Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Notwendige Angaben für ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung  0

Bei einem Vertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Reihenhauses, auf dem Grundstück des Verbrauchers handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag und nicht um einen Bauträgervertrag.

Bei einem Verbraucherbauvertrag steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht zu, über das er vom Auftragnehmer zu belehren ist, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die 14 tägige Widerrufsfrist beginnt mit Vertragsschluss.

Die Widerrufsbelehrung hat außer dem Namen, die ladungsfähige Anschrift, sowie die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, zu beinhalten. Diese Pflichtangaben sind in einer einheitlichen Belehrung zusammenzufassen.

Ist der Verbraucher vom Auftragnehmer nicht ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt worden, beginnt die Widerrufsfrist nicht, mit der Folge, dass das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt.

Die seitens des Auftragnehmers vorformulierte Abschlagszahlungsregelung ist unwirksam, soweit die Klausel nicht den Hinweis auf die Sicherheit, die dem Verbraucher bei der ersten Abschlagsrechnung zu stellen ist, enthält.

lediglich für erbrachte Leistungen besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Abschlagszahlungen. Als bereits erbracht gelten diejenigen Bauleistungen, die zum Zeitpunkt des Widerrufs im Bauwerk eingebracht sind, bzw. die bereits in das Werk eingeflossen sind.

Soweit Vorarbeiten und Planungen keine eigenständige Leistung darstellen und deren Vergütung in die Baupreise eingerechnet ist, kann, sofern die Bauleistung selbst nicht realisiert worden ist, keine Vergütung durch den Auftragnehmer geltend gemacht werden (BGB §§ 355, 356e, 632a, 650i, 650l; EGBGB § 3; GewO § 34c Abs. 1; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2023 – 22 U 100/23).

Verwirkung der Gewährleistungsrechte trotz unwirksamer Abnahmeklausel?  0

Liegt aufgrund einer unwirksamen, die Erwerber unangemessen benachteiligenden, Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage keinerlei wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, ob die Mängelrechte verwirkt sind.

Insoweit sind sowohl die Gegebenheiten auf Seiten des Bauträgers, als auch die Gegebenheiten auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

Dabei kann auf Seiten der Erwerber auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein gehöriger Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung vertretenen Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten (IBRRS 2023, 1968; AGB-Gesetz § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 634 Abs. 1 Satz 2; BGB § 638 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 13.07.2023 – 2 O 1924/22 (nicht rechtskräftig).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Bei prüfbarer Schlussrechnung keine Zurückweisung möglich  0

Die Schlussrechnung ist dann prüfbar, wenn diese die nach dem Vertrag objektiv unverzichtbaren Angaben enthält.

Für die objektive Prüfbarkeit durch ein Ingenieurbüro ist die Vorlage von Nachtragsangebotskalkulationen nicht erforderlich.

An der objektiven Prüfbarkeit der Schlussrechnung ändert sich auch nichts, wenn diese vom Auftraggeber anfänglich als nicht prüfbar zurückgewiesen wurde (BGB § 242; VOB/B § 14 Abs. 1, § 16 Abs. 3; OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.03.2023 – 21 U 52/22).

Eigenleistungen des Auftraggebers werden zum Eigentor für Auftragnehmer, sofern Letzterer nicht auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hingewiesen hat.  0

Soweit die Erstellung eines funktionsfähigen und zum Ausbau geeigneten Wohngebäudes im Vordergrund steht, handelt es sich bei einem Vertrag über die Errichtung eines Ausbauhauses um einen Werkvertrag i. S. d.§ 631 BGB,

Soweit das vom Unternehmer geschuldete Werk zur Errichtung eines Ausbauhaues nicht den allgemein anerkennten Regeln der Technik entspricht, z. B. in Form einer nicht dichten Dampfbremse, und die Herstellung der Dampfbremse zu den Eigenleistungen des Bestellers gehört, so haftet der Unternehmer für die von ihm nicht dicht hergestellte Dampfbremse nach §§ 633 ff. BGB, § 13 VOB/B nur dann nicht, soweit der Unternehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hingewiesen hat. Bestehen Unklarheiten bei der Abgrenzung von Leistungen des Unternehmers im Rahmen der Errichtung eines Ausbauhauses im Verhältnis zu Eigenleistungen des Bestellers, so gehen diese zu Lasten des Unternehmers.

Im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages verstößt die Verkürzung der Verjährungsfrist wegen Sachmängeln von fünf auf vier Jahre gegen § 309 Nr. 8 Buchst. b) ff) BGB und ist unwirksam, selbst wenn die VOB/B insgesamt und damit § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B in den Bauvertrag einbezogen worden sind (IBRRS 2023, 1611; LG Ravensburg, Urteil vom 24.05.2023 – 5 O 110/21, BGB § 309 Nr. 8 b; §§ 631, 633; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3, 4).

Kein Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers nach Kündigung  0

Kündigt der Besteller selbst das Vertragsverhältnis vorzeitig, d. h. vor endgültiger Fertigstellung und Abnahme des Werks, so hat dieser unter keinem rechtlichen Gesichtspunktgegen gegen den Werkunternehmer noch ein, auch nur vorübergehendes, Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Werklohnforderung aus der Schlussrechnung über erbrachte Teilleistungen.

Hingegen obliegt dem Unternehmer auch im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach vorzeitiger Kündigung des Bestellers die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit der erbrachten Teilleistungen. Die Aufwendungen des Unternehmers in Form der Hinzuziehung eines privaten Sachverständigen zur Bautenstandsfeststellung dienen daher der Erfüllung eigener Vertragspflichten.

Unwirksam ist eine Klausel in den Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauvertrag, wonach der Besteller eine Vorauszahlung des Werklohns i. H. v. 80 % der geschuldeten Vergütung auf ein Anderkonto zu leisten hat, unwirksam (IBRRS 2023, 1555; BGB §§ 273, 320, 641 Abs. 3, §§ 648, 650g Abs. 4, § 650m Abs. 4, § 650o; OLG Naumburg, Urteil vom 29.12.2022 – 2 U 21/22; vorhergehend: LG Halle, 28.01.2022 – 6 O 255/20).

Erneute Fristsetzung bei mangelhafter Nacherfüllung erforderlich  0

Soweit sich ein Planungsmangel noch nicht im Bauwerk niedergeschlagen hat, weil noch nicht entsprechend der Planung gebaut worden ist, hat der Architekt, bzw. der Ingenieur, seine Planung nachzubessern und den Planungsmangel zu beseitigen.

Auch wenn der Leistungsumfang genau feststeht, müssen nicht sämtliche Architekten- und Ingenieurleistungen sofort erbracht werden, sondern lediglich die zum gegenwärtigen Projektstand jeweils erforderlichen Leistungen.

Schadensersatz wegen Planungsverzugs kann grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung geltend gemacht werden.

Soweit eine Nacherfüllungsfrist wegen eines Mangels gesetzt wird, die vom Architekten, bzw. Ingenieur, zwar eingehalten, die Nacherfüllung aber mangelhaft vorgenommen wird, erfordert dies grundsätzlich eine erneute Nachfristsetzung (IBRRS 2023, 1424, BGB §§ 271, 280 Abs. 1, §§ 281, 286, 631, 633 Abs. 2, § 634 Nr. 4; OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.2020 – 29 U 56/19; vorhergehend: LG Wiesbaden, 22.03.2019 – 2 O 335/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 18.01.2023 – VII ZR 119/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kündigung des Aufraggebers zulässig, sofern über 23 Monate kein Planungsfortschrift Kündigung des Aufraggebers zulässig, sofern über 23 Monate kein  0

Abschlagszahlungen haben lediglich vorläufigen Charakter, so dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, diese an die andere Vertragspartei zurückzuerstatten, sofern diese seinen abschließend ermittelten Vergütungsanspruch übersteigen.

Lässt der Auftragnehmer innerhalb von 23 Monaten keinen erkennbaren Planungsfortschritt erkennen und versäumt ebendrein eine zur Beschleunigung der Planungen gesondert vertraglich vereinbarte Frist, kann der Auftraggeber außerordentlich kündigen. Schließlich bringt der Auftragnehmer durch sein Verhalten zum Ausdruck, dass dieser sich auch künftig nicht vertragstreu verhalten, bzw. weitere Vertragsfristen versäumen, wird (IBRRS 2023, 1497;
BGB § 314 Abs. 2, § 648a; HOAI 2013 §§ 33, 34; KG, Urteil vom 03.03.2023 – 7 U 158/21; vorhergehend: LG Berlin, 19.11.2021 – 34 O 283/20).

Fliesenarbeiten in Fachwerkhaus sind zu planen und zu überwachen  0

Sofern der Architekt im Rahmen des Neubaus von Badezimmern in einem Fachwerkhaus mit den Grundleistungen der Objektplanung nach § 34 HOAI 2013 beauftragt ist, ist dieser verpflichtet, im konstruktiven Leistungsverzeichnis für die Fliesen- und Bodenverlegearbeiten, neben einer Erwähnung der auszuführenden Abdichtung des Untergrunds, dessen skizzenhafte Untersetzung von Art und Weise der Herstellung der Bodenabdichtung unter Angabe von Leitdetails, wie z. B. zur Fläche und zur Höhe der erforderlichen wannenförmigen Abdichtung, zu erstellen und dem bauausführenden Unternehmen zur Verfügung zu stellen. Im Rahmen der Bauüberwachung ist die ordnungsgemäße Umsetzung der Vorgaben zur Bodenabdichtung zu kontrollieren.

Sofern der mit der Lieferung und Montage von Sanitäreinrichtungen, insbesondere Duschen, beauftragte Unternehmer, z. B. Badausrüster, ohne Rücksprache, oder Bedenkenanmeldung, den Einbau der Duschwannen auf dem vorhandenen, offensichtlich mehrschichtig, aus saugfähigen Materialien bestehenden, Fußbodenaufbau in einem Fachwerkhaus ohne jedwede Abdichtung vor, stellt diese Leistung trotz des Umstands, dass die Bodenabdichtung von einem dritten Unternehmen geschuldet wird, eine Pflichtverletzung i. S. eines Sachmangels seiner eigenen Leistung dar.

Der Unternehmer kann sich ohne die Einbeziehung der VOB/B als Ganzes in den Bauvertrag auch dann nicht mit Erfolg auf eine Verkürzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf auf vier Jahre berufen, sofern im Abnahmeprotokoll der Ablauf der Gewährleistungsfrist deklaratorisch vom Datum her vier Jahre nach dem Abnahmetermin vermerkt ist (IBRRS 2023, 1406; BGB §§ 307, 310 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1; HOAI 2013 § 34; VOB/B § 13 Abs. 4 Nr. 1; OLG Naumburg, Urteil vom 29.12.2022 – 2 U 156/21;vorhergehend: LG Magdeburg, 12.10.2021 – 31 O 41/19).

Berechnung der Schadenshöhe bei fehlerhafter Baukostenermittlung  0

In Bezug auf die Festlegung der Schadenshöhe wegen fehlerhafter Baukostenermittlung ist unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vorteilsausgleichung ein Vergleich der Vermögenslagen des Auftraggebers mit, und ohne den haftungsbegründenden Fehler des Architekten vorzunehmen.

Eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens innerhalb der Architektenhaftung besteht nicht. Bei Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen fehlerhafter Baukostenermittlung seitens des Architekten hat der Auftraggeber außer Pflichtwidrigkeit und Schaden auch die Ursächlichkeit der Vertragsverletzung für den Schaden darzulegen und zu beweisen.

Die Vorteilsausgleich hat dort seine Grenze, wo das Ergebnis dem Zweck des Ersatzanspruchs zuwiderläuft, wenn also dem Auftraggeber nicht mehr zuzumuten ist und der Architekt andernfalls unangemessen entlastet wäre (IBRRS 2023, 1193; BGB a.F. §§ 249, 254, 633, 635, 638; HOAI a.F. § 15; OLG Hamm, Urteil vom 11.01.2022 – 24 U 65/20; vorhergehend: LG Münster, 24.04.2020 – 15 O 193/04; BGH, Beschluss vom 28.06.2012 – VII ZR 183/11 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen); OLG Hamm, Urteil vom 21.07.2011 – 24 U 151/04; LG Münster, 16.11.2004 – 15 O 193/04; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 18.01.2023 – VII ZR 23/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

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