Posts for Tag : Mängelbeseitigung

Ein VOB/B-Kündigungsrecht, wegen Verzugs mit Vollendung, ist wirksam  1

Der Kündigungstatbestand gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 i. V. m. § 5 Abs. 4 Fall 2 VOB/B hält dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand, soweit die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart wurde.*)

Sofern unklar ist, ob der Unternehmer im Falle des Ablaufs einer vertraglich bestimmten Ausführungsfrist die geschuldete Leistung vertragsgerecht erbracht hat, trifft diesen die Darlegungs- und Beweislast auch dann, sofern der Besteller eine Kündigung aus wichtigem Grund auf die behauptete Nichterfüllung stützt.*)

Ob der Unternehmer das Aushubplanum für eine Unterwasserbetonsohle durch Nassbaggerarbeiten ordnungsgemäß hergestellt hat, ist eine Frage der Beweiswürdigung.*) BGB §§ 280, 281, 307, 310 Abs. 1 Satz 3; VOB/B § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 3 Nr. 1. Satz; KG, Urteil vom 06.03.2026 – 21 U 11/21; vorhergehend: LG Berlin, 17.12.2020 – 32 O 118/18).

Bei vorheriger Mängelrüge, keine konkludente Abnahme   0

Ausnahmsweise kann die Aufforderung, einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung zu leisten, dann ein Abrechnungsverhältnis begründen, sofern der Besteller ausdrücklich oder konkludent kundtut, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der diesem das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen und damit eine (Nach-)Erfüllung durch diesen ernsthaft und endgültig zurückweist.

Solange auch nur ein Erwerber einen Erfüllungs-, oder Gewährleistungs-Anspruch hat, sind ausschließlich die einzelnen Erwerber des Wohnungseigentums zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt und verpflichtet. Der Bauträger bleibt dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums solange ausgesetzt, solange auch nur ein Erwerber einen (Erfüllungs- oder Gewährleistungs-)Anspruch hat.

Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet dann aus, wenn der Besteller während einer angemessenen Prüffrist ausdrücklich wesentliche Mängel gerügt hat. Dies gilt auch dann, sofern der Besteller vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und die Mängel bis zum Zeitpunkt des Einzugs nicht beseitigt worden sind.

Aufgrund unterlassenen Mängelvorbehalts kommt der Verlust von Mängelrechten bei Abnahme nur dann in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann; bloßes, auch grob fahrlässig unterlassenes Kennenmüssen genügt dafür nicht (BGB § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3, § 640 Abs. 1, 3; WEG § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2; OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 – 2 U 112/24; vorhergehend: LG Trier, 15.01.2024 – 11 O 127/22; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.01.2026 – VII ZR 54/25 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kein Vorschussanspruch bei Mängeleinbehalt   0

Von einer konkludenten Abnahme ist dann auszugehen, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass dieser die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich keine Mängel bestehen, sondern darauf, ob der Auftragnehmer davon ausgehen kann, dass das Werk aus Sicht des Auftraggebers im Wesentlichen mängelfrei hergestellt ist und Letzterer durch sein Verhalten die Billigung des Werkes signalisiert.

Von einem Abnahmewillen kann regelmäßig nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber Gelegenheit hatte, die Beschaffenheit des Werkes hinreichend zu prüfen. Dabei hängt die Dauer der Prüffrist vom Einzelfall ab, bzw. bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrserwartung, vorliegend drei Monate.

Ein Kostenvorschussanspruch kann nur dann bestehen, soweit der Auftraggeber nicht restlichen Werklohn zurückbehalten und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann.

Hinsichtlich bekannter Mängel stehen dem Auftraggeber keinerlei Mängelrechte zu, soweit er sich diese nicht bei Abnahme vorbehalten hat. Dies gilt auch im Falle einer konkludenter Abnahme (IBRRS 2026, 0212; BGB §§ 634, 637 Abs. 1, 3, § 640 Abs. 3; OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.12.2025 – 12 U 27/25
vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 07.02.2025 – 11 O 108/22).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter  0

Abnahmeklauseln, durch die dem Verwalter gestattet wird, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sind regelmäßig unwirksam. Setzt der Beschluss der Gemeinschaft, die unwirksame Abnahmeklausel lediglich fort, teilt dieser deren rechtliches Schicksal.

Sofern die Eigentümergemeinschaft den Bauträger unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordert und nach fruchtlosem Fristablauf Schadensersatz verlangt, während hingegen der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigert und sich auf Verjährung beruft, entsteht ein Abrechnungsverhältnis.

Teil des Gemeinschaftseigentums sind auch Balkonkragplatten  (IBRRS 2025, 1509; BGB §§ 214, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 637, 640; ZPO § 522 Abs. 2; OLG München, Beschluss vom 19.12.2023 – 28 U 3253/23 Bau; vorhergehend: LG München I, 11.07.2023 – 2 O 14258/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.01.2025 – VII ZR 13/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Keine Vergütung ohne Abnahme  0

Nimmt der Auftraggeber an einer gemeinsamen Bautenstandsfeststellung teil, die aufgrund einer einstweiligen Arbeitseinstellung durchgeführt worden ist, kann dies nicht ohne Weiteres als konkludente (Teil-)Abnahme der erbrachten Leistungen ausgelegt werden.

Eine fiktive Abnahme scheidet aus, sofern wesentliche Mängel vorhanden sind, weshalb keine Abnahmereife gegeben ist.

Hingegen ist eine Abnahme als Voraussetzung der Fälligkeit des Werklohns dann nicht mehr erforderlich, sofern der Auftraggeber gegen die Werklohnforderung lediglich auf Geldzahlung gerichtete Gewährleistungsansprüche einwendet, aber keinerlei Nacherfüllung mehr verlangt, da dann ein Abrechnungsverhältnis zwischen den Parteien eingetreten ist (hier verneint) (IBRRS 2025, 1177; BGB §§ 286, 631 Abs. 1, § 638 Abs. 1 Satz 1, §§ 640, 641 Abs. 1; KG, Urteil vom 18.04.2023 – 21 U 110/22; vorhergehend: LG Berlin, 28.07.2022 – 12 O 197/18).

Objektüberwachung mangelhaft, sofern Wärmedämmarbeiten lediglich stichprobenhaft geprüft  0

Sofern zeichnerische und rechnerische Unterlagen Vertragsbestandteil werden und weisen diese Widersprüche zum gleichzeitig zum Vertragsinhalt gewordenen Angebot des Unternehmers auf, ist das zeitlich nachfolgende, konkrete, Angebot gegenüber den Plänen im Rahmen der Vertragsauslegung vorrangig.

Die konkludente Abnahme setzt ein Verhalten des Auftraggebers, bzw. dessen Bevollmächtigten voraus, welches darauf schließen lässt, dass die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht gebilligt wird. Dies kommt lediglich dann in Betracht , wenn das Werk im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist.

Eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann zu bejahen, wenn die Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ergibt, sofern der durch die Mängelbeseitigung erzielbare Erfolg zu dem durch diese verursachten Geldaufwand außer Verhältnis steht. Dementsprechend ist eine solche in der Regel nur dann gerechtfertigt, wenn dem objektiv geringem Interesse des Auftraggebers an der mangelfreien Leistung ein erheblicher, bzw. unangemessener, Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung nach der vertragsgemäßen Leistung letztlich gegen Treu und Glauben verstieße.

Eine Anscheinsvollmacht ist zu bejahen, soweit der Auftraggeber dem Architekten die Vertragsverhandlungen mit dem Unternehmer im Wesentlichen überlässt, Letzterer den Vertrag verhandelt und unterzeichnet hat, oder dem Architekten in anderer Weise völlig freie Hand bei der Durchführung des Bauvorhabens gelassen wird, ohne dass sich der Auftraggeber selbst um den Bau zu kümmern muss (beides vorliegend bejaht).

Welchen Umfang und welche Intensität die vom Architekten geschuldete Überwachung hat, hängt von den Anforderungen der Baumaßnahme, sowie den konkreten Umständen ab. Für einfache Arbeiten ist keine Überwachung erforderlich. Im Gegensatz dazu hat der Architekt kritischeren und wichtigeren Bauabschnitten eine erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen. Zeigen sich im Verlaufe der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel, sind an die Überwachungspflicht des Architekten hingegen erhöhte Anforderungen zu stellen.

An die Überwachung von Wärmedämmarbeiten sind höhere Anforderungen zu stellen, welche der Architekt nicht erfüllt, soweit dieser lediglich Stichproben durchführt.

Der durch den überwachenden Architekten geschuldete Werkerfolg erfordert die Schaffung eines den Leistungszielen des Auftraggebers und damit der vereinbarten Beschaffenheit, im Übrigen der üblichen Beschaffenheit und damit auch den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes, funktionsfähigen, Bauwerks. Verkörpert sich im Bauwerk infolge der unzureichenden Überwachung ein davon abweichendes Ergebnis, handelt es sich um einen ohne Fristsetzung zu erstattenden Mangelfolgeschaden (IBRRS 2024, 2433; BGB §§ 275, 633, 634, 637 Nr. 3, § 640 Abs. 2; VOB/B § 12 Abs. 5 Nr. 1, 3; OLG Oldenburg, Urteil vom 08.11.2022 – 2 U 10/22).

Mängelbeseitigungskostenvorschuss nur mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung  0

Im Falle des VOB/B-Vertrag steht dem Auftraggeber ein Anspruch auf Mängelbeseitigungskostenvorschuss nur dann zu, soweit dieser den Zugang der Fristsetzung mit Kündigungsandrohung darlegen und beweisen kann.

Der Zugangsnachweis kann bei einem Einwurf-Einschreiben nicht durch Vorlage des Einlieferungsbelegs und des Sendungsstatus geführt werden, da sich diesen nicht entnehmen lässt, dass eine Zustellung beim Erklärungsempfänger erfolgt ist.

Die Grundsätze des Anscheinsbeweises sprechen lediglich dann zugunsten des Erklärenden, soweit der Briefkasteneinwurf des Einwurf-Einschreibens ordnungsgemäß dokumentiert wird. Hierfür sind die Auslieferungsbelege entweder im Original oder als Reproduktion bereitzuhalten.

Eine endgültige und ernsthafte Verweigerung der Mängelbeseitigung, die eine Fristsetzung entbehrlich machen würde, ist dann zu verneinen, soweit der Auftragnehmer eine Fortsetzung der Arbeit in Aussicht stellt, falls offene Vergütungsforderungen beglichen werden.

Wird die bei Vertragsschluss noch sehr unbestimmt und allgemein gehaltene Leistungsbeschreibung erst im Laufe der Bauarbeiten sukzessive konkretisiert wird, wird eine verbindliche Fertigstellungsfrist hinfällig.

Vor Abnahme und bei aufrechterhaltenem Vertrag gewährt § 4 Abs. 7 Satz 2 VOB/B dem Auftraggeber einen Anspruch auf den Ersatz des Schadens, der diesem dadurch entsteht, dass das Bauwerk deshalb später fertiggestellt wird, weil der Auftragnehmer während der Bauausführung eine mangelhafte oder vertragswidrige Leistung durch eine mangelfreie oder vertragsgemäße Leistung ersetzt. Dies gilt auch dann, wenn die verspätete Fertigstellung des Bauwerks dadurch mitverursacht wird, dass der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung über einen bestimmten Zeitraum vertragswidrig nicht ausführt, was vorliegend jeweils verneint wurde.

Für einen Anspruch auf entgangenen Gewinn ist es erforderlich, dass der Geschädigte die Umstände darlegt und in den Grenzen des § 287 ZPO beweist, aus welchen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge, oder den besonderen Umständen des Falles, die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt. Insoweit dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.

Soweit Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine Schadensschätzung dargelegt werden, ist dies erforderlich, aber auch ausreichend ist,

Soweit dem Auftraggeber eine Ingebrauchnahme trotz etwaiger Mängel möglich und zumutbar war, kommt ein anspruchsminderndes Mitverschulden in Betracht (IBRRS 2024, 2295; BGB § 241 Abs. 2, §§ 252, 254, 280 Abs. 1, 2, §§ 320, 635, 649, 823 Abs. 1; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3, § 13 Abs. 5 Nr. 2; ZPO §§ 286, 287; KG, Beschluss vom 30.03.2023 – 27 U 192/22; vorhergehend: LG Berlin, 01.12.2022 – 32 O 161/21; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 89/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bei Kündigung nach § 650f Abs. 5 BGB Anspruch auf Vergütung nur für mangelfreie Leistung  0

Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine Frist zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung gesetzt und kündigt der Unternehmer den Bauvertrag anschließend, steht Letzterem eine Vergütung für erbrachte Leistungen nur zu, soweit dieser die Leistung tatsächlich erfüllt und damit mangelfrei erbracht hat.

Der Umfang des dem Unternehmer für die erbrachten Leistungen zustehenden Vergütungsanspruchs wird durch zum Kündigungszeitpunkt vorhandene Mängel beschränkt. Diesbezüglich hat der Unternehmer die Möglichkeit, die Mängel zu beseitigen und die volle Vergütung zu verlangen, oder sich ohne Mängelbeseitigung auf eine reduzierte Vergütung zu beschränken (IBRRS 2024, 2036; BGB a.F. § 648a Abs. 5; BGB § 650f Abs. 5; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2023 – 5 U 33/23).

Vereinbarung der werkvertraglichen Gewährleistung beim Kauf einer Wohnung?  0

Im Rahmen des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung können die Parteien wegen der Sanierungsarbeiten am Gebäude individualvertraglich rechtwirksam die Anwendung der werkvertragsrechtlichen Gewährleistungsregelungen wegen Sachmängeln vereinbaren.

Die Höhe des Mängelbeseitigungsvorschusses bemisst sich aus Sicht des vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen, Bestellers, der für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen.

Dabei sind die Aufwendungen notwendig, die mit Sicherheit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Bei verschiedenen Mängelbeseitigungsmöglichkeiten, die zu unterschiedlichen Kosten führen, ist die günstigste Methode, welche den vertraglich geschuldeten Erfolg vollständig herbeiführt, zu wählen.

Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis des § 9a Abs. 2 WEG. Derartige Rechte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen (Anschluss an BGH, IBR 2023, 76); IBRRS 2024, 0077; BGB §§ 398, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3; WEG § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 13.12.2023 – 4 U 22/23; vorhergehend: LG Potsdam, 22.12.2022 – 13 O 164/21).

Neuerrichtung gilt als unverhältnismäßig, sofern Fassade trotz Mängeln funktionstauglich  0

Der Auftragnehmer kann die Mängelbeseitigung verweigern, soweit diese nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist, auch wenn die Leistung des Auftragnehmers nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht.

Eine Unverhältnismäßigkeit ist in der Regel zu bejahen, wenn dem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer vollständig mangelfreien Leistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand des Auftragnehmers gegenübersteht.

Regelmäßig besteht dann kein nachvollziehbares Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung, wenn die Leistung uneingeschränkt funktionstauglich ist und die Mängelbeseitigung einen vollständigen Abriss und eine Neuerrichtung erfordern würde.

Enthält der Vertrag verschiedene Vertragsfristen und ist unklar, in welchem Verhältnis die Fristen zueinander stehen, so ist die Vertragsstrafenklausel intransparent und unwirksam.

Die Vertragsstrafenklausel ist auch dann unwirksam, soweit der Auftragnehmer die Vertragsstrafe mehrfach verwirken und sich eine Vertragsstrafenkumulation von über 5 % der Auftragssumme ergeben kann.

Die getroffene Sicherheitsabrede ist intransparent und unwirksam, sofern aus der Klausel nicht hervorgeht, in welcher Form die Sicherheit zu leisten ist und ob der Auftraggeber den als Sicherheit vorgesehenen Betrag einbehalten darf, ohne dem Auftragnehmer einen Ausgleich zuzugestehen (IBRRS 2022, 3000; BGB § 307 Abs. 1 Satz 2, §§ 631, 633, 770 Abs. 2 BGB; OLG Koblenz, Urteil vom 24.06.2021 – 2 U 391/19; vorhergehend: LG Koblenz, 15.02.2019 – 8 O 168/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.08.2022 – VII ZR 632/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).


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