Post by Category : Werkvertrags- und privates Baurecht

Vom Fertigstellungsmehraufwand sind auch die Mängelbeseitigungskosten umfasst  0

Nach einer Kündigung wegen unberechtigter Leistungsverweigerung hat der Besteller Anspruch auf Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Mehrkosten für die Vollendung des Werks. Dabei ist dieser so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn der ursprünglich tätige Werkunternehmer das Werk ordnungsgemäß hergestellt hätte. Dies beinhaltet auch die Beseitigung von Mängeln. die bereits vor Abnahme vorhanden waren.

Das Beweisangebot „Zeuge N.N. Mitarbeiter der Firma (Name)“ ist aufgrund des gleichzeitigen Hinweises auf den Arbeitgeber nicht von vornherein unbeachtlich (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2025 – 9 U 47/24; vorhergehend: LG Hanau, 29.05.2024 – 1 O 1164/23; BGB §§ 256, 283; ZPO §§ 139, 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1).

Gestattungsbeschluss anfechtbar, sofern bauliche Veränderung Umnutzung ermöglicht  0

Sofern einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, welche die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung, z. B. als Keller, zu nutzen, kann dies dann keine Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses nach sich ziehen, sofern eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.* (WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 1, § 20 Abs. 1; IBRRS 2025, 2894; BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 09.10.2024 – 1 S 2535/24 WEG; AG München, 25.01.2024 – 1293 C 350/23 WEG).

Abnahme der Generalunternehmer-Leistung führt nicht zur Abnahme der Nachunternehmer- Leistung  0

§ 641 Abs. 2 BGB beinhaltet allein eine Regelung zur Fälligkeit des Werklohns und zwar sowohl nach dem Wortlaut der Norm, dessen Stellung im BGB, als auch nach dem gesetzgeberischen Zweck. Weitere Rechtsfolgen einer Abnahme kann die Durchgriffsfälligkeit daher nicht auslösen.*)

Die Beweislast des Unternehmers für die Mangelfreiheit seines Werks vor Abnahme wird durch die Durchgriffsfälligkeit nicht berührt. Schließlich hat der Vertragspartner des Unternehmers die Werkleistung nicht als Erfüllung angenommen (§ 363 BGB).*)

Im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen der Durchgriffsfälligkeit nach § 641 Abs. 2 BGB steht die Mangelhaftigkeit der Werkleistung der Fälligkeit der Werklohnforderung zwar nicht entgegen. Allerdings begründet die Mangelhaftigkeit ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Werklohnforderung.* (BGB §§ 363, 640, 641; OLG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2024 – 10 U 34/24; vorhergehend: LG Stuttgart, 28.02.2024 – 28 O 81/23).

Hinweispflichten werden durch Auftragsumfang begrenzt  0

Der Unternehmer wird dann von seiner Gewährleistungspflicht befreit, wenn dieser zwar seine Bedenkenhinweispflicht nicht erfüllt hat, aber dennoch feststeht, dass der Bedenkenhinweis keinerlei Abänderung seiner Leistungspflicht nach sich gezogen hätte.

Grundsätzlich hat der Unternehmer den Besteller auf sämtliche Umstände hinzuweisen, die Letzterer zwar nicht kennt, deren Kenntnis aber für dessen Willensbildung und Entschlüsse bezüglich des Werks bedeutsam sind. Allerdings wird der Umfang der Hinweispflichten bei einem Werkvertrag durch den Rahmen der vertraglich übernommenen Verpflichtungen bestimmt (IBRRS 2025, 2703; BGB §§ 280, 434, 437 Nr. 3, §§ 633, 634 Nr. 4; OLG München, Beschluss vom 20.09.2023 – 18 U 61/23; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 03.08.2023 – 18 U 61/23; LG Traunstein, 06.12.2022 – 8 O 3124/21;
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.07.2025 – VII ZR 193/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kein Anspruch auf Schadensersatz ohne rechtzeitige Behinderungsanzeige  0

Der Schadensersatzanspruch gemäß § 6 Abs. 6 VOB/B wegen einer Bauablaufstörung setzt grundsätzlich eine unverzügliche Behinderungsanzeige voraus.

Insoweit ist eine unverzügliche Anzeige des Auftraggebers bereits erforderlich, sobald sich die Befürchtung des Auftragnehmers verdichtet, die Behinderung könnte eintreten.

Sofern der Auftragnehmer die Behinderung nicht unverzüglich anzeigt, steht diesem kein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Auftraggeber gemäß § 6 Abs. 6 VOB/B zu (IBRRS 2025, 2697; VOB/B § 6 Abs. 1, 6; LG Mannheim, Urteil vom 20.10.2025 – 1 O 8/24 (nicht rechtskräftig).

Wasserversorger hat auf unzureichende Kellerabdichtung hinzuweisen  0

Bei der Verlegung der Hausanschlüsse hat das Wasserversorgungsunternehmen auf die berechtigten Interessen des Anschlussnehmers Rücksicht zu nehmen. Dementsprechend ist bei der Auswahl des Verfahrens zur Herstellung des Anschlusses diejenige Ausführungsart zu wählen, die bei vergleichbarem Aufwand eine möglichst geringe Einwirkung auf die Substanz des Gebäudes des Anschlussnehmers hat.

Insoweit sind die Arbeiten von dem Wasserversorgungsunternehmen nach den anerkannten Regeln der Technik zu planen und auszuführen. Dabei ist die im jeweiligen Fall gebotene Sorgfalt anzuwenden, damit Schäden am Eigentum der Anschlussnehmer vermieden werden können.

Kann und muss das Wasserversorgungsunternehmen erkennen, dass der vorhandene Zustand der Bausubstanz eines Gebäudes nicht geeignet ist, um den Hausanschluss in einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Weise zu verlegen, hat dieses den Gebäudeeigentümer darauf hinzuweisen und das weitere Vorgehen mit diesem abzustimmen (IBRRS 2025, 2785; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 823 Abs. 1; OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2025 – 10 U 32/25; vorhergehend: LG Kiel, 17.05.2024 – 9 O 88/23).

Für Planungsmängel haften Objekt- und Fachplaner gesamtschuldnerisch  0

Ein Besteller hat bei Bauwerkmängeln, wie vorliegend einer unterdimensionierten Durchschreiterinne in einem öffentlichen Schwimmbad, welche dieser beseitigen lassen möchte, neben einem Anspruch gegen den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mangelbeseitigungskosten, außerdem gegen den Ingenieur einen Schadensersatzanspruch, dessen Planungs- und/oder Überwachungsfehler sich in dem Bauwerk realisiert haben. Dieser Anspruch ist auf Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrages für die Mangelbeseitigung gerichtet.

Die Planung der Konstruktion und Dimensionierung einer umlaufenden, zur Aufnahme und zum Abtransport des Schwallwassers eines Schwimmbeckens in einem Freibad dienenden Rinne, der sog. Durchschreiterinne, obliegt sowohl dem Objektplaner des Freibads, als auch dem Planer der Technischen Ausrüstung. Folglich haften beide Planer bei Planungsmängeln als Gesamtschuldner (BGB §§ 280, 421, § 634 Nr. 4, § 636; ZPO § 68; OLG Naumburg, Urteil vom 29.04.2025 – 2 U 40/24; vorhergehend: LG Halle, 12.04.2024 – 5 O 295/15).

Die Rohrleitungsverläufe sind vom Tiefbauunternehmer zu überprüfen  0

Der mit der Verlegung von Rohren im Horizontalspülbohrverfahren beauftragte (Tief-)Bauunternehmer verstößt dann gegen seine Verkehrssicherungspflicht, soweit dieser es unterlässt, sämtliche Übergangsschächte auf den durch die Baumaßnahme betroffenen Grundstücken hinsichtlich der Hausanschlussleitungen zu öffnen, um nachzuprüfen, in welcher Tiefe die Rohre und Leitungen verlegt sind, damit dieser sich hinsichtlich der Bohrungshöhe darauf einstellen kann (IBRRS 2025, 2398; BGB § 831 Abs. 1; LG Kleve, Urteil vom 28.05.2025 – 1 O 124/24).

Abstandsflächenrelevanz des Dachüberstands  0

Die Anwendung von Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO setzt voraus, dass das betreffende Bauteil nach Größe und Funktion als untergeordnetes Teil der jeweiligen Gebäudeseite erscheint. Insoweit scheidet eine Privilegierung dann aus, wenn das Bauteil entweder eine zusätzliche, eigenständige Nutzungsfunktion hat, oder im Verhältnis zur Außenwand maßgebliches Gewicht hat und dementsprechend nicht als untergeordnet zu bewerten ist (IBRRS 2025, 2213; BayBO Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1, 2, Art. 63 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 und 2; VGH Bayern, Beschluss vom 11.06.2025 – 15 CS 25.842; vorhergehend: VG Augsburg, 14.04.2025 – 5 S 25.561).

Bei Gewährleistung nach BGB keine Hemmung der Verjährung durch Mängelrüge   0

Für den Besteller besteht die Möglichkeit, die Abnahme auch vor Fertigstellung der Leistung zu erklären.

Wird eine Immobilie weiterverkauft, auf welche sich die beauftragten Bauleistungen bezogen hat, kann es sich dabei im bauvertraglichen Verhältnis zum Unternehmer um eine konkludente Abnahme handeln.

Sofern die Parteien eines Bauvertrags nach VOB/B einbezogen ist, vereinbaren, dass sich die Gewährleistung „nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB“ richtet soll, so gelten für die Verjährung, ebenso wie für deren Hemmung, ausschließlich die Bestimmungen des BGB. Die ausschließlich gemäß VOB/B vorgesehene Möglichkeit, die noch laufende Verjährungsfrist durch eine schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen zu verlängern, besteht dann nicht.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln ist zu bejahen, sofern der Unternehmer einen Mangel kennt und diesen dennoch nicht gegenüber dem Auftraggeber kundtut. Die Beweislast trägt insoweit der Besteller.

Die Hemmung der Verjährung durch Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens tritt nur bezüglich solcher Mängel ein, auf die sich die Sicherung des Beweises bezieht.

Ein Teilurteil kommt lediglich in Betracht, sofern die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist (IBRRS 2025, 1035; BGB §§ 204, 634a, 640; VOB/B § 13 Abs. 5 Nr. 1; ZPO §§ 156, 307; OLG München, Beschluss vom 13.06.2024 – 20 U 1009/24 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 15.05.2024 – 20 U 1009/24 Bau; LG Landshut, 19.02.2024 – 73 O 2122/23).

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