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Neugestaltung bei Mangelbeseitigung durch Bauherrn zulässig  0

Hat der Architekt sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daran fehlt es, wenn, entgegen der Baugenehmigung, die Verwendung von Materialien im Leistungsverzeichnis geplant wird und diese Materialien verbaut werden.

Soweit der Architekt entsprechend der Leistungsphase 9 des § 33 HOAI 2009 (auch) mit der Objektbetreuung beauftragt wird, muss dieser innerhalb des fünfjährigen Zeitraums nach der Abnahme bemerken, dass das verwendete Bodenbelags- und Dämmmaterial nicht der erteilten Baugenehmigung entsprach.

Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Bauherr nicht verpflichtet, die ursprüngliche Planung beizubehalten, um Schadenersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können. Statt dessen kann dieser den Arbeiten eine abweichende Planung zugrunde legen, z. B. in Form einer neuen Gestaltung des Bauwerks, sofern dadurch die Mängel beseitigt werden. Sofern eine fiktive Schadensberechnung nicht vorliegt, ist die Höhe des Schadenersatzes auf den Betrag beschränkt, der bei der Mangelbeseitigung nach der alten Planung entstanden wäre.

Die Pflichten des Architekten beinhalten es, den Bauherrn im Rahmen der jeweils übernommenen Aufgabengebiets bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zu unterstützen. Als Sachwalter des Bauherrn schuldet dieser die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel, außerdem die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn über das Ergebnis der Untersuchung, sowie der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mängel ihre Ursache in Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten haben.

Bei schuldhafter Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht, ist der Architekt dem Bauherrn im Wege der sog. Sekundärhaftung zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt.

Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Bauherr innerhalb der Verjährungsfrist verjährungshindernde Maßnahmen gegen den Architekten ergriffen hätte, wenn dieser nicht nur seine Untersuchungs- und Beratungspflicht erfüllt hätte, sondern den Bauherrn auch über eine etwaige eigene Haftung informiert hätte (IBRRS 2024, 2634; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; HOAI § 2009 § 33; OLG Schleswig, Urteil vom 12.04.2024 – 1 U 66/22; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2022 – 2 O 100/20).

Kein Nachtrag trotz höherer Kosten bei kalkulatorisch unklarer Leistungsbeschreibung  0

Eine kalkulatorisch unklare Leistungsbeschreibung darf der Auftragnehmer nicht einfach akzeptieren, sondern sollte sich insoweit ergebende Zweifelsfragen vor Angebotsabgabe erläutern lassen. Dies gilt vor allem dann, wenn sich die beabsichtigte Bauausführung aus der Leistungsbeschreibung nicht nachvollziehbar ergibt, der Auftragnehmer bei der Kalkulation darauf aber maßgeblich abstellen will (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.06.1987 – VII ZR 107/86, IBRRS 1987, 0611).

Sofern die dem Auftragnehmer überlassenen Unterlagen für eine zuverlässige Kalkulation nicht ausreichen, sollte dieser nicht „ins Blaue hinein“ mit der für diesen günstigsten Ausführungsvariante kalkulieren (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.06.1987 – VII ZR 107/86, IBRRS 1987, 0611).

Ist die vermeintlich geänderte Leistung bereits vom bestehenden vertraglichen Leistungsumfang umfasst, ist die Regelung des § 2 Abs. 5 VOB/B nicht anwendbar, beispielsweise weil ein bestimmter vertraglicher Erfolg auf Basis einer offensichtlich kalkulatorisch unklaren Leistungsbeschreibung angeboten worden ist (Anschluss an BGH, IBR 1992, 349).

Die Anordnung einer Änderung des Bauentwurfs kann auf der Übergabe geänderter Pläne basieren. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Auftraggeber die Absicht hat, das beschriebene Leistungssoll zu ändern. Dieser kann genauso gut davon ausgehen, dass die geforderte Ausführung von der vertraglichen Leistung umfasst und mit den vereinbarten Preisen abgegolten ist.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Änderungsanordnung verstehen kann. Der Auftragnehmer muss davon ausgehen dürfen, dass dem Auftraggeber bewusst ist, dass dieser etwas anderes möchte, als ursprünglich vereinbart.

Erkennt der Auftragnehmer, dass der Auftraggeber die Leistungsbeschreibung anders versteht als er, muss dieser den Auftraggeber darauf hinweisen, dass er bei seiner Kalkulation von anderen Voraussetzungen ausgegangen ist und durch die vorgesehene Ausführung ein Mehraufwand entstehen wird. Nur in diesem Fall darf er in der Übergabe geänderter Pläne eine Änderungsanordnung sehen (BGB §§ 133, 157, 166 Abs. 2, § 242; VOB/B § 1 Abs. 3, 4, § 2 Abs. 5, 6; OLG Schleswig, Urteil vom 09.12.2022 – 1 U 29/21
vorhergehend: LG Flensburg, 01.04.2021 – 2 O 373/13; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – VII ZR 247/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Feuchtigkeitsisolierung setzt detaillierte Ausführungsplanung voraus  0

Der planende Architekt hat dafür zu sorgen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien und dichten Bauwerks gewährleistet.

Dabei gewährleistet die Planung nur dann die Entstehung eines mängelfreien und zweckentsprechenden Werks, soweit diese den nach den örtlichen Gegebenheiten notwendigen und dauerhaften Schutz gegen eindringendes Wasser vorsieht. Insoweit ist zu beachten, ob die Grundwasserstände in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Soweit drückendes Wasser in Form von Grund- und Sickerwasser zu berücksichtigen ist, hat die Planung eine Bodenplatte in Form eines sogenannten „Weiße Wanne- Elements“ nebst Ringdrainage um das Gebäude herum vorzusehen.

Dabei hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie ausführlich die Planung des Architekten sein muss. Wesentlich sind die Anforderungen an die Ausführung, insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse, sowie die Kenntnisse, die unter Berücksichtigung der baulichen und örtlichen Gegebenheiten von einem ausführenden Unternehmer zu erwarten sind.

Soweit Einzelheiten der Ausführung besonders schadensträchtig sind, sind diese unter Umständen im Einzelnen zu planen und dem Bauunternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise zu verdeutlichen.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 sind die Ausführungsdetails von dem Architekten zwingend umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere bei Problemen bei der Feuchtigkeitsisolierung hat die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail reichen (IBRRS 2023, 3316; BGB a.F. §§ 633, 635; HGB § 129 Abs. 1; HOAI 1996 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2021 – 12 U 293/20; vorhergehend: LG Stuttgart, 21.07.2020 – 20 O 491/03; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2023 – VII ZR 566/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Der Architekt hat die Umsetzung seiner Planung zu überprüfen  0

Der Architektenvertrag stellt regelmäßig einen Werkvertrag dar. Liegt eine Vertragspflichtverletzung vor und kann der Architekt seine Leistung nicht mehr durch Nacherfüllung erbringen, schuldet dieser dem Bauherrn Schadensersatz.

Im Rahmen der Bauüberwachung ist der Architekt verpflichtet, das Gefälle von Balkon- Bodenblechen unmittelbar nach deren Errichtung zu prüfen. Insoweit liegt ein Bauüberwachungsfehler dann vor, wenn der Architekt entgegen der eigens erstellten Detailplanung nicht bemerkt, dass kein ausreichendes Gefälle vorhanden ist, was Schadensersatzansprüche nach sich zieht.

Zum Vorschussanspruch gegen einen Architekten (IBRRS 2023, 2856;
BGB § 280 Abs. 1, §§ 631, 634 Nr. 4; HOAI 2002 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 29.09.2020 – 12 U 461/19; vorhergehend: LG Stuttgart, 06.06.2019 – 12 O 210/17).

Kein Organisationsverschulden bei Beauftragung von Planer und Bauüberwacher  0

Die Verletzung von Organisationspflichten reicht für sich genommen nicht aus, den Auftragnehmer mit demjenigen gleichzusetzen, der einen Mangel arglistig verschweigt.

Dem Auftragnehmer muss aufgrund des Organisationsfehlers vielmehr der Vorwurf gemacht werden können, dieser habe aufgrund fehlerhafter Organisation eine Arglisthaftung vermeiden wollen.

Für eine fehlerhafte Organisation bestehen dann keinerlei Anhaltspunkte, soweit ein Architekt mit der Planung und Baubegleitung und im Rahmen der Bauausführung auch ein Bauingenieur als Bauleiter eingesetzt werden (IBRRS 2023, 0892; BGB §§ 133, 157, 633, 634 Nr. 2, § 637; VOB/B § 13 Abs. 4, 5; OLG Brandenburg, Urteil vom 02.03.2023 – 12 U 78/22; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 08.04.2022 – 71 O 33/21).

Für handwerkliche Selbstverständlichkeiten gilt Überwachungspflicht  0

Der Anscheinsbeweis spricht für eine Bauaufsichtspflichtverletzung des Architekten, soweit Mängel des Bauwerks vorliegen, die im Rahmen der Bauüberwachung typischerweise hätten entdeckt werden müssen.

Eine Bauüberwachungspflicht des Architekten besteht auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten. Lediglich die Kontrolldichte ist insoweit reduziert. Diese erfordert aber in jedem Fall stichprobenartige Kontrollen.

Das bauausführende Unternehmen kann sich auf ein Mitverschulden des Auftraggebers berufen, sofern die mangelhafte Bauausführung auf von diesem zur Verfügung gestellte fehlerhafte Pläne zurückzuführen ist.

Eine Vorteilsausgleichung im Hinblick auf eine durch eine deutlich verlängerte Nutzungsdauer entstehenden Vorteils kommt nur dann in Frage, wenn der Mangel sich zu einem verhältnismäßig späten Zeitpunkt auswirkt und der Auftraggeber bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.

Der erste Anschein spricht dafür, dass die von dem Drittunternehmen abgerechneten Kosten erforderlich waren, sofern der Auftraggeber einen solchen für die Mängelbeseitigung auf dem freien Markt ausgewählt hat. In diesem Fall ist der Auftragnehmer für das Gegenteil, nämlich dafür, dass eine Beauftragung zu überhöhten Preisen stattgefunden habe und damit für eine eindeutige und unzweifelhafte Überschreitung der Grenze der Erforderlichkeit darlegungs- und beweispflichtig (IBRRS 2023, 0852; BGB §§ 249, 254, 278, 280, 281, 283, 311a, 421, 633, 634 Nr. 2, 4, §§ 636, 637; HOAI 2002 § 15; VOB/B § 13; OLG Jena, Urteil vom 17.02.2022 – 8 U 1133/20
vorhergehend: LG Erfurt, 16.09.2020 – 8 O 358/14).

Der Architekt hat zu prüfen, ob der Tragwerksplaner die Bewehrungsarbeiten überwacht  0

Im Rahmen der geschuldeten Baukoordination ist der Architekt verpflichtet, über die zeitlich und fachliche Abstimmung der Gewerke in ökonomischer Hinsicht hinaus verpflichtet, zu überprüfen, ob der Fachplaner seinen Pflichten zur Bauüberwachung erledigt, bzw. erledigt hat. Falls Letzteres nicht der Fall ist, hat der Architekt die entsprechenden Maßnahmen zu veranlassen.

Vor allem in empfindlichen Bereichen sind die Bauabläufe vom Architekten in der Weise zu koordinieren, dass die eingesetzten Handwerker durch Sonderfachleute überwacht werden und die handwerkliche Leistung in technischer Hinsicht überprüft wird. Die Bewehrung stellt generell eine schwierige bzw. gefährliche Arbeit dar.

Der Auftragnehmer hat die Planung und Ausführung dahingehend zu überprüfen, ob die erbrachte Leistung den geschuldeten Werkerfolg generiert. Wird hingegen erkennbar, dass die Planung des Auftraggebers ungenügend ist, ist der Auftraggeber darauf hinzuweisen.

In der Regel gebieten es die Prüf- und Hinweispflichten nicht, dass der Auftragnehmer die seiner Werkleistung nachfolgenden Arbeiten beobachtet und den Auftraggeber auf zu erwartende bzw. bereits aufgetretene Mängel hinweist.

Grundsätzlich kann der Auftragnehmer vielmehr darf darauf vertrauen, dass sowohl der Nachunternehmer, als auch der in Eigenleistung tätig werdende Auftraggeber selbst die erforderlichen Kenntnisse besitzen, sowie die anerkannten Regeln der Bautechnik von diesen eingehalten werden (IBRRS 2022, 3089; BGB §§ 254, 278, 389, 421, 633, 634; HOAI 1996 § 15; VOB/B § 4 Nr. 3, § 13 Nr. 1, 3, 5; OLG Oldenburg, Urteil vom 24.03.2022 – 14 U 50/17; vorhergehend: LG Osnabrück, 18.04.2017 – 12 O 1689/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.09.2022 – VII ZR 81/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Besondere Überwachungspflicht bei nicht selbst geplanten Drainagearbeiten  0

Hat der Architekt den Auftrag für die Planung der Errichtung des Gebäudes erhalten, so hat dieser dafür Sorge zu tragen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien Bauwerks gewährleistet. Dies setzt z. B. die Planung einer Drainanlage nach den anerkannten Regeln der Technik zur Abdichtung des Gebäudes voraus.

Umfang und Intensität der Überwachungspflichten hängen von den jeweiligen Anforderungen der Baumaßnahme und den Umständen des Einzelfalls ab. Soweit es sich um Bauabschnitte bzw. Bauleistungen handelt, die besondere Gefahrenquellen mit sich bringen, erhöht sich die Überwachungspflicht. Das gilt auch im Falle der Ausführung einer Drainage.

Soweit nach Plänen Dritter gebaut wird, gilt ebenfalls besondere Sorgfalt bei der Überwachung. Der mit der Planung und Bauüberwachung beauftragte Architekten ha die von einem Dritten geplanten Drainagearbeiten und die Außenabdichtungsarbeiten an den Wänden zu überwachen.

Aus technischer Sicht endet die Prüfpflicht eines Architekten erst dort, wo spezielle Fachkenntnisse der Fachplaner erforderlich sind, die von einem Architekten nicht allgemein erwartet werden können, oder die einen unverhältnismäßigen Prüfaufwand erforderlich machen würden. Für Fehler von Sonderfachleuten ist der Architekt daher (mit-) verantwortlich, soweit dieser einen Mangel in der Vorgabe/Planung nicht beanstandet, der diesem nach den vom Architekten zu erwartenden Kenntnissen erkennbar gewesen wäre.

Das mitwirkende Verschulden eines von ihm eingesetzten Planers hat sich der Bauherr gegenüber dem bauaufsichtführenden Architekten entgegenhalten zu lassen (IBRRS 2022, 2993; BGB §§ 254, 278, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3; LG Marburg, Urteil vom 07.02.2022 – 2 O 27/21).

Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche bei Zusage der Nachbesserung  0

Soweit der Auftragnehmer seine Verpflichtung zur Nachbesserung anerkennt, beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche neu zu laufen.

Ein Anerkenntnis liegt bereits dann vor, wenn das tatsächliche Verhalten des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber das Bewusstsein vom Bestehen des Anspruchs unzweideutig zu erkennen gibt. Soweit der Auftragnehmer erklärt, dieser werde der Aufforderung des Auftraggebers zur Mängelbeseitigung Folge leisten, erkennt diesen damit seine Pflicht zur Nachbesserung an.

Allerdings schuldet der Auftragnehmer Nachbesserung, bzw. Mängelbeseitigung, lediglich, soweit es Mängel dessen eigener Leistung geht. Führen die Mängel seiner Leistung hingegen zu Schäden am sonstigen Eigentum des Auftraggebers, oder an dritten Gewerken, besteht nur eine Verpflichtung zum Schadensersatz.

Inhaltlich sind an eine Mangelrüge keinerlei allzu hohe Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, dass es für den Auftragnehmer erkennbar ist, was diesem vorgehalten wird und in welcher Weise dieser Abhilfe zu leisten hat. Die Mangelursache muss der Auftraggeber nicht konkret benennen. Vielmehr reicht es, wenn die Mangelerscheinung hinreichend genau bezeichnet wird, sogenannte Symptomtheorie.

Im Verhältnis des Auftraggebers zum Auftragnehmer ist der Architekt Erfüllungsgehilfe. Daher hat der Auftraggeber für das Verschulden des Architekten einzustehen, soweit der Auftraggeber für die Planungsaufgaben hinsichtlich der Durchführung eines Bauvorhabens einen Architekten einsetzt.

Führen Fehler des planenden Architekten zu einer fehlerhaften Leistung des Auftragnehmers, muss sich der Auftraggeber diese anspruchskürzend zurechnen lassen. Denn grundsätzlich ist der Auftraggeber verpflichtet, dem Auftragnehmer eine ordnungsgemäße Planung an die Hand zu geben, soweit Letzterer nicht selbst die Planung schuldet (IBRRS 2022, 2381; BGB §§ 203, 204, 209, 254, 278, 781; VOB/B § 13 Abs. 1, 4, 5, 7;
OLG Brandenburg, Urteil vom 11.08.2021 – 4 U 130/20;
vorhergehend: LG Potsdam, 01.01.2020 – 12 O 222/18
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 01.06.2022 – VII ZR 835/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Privatpersonen ohne VOB/B-Kenntnisse ist VOB/B-Text auszuhändigen  0

Nur wenn der Verwender die andere Vertragspartei bei Vertragsschluss auf deren Bedingungen hinweist, bzw. dieser die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen und die andere Vertragspartei schließlich mit der Geltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen einverstanden ist, kann die VOB/B Bestandteil eines Bauvertrags werden.

Eine sogenannte nicht vertraute Partei kann nur dann in zumutbarer Weise vom Inhalt der VOB/B Kenntnis nehmen, wenn dieser der Text der VOB/B spätestens bei Vertragsschluss bekanntgegeben wird.

Der bloße Hinweis auf die VOB/B im Vertrag genügt für eine wirksame Einbeziehung lediglich dann, soweit die Vertragspartei des Verwenders Unternehmer ist, Kenntnisse im Baurecht hat, selbst schon mit der VOB/B vertraut ist, oder ein mit den Bedingungen Vertrauter, wie z. B. ein Architekt, die Vertragspartei vertritt.

Gegenüber Privatpersonen ohne VOB/B-Kenntnisse genügt der bloße Hinweis, ohne Übergabe der VOB/B, nicht .

Schon vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung kann der Besteller zurücktreten, soweit offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts erfüllt sein werden. Das Gleiche gilt, soweit der Schuldner/Unternehmer die Vertragserfüllung vor Fälligkeit ernsthaft und endgültig verweigert, das Vertrauen in dessen Leistungsfähigkeit entfallen ist, oder Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Unternehmer die Leistung bis zum Ende der nach Fälligkeit zu bestimmenden Nachfrist nicht erbringen kann (IBRRS 2022, 2574; BGB § 281 Abs. 1, § 305 Abs. 2, § 323 Abs. 1, 4; OLG Hamm, Beschluss vom 04.06.2020 – 21 U 125/18; vorhergehend: OLG Hamm, 28.01.2020 – 21 U 125/18; LG Essen, 05.07.2018 – 4 O 42/17).

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