Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Koordinationspflicht des Architekten bezüglich der der verschiedenen Handwerkerarbeiten  0

Soweit ein Gebäude mit Fassadenplatten verkleidet und anschließend mit einer Markise versehen werden soll, hat der Architekt die Arbeiten der verschiedenen Handwerker so zu organisieren, dass die Markise montiert werden kann, ohne dass die Fassadenplatten wieder entfernt werden müssen.

Die Verjährungsfrist wegen Planungs- oder Überwachungsfehlern beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, oder soweit andere Umstände vorliegen, aufgrund derer mit einer Erfüllung des Vertrags nicht mehr zu rechnen ist.

Soweit in einem selbständigen Beweisverfahren unterschiedliche Mängel erhoben werden, endet die Hemmung für jeden Mangel gesondert. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Mängel später gemeinsam eingeklagt werden sollen.

Wird ein Mangel durch das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren festgestellt und werden schließlich weitere Gutachten eingeholt, die nur noch andere Mängel betreffen, endet die Hemmung nach dem ersten Gutachten bezüglich des festgestellten Mangels (IBRRS 2020, 1287; BGB a.F. § 648a Abs. 1 Nr. 2; BGB §§ 204211640650f: OLG Oldenburg, Urteil vom 20.08.2019 – 13 U 60/16; vorhergehend: LG Aurich, 04.08.2016 – 2 O 385/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – VII ZR 211/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Darlegung des Schadens durch den Bauherrn nach Baustellenbrand  0

Macht der Auftraggeber nach einem Gebäudebrand gegen den Auftragnehmer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Nebenpflichten geltend, hat dieser im Einzelnen hinreichend schlüssig und substantiiert zum Schaden vorzutragen. Dies gilt insbesondere für den ursprünglichen Bautenzustand, die aufgrund des Brands tatsächlich beschädigten oder zerstörten Teile und die zur Wiederherstellung bis zum ursprünglichen Bautenstand erforderlichen Maßnahmen und die dadurch veranlassten Kosten (IBRRS 2020, 1373; BGB § 280 Abs. 1; OLG Celle, Beschluss vom 09.04.2019 – 14 U 157/18; vorhergehend: OLG Celle, Beschluss vom 07.02.2019 – 14 U 157/18; LG Lüneburg, 17.08.2018 – 1 O 64/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 11.03.2020 – VII ZR 119/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Mangelhaft ist, was nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.  0

Verstößt die Leistung des Bauträgers gegen die anerkannten Regeln der Technik, so ist mangelhaft.

Eine von den anerkannten Regeln der Technik im Bauträgervertrag getroffene abweichende Vereinbarung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der üblicherweise zu erwartende Mindeststandard nicht gelten soll. Etwas anderes kann sich dann ergeben, soweit der Erwerber auf eine solche Bedeutung ausdrücklich hingewiesen wurde, oder dies aufgrund seiner entsprechenden Fachkunde weiß.

Der Bauträger kann einem Minderungsanspruch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Vergütungsansprüche gegen die einzelnen Erwerber nicht entgegenhalten (IBRRS 2020, 1212; BGB § 249 Abs. 2 Satz 2, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 3, 4, § 638; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Beitrag OLG Hamm, Beschluss vom 05.09.2019 – 21 U 110/17; vorhergehend: OLG Hamm, Beschluss vom 11.07.2019 – 21 U 110/17; LG Bielefeld, 21.07.2017 – 7 O 395/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 25.03.2020 – VII ZR 215/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)


Bei angelieferten, aber nicht eingebauten Bauteilen handelt es sich um keine erbrachten Leistungen  0

Ein Urteil, mit dem die Aufrechnung des Werkunternehmers mit einer Restwerklohnforderung gegen die Klage des Auftraggebers auf Erstattung von überzahlten Abschlagszahlungen nur mangels vorrangig zu prüfender Prüfbarkeit seiner Schlussrechnung zurückgewiesen wird, entfaltet infolge der entsprechenden Ausführungen des Erstgerichts in den Urteilsgründen nur eingeschränkte Rechtskraft dahingehend, dass dem beklagten Werkunternehmer die spätere aktive Geltendmachung seiner dann ggf. erstmals prüffähig abgerechneten und damit fälligen Restwerklohnforderung vorbehalten bleibt.

Nur für den Fall, dass das Erstgericht einen Aufrechnungseinwand berücksichtigt, ihn aber – nach den Entscheidungsgründen – deswegen für erfolglos hält, weil das zugrunde liegende Vorbringen unsubstantiiert, i.S.v. unschlüssig bzw. unerheblich, bzw. unbegründet sei, kann die vom Erstgericht aberkannte Forderung wegen § 322 Abs. 2 ZPO nicht mehr anderweitig gerichtlich geltend gemacht werden.

Zu den erbrachten Werkleistungen bei einem vorzeitig beendeten Werkvertrag zählen grundsätzlich nur diejenigen Arbeiten, die sich im Zeitpunkt der Kündigung des Werkvertrags bereits im Bauwerk verkörpert haben.

Folglich gehören zu den erbrachten Leistungen grundsätzlich nicht die bereits hergestellten bzw. gelieferten, aber noch nicht verbauten Bauteile, unabhängig davon, ob diese bereits zur Baustelle geliefert wurden oder nicht.

Bei der Abrechnung eines vorzeitig beendeten (Detail-) Pauschalvertrags obliegt die Anwendung des materiellen Rechts (einschließlich der Grundsätze der diesbezüglichen Rechtsprechung des BGH) ausschließlich dem Gericht („jura novit curia“, vgl. § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG). Der Auftragnehmer hat, auch unter dem Aspekt der Dispositionsmaxime im Zivilprozess, keine „Ausschaltungs- /Ausschließungsbefugnis“ dahingehend, das Gericht möge seinen Vergütungsanspruch nur (ausschnittsweise) beschränkt auf von diesem genannte Materialpreise prüfen, bzw. dürfe von diesem nicht die Vorlage einer Vor-/Ur- Gesamtkalkulation bzw. die Erstellung einer entsprechenden Nach- /Gesamtkalkulation fordern (IBRRS 2020, 1289; BGB § 138 Abs. 3, § 631 Abs. 1, § 641781 Satz 1, §§ 946951 Abs. 1; GVG § 17 Abs. 2 Satz 1; HOAI § 34; ZPO §§ 291322 Abs. 2, 717 Abs. 2 Satz 1, 2; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.03.2020 – 22 U 222/19; vorhergehend: LG Krefeld, 02.11.2017 – 5 O 156/18).

Bei einer Klage gegen einen Bürgen handelt es sich um keine Bausache  0

Bei einem Rechtsstreit zwischen einem Erwerber und einer Bank, die eine „Bürgschaft gem. § 7 MaBV“ für eine Schuld des Bauträgers übernommen hat, handelt es sich um keine Streitigkeit aus einem Bauvertrag, sondern aus einem Bank- und Finanzgeschäft. Dies, da die Parteien nicht durch einen Bauvertrag verbunden sind (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.08.2019 – 2 AR 20/19; IBRRS 2020, 1230; GVG § 72a Satz 1 Nr. 1; ZPO § 36 Abs. 1 Nr. 6).

Stundenlohnarbeiten können auch mündlich beauftragt werden  0

Die Vereinbarung von Stundenlohnarbeiten kann auch mündlich erfolgen.

Die fehlende Vollmacht des Nachunternehmers steht einem Anspruch auf Vergütung von Stundenlohnarbeiten für den Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung mit dem Auftraggeber dann nicht entgegen, wenn der Auftragnehmer die Erklärung bei Rechnungsstellung genehmigt.

Ein ungenehmigter Nachunternehmereinsatz berechtigt den Auftraggeber lediglich zur Kündigung. Die vor der Kündigung ausgeführten Leistungen hat er zu vergüten (IBRRS 2020, 0912; BGB VOB/B § 2 Abs. 10, § 4 Abs. 8, §§ 141516; OLG Köln, Urteil vom 09.12.2015 – 17 U 91/14; vorhergehend: LG Köln, 09.09.2014 – 90 O 21/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 16.05.2018 – VII ZR 10/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Kein Entfall von Prüf- und Hinweispflichten bei Kündigung  0

Für einen Mangel seiner Leistung haftet der Auftragnehmer auch dann, wenn die Mangelursache (auch) im Verantwortungsbereich des Auftraggebers liegt. Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn der Auftragnehmer die ihm obliegenden Prüf- und Bedenkenhinweispflichten erfüllt hat.

Erfolgt eine Teilkündigung durch den Auftraggeber des Bauvertrags und hat der gekündigte Leistungsteil auf die Mangelfreiheit des verbleibenden Werks evidenten Einfluss, ist der Auftragnehmer im Rahmen der ihm auch nach Vertragsschluss weiterhin obliegenden Obhuts-, Fürsorge- und Kooperationspflichten verpflichtet, den Auftraggeber zu informieren und ihm die Möglichkeit zu geben, den Mangeleintritt zu vermeiden.

Zwar ist die Hemmung der Verjährung innerhalb eines selbstständigen Beweisverfahrens für jeden Mangel einzeln zu prüfen. Werden wegen desselben Mangels jedoch mehrere Gutachten eingeholt, kommt es auf den Zugang und die Erläuterung des letzten Gutachtens an (IBRRS 2020, 0920;
BGB § 204 Abs. 1, 2, §§ 242280281633634 Nr. 4; VOB/B § 4 Abs. 3, § 8; LG Rostock, Urteil vom 22.11.2019 – 1 S 177/18
vorhergehend: AG Rostock, 23.10.2018 – 45 C 13/18

Planung muss Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen  0

Die Planung des Architekten hat den nach Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser zu berücksichtigen. Dabei sind die Grundwasserstände als Grundlage zu nehmen, die selbst bei jahrelanger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Die Planung der Abdichtung eines Bauwerks muss bei einwandfreier Ausführung eine fachlich richtige, vollständige und dauerhafte Abdichtung nach sich ziehen.

Maßgeblich ist nicht der aktuelle Grundwasserstand auszurichten. Vielmehr hat sich der Architekt bei seine Planung regelmäßig Kenntnis über die Grundwasserverhältnisse im Allgemeinen zu verschaffen. Dabei ist die Planung des Bauvorhabens nach den höchsten bekannten Grundwasserständen ausrichten. Dies gilt selbst dann, wenn diese seit Jahren nicht mehr erreicht worden sind.

In Gebieten mit hohen Grundwasserständen muss der Architekt daher jedenfalls die Grundwasserstände bei den entsprechenden Behörden erfragen und prüfen, ob Schutzmaßnahmen erforderlich sind.

Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht vor, wenn der Bauherr nachträglich eine Innenwanne einbauen lässt, damit der Schutz gegen drückendes Wasser gewährleistet ist (IBRRS 2020, 0858; BGB a. F. § 251 Abs. 2, §§ 288633 Abs. 2 Satz 3; EGBGB Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.03.2019 – 23 U 102/18; vorhergehend: LG Mönchengladbach, 07.06.2018 – 1 O 12/16; BGH, Beschluss vom 28.04.2005 – VII ZR 221/04; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.08.2004 – 22 U 135/03
LG Mönchengladbach, 25.09.2003 – 10 O 520/01

Bei gekündigtem Bauvertrag kein Werklohn ohne Abnahme  0

Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird, soweit der Auftraggeber die Kündigung des Bauvertrags erklärt, nur fällig, wenn die Leistung entweder abgenommen wurde, oder ein Abrechnungsverhältnis gegeben ist.

Soweit der Auftraggeber im Anschluss an die Kündigung des Bauvertrags weiterhin die Beseitigung von (erheblichen) Mängeln verlangt, beinhaltet die Aufforderung, die Schlussrechnung zu übersenden, keinerlei konkludente Abnahmeerklärung.

Wenn eine förmliche Abnahme vereinbart wurde, ist die Möglichkeit einer fiktiven Abnahme ausgeschlossen,

Wenn sich in dem Zeitraum zwischen Ausführung der Arbeiten und der Abnahme die allgemein anerkannten Regeln der Technik ändern, schuldet der Auftragnehmer die Vertragsdurchführung entsprechend den zur Zeit der Abnahme geltenden Regeln (IBRRS 2020, 0784, BGB a.F. § 649; BGB § 631 Abs. 1, § 640; VOB/B §§ 121314;
OLG Hamm, Urteil vom 07.12.2017 – 17 U 187/15
vorhergehend: LG Detmold, 20.10.2015 – 9 O 49/14).

Vereinbarung über entgangene Mieteinnahmen schließt Rücktritt vom Bauträgervertrag nicht aus  0

Schließen die Parteien eines Bauträgervertrags aufgrund einer Verzögerung eine Vereinbarung, nach welcher der Bauträger dem Erwerber die entgangenen Mieteinnahmen erstattet, wird dadurch weder auf das Recht zum Rücktritt verzichtet, noch die Fälligkeit des Fertigstellungstermins hinausgeschoben.

Das Risiko der gleichzeitigen Veräußerung sämtlicher Einheiten eines noch zu sanierenden Gebäudes liegt ausschließlich beim Bauträger. Das gilt selbst dann, wenn der Bauträgervertrag geschlossen wurde, um dem Erwerber die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen zu ermöglichen (IBRRS 2020, 0781; BGB §§ 280281 Abs. 1, §§ 284323325346; EStG § 7i; OLG Dresden, Urteil vom 06.04.2018 – 22 U 1166/17; vorhergehend:
LG Leipzig, 18.07.2017 – 03 O 2780/15; nachfolgend:
BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 107/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)