Posts for Tag : Wohnungseigentümer

Kostentragungspflicht des Verwalters hinsichtlich Verfahrenskosten bei Verurteilung des Verwalters zur Erteilung der Veräußerungszustimmung  0

Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, ist nicht verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern selbst zu tragen.

Der Verwalter kann die Kosten eines Verfahrens gemäß § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn hierfür eine Ermächtigung durch Verwaltervertrag vorliegt (IBRRS 2020, 0525 WEG § 12 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 188/18; vorhergehend: LG Itzehoe, 29.06.2018 – 11 S 4/17; AG Pinneberg, 06.12.2016 – 60 C 67/15

Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249254280675823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Ansprüche gegen den Verwalter, die die WEG an sich ziehen kann  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, wegen der diesen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten, an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen, sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis.

Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind, sind hiervon ausgenommen (IBRRS 2019, 1594; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V ZR 153/18; vorhergehend: LG Dortmund, Urteil vom 18.05.2018 – 17 S 116/17; AG Dortmund, 01.06.2017 – 514 C 134/16).

Wirksamkeit des Beschlusses über Fortgeltung des Wirtschaftsplans  0

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.

Eine abstrakt- generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines Neuen fortgelten soll, bedarf allerdings der Vereinbarung.

Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen (IBRRS 2019, 1081; WEG § 28 Abs. 1 Satz 1, § 28 Abs. 5; BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18; vorhergehend:LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 – 318 S 15/17; AG Hamburg, 04.01.2017 – 12 C 260/15).

Bei Instandhaltung kann die Kostenverteilung auch nachträglich geändert werden.  0

§ 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln.

Dabei ist es zulässig, einen solchen Beschluss auch noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen.

Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist außerdem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer, z. B. im Rahmen einer Notgeschäftsführung, oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorgenommen worden ist (IBRRS 2019, 1065; EGZPO § 26 Nr. 8 Satz 1; WEG § 16 Abs. 4, § 23 Abs. 3 ; ZPO § 313a Abs. 1 Satz 2, § 540 Abs. 2; LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG).

Bei ungültigem Sonderumlagebeschluss hat ehemaliger Eigentümer Rückforderungsanspruch  0

Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses hat der mittlerweile ausgeschiedene Wohnungseigentümer einen Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer ist hierfür nicht erforderlich (IBRRS 2019, 0888; BGB § 812; WEG § 23 Abs. 4, § 28; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 – 2-13 S 135/18 (nicht rechtskräftig); vorhergehend: AG Friedberg, 04.07.2018 – 2 C 383/18).

Neue Nummerierung bei Tausch von Abstellräumen erforderlich?  0

Soweit Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zwei in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte, Nebenräume durch Neuzuordnung zur jeweils anderen Einheit austauschen, kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten.

Voraussetzung ist, dass trotz unterschiedlicher Nummerierung eine eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum nicht gefährdet wird und auch keinerlei Gefahr der Verwirrung besteht (IBRRS 2019, 0257; WEG § 4 Abs. 1, 2, § 6 Abs. 6, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1; GBO § 18 Abs. 1 (Abgrenzung zu Senat vom 13.08.2010 – 34 Wx 105/10 = IBRRS 2010, 3600 = IMRRS 2010, 2636; OLG München, Beschluss vom 24.09.2018 – 34 Wx 194/18).

E-Mail-Adressen unterliegen der Geheimhaltung der WEG- Verwaltung  0

Bezüglich der übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Wohnungseigentümer
gegenüber der Verwaltung keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen.

Grundsätzlich ist der Verwalter zwar gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ mit Namen und Anschrift zu führen und gegebenenfalls zu übergeben. Dies beinhaltet jedoch keine E-Mail-Adressen (IBRRS 2019, 0048; BGB §§ 259260666675; WEG § 24 Abs. 2, 3, §§ 274344 Abs. 1 Satz 2; ZPO § 130 Nr. 1, § 253 Abs. 1 Nr. 1,  LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – 25 S 22/18; vorhergehend: AG Düsseldorf, 17.01.2018 – 291a C 62/17 ).



Aufgaben des Verwalters bei Sanierungsbeschluss  0

Aufgrund der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

 

Dabei beschränken sich die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern nicht darauf, den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme darzustellen. Vielmehr sind von diesem auch Möglichkeiten aufzuzeigen, wie dieser Bedarf zu erfüllen ist. In diesem Zusammenhang sind die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme, sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Weiter ist auch eine Kostenprognose zu erstellen.

 

Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind seitens des Verwalters mehrere Vergleichsangebote einzuholen, wobei dies in der Regel mindestens drei sind. Dabei müssen die Angebote vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen nicht voneinander abweichen.

 

Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

 

Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die aufgrund ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht gestatten. Maßgeblich ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

 

Aufgrund der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

Aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern schuldet der gewerblicher Verwalter eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich- organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Hausverwaltung umfassend abdeckt. Dabei hat der Verwalter seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung zu aktualisieren (IBRRS 2018, 3498; BGB §§ 276280; WEG §§ 1014 Nr. 4, §§ 2127 Abs. 1 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 – 85 S 98/16 WEG; vorhergehend: AG Charlottenburg, 24.11.2016 – 72 C 39/16).

Bei normaler Sanierung gilt bisheriger Schallschutz  0

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards. (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16).