Posts for Tag : Wohnungseigentümer

Verband bleibt stets für Balkonsanierungen zuständig  1

Durch eine Vereinbarung, welche die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, vorliegend der Balkone, auf einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, ändert sich nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen an derartigen Gebäudeteilen.*)

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst tätig wird, verbleibt es dennoch bei der vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

In jedem Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, selbst bei vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer, dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich der Balkonen vorzunehmen, soweit mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen.*) (IBRRS 2026, 1155; BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24; vorhergehend: LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 – 11 S 31/23; AG Oldenburg, 22.05.2023 – 16 C 20/22).

Wertsicherungsklausel in Kombination mit Staffelmiete wirksam?  0

Sofern eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist, kann die Gemeinschaft der Wohneigentümer gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen. Ein solcher Fall ist dann zu bejahen, falls das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich übersteigt. Darüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden.*)

Eine zur Unwirksamkeit führende, unangemessene, Benachteiligung im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar eine Anpassung der Miete nach oben, nicht aber eine Mietanpassung nach unten, also eine Mietabsenkung, nach sich ziehen könnte. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Insoweit ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination entscheidend. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist eine Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Ein solcher erheblicher Abstand der Mietzinsstaffeln ist zu bejahen, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

Nicht entschieden wurde, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*) OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 – 12 U 748/25; IBRRS 2026, 0716; BGB §§ 133, 157, 305, 307, 535; PrKG §§ 1, 2, 8; WEG § 9a; vorhergehend: LG Görlitz, 02.05.2025 – 5 O 54/24).

Wirksamkeit des Sanierungsvertrags, trotz Unwirksamkeit des zu Grunde liegenden WEG- Beschlusses  0

Mittels Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer eine vorsorgliche Genehmigung eines bereits ausgeführten Sanierungsvertrags beschließen, um zu verhindern, dass Gewährleistungsansprüche verjähren, selbst soweit der ursprüngliche Sanierungsbeschluss für ungültig erklärt wurde.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses erstreckt sich lediglich auf die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft, hat also keinerlei Auswirkungen auf das Außenverhältnis, insbesondere auf bestehende Verträge mit Dritten (WEG §§ 18, 19, 23; ZPO § 167; LG München I, Beschluss vom 30.01.2025 – 36 S 15380/23 WEG; vorhergehend: AG Augsburg, 03.11.2023 – 30 C 159/23 WEG).

Erzwingung der Beschlussumsetzung durch Verwalter  0

Nachdem die GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann diese den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend machen. Soweit für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer notwendig ist, ist allerdings die Beschlussersetzungsklage vorrangig.*)

Wird ein bereits gefasster Beschluss von der Verwaltung nicht umgesetzt, ist jeder Eigentümer berechtigt, gegen die GdWE Leistungsklage auf Beschlussumsetzung zu erheben.*) (IBRRS 2026, 0814; WEG § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2026 – 2-13 S 107/24 (nicht rechtskräftig)).

Beschluss muss Einberufung entsprechen  0

Die Gültigkeit eines Beschlusses setzt voraus, dass jeder Beschlussgegenstand im Rahmen der Einberufung bezeichnet wurde. Dabei ist regelmäßig eine nur schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes ausreichend.

Die Wohnungseigentümer müssen sich auf naheliegende, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundene Beschlüssen einstellen.

Eine „Vorformulierung der geplanten Beschlüsse“ ist grundsätzlich möglich, von Gesetzes wegen aber nicht zwingend erforderlich.

Allerdings sind die Wohnungseigentümer stets berechtigt, von einem angekündigten Beschlussantrag abzuweichen. Allerdings darf sich der Beschlussgegenstand dadurch nicht änderen, oder ein „aliud“ (= etwas anderes) entstehen.

Erster Schritt einer Sanierung muss die, ggf. erforderlich sachverständige, Überprüfung von Schadensursache, Schadensumfang und Sanierungskonzept sein. Dies, damit die Eigentümer das ihnen zustehende Ermessen auf einer hinreichenden Tatsachen- und Entscheidungsgrundlage ausüben können. Ferner muss die sachgerechte Information die Vergabe entsprechender Arbeiten per Beschluss ermöglichen.

Notwendige Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat ein Wohnungseigentümer grundsätzlich ggf. auch im Bereich seines Sondereigentums zu dulden.

Zwar hat der Gesetzgeber für das anzuwendende materielle Recht keine Übergangsvorschrift geschaffen, so dass grundsätzlich auch in noch anhängigen Verfahren das neue Recht gilt. Eine Ausnahme gilt allerdings für solche Fälle, denen die Beurteilung eines Anspruchs zugrunde liegt, bezüglich dessen der zu entscheidende Sachverhalt, bzw. die behauptete Pflichtverletzung und der entstandene Schaden bereits vor dem Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 abgeschlossen waren .

Auf den Schadensersatzanspruch kommt das im Ereignis- und damit im vorgeblichen Schädigungszeitpunkt geltende Recht bezüglich der in Rede stehenden Passivlegitimation des Wohnungseigentümers zur Anwendung. Dies gilt auch dann, wenn sich die Schadensentwicklung nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.

Einer Klage fehlt auch nach Beschlussumsetzung nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, auch dann nicht, wenn sich der Vollzug des Beschlusses in tatsächlicher Hinsicht nicht mehr rückgängig machen lässt. Das Rechtsschutzbedürfnis kann allerdings ausnahmsweise dann entfallen, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft von vorneherein keinen Nutzen mehr bringen kann (IBRRS 2026, 0218; BGB §§ 138, 278, 280; WEG § 13 Abs. 1, § 14 Abs. 2, §§ 23, 45 Satz 1; LG München I, Beschluss vom 10.04.2025 – 36 S 15962/22 WEG;
vorhergehend: AG München, 21.11.2022 – 1291 C 19987/21).

Gestattungsbeschluss anfechtbar, sofern bauliche Veränderung Umnutzung ermöglicht  0

Sofern einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, welche die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung, z. B. als Keller, zu nutzen, kann dies dann keine Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses nach sich ziehen, sofern eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.* (WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 1, § 20 Abs. 1; IBRRS 2025, 2894; BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 09.10.2024 – 1 S 2535/24 WEG; AG München, 25.01.2024 – 1293 C 350/23 WEG).

Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer   0

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung beschließen, die von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, oder von einer Vereinbarung abweicht. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der Kreis der Kostenschuldner in der Weise verändert, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit, oder erstmals mit Kosten belastet werden.

Soweit die Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung für einzelne Kosten, oder bestimmte Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, können diese jeden Maßstab wählen, der im Interesse der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und vor allem nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht.

Soweit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, welche nach dem vormals geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen gewesen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch, oder der Möglichkeit des Gebrauchs entspricht (IBRRS 2024, 0930; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23; vorhergehend: LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Wirksamkeit der Sonderumlage trotz fehlerhaftem Verteilungsschlüssel?  0

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) sind Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen, ebenso wie Sonderumlageschlüsse, allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen.

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen genügen auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes von möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüsseln geringfügig höher oder niedriger ausfallen, als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG, IMRRS 2022, 1320).

Dies gilt vor allem dann, wenn eine Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen streitig ist (IBRRS 2023, 0828; WEG § 14 Abs. 3 , § 19 Abs. 1, § 28 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG; vorhergehend: AG Schöneberg, 10.02.2022 – 772 C 21/21).

Verbindlichkeit von vorformulierten Beschlussanträgen in Tagesordnung  0

Durch einen ganz präzisen Antrag, ohne übergeordneten Tagesordnungspunkt, werden die Beschlussmöglichkeiten eingeengt.

Vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ist dies aber der Fall, bleibt es den Wohnungseigentümern dennoch unbenommen, nach deren Ermessen von einem solchen Beschlussantrag abzuweichen. Lediglich vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses darf nicht abgewichen werden (IBRRS 2022, 3037; WEG §§ 23, 46; AG Hamburg- Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 – 539 C 14/19).

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