Posts for Tag : Schadensersatz

Abrechnung der Kaution bei Insolvenz des Mieters  0

Eine Mietkaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Diese wird erst fällig, wenn dieses Sicherungsbedürfnis entfällt, der Vermieter also keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr hat. Bis zum Eintritt der Fälligkeit hat der Mieter keinen Zugriff auf die Kaution, vor allem nicht durch Aufrechnung.

Soweit das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens endet, ist der Vermieter berechtigt, sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag, unabhängig vom Entstehungszeitpunkt, gegen den nach Vertragsende fälligen Rückzahlungsanspruch mit der Kaution ver- bzw. aufrechnen.

Hingegen ist die Kautionsforderung nicht als Insolvenzforderung zu qualifizieren. Diese ist auch keine Masseforderung, da diese als Sicherheitsleistung keine Gegenleistung für die Zeit des eröffneten Verfahrens darstellt und vor Insolvenzeröffnung fällig geworden ist.

Folglich kann sich der Vermieter nach Beendigung des Insolvenzverfahrens aus der Kaution befriedigen (IBRRS 2025, 1560; BGB §§ 280, 286, 288 Abs. 2, §§ 387, 546a Abs. 1; InsO § 35 Abs. 1, §§ 38, 55 Abs. 1 Nr. 2, § 96 Abs. 1 Nr. 1, § 109 Abs. 1 Satz 1; LG Lübeck, Urteil vom 26.11.2024 – 17 O 49/24)

Wohnungseigentümer kann gegen Mieter eines anderen Eigentümers auf Unterlassung vorgehen  0

auch nach der WEG-Reform ist der Sondereigentümerunter für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums gemäß § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, welche den wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmungen der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung, oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer, widerspricht.

Der Mieter einer Teileigentumseinheit verliert seine Störereigenschaft nicht, sofern dieser die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernimmt, weil dieser folglich nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Aus der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ ergibt sich keinerlei Veränderung des Zwecks des Anwesens als „Wohnhaus“, sofern seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war (IBRRS 2024, 0582; BGB § 1004; WEG § 9a Abs. 2; OLG München, Urteil vom 31.01.2024 – 7 U 7576/21).

Anspruch des Ex-Mieters auf Auskunft über neue Miete bei vorgetäuschtem Eigenbedarf  0

Nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung hat der gekündigte Mieter gegenüber dem vormaligen Vermieter einen Auskunftsanspruch dahingehend, welche Miethöhe dieser von dem neuen Mieter erhält, welchem die Wohnung entgegen den Ausführungen in der Eigenbedarfskündigung vermietet wurde (§ 242 BGB).*)

Das erforderliche Rechtschutzinteresse für die Auskunft ergibt sich aus dem potentiellen Anspruch des früheren Mieters, gemäß § 285 Abs. 1 BGB einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös herauszuverlangen. Die notwendige Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand mit demjenigen, für den der Vermieter das herausverlangte Surrogat erhält (siehe dazu (betr. § 281 BGB a.F.) BGH, IMR 2006, 8), dürfte regelmäßig vorliegen.*) LG Berlin II, Urteil vom 28.02.2024 – 66 S 178/22 (IBRRS 2024, 3276; BGB §§ 242, 275, 285, 573).

Die Abrechnung erfolgt am Schluss  0

Die Behauptung des Auftragnehmers, dieser habe nach Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist und nach Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens einige Mängel ohne Zustimmung des Auftraggebers beseitigt, ist im Rahmen einer Vorschussklage auf die Mängelbeseitigungskosten rechtlich nicht erheblich. Ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren, ist erst bei Abrechnung des Vorschusses zu prüfen.

Gegenüber dem Bauträger, dessen Verpflichtung zur Eigentumsumschreibung vertraglich durch die Zahlung des vollen Kaufpreises bedingt ist, steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung auch für den Fall, dass nur noch ein geringfügiger Teil des Kaufpreises offen ist und Mängel vorliegen, regelmäßig kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung gemäß § 242, bzw. § 320 Abs. 2 BGB zu, soweit Letzterer die Möglichkeit hat, mit eigenen Forderungen in den Kaufpreis übersteigender Höhe aufzurechnen und damit die Eintragungsvoraussetzungen herbeizuführen.

Von dem Bauträger kann der Erwerber nicht verlangen, eine aus Sicht des Erwerbers unter Überschreitung der Miteigentumsordnung, im Zuge der Errichtung angebrachte Abluftanlage an der Außenfassade zu entfernen, wenn deren Errichtung nicht zur vertraglichen Leistungen des Bauträgers ihm gegenüber zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums und seines Sondereigentums gehört, sondern durch den begünstigten Sondereigentümer veranlasst wurde (IBRRS 2024, 2139; OLG Köln, Urteil vom 19.06.2024 – 11 U 73/23; BGB a.F. §§ 633, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; BGB § 242, 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 320 Abs. 2; vorhergehend:
LG Köln, 22.12.2022 – 8 O 172/20).

Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie  0

Selbst wenn kein typischer Bauträgervertrag vorliegt, sind Mängelansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer als „kernsaniert“ bezeichneten Immobilie nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Ein verständiger Erwerber kann im Zusammenhang mit dem Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie die Vorstellung verbinden, keine erheblichen Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um diese in Benutzung zu nehmen.

Dier Zusicherung als „kernsaniert“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend dar, dass die Sanierungsarbeiten als Mindeststandard den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insoweit gilt auch dann nichts anderes, wenn ein privater Veräußerer die Arbeiten in Eigenregie vorgenommen hat.

Ein Haftungsausschluss kann für zugesicherte Eigenschaften nicht wirksam vereinbart werden (IBRRS 2024, 0004; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4, § 635 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 15.02.2022 – 28 U 2563/13 Bau; vorhergehend: LG München II, 19.04.2013 – 13 O 4204/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 56/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Der Architekt hat die Umsetzung seiner Planung zu überprüfen  0

Der Architektenvertrag stellt regelmäßig einen Werkvertrag dar. Liegt eine Vertragspflichtverletzung vor und kann der Architekt seine Leistung nicht mehr durch Nacherfüllung erbringen, schuldet dieser dem Bauherrn Schadensersatz.

Im Rahmen der Bauüberwachung ist der Architekt verpflichtet, das Gefälle von Balkon- Bodenblechen unmittelbar nach deren Errichtung zu prüfen. Insoweit liegt ein Bauüberwachungsfehler dann vor, wenn der Architekt entgegen der eigens erstellten Detailplanung nicht bemerkt, dass kein ausreichendes Gefälle vorhanden ist, was Schadensersatzansprüche nach sich zieht.

Zum Vorschussanspruch gegen einen Architekten (IBRRS 2023, 2856;
BGB § 280 Abs. 1, §§ 631, 634 Nr. 4; HOAI 2002 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 29.09.2020 – 12 U 461/19; vorhergehend: LG Stuttgart, 06.06.2019 – 12 O 210/17).

Die Kosten einer fehlgeschlagenen Abnahme trägt der Auftragnehmer   0

Verweigert der Auftraggeber wegen festgestellter Mängel die Abnahme der Leistung, mit der Folge, dass es an einer Abnahme und damit an einer Bestätigung der Vertragsgemäßheit der Leistung durch den Auftraggeber mangelt, liegt die Beweislast für die Mangelfreiheit der Leistung nach wie vor beim Auftragnehmer.

Hat der Auftragnehmer die Abnahme zu Unrecht verlangt, weil die Leistung noch wesentliche Mängel aufweist, ist dieser aufgrund eigener Pflichtverletzung dazu verpflichtet, die im Zusammenhang mit der fehlgeschlagenen Abnahme angefallenen Kosten aus Schadenersatzgesichtspunkten zu tragen. Dies setzt voraus, dass es sich nicht nur um unwesentliche Mängel handelt und den Auftragnehmer ein Verschulden trifft (IBRRS 2023, 2789; BGB §§ 633, 634, 640; LG Bielefeld, Urteil vom 18.04.2023 – 5 O 149/22).

Erneute Fristsetzung bei mangelhafter Nacherfüllung erforderlich  0

Soweit sich ein Planungsmangel noch nicht im Bauwerk niedergeschlagen hat, weil noch nicht entsprechend der Planung gebaut worden ist, hat der Architekt, bzw. der Ingenieur, seine Planung nachzubessern und den Planungsmangel zu beseitigen.

Auch wenn der Leistungsumfang genau feststeht, müssen nicht sämtliche Architekten- und Ingenieurleistungen sofort erbracht werden, sondern lediglich die zum gegenwärtigen Projektstand jeweils erforderlichen Leistungen.

Schadensersatz wegen Planungsverzugs kann grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung geltend gemacht werden.

Soweit eine Nacherfüllungsfrist wegen eines Mangels gesetzt wird, die vom Architekten, bzw. Ingenieur, zwar eingehalten, die Nacherfüllung aber mangelhaft vorgenommen wird, erfordert dies grundsätzlich eine erneute Nachfristsetzung (IBRRS 2023, 1424, BGB §§ 271, 280 Abs. 1, §§ 281, 286, 631, 633 Abs. 2, § 634 Nr. 4; OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.2020 – 29 U 56/19; vorhergehend: LG Wiesbaden, 22.03.2019 – 2 O 335/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 18.01.2023 – VII ZR 119/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Mangelbeseitigung unverhältnismäßig, soweit Funktionalität nicht spürbar beeinträchtigt  0

Soweit der Auftraggeber wegen eines Baumangels Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten fordert, kann der Auftragnehmer einwenden, die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung seien unverhältnismäßig.

Insoweit gelten die Aufwendungen für die Mangelbeseitigung dann als unverhältnismäßig, soweit der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Umstände in keinerlei vernünftigem Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Die Unverhältnismäßigkeit ist in der Regel dann anzunehmen, wenn dem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer vollständig ordnungsgemäßen Vertragsleistung ein durchaus erheblicher und vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht.

Der Mängelbeseitigungsaufwand ist in der Regel dann nicht unverhältnismäßig, wenn der Auftraggeber ein objektiv berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Vertragserfüllung hat. Dies ist vor allem dann anzunehmen, wenn die Funktionsfähigkeit der Leistung offensichtlich beeinträchtigt ist.

Die Parteien können eine Schiedsgutachtenvereinbarung dahingehend vereinbaren, dass ein Sachverständiger das (Nicht-)Vorhandensein der vom Auftraggeber gerügten Mängel für die Parteien verbindlich festzustellen und gegebenenfalls die Mängelbeseitigungskosten zu ermitteln hat.

Soll der Schiedsgutachter auf Grund seiner besonderen Sachkunde lediglich das Vorhandensein von Mängeln feststellen, ist das Schiedsgutachten nur dann unverbindlich, wenn es offenbar unrichtig ist.

Offenbar unrichtig ist das Schiedsgutachten erst dann, wenn es den Grundsatz von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und sich dessen Unrichtigkeit dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers unmittelbar aufdrängen muss. Daran sind strenge Anforderungen zu stellen (BGB §§ 249, 251 Abs. 2 Satz 1, §§ 315, 317, 319, 633, 634, 635 Abs. 3; VOB/B § 13 Abs. 7; OLG Hamburg, Urteil vom 25.11.2020 – 8 U 18/20; vorhergehend: LG Hamburg, 25.11.2005 – 310 O 230/99).

Bauherr als Auftraggeber auch bei Vergabe durch Projektmanager  0

Gibt der spätere Auftragnehmer auf Aufforderung des Projektmanagers ein Angebot auf und erklärt Letzterer gleichzeitig, dass der Bauherr als Auftraggeber anzusehen sei, so kommt der Bauvertrag nicht mit dem Projektmanager, sondern mit dem Auftraggeber zustande.

Der Vertreter ohne Vertretungsmacht haftet dann nicht auf Schadensersatz, wenn der Auftragnehmer den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste (IBRRS 2022, 3280; BGB §§ 133, 157, 164, 179 Abs. 1, 3, § 631; OLG Naumburg, Beschluss vom 22.12.2020 – 2 U 73/20; vorhergehend: OLG Naumburg, 20.11.2020 – 2 U 73/20; LG Magdeburg, 04.03.2020 – 2 O 976/19).

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