Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Haftung des Bauherrn für Feuchtigkeitsschäden bei Rückbau einer Giebelwand  0

Der Bauherr haftet dem Nachbarn nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs auf Schadensersatz, sofern während der (Rück-)Bauarbeiten eine gemeinsame Giebelwand freigelegt wird und es zu Feuchtigkeitsschäden am Nachbargebäude kommt, weil die Giebelwand, vorliegend über einen Zeitraum von fünf Wochen, ungeschützt der Witterung ausgesetzt war.

Eine sogenannte Haftungsverantwortlichkeit setzt der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nicht voraus, sondern lediglich, dass der Bauherr als Störer zu qualifizieren ist. Entsprechend der Wertungskriterien des Nachbarrechts muss eine „Sicherungspflicht“ bestehen, bzw. den Bauherrn eine Handlungspflicht treffen, die lediglich voraussetzt, dass der Grundstückseigentümer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist.

Hingegen besteht kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, sofern der betroffene Nachbar die Einwirkung hätte rechtzeitig unterbinden können (hier verneint) (IBRRS 2026, 1823; BGB § 906 Abs. 2, § 1004 Abs. 1; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.07.2026 – 9 U 94/25; vorhergehend: LG Mönchengladbach, 01.07.2025 – 10 O 51/24).

Auch beim Schadensersatzanspruch kein Abzug „neu für alt“  0

Gegen den Architekten steht dem dem Bauherrn hinsichtlich Mängeln in der Planung oder Überwachung, welche sich bereits im Bauwerk verwirklicht haben, anstatt eines Vorschussanspruchs gemäß § 637 Abs. 3 BGB, gemäß § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch in Form der Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags zu.*)

Etwaige Einbehalt von der Werklohnforderung des Bauunternehmers sind auf den Schadensersatzanspruch gegen den Architekten lediglich dann anzurechnen, soweit endgültig feststeht, dass der wegen der Mängel einbehaltene Werklohn nicht mehr zu leisten ist.*)

Nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs „neu für alt“  kommt die Vornahme eines Abzugs auch hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs in Form der Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags gegen den Architekten nicht in Betracht (Anschluss an BGH, IBR 2026, 13).*)(IBRRS 2026, 11625; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; OLG Celle, Urteil vom 10.06.2026 – 14 U 136/25
vorhergehend: LG Verden, 14.08.2025 – 7 O 116/21).

Bei 50%-iger Baukostenüberschreitung vollständiger Honorarverlust des Architekten denkbar  0

Soweit der Architekt die zwischen den Parteien vereinbarte Baukostenobergrenze bei seiner Planung um über 50 % überschreitet, kann der Bauherr die Abschlagszahlung gemäß § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern. Schließlich ist die Planungsleistung damit nicht vertragsgemäß.*)

Auf Abschlagsrechnungen findet die Fiktion der Prüffähigkeit des § 650g Abs. 4 Satz 3 BGB entsprechende Anwendung.*)

Der Bauherr schuldet auch dann keine Vergütung nach der Bausumme in Höhe der Baukostenobergrenze, soweit die Planung aufgrund der erhöhten Bausumme für den Bauherrn unbrauchbar und davon abgesehen die Architektenleistung nicht teilbar ist.*) (IBRRS 2026, 1623; BGB §§ 242, 632a, 650g Abs. 4 Satz 3; HOAI § 7; OLG Celle, Urteil vom 01.07.2026 – 14 U 59/25; vorhergehend: LG Hildesheim, 21.03.2025 – 5 O 148/24).

Vor Angebotsabgabe muss Unternehmer auf Unklarheiten im LV hinweisen  0

Die Herstellung eines Dachdeckerfangschutzes (Fangnetze) unterfällt dann der vereinbarten und mit der Vergütung abzugeltenden Leistungsvergütung, soweit das Leistungsverzeichnis für Dachdeckerarbeiten vorsieht, dass Sicherungsmaßnahmen nach den Unfallverhütungsvorschriften in die Einzelpreise mit einzukalkulieren sind.

Der Auftragnehmer kann vom Gericht keinerlei Korrektur seiner für ihn nachteiligen Vertragsentscheidung verlangen, sofern sich nach der gebotenen Vertragsauslegung herausstellt, dass dieser nach dem Vertrag eine Leistung schuldet, die dieser infolge der Unklarheit oder Unvollständigkeit der Leistungsbeschreibung nicht einkalkuliert hatte. Ein erkennbar lückenhaftes Leistungsverzeichnis darf der Auftragnehmer nicht einfach hinnehmen, sondern dieser hat sich daraus ergebende Zweifelsfragen vor Abgabe des Angebots zu klären.

Die inhaltlichen Bestimmungen eines Leistungsverzeichnisses unterliegen nicht der AGB-Inhaltskontrolle. Die Abzeichnung von Stundenlohnzetteln durch einen, vorliegend nicht vertretungsberechtigten, Bauleiter stellt in der Regel weder ein Anerkenntnis dar, noch beinhaltet dies den Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung (IBRRS 2026, 1591; BGB §§ 133, 157, 631, 644; VOB/A 2019 § 7 Abs. 1 Nr. 1; VOB/B § 2 Abs. 6, §§ 15, 16 Abs. 3 Nr. 1; OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.05.2026 – 10 U 84/25; vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 07.04.2026 – 10 U 84/25; LG Cottbus, 02.07.2025 – 4 O 71/21).

Fünf Jahre nach Abnahme verjähren Mangelfolgeschäden    0

Ist die Dachterrasse mangels statischer Tragfähigkeit des Untergrundes nicht benutzbar, liegt ein Mangel des erneuerten Bodenbelags vor.*)

Die Verjährung dieser Gewährleistungsansprüche richtet sich nach § 634a BGB, sofern der Besteller gegen den Bauunternehmer Mangel- und Mangelfolgeschäden geltend macht.*)

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels i.S.v. § 634a Abs. 3 BGB ist zu verneinen, sofern der Bauunternehmer zwar hätte erkennen können, dass die Erneuerung des Terrassenbodens zu einer statischen Mehrbelastung des Unterbaus führen könnte, weswegen dieser gehalten gewesen wäre, den Besteller auf das hieraus resultierende Risiko hinzuweisen, aber diese Erkenntnis weder gewonnen, noch zumindest für wahrscheinlich gehalten hat, bzw. diese sich diesem auch nicht aufdrängen musste.*) (IBRRS 2026, 1492; BGB §§ 633, 634, 634a; OLG Naumburg, Urteil vom 21.04.2026 – 2 U 78/25; vorhergehend: LG Magdeburg, 08.08.2025 – 9 O 975/24).

Der Architekt ist an seine mangelhafte Kostenermittlung gebunden  0

Honorarvereinbarungen erfordern nach § 7 Abs. 1 HOAI 2013 der Schriftform. Soweit beide Vertragsparteien die Urkunde eigenhändig unterzeichnet haben, ist diese gewahrt.

Im Rahmen der Honorarberechnung kann der Architekt aus Vertrauensgesichtspunkten nach der HOAI an die von diesem mitgeteilten, allerdings fehlerhaft berechneten, anrechenbaren Kosten gebunden sein. Dies selbst dann, wenn dies ggf. zu einer Unterschreitung des Mindestsatzes führt.*)

Planungsleistungen  sind dann als kostenpflichtige Änderungsleistungen zu verstehen, sofern diese vom Architekten auf Veranlassung des Auftraggebers, ohne dass der Architekt diese zu vertreten hätte, und nach einer vollständig, oder teilweise, abgeschlossenen Planungsleistung für dasselbe Gebäude erbracht werden (IBRRS 2026, 1552; BGB §§ 126, 242, 313; HOAI 2013 § 7 Abs. 1, § 10; KG, Urteil vom 19.09.2025 – 7 U 55/24; vorhergehend: LG Berlin II, 15.07.2024 – 12 O 55/33).

Notwendige Leistungen sind auch zu vergüten, soweit kein Auftrag vorliegt  0

Gesetzlichen Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommen dann zum Zug, sofern der Auftragnehmer für das Bauvorhaben notwendige, oder vom Auftraggeber gewollte und später genutzte Leistungen erbracht hat, ohne dass diese zuvor wirksam beauftragt worden sind.

Der Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag wird durch die Vorschrift des § 241a BGB, wonach gegen einen Verbraucher kein Zahlungsanspruch wegen einer nicht bestellten Leistung begründet werden kann, nicht ausgeschlossen. Schließlich liegt der Ausschluss der Geschäftsführung ohne Auftrag außerhalb des Schutzzwecks der Norm des § 241a BGB unter Berücksichtigung ihrer Grundlage in Art. 27 Verbraucherrechte- Richtlinie. Gemäß § 241a BGB werden nur Ansprüche aufgrund eines unlauteren Verhaltens ausgeschlossen. Ein Solches liegt in den Fällen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag in der Regel nicht vor. (IBRRS 2026, 1501; BGB §§ 138, 241a, 677, 683; OLG Naumburg, Urteil vom 23.02.2026 – 12 U 96/25; vorhergehend: LG Stendal, 19.08.2025 – 23 O 162/24).

Anforderungen an Bedenkenhinweis, im Falle von Grundwasser in Tiefgarage  0

Ein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers muss klar, vollständig und erschöpfend die nachteiligen Folgen der vorgesehenen Werkleistung, vorliegend in Form der Ausführung einer Tiefgarage im Grundwasserbereich, sowie die sich daraus ergebenden Gefahren konkret beschreiben. Dabei ist der Auftraggeber so konkret, detailliert und vollständig zu informieren, dass dieser die Tragweite der Nichtbefolgung des Hinweises erkennen kann, vorliegend bejaht.

Allerdings kann auch bei einem VOB/B-Vertrag ausnahmsweise ein mündlicher Bedenkenhinweis genügen (IBRRS 2026, 1474; BGB § 640 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 3; OLG München, Beschluss vom 25.09.2023 – 9 U 7342/22 Bau
vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 15.06.2023 – 9 U 7342/22 Bau; LG Passau, 10.11.2022 – 1 O 143/18).

Ein VOB/B-Kündigungsrecht, wegen Verzugs mit Vollendung, ist wirksam  0

Der Kündigungstatbestand gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 i. V. m. § 5 Abs. 4 Fall 2 VOB/B hält dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand, soweit die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart wurde.*)

Sofern unklar ist, ob der Unternehmer im Falle des Ablaufs einer vertraglich bestimmten Ausführungsfrist die geschuldete Leistung vertragsgerecht erbracht hat, trifft diesen die Darlegungs- und Beweislast auch dann, sofern der Besteller eine Kündigung aus wichtigem Grund auf die behauptete Nichterfüllung stützt.*)

Ob der Unternehmer das Aushubplanum für eine Unterwasserbetonsohle durch Nassbaggerarbeiten ordnungsgemäß hergestellt hat, ist eine Frage der Beweiswürdigung.*) BGB §§ 280, 281, 307, 310 Abs. 1 Satz 3; VOB/B § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 3 Nr. 1. Satz; KG, Urteil vom 06.03.2026 – 21 U 11/21; vorhergehend: LG Berlin, 17.12.2020 – 32 O 118/18).

Die Bestätigung abgerechneter Massen beinhaltet zwar keinerlei Anerkenntnis, zieht allerdings eine Beweislastumkehr nach sich  0

Die Prüfung einer Werklohnrechnung seitens des Bestellers, oder dessen Bevollmächtigten, beinhaltet keinerlei Anerkenntnis des Prüfungsergebnisses. Hat der Besteller die von dem Unternehmer ermittelten Massen im Rahmen der Rechnungsprüfung bestätigt und ist die Überprüfung wegen nachfolgender Arbeiten unmöglich, kann der Besteller die abgerechneten Massen im nachfolgenden Werklohnprozess dennoch bestreiten. Allerdings hat dieser zum Umfang der seinerseits zugestandenen Massen vorzutragen und zu beweisen, dass diese nicht zutreffen.*)

Nicht notwendig ist es, dass der Besteller sich ausdrücklich auf sein Zurückbehaltungsrecht aus §§ 641 Abs. 3, 320 BGB beruft. Das Zurückbehaltungsrecht ist schon dann beachtlich, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen.*)

Der Besteller ist berechtigt, dem Werklohnanspruch sein Zurückbehaltungsrecht auch nach der Verjährung der Mängelrechte entgegenhalten, sofern die Mängel vor der Verjährung bekannt geworden sind und dementsprechend das Leistungsverweigerungsrecht innerhalb der unverjährten Zeit hätte geltend gemacht werden können. Nicht erforderlich ist es dagegen, dass das Zurückbehaltungsrecht vorher geltend gemacht worden ist.*)

Sofern das Werk abnahmereif ist, kann der Unternehmer auch ohne Abnahme auf die Zahlung des Werklohns klagen. Die Klage umfasst dann konkludent den Antrag auf Verpflichtung des Bestellers zur Abnahme.*) (IBRRS 2026, 0964; BGB §§ 320, 631, 641 Abs. 3; ZPO § 287 Abs. 2; OLG Schleswig, Urteil vom 22.04.2026 – 1 U 5/21; vorhergehend: LG Lübeck, 18.12.2020 – 6 O 381/16).

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