Posts for Tag : Wohnungseigentümer

Verwalter ist nicht Zustellungsvertreter der beklagten Eigentümer, soweit die Gemeinschaft klagt  0

Im Falle einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer ist § 45 Abs. 1 WEG n. F. einschränkend dahingehend auszulegen, dass der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist (IBRRS 2021, 0813; WEG a.F. § 43 Nr. 2; WEG n.F. § 43 Abs. 2 Nr. 2, § 45 Abs. 1; BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 67/20
vorhergehend: LG Bamberg, Urteil vom 13.03.2020 – 41 S 32/19 WEG
AG Aschaffenburg, 13.09.2019 – 127 C 191 WEG).

Höherer Schallschutz durch Einbau von Estrich und Teppichboden, oder Eichenparkett?  0

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, soweit ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen werden soll.

Der aktuell geforderte Schallschutz muss auch bei erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum eingehalten werden.

An einem erheblichen Eingriff fehlt es, wenn auf bereits vorhandenen Dielen ein Trockenestrich und Teppichboden verlegt wird. Dies gilt selbst dann, wenn später der Teppichboden durch Eichenparkett ersetzt wird.

Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zum Schallschutz vorsehen, die über den Mindeststandard hinausgehen (IBRRS 2021, 0363; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 2; WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.05.2019 – 980b C 49/17 WEG

Zur Frage, ob der Veräußerer, oder der werdender Eigentümer zur Versammlung zu laden ist  0

Anstatt des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers ist der werdende Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Letzterem steht auch allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu (IBRRS 2021, 0303; WEG §§ 1025; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 – 2-13 S 18/20; vorhergehend: AG Kassel, 19.12.2019 – 800 C 24/19).

Hinzunehmende Beeinträchtigungen ergeben sich aus der Teilungserklärung  0

Einen Beseitigungsanspruch wegen unzulässiger baulicher Veränderung kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen den Störer geltend machen. Einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es dazu nicht.

Sofern die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt, kann ein Carport aus Plexiglas durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden.

Ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun muss nicht entfernt werden, wenn das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden darf (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3; IBRRS 2020, 3031; LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 93/19; vorhergehend: AG Hamburg, 30.08.2019 – 22a C 409/18).

Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812823906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 1016 Abs. 2, 4, § 2843).

Keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze bei unwirksamer Jahresabrechnung  0

Soweit im Beschlussanfechtungsverfahren Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt werden, erfasst dies zwangsläufig auch die sich aus den Einzelabrechnungen ergebenden positiven oder negativen Abrechnungsspitzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen wurde.

Soweit die Jahresabrechnung teilweise oder insgesamt für ungültig erklärt wird, können einzelne Wohnungseigentümer keinerlei Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs verlangen. Vielmehr steht diesen gegen den Verwalter ein Anspruch auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, wobei von den übrigen Wohnungseigentümern die Beschlussfassung hierüber verlangt werden kann. Dieser Vorrang der Jahresabrechnung gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.

Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insoweit ex tunc ein, als klargestellt ist, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen (IBRRS 2020, 2353; WEG § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 Satz 2, § 28 Abs. 3 BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 26.06.2019 – 1 S 2812/18 WEG; AG München, 25.01.2018 – 484 C 9773/14 WEG).

Rechtsmittelbeschwer bezüglich Finanzierung baulicher Maßnahme besteht im eigenem Kostenanteil  0

Das maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers hinsichtlich der Rechtsmittelbeschwer, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, richtet sich nach seinem eigenen Kostenanteil (IBRRS 2020, 2163; WEG § 16 Abs. 2; ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – V ZR 2/20
vorhergehend: LG München I, 11.12.2019 – 1 S 10246/19 WEG
AG München, 03.07.2019 – 485 C 21746/18 WEG).

Nachträgliche Genehmigung der eigenmächtigen baulichen Veränderung eines einzelnen Miteigentümers  0

§ 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche, hinreichend bestimmt beschriebene, Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt (IBRRS 2020, 1698; WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1; BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 20.02.2019 – 16 S 170/15; AG Senftenberg, 16.11.2015 – 21 C 307/14).

Keine Klimaanlage ohne Genehmigung  0

Bei dem nachträglichen Einbau einer Außen- Klimaanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Es stellt auch eine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, wenn dabei Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, für Leitungen durchbohrt werden müssen.

Für bauliche Veränderungen gilt Beschlusszwang der Eigentümergemeinschaft.

Wurde vorab kein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt, ist die eigenmächtig errichtete Außen- Klimaanlage bereits aus diesem Grund zu entfernen (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1; AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG ).