Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Das Genehmigungsrisiko kann auf Besteller übertragen werden  0

Auch durch schlüssiges Verhalten kann eine Vertragsänderung zustande kommen, vor allem, soweit ein Vertragspartner ein modifiziertes Angebot macht und der andere Vertragspartner durch widerspruchslose Fortführung des Vertragsvollzugs, namentlich durch Entgegennahme weiterer Leistungen und vorbehaltlose Zahlung, zum konkludent zum Ausdruck bringt, sich auf die neue Vertragsgrundlage einlassen zu wollen.

Die in einem von einem Architekten gestellten Vertrag enthaltene Klausel „Das Genehmigungsrisiko trägt der Auftraggeber“ stellt vorliegend keine kontrollunterworfene Allgemeine Geschäftsbedingung dar (IBRRS 2026, 0360; BGB § 280 Abs. 1, 3, §§ 281, 305 Abs. 1 Satz 3, § 307 Abs. 1; ZPO § 522 Abs. 2; OLG München, Beschluss vom 25.07.2025 – 27 U 3575/24 Bau; vorhergehend: LG Augsburg, 23.09.2024 – 067 O 4630/23).

Keine Fälligkeit der Rechnung bei fehlender objektiver Prüfbarkeit  0

Sofern die Abrechnung objektiv prüfbar ist, steht die Einrede der fehlenden Prüfbarkeit dem Fälligkeitseintritt der Werklohnforderung nicht entgegen.

Die hinreichende Individualisierung eines mit einem Mahnbescheid geltend gemachten Anspruchs setzt voraus, dass die streitgegenständliche Forderung von anderen Forderungen unterscheidbar und abgrenzbar ist. Dabei kann sich diese auch aus außerhalb des Mahnbescheids liegenden Gesichtspunkten ergeben.

Zwar muss ein einheitlicher Werklohnanspruch im Mahnbescheid nicht aufgeschlüsselt werden, allerdings aber ein Gesamtbetrag, der sich aus mehreren Einzelforderungen besteht.

Eine solche Individualisierung ist nachholbar, wirkt aber lediglich auf den Zeitpunkt ihrer Vornahme zurück. Hingegen ist eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheids ausgeschlossen (IBRRS 2026, 0407; BGB § 204 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, §§ 214, 242; VOB/B §§ 12, 14; ZPO §§ 529, 531; OLG Naumburg, Urteil vom 19.12.2024 – 2 U 33/24; vorhergehend: LG Magdeburg, 19.03.2024 – 10 O 1671/22; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 15.10.2025 – VII ZR 8/25 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kein Vorschussanspruch bei Mängeleinbehalt   0

Von einer konkludenten Abnahme ist dann auszugehen, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass dieser die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich keine Mängel bestehen, sondern darauf, ob der Auftragnehmer davon ausgehen kann, dass das Werk aus Sicht des Auftraggebers im Wesentlichen mängelfrei hergestellt ist und Letzterer durch sein Verhalten die Billigung des Werkes signalisiert.

Von einem Abnahmewillen kann regelmäßig nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber Gelegenheit hatte, die Beschaffenheit des Werkes hinreichend zu prüfen. Dabei hängt die Dauer der Prüffrist vom Einzelfall ab, bzw. bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrserwartung, vorliegend drei Monate.

Ein Kostenvorschussanspruch kann nur dann bestehen, soweit der Auftraggeber nicht restlichen Werklohn zurückbehalten und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann.

Hinsichtlich bekannter Mängel stehen dem Auftraggeber keinerlei Mängelrechte zu, soweit er sich diese nicht bei Abnahme vorbehalten hat. Dies gilt auch im Falle einer konkludenter Abnahme (IBRRS 2026, 0212; BGB §§ 634, 637 Abs. 1, 3, § 640 Abs. 3; OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.12.2025 – 12 U 27/25
vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 07.02.2025 – 11 O 108/22).

Trotz Mengenänderung keine Preisanpassung   0

Sofern aufgrund Kündigungsausspruch keine Werkleistungen mehr zu erbringen sind und der Auftragnehmer seinen Vergütungsanspruch abschließend berechnen kann, ist es Letzterem verwehrt, unter Bezugnahme auf die in dem Einheitspreisvertrag genannte Vertragssumme eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Vielmehr hat der Auftragnehmer sein Sicherungsverlangen dem verbleibenden Vergütungsanspruch anzupassen.

Die Ausführung von Mindermengen ist nicht mit einer Kündigung gleichzusetzbar.

Der Ausschluss des § 2 Nr. 3 VOB/B (2006) in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers zieht keinerlei Wirksamkeitsbedenken nach sich.

Denkbar ist es, dass es Geschäftsgrundlage eines Einheitspreisvertrags ist, dass bestimmte Mengen nicht über- oder unterschritten werden. Voraussetzung für eine Vertragsanpassung der Vertragsgrundlage ist, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage in Form einer schwerwiegende Veränderung der zur Vertragsgrundlage gewordenen Umstände vorliegt (hier verneint).

Die durch den Wegfall der Geschäftsgrundlage bedingte Vertragsanpassung dient nicht dazu, dem Auftragnehmer den vollen Gewinn zu sichern, welchen dieser erzielt hätte, wenn die Mengenangaben im Leistungsverzeichnis korrekt gewesen und ausgeführt worden wären. Vielmehr soll durch eine Anpassung des Einheitspreises erreicht werden, dass die Fortsetzung des Vertrags (wieder) zumutbar wird; dabei sind die berechtigten Interessen beider Parteien zu berücksichtigen (IBRRS 2026, 0219: BGB § 313 Abs. 1, §§ 631, 648a Abs. 1 Satz 2, § 649; VOB/B 2006 § 2 Nr. 3, 5; OLG Dresden, Urteil vom 14.08.2024 – 13 U 1745/23; vorhergehend: LG Zwickau, 25.09.2023 – 7 O 853/20; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 12.11.2025 – VII ZR 139/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Erstattungsfähige Schadensermittlungskosten bei einem „Nässeschaden“  0

Schadensermittlungskosten für den verstopften Ablauf der Dusche können erstattungsfähig sein.*) Selbst wenn die Feststellung der Ursache des unstreitig vorliegenden Nässeschadens rückblickend nicht möglich war, können die angefallenen Kosten als Schadenermittlungs- und Schadenfeststellungskosten den Umständen nach notwendig gewesen sein.

Für die Frage der Gebotenheit ist die ex ante-Betrachtung entscheidend (IBRRS 2025, 3279; VVG §§ 83, 84; OLG Hamburg, Urteil vom 06.06.2025 – 9 U 4/24; vorhergehend: LG Hamburg, 01.12.2023 – 306 O 473/21

Mängelhaftung trotz LV- Fehlers  0

Für Werkmängel haftet der Werkunternehmer aufgrund seiner verschuldensunabhängigen Erfolgshaftung grundsätzlich unabhängig von der Mängelursache.

Der vom Unternehmer geschuldete Erfolg bestimmt sich zunächst nach der Summe der vereinbarten Leistungen und Ausführungsart, sowie den anerkannten Regeln der Technik. Außerdem auch nach dem angestrebten Zweck und der Funktion des herzustellenden Werks.

Für die Mängelhaftung des Werkunternehmers spielt es dem Grunde nach keine Rolle, aus wessen Verantwortungsbereich die Mängelursache stammt. Dies gilt selbst bei Beiträgen aufgrund von Vorgaben des Bestellers.

Auch gegenüber einem besonders fachkundigen Besteller trifft den Fachunternehmer eine Prüf- und (Bedenken-)Hinweispflicht. Allerdings können Prüfumfang und -intensität eingeschränkt sein, was vorliegend zu verneinen war).

Sofern die Parteien eines Werk- oder Bauvertrags nachträglich vereinbaren, dass ein Sachverständiger die „Schadens- bzw. Mängelursache“ feststellen soll, handelt es sich dabei um eine Schiedsgutachtenvereinbarung.

Das Gericht kann ein Schiedsgutachten nur bei offenbarer Unrichtigkeit überprüfen. Eine solche liegt erst vor, wenn sich einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter offensichtliche Fehler der Leistungsbestimmung aufdrängen, wobei der Sach- und Streitstand zu Grunde zu legen ist, der dem Schiedsgutachter unterbreitet worden ist.

(IBRRS 2026, 0180; BGB §§ 315, 317, 319 Abs. 1, §§ 633, 634; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3; OLG Koblenz, Urteil vom 19.09.2024 – 1 U 977/23; vorhergehend: LG Koblenz, 30.06.2023 – 9 O 328/18).

Wohngebäudeversicherung bei Dachreparatur nach Marderbiss eintrittspflichtig?  0

Keine AGB-rechtlichen Wirksamkeitsbedenken bestehen, soweit in einer Klausel u.a. „Bissschäden durch wild lebende Kleintiere/-nager (nicht jedoch Ratten und Mäuse) an elektrischen Anlagen und Leitungen, Dämmungen und Unterspannbahnen“ versichert seien.

Es ist Aufgaben des Versicherungsnehmers das Vorliegen des Versicherungsfalls darzulegen und zu beweisen, vorliegen in der Form der Beschädigung eines versicherten Objekts durch einen Marderbiss). (IBRRS 2026, 0151; BGB §§ 305c, 306 ff.; ZPO § 513 Abs.1, §§ 529, 531, 546; OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.06.2025 – 11 U 2/25; vorhergehend: LG Frankfurt, 11.12.2025 – 15 O 17/24

Vom Fertigstellungsmehraufwand sind auch die Mängelbeseitigungskosten umfasst  0

Nach einer Kündigung wegen unberechtigter Leistungsverweigerung hat der Besteller Anspruch auf Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Mehrkosten für die Vollendung des Werks. Dabei ist dieser so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn der ursprünglich tätige Werkunternehmer das Werk ordnungsgemäß hergestellt hätte. Dies beinhaltet auch die Beseitigung von Mängeln. die bereits vor Abnahme vorhanden waren.

Das Beweisangebot „Zeuge N.N. Mitarbeiter der Firma (Name)“ ist aufgrund des gleichzeitigen Hinweises auf den Arbeitgeber nicht von vornherein unbeachtlich (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2025 – 9 U 47/24; vorhergehend: LG Hanau, 29.05.2024 – 1 O 1164/23; BGB §§ 256, 283; ZPO §§ 139, 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1).

Gestattungsbeschluss anfechtbar, sofern bauliche Veränderung Umnutzung ermöglicht  0

Sofern einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, welche die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung, z. B. als Keller, zu nutzen, kann dies dann keine Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses nach sich ziehen, sofern eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.* (WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 1, § 20 Abs. 1; IBRRS 2025, 2894; BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 09.10.2024 – 1 S 2535/24 WEG; AG München, 25.01.2024 – 1293 C 350/23 WEG).

Abnahme der Generalunternehmer-Leistung führt nicht zur Abnahme der Nachunternehmer- Leistung  0

§ 641 Abs. 2 BGB beinhaltet allein eine Regelung zur Fälligkeit des Werklohns und zwar sowohl nach dem Wortlaut der Norm, dessen Stellung im BGB, als auch nach dem gesetzgeberischen Zweck. Weitere Rechtsfolgen einer Abnahme kann die Durchgriffsfälligkeit daher nicht auslösen.*)

Die Beweislast des Unternehmers für die Mangelfreiheit seines Werks vor Abnahme wird durch die Durchgriffsfälligkeit nicht berührt. Schließlich hat der Vertragspartner des Unternehmers die Werkleistung nicht als Erfüllung angenommen (§ 363 BGB).*)

Im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen der Durchgriffsfälligkeit nach § 641 Abs. 2 BGB steht die Mangelhaftigkeit der Werkleistung der Fälligkeit der Werklohnforderung zwar nicht entgegen. Allerdings begründet die Mangelhaftigkeit ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Werklohnforderung.* (BGB §§ 363, 640, 641; OLG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2024 – 10 U 34/24; vorhergehend: LG Stuttgart, 28.02.2024 – 28 O 81/23).

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