Posts for Tag : Vermieter

Bei eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter hat dieser eine Inventarliste zu erstellen und haftet für Verlust sowie Beschädigung  0

Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung, also ohne gerichtlichen Titel, sowie das eigenmächtige Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Für die Folgen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig.

Darauf,, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben, kann sich der Vermieter nicht berufen.

Bezüglich eingebrachter Gegenstände treffen einen Verleiher dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, welche der Vermieter durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

Bereits bei Inbesitznahme obliegt es dem Vermieter, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen, damit die Sicherung der Ansprüche des Mieters gewährleistet ist (IBRRS 2020, 1629;
BGB §§ 229231280 Abs. 1 Satz 2, § 858 Abs. 1, §§ 861864 Abs. 2, § 985; OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 – 21 U 53/19; vorhergehend:
LG Köln, 04.06.2019 – 20 O 395/18).

Welche Alternativwohnungen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung anbieten?  0

Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus, oder in gleichen Wohnanlage anzubieten. Dabei hat der Vermieter nicht darüber zu entscheiden, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht sein könnte.

Der Vermieter hat daher auch eine Wohnung anzubieten, die lediglich halb so groß ist, wie die ursprüngliche Mietwohnung.

Die Anbietpflicht setzt allerdings nicht voraus, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird (BGB § 241 Abs. 2, § 546a Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 197/18
vorhergehend: AG Charlottenburg, 16.08.2018 – 205 C 307/17

Berechnung der Beschwer bei Rückbaustreit zwischen Vermieter und Mieter  0

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich gem. §§ 23 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung, also nicht nach den Kosten des Rückbaus (ZPO §§ 2 f., 9, 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 07.04.2020 – VIII ZR 383/18; vorhergehend: LG Bremen, 07.11.2018 – 1 S 21/18 AG Bremen, 27.12.2017 – 19 C 152/16).

Keine Verwertungskündigung bei provoziertem Sanierungsstau  0

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein gravierender Sanierungsstau vorliegt.

Hat der Vermieter die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben und damit gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen, kann dieser sich nicht darauf berufen, das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel verfolgt zu haben, später eine Verwertungskündigung auszusprechen (IBRRS 2020, 1368; BGB §§ 242535 Abs. 1 Satz 2, §§ 546573 Abs. 2 Nr. 3, §§ 985986; GKG § 41 Abs. 1 LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 – 1 S 117/19; vorhergehend: AG Meppen, 27.03.2019 – 3 C 167/17).

Detaillierte Begründung für Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnungsnutzung erforderlich  0


Soweit der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um diese künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund, zu Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung beinhalten.

Die bloße Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, genügt nicht (IBRRS 2020, 0570; BGB § 573 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 – 67 S 249/19).

Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zustimmt  0

Hat der Mieter den Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, kommt dadurch, unabhängig davon, ob dieses den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer überhöhten Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558558b BGB hätte durchsetzen können.

Schließlich ist dem Mieter in einem solchen Fall ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (IBRRS 2020, 0337; BGB § 313 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18; vorhergehend: LG Dresden, 29.06.2018 – 4 S 583/15; AG Dresden, 26.11.2015 – 142 C 267/15).

Verwertung der Mietkaution setzt fällige und durchsetzbare Gegenansprüche voraus  0

Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu unterscheiden.

Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden (IBRRS 2020, 0175; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 551 Abs. 3, § 556 Abs. 3, § 812 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 264 Nr. 2; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 – 25 C 247/17).

Keine Umlegbarkeit der Kosten der Pflege einer Gemeinschaftsfläche  0

Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die aufgrund bauplanerischer Bestimmungen, oder seitens des Vermieters selbst, der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind, mit der Folge, dass jede diese Fläche nutzen kann, können nicht als Betriebskosten auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Ein förmlicher Widmungsakt ist dafür nicht erforderlich (entgegen LG Berlin, IMR 2018, 1004 – nur online). (IBRRS 2020, 0027; BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, 2 LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 – 65 S 132/19; vorhergehend: AG Berlin-Pankow/Weißensee, 03.06.2019 – 4 C 26/19)

Kein Rückerlangungswille des Vermieters  0

Bei wiederholter Übersendung von Entwürfen von Nutzungsvereinbarungen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und unveränderter Höhe der Nutzungsentschädigung zeigt der Vermieter, dass dieser mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden ist.

Dies gilt vor allem, wenn der Mieter nicht nur die vorangegangenen Vereinbarungen nicht unterzeichnet zurückgesandt hat, noch die in den vorhergehenden Verträgen vorgesehene Bedingung erfüllt hat, der Vermieter aber trotzdem die Weiternutzung nicht in Frage stellt und auch die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung nicht verändert hat (IBRRS 2019, 4011; BGB §§ 242545546a Abs. 1, § 812; KG, Beschluss vom 11.04.2019 – 12 U 138/17).

Ordentliche Kündigung des Mieters, wenn bei einer Party Gegenstände vom Balkon geworfen werden  0

Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn der Mieter ein Fest mit nächtlicher Ruhestörung begeht, bei dem auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist (IBRRS 2019, 3945; BGB § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 1; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 – 713 C 270/18).