Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Höherer Schallschutz durch Einbau von Estrich und Teppichboden, oder Eichenparkett?  0

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, soweit ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen werden soll.

Der aktuell geforderte Schallschutz muss auch bei erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum eingehalten werden.

An einem erheblichen Eingriff fehlt es, wenn auf bereits vorhandenen Dielen ein Trockenestrich und Teppichboden verlegt wird. Dies gilt selbst dann, wenn später der Teppichboden durch Eichenparkett ersetzt wird.

Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zum Schallschutz vorsehen, die über den Mindeststandard hinausgehen (IBRRS 2021, 0363; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 2; WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.05.2019 – 980b C 49/17 WEG

Bauliche Nutzung eines Wohngebäudes  0

Das Wohnen in einem Mehrfamilienhaus, wie z. B. in einem 5- Familien- Haus ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich nicht anders zu bewerten, als das Wohnen in einem Ein-, oder Zweifamilienhaus. Es handelt sich in beiden Fällen um ein zulässiges „wohnen“ in einem entweder festgesetzten, oder faktischen, reinen Wohngebiet.

In bebauten innerstädtischen Gebieten ist seitens der Nachbarn regelmäßig hinzunehmen, dass Grundstücke im baurechtlich vorgegebenen Rahmen genutzt werden. Dies gilt auch dann, wenn es dadurch zu Einsichtsmöglichkeiten in Wohnräume durch die Nachbarn kommt. Letzteres ist in einem bebauten Gebiet üblich.

Seitens der Nachbarn sind die im Rahmen einer genehmigten Nutzung einer Terrasse, bzw. Dachterrasse, typischerweise entstehenden Lebensäußerungen regelmäßig zu dulden (IBRRS 2021, 0530; BauGB §§ 3, 34 Abs. 2; BauNVO § 15 Abs. 1; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 01.02.2021 – 2 B 1964/20).

Zur Standsicherheit eines Reihenhauses  0

Seitens des Tragwerksplaners wird eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung geschuldet. Soweit bestandskräftig gewordene Baugenehmigungen erteilt worden sind, kann dem Tragwerksplaner nicht vorgeworfen werden, dass dieser seine Verpflichtung zur Erstellung einer dauerhaft genehmigungsfähigen Planung verletzt hat.

Soweit aneinander gebaute Reihenhäuser in grundbuchrechtlichem Sinn auf ein und demselben Grundstück stehen, müssen die einzelnen Gebäude weder für sich allein genommen standsicher sein, noch hängt die Verwendung gemeinsamer, für die Standsicherheit erforderlicher Bauteile davon ab, dass technisch gewährleistet ist, dass im Falle des Abbruches eines der aneinanderstoßenden beiden Anlagen die gemeinsamen Bauteile stehen bleiben können.

In Form einer sogenannten Vereinigungsbaulast kann erreicht werden, dass zwei oder mehrere Buchgrundstücke rechtlich so gestellt werden können, als ob diese ein einheitliches Grundstück wären. Auch in diesem Fall ist keine weitere technische Sicherung dafür notwendig, dass die gemeinsamen, für die Standsicherheit erforderlichen Bauteile, im Falle des Abbruchs einer der Anlagen bestehen bleiben können (IBRRS 2021, 0314; BGB §§ 280, 281, 633 Abs. 1 Satz 1, § 634 Nr. 4; LBO-BW § 13 Abs. 1; OLG Karlsruhe, Urteil vom 26.01.2018 – 14 U 9/14
vorhergehend: LG Freiburg, 11.12.2013 – 6 O 446/08;
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.11.2020 – VII ZR 37/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Aufzugsbauer haftet für unzureichenden Schallschutz bei ungeeignetem Fahrstuhlschacht  0

Übernimmt der Auftragnehmer über die Errichtung einer Fahrstuhlanlage hinaus die fachliche Beratung und Unterstützung bei der Planung der Aufzugsanlage, hat dieser zu prüfen, ob die einschlägigen Schallschutzbestimmungen beim Betrieb des Fahrstuhls in den an den Fahrstuhlschacht grenzenden Räumen eingehalten sind.

Die Leistung des Auftragnehmers ist mangelhaft, soweit die einzuhaltenden Schallschutzwerte überschritten werden. Dies gilt auch dann, wenn der bauseits errichtete Fahrstuhlschacht ungeeignet ist.

Der Auftragnehmer kann sich von seiner Haftung für einen Mangel aufgrund einer ungeeigneten Vorleistung befreien, soweit dieser seine Prüf- und Hinweispflichten erfüllt hat, was vorliegend verneint wurde.

Soweit die Mängelursächlichkeit in der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Bausubstanz liegt, ist eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung wirkungslos, wenn der Auftraggeber nicht diejenigen Mitwirkungshandlungen selbst vorgenommen, oder jedenfalls angeboten hat, die eine funktionierende Ausführung der Leistung ermöglichen ( BGB § 275 Abs. 1, §§ 633, 634, 641 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3; IBRRS 2021, 0428; OLG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2019 – 13 U 69/17; vorhergehend: LG Aurich, 11.07.2017 – 1 O 859/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.11.2020 – VII ZR 63/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Keine Wasserversorgung durch Drainagerohre  0

Nicht der Wasserversorgung dienen im Außenbereich um ein Gebäude herum verlegte Drainagerohre, die ausschließlich Niederschlags- und Sickerwasser sammeln und ableiten. Keinen Leitungswasserschaden im Sinne der Wohngebäudeversicherung stellt daher aus einer solchen Drainage bestimmungswidrig austretendes Wasser dar.

Bezüglich der Beratungspflicht des Versicherers bei Abschluss einer Wohngebäudeversicherung siehe IBRRS 2021, 0429; VVG § 6 Abs. 1, 5 ;
OLG Nürnberg, Beschluss vom 03.02.2021 – 8 U 3271/20
vorhergehend: LG Amberg, 25.09.2020 – 24 O 1244/19).

Trotz fehlender Abnahme hat Bauträger Baumängel zu beseitigen  0

Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann. Außerdem ist die Klausel auch dann unwirksam, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, der unmittelbar durch den Bauträger, oder eine in dessen Lager stehende Person benannt, bzw. beauftragt wird.

Bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme ist es dem Bauträger verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

Soweit der Bauträger mit einer unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, hat als Verwender den Nachteil zu tragen, trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert zu sein (IBRRS 2021, 0332; BGB §§ 305, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 634a, 637 Abs. 1, 3, § 640;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 – 12 U 197/16; LG Potsdam, 05.07.2016 – 4 O 28/16
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 113/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Aufklärungspflicht des Architekten bei Planungs- und Überwachungsfehlern  0

Im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe obliegt dem umfassend beauftragten Architekten zunächst die Wahrung der Rechte des Auftraggebers gegenüber den Bauunternehmern, aber auch die objektive Klärung der Mängelursachen. Letzteres auch dann, wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören.

Der Architekt ist verpflichtet, für die Mängelfreiheit des Bauwerks zu sorgen und dem Auftraggeber auch nach der Fertigstellung des Bauwerks bei der Untersuchung und Behebung des Baumangels sowie bei der Durchsetzung der Ansprüche gegen die anderen Bau- und Planungsbeteiligten zur Seite zu stehen, soweit dieser die Objektüberwachung und die Objektbetreuung übernommen hat

Liegt eine Vertragsverletzung in der pflichtwidrigen Unterlassung jeglicher Untersuchung und Beratung, mit der der Architekt möglicherweise die Verjährung der gegen ihn selbst bestehenden Ansprüche herbeiführt, so kann dies einen weiteren Schadensersatzanspruch dahingehend begründen, dass die Verjährung der gegen diesen gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt.

Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen einer Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht durch den Architekten verjähren nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Auftraggeber Kenntnis von der Person des Schuldners und den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat, oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Ein Beweissicherungsantrag unterbricht nicht allgemein die Verjährung für Gewährleistungsansprüche aus dem betreffenden Architektenvertrag, sondern tritt lediglich für Ansprüche aus denjenigen Mängeln ein, auf die sich die Beweissicherung erstreckt.

Ein selbständiges Beweisverfahren gilt ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls als dann beendet, soweit der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keinerlei Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden.

Selbst soweit ein selbständiges Beweisverfahren insgesamt erst z. B. nach zwei Jahren beendet ist, ist es denkbar, dass die Hemmung der Verjährung bezüglich der Ansprüche wegen einzelner Mängel schon vorher beendet ist, z. B. wenn das Beweisverfahren abgetrennt und vorher beendet wurde, z. B. weil ein gesondertes Gutachten zu diesen Mängeln eingeholt wurde, welchem niemand widersprochen hatte (IBRRS 2021, 0328; BGB §§ 195, 199 Abs. 1, § 204 Abs. 2; BGB a.F. §§ 209, 633, 635, 639; HOAI 1991 § 15 Abs. 2; ZPO § 485; OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.06.2020 – 12 U 77/19; vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 02.04.2020 – 12 U 77/19; LG Frankfurt/Oder, 24.04.2019 – 16 O 11/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 109/20; (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Zwei Bauvorhaben, zwei Aufträge  0

Bei der Schätzung des Auftragswerts ist von dem voraussichtlichen Gesamtwert der vorgesehenen Leistung. Maßgeblich ist der Nettowert, also ohne Umsatzsteuer.

Was zu dem Auftrag, dessen Wert zu schätzen ist, gehört, richtet sich nach einer funktionalen Betrachtungsweise. Bei einer Aufteilung in verschieden Aufträge sind organisatorische, inhaltliche, wirtschaftliche und technische Zusammenhänge zu beachten. Von einem einheitlichen Auftrag ist vor allem dann auszugehen, wenn ein Teil ohne den anderen keine sinnvolle Funktion erfüllt.

Besteht zwischen zwei Bauvorhaben kein so enger Zusammenhang, so dass der eine Komplex ohne den anderen genutzt werden kann, führt die damit mögliche getrennte funktionale Nutzung zu der Annahme verschiedener Vorhaben.

Um so mehr sich der Auftragswert dem Schwellenwert annähert, ist die Auftragswertschätzung zu dokumentieren und zwar um so genauer, je mehr sich der Auftragswert dem Schwellenwert nähert.

Allerdings kann eine unterlassene Dokumentation, aus denen sich die Kosten des Vorhabens ergeben, sogar noch im Beschwerdeverfahren geheilt werden (IBRRS 2021, 0355; VgV §§ 3, 8; OLG Schleswig, Beschluss vom 07.01.2021 – 54 Verg 6/20; vorhergehend: OLG Schleswig, 25.11.2020 – 54 Verg 5/20).

Bei Schaden nach Abnahme stellt die Möglichkeit eines Mangels keinen Mangelbeweis dar  0

Nach der Abnahme des Werks hat der Besteller darzulegen und zu beweisen, dass ein Schaden auf vertragswidrige Leistung des Unternehmers zurückzuführen ist.

Kann der gerichtlich bestellte Sachverständige nicht bestätigen, dass die Leistung des Unternehmers (mit-)ursächlich für den vom Besteller geltend gemachten Schaden ist, lässt sich ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Leistung und dem Schaden nicht mit der notwendigen Sicherheit feststellen.

Das Bestehen einer Möglichkeit reicht nicht dazu aus, eine (Mit-)Ursächlichkeit zu beweisen (IBRRS 2021, 0146; BGB §§ 633, 640; ZPO § 276; OLG Stuttgart, Beschluss vom 28.11.2016 – 7 U 164/16; vorhergehend: OLG Stuttgart, Beschluss vom 03.11.2016 – 7 U 164/16; LG Stuttgart, 30.08.2016 – 10 O 44/15; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 26.06.2019 – VII ZR 11/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bemusterung geht dem Leistungsverzeichnis vor  0

Grundsätzlich vorrangig vor dem Leistungsverzeichnis ist eine vereinbarte Bemusterung über die Festlegung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit.

Hat der Unternehmer das sog. Beschaffungsrisiko übernommen, berühren etwaige Lieferschwierigkeiten das zu vermutende Vertretenmüssen nicht (IBRRS 2021, 0352; BGB §§ 280, 281, 433, 434, 437, 633 ; LG Bonn, Urteil vom 30.12.2020 – 1 O 471/18 (nicht rechtskräftig).

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