Posts for Tag : Mieter

Unterlassungstitel als Voraussetzung der Kündigung aufgrund unbefugter Gebrauchsüberlassung  0

Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestützten Kündigung des Mietverhältnisses kann außer der Pflichtverletzung des Mieters auch dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung erwirkten Unterlassungstitel notwendig machen (IBRRS 2022, 3265; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 – 67 S 111/22, BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; vorhergehend: AG Mitte, 06.04.2022 – 12 C 5122/19).

Drogenlagerung für fristlose Kündigung des Mieters ausreichend  0

Für eine fristlose Kündigung genügt es, wenn der Mieter die Wohnung als Lagerort für Drogenvorräte benutzt hat. Ob der Mieter in der Wohnung Drogenkäufer oder -lieferanten empfangen hat, darauf kommt es nicht an (IBRRS 2022, 0979; BGB § 543 Abs. 1, 3; AG Hamburg, Urteil vom 23.03.2021 – 43b C 168/20).

§ 566 Abs. 1 BGB greift nicht immer, sofern Eigentümer und Vermieter nicht identisch sind  0

§ 566 Abs. 1 BGB ist bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend anwendbar, sofern die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Soweit der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat, liegen diese Voraussetzungen nicht vor (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401; IBRRS 2021, 3710, BGB § 566 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 1; BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20; vorhergehend: LG Itzehoe, 18.08.2020 – 1 S 55/19;
AG Itzehoe, 09.04.2019 – 95 C 133/17).

Bei Ausübung des Optionsrechts, ist der Wortlaut der Erklärung maßgeblich  0

Sofern der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vorsieht und der Mieter erklärt , dass dieser das Optionsrecht ausübe und den Mietvertrag um acht Jahre verlängern wolle, dann ist das Optionsrecht nicht ausgeübt.

Schließlich ist nach dem objektivem Empfängerhorizont nicht auszuschließen, dass der Mieter zwar das Optionsrecht ausüben wollte, allerdings zu anderen, als den vertraglich vorgesehenen Bedingungen, nämlich acht, statt neun Jahre (IBRRS 2021, 2931; BGB §§ 133, 157, 242, 545, 546 Abs. 1, §§ 566, 580a Abs. 2; LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 – 2 O 284/19; vorhergehend: OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 – 22 U 205/20; nachfolgend: OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 – 22 U 205/20.

Stimmigkeit der Modernisierungsmieterhöhung  0

An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Daher reicht es, sofern der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

Dem Vermieter ist zuzumuten, erhebliche Abweichungen zu erklären.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters um mehr als 45 % durch Ersatz in Form eines Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung, nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters, stellt einen Mietmangel dar, der eine dreiprozentige Mietminderung zulässt (IBRRS 2021, 2534; BGB § 536 Abs. 1, §§ 559 ff.; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 – 65 S 250/19).

Auch kleine Mängel können teuer werden, bei Vertragsstrafe wegen verspäteter Mangelbeseitigung  0

Soweit sich der Vermieter durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet hat, Modernisierungsarbeiten unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Wohnung des Mieters vollständig ausführen zu lassen, kann auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die jedoch den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig werden, vorliegend z. B. 10.000.- € für 4 Monate) (IBRRS 2021, 2288; BGB §§ 242, 339, 343; HGB § 348; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21; vorhergehend: AG Mitte, 19.11.2020 – 4 C 1/18).

Zur Fälligkeit der Kautionsrückzahlung  0


Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution tritt erst ein, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen möchte. Eine starre Frist existiert insoweit nicht.

Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter nachzuweisen (IBRRS 2021, 2326; BGB § 280 Abs. 1, 2, § 286; AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 – 40a C 106/19

Gegen Eigenbedarfskündigung schützen Alter und tiefe Verwurzelung  0

Soweit sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen.

Dies setzt voraus, dass der Mieter tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für diesen keine konkret realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung an einem anderen Ort unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

Soweit die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, kann die Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dessen Erlangungsinteresse besonders dringlich ist. Jedenfalls reicht die Benachteiligung des gewöhnlichen Komforts, sowie wirtschaftlicher Nachteile dafür nicht aus (IBRRS 2021, 2064; BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 574 Abs. 1, § 985; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18; vorhergehend: BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19;
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18
AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen  0

An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, dass der Mieter mittels der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, IBRRS 2018, 4168).

Belege müssen der Mieterhöhungserklärung keine beigefügt werden. Vielmehr hat der Mieter lediglich ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (BGB § 555a Abs. 1, §§ 555b, 559 Abs. 1; IBRRS 2021, 2019; vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559 b, Rz. 12 m.w.N.; LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 – 6 S 154/20; vorhergehend: AG Bonn, 18.11.2020 – 204 C 118/19).

Muss der Mieter einen defekter Spülkasten bemerken?  0

Kaum vorstellbar ist, dass ein massiver, durch einen defekten Spülkasten der Toilette verursachter, Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit, welche der Mieter dem Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht schuldet, unerkannt bleibt.

Ist der Mieter einer Wohnung häufig ortsabwesend, so hat dieser für eine regelmäßige Kontrolle der Mietsache zu sorgen.

Im Gegensatz dazu ist der Vermieter im Fall eines erhöhten Wasserverbrauchs nicht ohne Weiteres zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses verpflichtet, die davon abgesehen einen Defekt am Spülkasten gar nicht zwingend umfassen würde (IBRRS 2021, 1689; BGB § 535; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2; LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 – 2 S 123/19; vorhergehend: AG Hanau, 04.07.2019 – 32 C 207/17).

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