Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Mängelbeseitigung kann bei zu niedrigem Drempel unverhältnismäßig  0

Die Breite ist bei einer Dusche in einer Nische von elementarer Bedeutung für die Benutzung. Eine Abweichung zwischen Planung (87 cm lichte Breite) und Ausführung (79,4 cm lichte Breite) von ca. 10 % stellt sich folglich als so erheblich dar, dass diese nicht mehr im Rahmen bauüblicher Toleranzen liegt.

Wegen Unverhältnismäßigkeit kann der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigern, wenn bei Betrachtung des Einzelfalls ein objektiv geringes Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Werkleistung einem ganz erheblichen und vergleichsweise exorbitanten Kostenaufwand gegenübersteht (hier bejaht für die Ausführung eines Drempels in 1,57 m Höhe statt der vereinbarten 1,70 m Höhe) (IBRRS 2024, 2619; BGB § 631 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 1, § 635 Abs. 1, 3, 641 Abs. 3; OLG Schleswig, Urteil vom 03.07.2024 – 12 U 63/22; vorhergehend: LG Kiel, 19.04.2022 – 11 O 169/20).

Neugestaltung bei Mangelbeseitigung durch Bauherrn zulässig  0

Hat der Architekt sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daran fehlt es, wenn, entgegen der Baugenehmigung, die Verwendung von Materialien im Leistungsverzeichnis geplant wird und diese Materialien verbaut werden.

Soweit der Architekt entsprechend der Leistungsphase 9 des § 33 HOAI 2009 (auch) mit der Objektbetreuung beauftragt wird, muss dieser innerhalb des fünfjährigen Zeitraums nach der Abnahme bemerken, dass das verwendete Bodenbelags- und Dämmmaterial nicht der erteilten Baugenehmigung entsprach.

Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Bauherr nicht verpflichtet, die ursprüngliche Planung beizubehalten, um Schadenersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können. Statt dessen kann dieser den Arbeiten eine abweichende Planung zugrunde legen, z. B. in Form einer neuen Gestaltung des Bauwerks, sofern dadurch die Mängel beseitigt werden. Sofern eine fiktive Schadensberechnung nicht vorliegt, ist die Höhe des Schadenersatzes auf den Betrag beschränkt, der bei der Mangelbeseitigung nach der alten Planung entstanden wäre.

Die Pflichten des Architekten beinhalten es, den Bauherrn im Rahmen der jeweils übernommenen Aufgabengebiets bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zu unterstützen. Als Sachwalter des Bauherrn schuldet dieser die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel, außerdem die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn über das Ergebnis der Untersuchung, sowie der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mängel ihre Ursache in Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten haben.

Bei schuldhafter Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht, ist der Architekt dem Bauherrn im Wege der sog. Sekundärhaftung zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt.

Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Bauherr innerhalb der Verjährungsfrist verjährungshindernde Maßnahmen gegen den Architekten ergriffen hätte, wenn dieser nicht nur seine Untersuchungs- und Beratungspflicht erfüllt hätte, sondern den Bauherrn auch über eine etwaige eigene Haftung informiert hätte (IBRRS 2024, 2634; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; HOAI § 2009 § 33; OLG Schleswig, Urteil vom 12.04.2024 – 1 U 66/22; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2022 – 2 O 100/20).

Eine Nachtragsvereinbarung stellt keinen neuen Vertrag dar  0

In der Regel liegt lediglich eine Erweiterung des bisherigen Auftrags vor, wenn der Auftragnehmer auf Anordnung des Auftraggebers geänderte oder zusätzliche Leistungen ausführt. Dann richtet sich die Vergütung nach dem bereits vereinbarten Preisgefüge.

Schließen die Parteien eines Werk- oder Bauvertrags allerdings einen gänzlich neuen Vertrag, in Form eines sog. Anschluss- oder Folgeauftrags, ohne eine Einigung über die Höhe des Werklohns getroffen zu haben, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (IBRRS 2024, 2439; BGB § 632 Abs. 2; VOB/B § 2 Abs. 5, 6; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2024 – 22 U 98/23; vorhergehend: OLG Düsseldorf, 16.02.2024 – 22 U 98/23
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2023 – 22 U 98/23; LG Krefeld, 23.03.2023 – 5 O 96/21).

Bei Möglichkeit zum Einbehalt von Werklohn, ist keine Kostenvorschussklage erforderlich  0

Im Anschluss an eine mängelbedingte Kündigung des Bauvertrags kann der Auftraggeber eines VOB/B-Vertrags einen Vorschuss für die prognostizierten Mangelbeseitigungskosten fordern. Kann der Auftraggeber allerdings den Werklohn einbehalten, besteht ein derartiger Anspruch nicht.

Die Abrechnung des Pauschalvertrags nach Kündigungsausspruch hat dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass der Auftragnehmer keine ungerechtfertigten Vorteile aus der Kündigung ziehen darf. Vielmehr schuldet der Auftraggeber eine Vergütung, die dem am Vertragspreis orientierten Wert der erbrachten Leistung im Zeitpunkt der Kündigung entspricht (BGH, IBR 1995, 455). Folglich ist zwischen der Vergütung für erbrachte Leistungen und derjenigen für nicht erbrachte Leistungen zu differenzieren.

Die Abrechnungsgrundsätze für den gekündigten Pauschalvertrag gelten nicht nur für die Prüfbarkeit der Abrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung, sondern gleichzeitig auch für die Prüfung der Schlüssigkeit der Vergütungsklage (IBRRS 2024, 2432; OLG Oldenburg, Urteil vom 12.07.2022 – 2 U 247/21; BGB §§ 633, 634, 637 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3, § 13 Abs. 5 Nr. 2; vorhergehend: LG Oldenburg, 08.12.2021 – 4 O 638/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 26.06.2024 – VII ZR 154/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Objektüberwachung mangelhaft, sofern Wärmedämmarbeiten lediglich stichprobenhaft geprüft  0

Sofern zeichnerische und rechnerische Unterlagen Vertragsbestandteil werden und weisen diese Widersprüche zum gleichzeitig zum Vertragsinhalt gewordenen Angebot des Unternehmers auf, ist das zeitlich nachfolgende, konkrete, Angebot gegenüber den Plänen im Rahmen der Vertragsauslegung vorrangig.

Die konkludente Abnahme setzt ein Verhalten des Auftraggebers, bzw. dessen Bevollmächtigten voraus, welches darauf schließen lässt, dass die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht gebilligt wird. Dies kommt lediglich dann in Betracht , wenn das Werk im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist.

Eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann zu bejahen, wenn die Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ergibt, sofern der durch die Mängelbeseitigung erzielbare Erfolg zu dem durch diese verursachten Geldaufwand außer Verhältnis steht. Dementsprechend ist eine solche in der Regel nur dann gerechtfertigt, wenn dem objektiv geringem Interesse des Auftraggebers an der mangelfreien Leistung ein erheblicher, bzw. unangemessener, Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung nach der vertragsgemäßen Leistung letztlich gegen Treu und Glauben verstieße.

Eine Anscheinsvollmacht ist zu bejahen, soweit der Auftraggeber dem Architekten die Vertragsverhandlungen mit dem Unternehmer im Wesentlichen überlässt, Letzterer den Vertrag verhandelt und unterzeichnet hat, oder dem Architekten in anderer Weise völlig freie Hand bei der Durchführung des Bauvorhabens gelassen wird, ohne dass sich der Auftraggeber selbst um den Bau zu kümmern muss (beides vorliegend bejaht).

Welchen Umfang und welche Intensität die vom Architekten geschuldete Überwachung hat, hängt von den Anforderungen der Baumaßnahme, sowie den konkreten Umständen ab. Für einfache Arbeiten ist keine Überwachung erforderlich. Im Gegensatz dazu hat der Architekt kritischeren und wichtigeren Bauabschnitten eine erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen. Zeigen sich im Verlaufe der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel, sind an die Überwachungspflicht des Architekten hingegen erhöhte Anforderungen zu stellen.

An die Überwachung von Wärmedämmarbeiten sind höhere Anforderungen zu stellen, welche der Architekt nicht erfüllt, soweit dieser lediglich Stichproben durchführt.

Der durch den überwachenden Architekten geschuldete Werkerfolg erfordert die Schaffung eines den Leistungszielen des Auftraggebers und damit der vereinbarten Beschaffenheit, im Übrigen der üblichen Beschaffenheit und damit auch den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes, funktionsfähigen, Bauwerks. Verkörpert sich im Bauwerk infolge der unzureichenden Überwachung ein davon abweichendes Ergebnis, handelt es sich um einen ohne Fristsetzung zu erstattenden Mangelfolgeschaden (IBRRS 2024, 2433; BGB §§ 275, 633, 634, 637 Nr. 3, § 640 Abs. 2; VOB/B § 12 Abs. 5 Nr. 1, 3; OLG Oldenburg, Urteil vom 08.11.2022 – 2 U 10/22).

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307, 308 Nr. 4, §§ 633, 634, 635, 640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Die Erholung einer Baugenehmigung durch den Architekten beinhaltet nicht ohne Weiteres die Beauftragung der Leistungsphasen 1 bis 4  0

Nach wird § 7 Abs. 5 HOAI 2013 wird unwiderleglich vermutet, dass die Mindestsätze vereinbart sind, sofern eine schriftliche Honorarvereinbarung fehlt.

Wird eine Schlussrechnung gestellt, die die Honorarforderung nicht vollständig beinhaltet, bedeutet dies regelmäßig nicht einen konkludenten Verzicht auf die weitergehende Forderung.

Der Einwand widersprüchlichen Verhaltens steht der Geltendmachung eines Mindestsatzhonorars nur dann entgegen, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat und vertrauen durfte und Letzterer sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, dass diesem die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Soll der Architekt die Baugenehmigung erholen, kann nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, dass damit auch die übrigen Leistungen der Leistungsphase 1 bis 4 erbracht werden sollen. Entscheidend ist vielmehr, was die Parteien tatsächlich als Leistungen vereinbart haben.

Die Geltendmachung des Verzögerungsschadens setzt voraus, dass dem Auftraggeber infolge des von ihm behaupteten Verzugs ein Schaden entstanden ist.

Der vom geschädigten Auftraggeber zu führende Beweis eines entgangenen Gewinns unterliegt einem objektiven Maßstab. Dabei ist auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzustellen, wobei stets die individuellen Verhältnisse entscheidend sind. Allein die Möglichkeit eines Gewinns reicht als Nachweis noch nicht aus (BGB §§ 242, 249 Abs. 1, § 252 Satz 2, §§ 631, 650p ff.; HOAI § 7 Abs. 1, 5; ZPO § 287; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2022 – 4 U 142/20; vorhergehend: LG Freiburg, 17.07.2020 – 2 O 429/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 221/22).

Mängelbeseitigungskostenvorschuss nur mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung  0

Im Falle des VOB/B-Vertrag steht dem Auftraggeber ein Anspruch auf Mängelbeseitigungskostenvorschuss nur dann zu, soweit dieser den Zugang der Fristsetzung mit Kündigungsandrohung darlegen und beweisen kann.

Der Zugangsnachweis kann bei einem Einwurf-Einschreiben nicht durch Vorlage des Einlieferungsbelegs und des Sendungsstatus geführt werden, da sich diesen nicht entnehmen lässt, dass eine Zustellung beim Erklärungsempfänger erfolgt ist.

Die Grundsätze des Anscheinsbeweises sprechen lediglich dann zugunsten des Erklärenden, soweit der Briefkasteneinwurf des Einwurf-Einschreibens ordnungsgemäß dokumentiert wird. Hierfür sind die Auslieferungsbelege entweder im Original oder als Reproduktion bereitzuhalten.

Eine endgültige und ernsthafte Verweigerung der Mängelbeseitigung, die eine Fristsetzung entbehrlich machen würde, ist dann zu verneinen, soweit der Auftragnehmer eine Fortsetzung der Arbeit in Aussicht stellt, falls offene Vergütungsforderungen beglichen werden.

Wird die bei Vertragsschluss noch sehr unbestimmt und allgemein gehaltene Leistungsbeschreibung erst im Laufe der Bauarbeiten sukzessive konkretisiert wird, wird eine verbindliche Fertigstellungsfrist hinfällig.

Vor Abnahme und bei aufrechterhaltenem Vertrag gewährt § 4 Abs. 7 Satz 2 VOB/B dem Auftraggeber einen Anspruch auf den Ersatz des Schadens, der diesem dadurch entsteht, dass das Bauwerk deshalb später fertiggestellt wird, weil der Auftragnehmer während der Bauausführung eine mangelhafte oder vertragswidrige Leistung durch eine mangelfreie oder vertragsgemäße Leistung ersetzt. Dies gilt auch dann, wenn die verspätete Fertigstellung des Bauwerks dadurch mitverursacht wird, dass der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung über einen bestimmten Zeitraum vertragswidrig nicht ausführt, was vorliegend jeweils verneint wurde.

Für einen Anspruch auf entgangenen Gewinn ist es erforderlich, dass der Geschädigte die Umstände darlegt und in den Grenzen des § 287 ZPO beweist, aus welchen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge, oder den besonderen Umständen des Falles, die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt. Insoweit dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.

Soweit Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine Schadensschätzung dargelegt werden, ist dies erforderlich, aber auch ausreichend ist,

Soweit dem Auftraggeber eine Ingebrauchnahme trotz etwaiger Mängel möglich und zumutbar war, kommt ein anspruchsminderndes Mitverschulden in Betracht (IBRRS 2024, 2295; BGB § 241 Abs. 2, §§ 252, 254, 280 Abs. 1, 2, §§ 320, 635, 649, 823 Abs. 1; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3, § 13 Abs. 5 Nr. 2; ZPO §§ 286, 287; KG, Beschluss vom 30.03.2023 – 27 U 192/22; vorhergehend: LG Berlin, 01.12.2022 – 32 O 161/21; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 89/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Das Prognoserisiko hinsichtlich der Schadensbeseitigung liegt beim Auftragnehmer   0

Erstattungsfähiger Schaden sind alle notwendigen Aufwendungen und damit alle Kosten, die der Auftraggeber als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Beauftragung des Dritten für angemessen halten durfte. Allerdings muss es sich dabei um vertretbare Fremdnachbesserungskostenmaßnahmen handeln. In der Regel kann der Geschädigte die Kosten erstattet verlangen, die ihm aufgrund sachkundiger Beratung entstanden sind.

Das Fehleinschätzungsrisiko, welches mit der sachkundig begleiteten Beurteilung einhergeht, trägt der Auftragnehmer. Die Kosten hat der Auftragnehmer auch dann zu erstatten, wenn sich im Nachhinein die zur Mängelbeseitigung ergriffenen Maßnahmen als nicht notwendig herausstellen.

Der Erstattungsanspruch des Auftraggebers reduziert sich, soweit die Grenzen des von diesem für erforderlich haltbaren Aufwandes überschritten worden sind und dieser bei der Auswahl des Drittunternehmers nicht die erforderliche Sorgfalt hat walten lassen.

Der zwischen dem Geschädigten, bzw. seiner Versicherung, und einem Gutachter geschlossene Gutachtervertrag bezüglich der Ermittlung der Anspruchshöhe entfaltet Schutzwirkung zugunsten des regulierungspflichtigen Haftpflichtversicherers.

Für die Einbeziehung in den Schutzbereich reicht es aus, soweit der Gutachter erkennen kann, dass sein Gutachten der zahlungsverpflichteten Versicherung vorgelegt werden soll. Schließlich ist damit die Schutzpflicht hinreichend erkennbar und eindeutig abgegrenzt (IBRRS 2024, 2246; BGB §§ 254, 255, 278; VOB/B § 13 Abs. 7 Nr. 3 S. 1 VOB/B; VVG § 86 Abs. 1 Satz 1; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2023 – 5 U 155/22; vorhergehend: LG Duisburg, 23.06.2022 – 8 O 88/21
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 116/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bei wesentlichen Mängeln keine fiktive Abnahme  0

Nimmt der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist ab, obwohl er dazu verpflichtet ist, steht dies der Abnahme gleich. Ist die Bauleistung fertig gestellt und sind allenfalls unwesentliche Mängel vorhanden, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet.

Ob der Mangel wesentlich ist und damit zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und dessen Auswirkungen ab. Dies kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Gegebenenfalls können sogar bloße optische Beeinträchtigungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

Wird eine mittig gelegene, 280 m² große Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche gestaltet, handelt es sich insoweit um einen wesentlichen Mangel (BGB a.F. § 640 Abs. 1 Satz 3; BGB §§ 633, 634; OLG Köln, Beschluss vom 02.11.2021 – 7 U 173/20; vorhergehend: OLG Köln, Beschluss vom 17.09.2021 – 7 U 173/20; LG Köln, 20.11.2020 – 18 O 281/19).

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