Posts for Tag : Vermieter

Baulärm als Mietmangel?  0

In Bezug auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck können Baulärm und Erschütterungen einer benachbarten Baustelle einen Mangel der Mietsache begründen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter gegen den Bauherren Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hat (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274) (IBRRS 2020, 3047; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536b Satz 3, § 906; KG, Urteil vom 17.09.2020 – 8 U 1006/20; vorhergehend: LG Berlin, 26.02.2020 – 5 O 101/19

Kündigung des Mieters aufgrund nicht geduldeter Mangelbeseitigung  0

Einer Pflichtverletzung des Mieters können dann die für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt.

Von einer mangelnden Pflichtverletzung ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil dieser nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (vorliegend: Streit über Schwammbefall (IBRRS 2020, 3039; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, §§ 558c558d Abs. 1, 3, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 67 S 271/18; vorhergehend: AG Mitte, 24.08.2018 – 14 C 368/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.06.2020 – VIII ZR 79/19).

Rechtsmissbräuchlichkeit einer verfrühten Modernisierungsankündigung  0

Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist als rechtsmissbräuchlich einzustufen. Der Vermieter kann aus dieser keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten, vorliegend Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen (IBRRS 2020, 2629; BGB §§ 242555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 555d Abs. 3 Satz 1, § 555e Abs. 1
LG Berlin, Urteil vom 01.09.2020 – 67 S 108/20
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 16.03.2020 – 20 C 162/19).

Mangelbeseitigung setzt Mangelanzeige voraus  0

Bereits mit Entstehung des Mangels wird der Mangelbeseitigungsanspruch fällig.

In der Regel setzt die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels eine Mangelanzeige voraus.

Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.

Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, beurteilt sich nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalles (IBRRS 2020, 2442; BGB §§ 271280 Abs. 1, §§ 286536a Abs. 1, § 536c Abs. 3; OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 – 3 U 91/18; vorhergehend: LG Schwerin, 20.09.2018 – 3 O 380/13.

Bei eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter hat dieser eine Inventarliste zu erstellen und haftet für Verlust sowie Beschädigung  0

Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung, also ohne gerichtlichen Titel, sowie das eigenmächtige Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Für die Folgen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig.

Darauf,, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben, kann sich der Vermieter nicht berufen.

Bezüglich eingebrachter Gegenstände treffen einen Verleiher dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, welche der Vermieter durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

Bereits bei Inbesitznahme obliegt es dem Vermieter, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen, damit die Sicherung der Ansprüche des Mieters gewährleistet ist (IBRRS 2020, 1629;
BGB §§ 229231280 Abs. 1 Satz 2, § 858 Abs. 1, §§ 861864 Abs. 2, § 985; OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 – 21 U 53/19; vorhergehend:
LG Köln, 04.06.2019 – 20 O 395/18).

Welche Alternativwohnungen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung anbieten?  0

Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus, oder in gleichen Wohnanlage anzubieten. Dabei hat der Vermieter nicht darüber zu entscheiden, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht sein könnte.

Der Vermieter hat daher auch eine Wohnung anzubieten, die lediglich halb so groß ist, wie die ursprüngliche Mietwohnung.

Die Anbietpflicht setzt allerdings nicht voraus, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird (BGB § 241 Abs. 2, § 546a Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 197/18
vorhergehend: AG Charlottenburg, 16.08.2018 – 205 C 307/17

Berechnung der Beschwer bei Rückbaustreit zwischen Vermieter und Mieter  0

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich gem. §§ 23 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung, also nicht nach den Kosten des Rückbaus (ZPO §§ 2 f., 9, 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 07.04.2020 – VIII ZR 383/18; vorhergehend: LG Bremen, 07.11.2018 – 1 S 21/18 AG Bremen, 27.12.2017 – 19 C 152/16).

Keine Verwertungskündigung bei provoziertem Sanierungsstau  0

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein gravierender Sanierungsstau vorliegt.

Hat der Vermieter die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben und damit gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen, kann dieser sich nicht darauf berufen, das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel verfolgt zu haben, später eine Verwertungskündigung auszusprechen (IBRRS 2020, 1368; BGB §§ 242535 Abs. 1 Satz 2, §§ 546573 Abs. 2 Nr. 3, §§ 985986; GKG § 41 Abs. 1 LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 – 1 S 117/19; vorhergehend: AG Meppen, 27.03.2019 – 3 C 167/17).

Detaillierte Begründung für Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnungsnutzung erforderlich  0


Soweit der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um diese künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund, zu Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung beinhalten.

Die bloße Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, genügt nicht (IBRRS 2020, 0570; BGB § 573 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 – 67 S 249/19).

Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zustimmt  0

Hat der Mieter den Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, kommt dadurch, unabhängig davon, ob dieses den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer überhöhten Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558558b BGB hätte durchsetzen können.

Schließlich ist dem Mieter in einem solchen Fall ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (IBRRS 2020, 0337; BGB § 313 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18; vorhergehend: LG Dresden, 29.06.2018 – 4 S 583/15; AG Dresden, 26.11.2015 – 142 C 267/15).