Posts for Tag : Vermieter

Hohes Alter verhindert nicht stets Eigenbedarfskündigung  0

Allein das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).

Die Unterstellung, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Einstufung der gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).

Eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache ist alleine durch eine langjährige Mietdauer nicht automatisch gegeben. Vielmehr hängt dies vor allem von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters, wie z. B. durch die Pflege sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc., ab ( IBRRS 2021, 0861; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a; im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719) (IBRRS 2021, 0861; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18; AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Haftung des Vermieters als Eigentümer, bei Schadensverursachung durch dessen Mieter beim Nachbarn  0

Der vermietende Eigentümer bzw. Teileigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät herrührt, aber einzig und allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Lediglich wenn offensichtlich ist, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein könnte, kann der Schaden bei wertender Betrachtung auch dem Eigentümer zuzurechnen sein (IBRRS 2021, 0434; BGB § 906 Abs. 2 Satz 2, § 1004 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19;
vorhergehend: LG Gera, 03.07.2019 – 5 S 295/16; AG Nordhausen, 08.08.2016 – 26 C 694/13).

Bei unentgeltlicher Nutzung gegebenenfalls nur Leihvertrag  0

Duldet ein Vermieter über Jahre hinweg die unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens durch den Mieter, kommt zwischen diesen grundsätzlich nur ein Leihvertrag zustande. Dieser führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag, noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Daher kann auch dann eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Vermieter geltend gemacht werden, soweit die Dauer der Leihe weder bestimmt, noch sich aus dem Zweck ergibt (§§ 535598 und 604 BGB) (IBRRS 2021, 0304; BGB §§ 535598604;
AG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021 – 34 C 34/20 (nicht rechtskräftig).

Umlagefähigkeit eines Vollwartungsvertrages für Aufzuganlage auf Mieter  0

Bei mehreren Gebäuden, die eine Einheit bilden, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenabrechnung nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.

Im Falle eines Vollwartungsvertrages für eine Aufzugsanlage ist die Vornahme eines Abzuges von 35 % für nicht umlegbare Reparaturen und Instandhaltungskosten angemessen (IBRRS 2021, 0162; BGB §§ 315535556; AG Bremen, Urteil vom 08.12.2020 – 18 C 222/19 (nicht rechtskräftig).

Mieterhöhung auf Grundlage der Modernisierungskosten?  0

Dem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, ist die Möglichkeit einer weiteren Mieterhöhung auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist nicht verwehrt.

Allerdings ist in diesem Fall der im Anschluss geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde. Jedenfalls dürfen die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht überschreiten (IBRRS 2021, 0137; BGB a.F. §§ 559 ff.; BGB §§ 558 ff.; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18; vorhergehend: LG Berlin, 13.11.2018 – 63 S 128/18 AG Berlin-Mitte, 10.03.2015 – 8 C 208/14).

Mietmangel bei corona-bedingter Schließung  0

Die aufgrund des staatlich angeordneten Covid- 19- Lockdowns angeordnete Schließung des Einzelhandels der Beklagten stellt einen Mangel der Mietsache dar.

Das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, ist weder dem Mieter noch dem Vermieter zuschreibbar. Eine Minderung in Höhe von 50% ist daher gerechtfertigt.

Ist der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie dazu gezwungen, sein Geschäft zu schließen, so hat dieser nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags (IBRRS 2021, 0127; BGB §§ 313326535536; LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 – 23 O 753/20 (nicht rechtskräftig)

Baulärm als Mietmangel?  0

In Bezug auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck können Baulärm und Erschütterungen einer benachbarten Baustelle einen Mangel der Mietsache begründen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter gegen den Bauherren Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hat (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274) (IBRRS 2020, 3047; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536b Satz 3, § 906; KG, Urteil vom 17.09.2020 – 8 U 1006/20; vorhergehend: LG Berlin, 26.02.2020 – 5 O 101/19

Kündigung des Mieters aufgrund nicht geduldeter Mangelbeseitigung  0

Einer Pflichtverletzung des Mieters können dann die für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt.

Von einer mangelnden Pflichtverletzung ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil dieser nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (vorliegend: Streit über Schwammbefall (IBRRS 2020, 3039; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, §§ 558c558d Abs. 1, 3, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 67 S 271/18; vorhergehend: AG Mitte, 24.08.2018 – 14 C 368/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.06.2020 – VIII ZR 79/19).

Rechtsmissbräuchlichkeit einer verfrühten Modernisierungsankündigung  0

Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist als rechtsmissbräuchlich einzustufen. Der Vermieter kann aus dieser keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten, vorliegend Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen (IBRRS 2020, 2629; BGB §§ 242555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 555d Abs. 3 Satz 1, § 555e Abs. 1
LG Berlin, Urteil vom 01.09.2020 – 67 S 108/20
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 16.03.2020 – 20 C 162/19).

Mangelbeseitigung setzt Mangelanzeige voraus  0

Bereits mit Entstehung des Mangels wird der Mangelbeseitigungsanspruch fällig.

In der Regel setzt die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels eine Mangelanzeige voraus.

Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.

Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, beurteilt sich nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalles (IBRRS 2020, 2442; BGB §§ 271280 Abs. 1, §§ 286536a Abs. 1, § 536c Abs. 3; OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 – 3 U 91/18; vorhergehend: LG Schwerin, 20.09.2018 – 3 O 380/13.