Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Prüfbare Abrechnung bei fehlendem Aufmaß  1

Soweit es dem Auftragnehmer nicht möglich isst, die von diesem erbrachten Leistung durch ein Aufmaß zu ermitteln, genügt dieser seiner Verpflichtung zur Erstellung einer prüfbaren Abrechnung, indem dieser alle ihm zur Verfügung stehenden Umstände offenlegt, welche Rückschlüsse auf den Stand der erbrachten Leistung zulassen (GG Art. 103 Abs. 1; VOB/B § 14 Abs. 1; IBRRS 2024, 3131, vgl. BGH, IBR 2004, 488; BGH, Beschluss vom 26.09.2024 – I ZR 161/23; vorhergehend: OLG Frankfurt, 14.11.2023 – 14 U 55/21; LG Fulda, 05.02.2021 – 7 O 73/12).

Haftung des Auftragnehmers (auch) für Planungsfehler, sofern keine Bedenken angemeldet worden sind  0

Ein Mangel wegen Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ist dann zu bejahen, wenn ein Gefälle die maßgebenden Vorschriften für genutzte Terrassen um 0,9% unterschreitet.

Den Parteien steht es grundsätzlich frei, von den anerkannten Regel der Technik abzuweichen. Derartige Beschaffenheitsvereinbarung „nach unten“ sind wegen des damit einhergehenden Verzichts auf die übliche Beschaffenheit allerdings an strenge Anforderungen geknüpft. Eine Solche ist nur zu bejahen, soweit der Besteller das damit einher gehende Risiko kannte. Selbst der sachkundige Besteller ist umfassend über die Risiken und möglichen Folgen der Bauausführung aufzuklären.

Geschuldet wird in Sinne des Im Werkvertragsrechts ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk im Sinne einer Erfolgshaftung. Lässt das Werk die Funktionstauglichkeit vermissen, so gilt es auch dann nicht als mangelfrei, wenn es der Leistungsbeschreibung und der vereinbarten Ausführungsart ansonsten genügt.

Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn die Ursache der fehlenden Funktionstauglichkeit auf die vom Besteller erstellte Planung zurückzuführen ist. Der Unternehmer kann sich allerdings von seiner Haftung befreien, sofern die Ursache der fehlenden Funktionstauglichkeit nicht in dessen Sphäre liegt. Dies ist der Fall, sofern der Unternehmer seinen Prüfungs- und Hinweispflichten nachgekommen ist, keine Hinweispflicht besteht, weil dieser die Ungeeignetheit der Planung bei der gebotenen Prüfung mit dem von ihm erwartenden Fachwissen nicht erkennen konnte, oder soweit im Einzelfall der unterlassene Hinweis sich unstreitig nicht ausgewirkt hat.

Die Kosten der Beseitigung eines Werkmangels sind unverhältnismäßig, sofern der damit in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg, oder Teilerfolg, bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalles in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür gemachten finanziellen Aufwands steht.

Dem Unternehmer sind seitens des Bestellers zuverlässige Pläne und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Bedient Letzterer sich für die ihm obliegenden Planungsaufgaben eines Architekten, ist dieser sein Erfüllungsgehilfe im Verhältnis zum Bauunternehmer, so dass der Besteller für das Verschulden des Architekten einstehen muss. für ein etwaiges Überwachungsverschulden des Architekten gilt dies jedoch nicht.

Die vollständige Ausführungsplanung setzt die zeichnerische Darstellung des Objekts mit sämtlichen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben voraus, so dass auf Grundlage der ausführungsreifen Ausführungsplanung zunächst Leistungspositionen beschrieben und außerdem Mengen und Massen ermittelt werden können und in der Folge auch die Bauausführung durch einen Unternehmer realisierbar ist (IBRRS 2024, 3109; BGB §§ 254, 278, 422, 633, 634 Nr. 2, § 634 Abs. 3, § 637 Abs. 2, § 640 Abs. 3; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2024 – 10 U 80/23; vorhergehend: LG Neuruppin, 30.03.2023 – 1 O 265/14).

Darlegungspflicht des Auftragnehmers bei Geltendmachung einer Entschädigung nach § 642 BGB  0

Die Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B setzt eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers voraus, aufgrund derer einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll (Fortführung von BGH, IBR 1992, 349).*)

Die Auslegung, ob das Verhalten, oder die Erklärung des Auftraggebers als Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B auszulegen ist, richtet sich nach §§ 133, 157 BGB. Soweit eine Störung des Vertrags aufgrund einer Behinderung vorliegt, die faktisch eine Bauzeitverzögerung nach sich zieht, und teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer den Behinderungstatbestand und die hieraus resultierende Konsequenz mit, dass die Leistungen derzeit nicht erbracht werden können, sind insoweit die Voraussetzungen einer Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B nicht erfüllt. Die Überreichung von Bauablaufplänen stellt ebenfalls keinerlei Anordnung des Auftraggebers i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B dar, sofern mit diesen lediglich auf behinderungsbedingte Störungen des Vertrags reagiert wird. Dies gilt auch, wenn darin im Hinblick auf die Behinderungen und die deshalb gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B verlängerten Ausführungsfristen zeitliche Konkretisierungen erfolgen.*)

Gemäß § 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B setzt der Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers voraus, dass die Bauzeitverzögerung adäquat- kausal auf störende Umstände zurückzuführen ist, die auf einer Vertragspflichtverletzung des Auftraggebers beruhen. Umstände aus der Risikosphäre des Auftraggebers reichen dafür nur dann aus, sofern diese auf einer Pflichtverletzung beruhen (§§ 133, 157 BGB; § 2 Abs. 5, § 6 Abs. 2, 6 VOB/B; Bestätigung von BGH, IBR 2006, 84; BGH, Urteil vom 21.10.1999 – VII ZR 185/98, IBRRS 2000, 0800; BGH, Urteil vom 16.10.1997 – VII ZR 64/96, IBRRS 2000, 0581).*) BGH, Urteil vom 19.09.2024 – VII ZR 10/24; vorhergehend: OLG Dresden, 13.12.2023 – 13 U 378/23;
LG Dresden, 31.01.2023 – 4 O 594/21.

Mängelbeseitigung kann bei zu niedrigem Drempel unverhältnismäßig  0

Die Breite ist bei einer Dusche in einer Nische von elementarer Bedeutung für die Benutzung. Eine Abweichung zwischen Planung (87 cm lichte Breite) und Ausführung (79,4 cm lichte Breite) von ca. 10 % stellt sich folglich als so erheblich dar, dass diese nicht mehr im Rahmen bauüblicher Toleranzen liegt.

Wegen Unverhältnismäßigkeit kann der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigern, wenn bei Betrachtung des Einzelfalls ein objektiv geringes Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Werkleistung einem ganz erheblichen und vergleichsweise exorbitanten Kostenaufwand gegenübersteht (hier bejaht für die Ausführung eines Drempels in 1,57 m Höhe statt der vereinbarten 1,70 m Höhe) (IBRRS 2024, 2619; BGB § 631 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 1, § 635 Abs. 1, 3, 641 Abs. 3; OLG Schleswig, Urteil vom 03.07.2024 – 12 U 63/22; vorhergehend: LG Kiel, 19.04.2022 – 11 O 169/20).

Neugestaltung bei Mangelbeseitigung durch Bauherrn zulässig  0

Hat der Architekt sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daran fehlt es, wenn, entgegen der Baugenehmigung, die Verwendung von Materialien im Leistungsverzeichnis geplant wird und diese Materialien verbaut werden.

Soweit der Architekt entsprechend der Leistungsphase 9 des § 33 HOAI 2009 (auch) mit der Objektbetreuung beauftragt wird, muss dieser innerhalb des fünfjährigen Zeitraums nach der Abnahme bemerken, dass das verwendete Bodenbelags- und Dämmmaterial nicht der erteilten Baugenehmigung entsprach.

Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Bauherr nicht verpflichtet, die ursprüngliche Planung beizubehalten, um Schadenersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können. Statt dessen kann dieser den Arbeiten eine abweichende Planung zugrunde legen, z. B. in Form einer neuen Gestaltung des Bauwerks, sofern dadurch die Mängel beseitigt werden. Sofern eine fiktive Schadensberechnung nicht vorliegt, ist die Höhe des Schadenersatzes auf den Betrag beschränkt, der bei der Mangelbeseitigung nach der alten Planung entstanden wäre.

Die Pflichten des Architekten beinhalten es, den Bauherrn im Rahmen der jeweils übernommenen Aufgabengebiets bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zu unterstützen. Als Sachwalter des Bauherrn schuldet dieser die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel, außerdem die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn über das Ergebnis der Untersuchung, sowie der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mängel ihre Ursache in Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten haben.

Bei schuldhafter Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht, ist der Architekt dem Bauherrn im Wege der sog. Sekundärhaftung zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt.

Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Bauherr innerhalb der Verjährungsfrist verjährungshindernde Maßnahmen gegen den Architekten ergriffen hätte, wenn dieser nicht nur seine Untersuchungs- und Beratungspflicht erfüllt hätte, sondern den Bauherrn auch über eine etwaige eigene Haftung informiert hätte (IBRRS 2024, 2634; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; HOAI § 2009 § 33; OLG Schleswig, Urteil vom 12.04.2024 – 1 U 66/22; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2022 – 2 O 100/20).

Eine Nachtragsvereinbarung stellt keinen neuen Vertrag dar  0

In der Regel liegt lediglich eine Erweiterung des bisherigen Auftrags vor, wenn der Auftragnehmer auf Anordnung des Auftraggebers geänderte oder zusätzliche Leistungen ausführt. Dann richtet sich die Vergütung nach dem bereits vereinbarten Preisgefüge.

Schließen die Parteien eines Werk- oder Bauvertrags allerdings einen gänzlich neuen Vertrag, in Form eines sog. Anschluss- oder Folgeauftrags, ohne eine Einigung über die Höhe des Werklohns getroffen zu haben, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (IBRRS 2024, 2439; BGB § 632 Abs. 2; VOB/B § 2 Abs. 5, 6; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2024 – 22 U 98/23; vorhergehend: OLG Düsseldorf, 16.02.2024 – 22 U 98/23
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2023 – 22 U 98/23; LG Krefeld, 23.03.2023 – 5 O 96/21).

Bei Möglichkeit zum Einbehalt von Werklohn, ist keine Kostenvorschussklage erforderlich  0

Im Anschluss an eine mängelbedingte Kündigung des Bauvertrags kann der Auftraggeber eines VOB/B-Vertrags einen Vorschuss für die prognostizierten Mangelbeseitigungskosten fordern. Kann der Auftraggeber allerdings den Werklohn einbehalten, besteht ein derartiger Anspruch nicht.

Die Abrechnung des Pauschalvertrags nach Kündigungsausspruch hat dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass der Auftragnehmer keine ungerechtfertigten Vorteile aus der Kündigung ziehen darf. Vielmehr schuldet der Auftraggeber eine Vergütung, die dem am Vertragspreis orientierten Wert der erbrachten Leistung im Zeitpunkt der Kündigung entspricht (BGH, IBR 1995, 455). Folglich ist zwischen der Vergütung für erbrachte Leistungen und derjenigen für nicht erbrachte Leistungen zu differenzieren.

Die Abrechnungsgrundsätze für den gekündigten Pauschalvertrag gelten nicht nur für die Prüfbarkeit der Abrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung, sondern gleichzeitig auch für die Prüfung der Schlüssigkeit der Vergütungsklage (IBRRS 2024, 2432; OLG Oldenburg, Urteil vom 12.07.2022 – 2 U 247/21; BGB §§ 633, 634, 637 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3, § 13 Abs. 5 Nr. 2; vorhergehend: LG Oldenburg, 08.12.2021 – 4 O 638/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 26.06.2024 – VII ZR 154/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Objektüberwachung mangelhaft, sofern Wärmedämmarbeiten lediglich stichprobenhaft geprüft  0

Sofern zeichnerische und rechnerische Unterlagen Vertragsbestandteil werden und weisen diese Widersprüche zum gleichzeitig zum Vertragsinhalt gewordenen Angebot des Unternehmers auf, ist das zeitlich nachfolgende, konkrete, Angebot gegenüber den Plänen im Rahmen der Vertragsauslegung vorrangig.

Die konkludente Abnahme setzt ein Verhalten des Auftraggebers, bzw. dessen Bevollmächtigten voraus, welches darauf schließen lässt, dass die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht gebilligt wird. Dies kommt lediglich dann in Betracht , wenn das Werk im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist.

Eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann zu bejahen, wenn die Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ergibt, sofern der durch die Mängelbeseitigung erzielbare Erfolg zu dem durch diese verursachten Geldaufwand außer Verhältnis steht. Dementsprechend ist eine solche in der Regel nur dann gerechtfertigt, wenn dem objektiv geringem Interesse des Auftraggebers an der mangelfreien Leistung ein erheblicher, bzw. unangemessener, Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung nach der vertragsgemäßen Leistung letztlich gegen Treu und Glauben verstieße.

Eine Anscheinsvollmacht ist zu bejahen, soweit der Auftraggeber dem Architekten die Vertragsverhandlungen mit dem Unternehmer im Wesentlichen überlässt, Letzterer den Vertrag verhandelt und unterzeichnet hat, oder dem Architekten in anderer Weise völlig freie Hand bei der Durchführung des Bauvorhabens gelassen wird, ohne dass sich der Auftraggeber selbst um den Bau zu kümmern muss (beides vorliegend bejaht).

Welchen Umfang und welche Intensität die vom Architekten geschuldete Überwachung hat, hängt von den Anforderungen der Baumaßnahme, sowie den konkreten Umständen ab. Für einfache Arbeiten ist keine Überwachung erforderlich. Im Gegensatz dazu hat der Architekt kritischeren und wichtigeren Bauabschnitten eine erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen. Zeigen sich im Verlaufe der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel, sind an die Überwachungspflicht des Architekten hingegen erhöhte Anforderungen zu stellen.

An die Überwachung von Wärmedämmarbeiten sind höhere Anforderungen zu stellen, welche der Architekt nicht erfüllt, soweit dieser lediglich Stichproben durchführt.

Der durch den überwachenden Architekten geschuldete Werkerfolg erfordert die Schaffung eines den Leistungszielen des Auftraggebers und damit der vereinbarten Beschaffenheit, im Übrigen der üblichen Beschaffenheit und damit auch den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes, funktionsfähigen, Bauwerks. Verkörpert sich im Bauwerk infolge der unzureichenden Überwachung ein davon abweichendes Ergebnis, handelt es sich um einen ohne Fristsetzung zu erstattenden Mangelfolgeschaden (IBRRS 2024, 2433; BGB §§ 275, 633, 634, 637 Nr. 3, § 640 Abs. 2; VOB/B § 12 Abs. 5 Nr. 1, 3; OLG Oldenburg, Urteil vom 08.11.2022 – 2 U 10/22).

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307, 308 Nr. 4, §§ 633, 634, 635, 640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Die Erholung einer Baugenehmigung durch den Architekten beinhaltet nicht ohne Weiteres die Beauftragung der Leistungsphasen 1 bis 4  0

Nach wird § 7 Abs. 5 HOAI 2013 wird unwiderleglich vermutet, dass die Mindestsätze vereinbart sind, sofern eine schriftliche Honorarvereinbarung fehlt.

Wird eine Schlussrechnung gestellt, die die Honorarforderung nicht vollständig beinhaltet, bedeutet dies regelmäßig nicht einen konkludenten Verzicht auf die weitergehende Forderung.

Der Einwand widersprüchlichen Verhaltens steht der Geltendmachung eines Mindestsatzhonorars nur dann entgegen, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat und vertrauen durfte und Letzterer sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, dass diesem die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Soll der Architekt die Baugenehmigung erholen, kann nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, dass damit auch die übrigen Leistungen der Leistungsphase 1 bis 4 erbracht werden sollen. Entscheidend ist vielmehr, was die Parteien tatsächlich als Leistungen vereinbart haben.

Die Geltendmachung des Verzögerungsschadens setzt voraus, dass dem Auftraggeber infolge des von ihm behaupteten Verzugs ein Schaden entstanden ist.

Der vom geschädigten Auftraggeber zu führende Beweis eines entgangenen Gewinns unterliegt einem objektiven Maßstab. Dabei ist auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzustellen, wobei stets die individuellen Verhältnisse entscheidend sind. Allein die Möglichkeit eines Gewinns reicht als Nachweis noch nicht aus (BGB §§ 242, 249 Abs. 1, § 252 Satz 2, §§ 631, 650p ff.; HOAI § 7 Abs. 1, 5; ZPO § 287; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2022 – 4 U 142/20; vorhergehend: LG Freiburg, 17.07.2020 – 2 O 429/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 221/22).

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