 07.05.2015 – 3 O 237/10).