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Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812823906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 1016 Abs. 2, 4, § 2843).

Keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze bei unwirksamer Jahresabrechnung  0

Soweit im Beschlussanfechtungsverfahren Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt werden, erfasst dies zwangsläufig auch die sich aus den Einzelabrechnungen ergebenden positiven oder negativen Abrechnungsspitzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen wurde.

Soweit die Jahresabrechnung teilweise oder insgesamt für ungültig erklärt wird, können einzelne Wohnungseigentümer keinerlei Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs verlangen. Vielmehr steht diesen gegen den Verwalter ein Anspruch auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, wobei von den übrigen Wohnungseigentümern die Beschlussfassung hierüber verlangt werden kann. Dieser Vorrang der Jahresabrechnung gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.

Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insoweit ex tunc ein, als klargestellt ist, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen (IBRRS 2020, 2353; WEG § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 Satz 2, § 28 Abs. 3 BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 26.06.2019 – 1 S 2812/18 WEG; AG München, 25.01.2018 – 484 C 9773/14 WEG).

Rechtsmittelbeschwer bezüglich Finanzierung baulicher Maßnahme besteht im eigenem Kostenanteil  0

Das maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers hinsichtlich der Rechtsmittelbeschwer, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, richtet sich nach seinem eigenen Kostenanteil (IBRRS 2020, 2163; WEG § 16 Abs. 2; ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – V ZR 2/20
vorhergehend: LG München I, 11.12.2019 – 1 S 10246/19 WEG
AG München, 03.07.2019 – 485 C 21746/18 WEG).

Nachträgliche Genehmigung der eigenmächtigen baulichen Veränderung eines einzelnen Miteigentümers  0

§ 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche, hinreichend bestimmt beschriebene, Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt (IBRRS 2020, 1698; WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1; BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 20.02.2019 – 16 S 170/15; AG Senftenberg, 16.11.2015 – 21 C 307/14).

Keine Klimaanlage ohne Genehmigung  0

Bei dem nachträglichen Einbau einer Außen- Klimaanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Es stellt auch eine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, wenn dabei Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, für Leitungen durchbohrt werden müssen.

Für bauliche Veränderungen gilt Beschlusszwang der Eigentümergemeinschaft.

Wurde vorab kein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt, ist die eigenmächtig errichtete Außen- Klimaanlage bereits aus diesem Grund zu entfernen (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1; AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG ).

Kostentragungspflicht des Verwalters hinsichtlich Verfahrenskosten bei Verurteilung des Verwalters zur Erteilung der Veräußerungszustimmung  0

Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, ist nicht verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern selbst zu tragen.

Der Verwalter kann die Kosten eines Verfahrens gemäß § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn hierfür eine Ermächtigung durch Verwaltervertrag vorliegt (IBRRS 2020, 0525 WEG § 12 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 188/18; vorhergehend: LG Itzehoe, 29.06.2018 – 11 S 4/17; AG Pinneberg, 06.12.2016 – 60 C 67/15

Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249254280675823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Ansprüche gegen den Verwalter, die die WEG an sich ziehen kann  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, wegen der diesen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten, an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen, sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis.

Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind, sind hiervon ausgenommen (IBRRS 2019, 1594; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V ZR 153/18; vorhergehend: LG Dortmund, Urteil vom 18.05.2018 – 17 S 116/17; AG Dortmund, 01.06.2017 – 514 C 134/16).

Wirksamkeit des Beschlusses über Fortgeltung des Wirtschaftsplans  0

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.

Eine abstrakt- generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines Neuen fortgelten soll, bedarf allerdings der Vereinbarung.

Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen (IBRRS 2019, 1081; WEG § 28 Abs. 1 Satz 1, § 28 Abs. 5; BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18; vorhergehend:LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 – 318 S 15/17; AG Hamburg, 04.01.2017 – 12 C 260/15).