Posts for Tag : Wohnungseigentümer

Beschluss muss Einberufung entsprechen  0

Die Gültigkeit eines Beschlusses setzt voraus, dass jeder Beschlussgegenstand im Rahmen der Einberufung bezeichnet wurde. Dabei ist regelmäßig eine nur schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes ausreichend.

Die Wohnungseigentümer müssen sich auf naheliegende, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundene Beschlüssen einstellen.

Eine „Vorformulierung der geplanten Beschlüsse“ ist grundsätzlich möglich, von Gesetzes wegen aber nicht zwingend erforderlich.

Allerdings sind die Wohnungseigentümer stets berechtigt, von einem angekündigten Beschlussantrag abzuweichen. Allerdings darf sich der Beschlussgegenstand dadurch nicht änderen, oder ein „aliud“ (= etwas anderes) entstehen.

Erster Schritt einer Sanierung muss die, ggf. erforderlich sachverständige, Überprüfung von Schadensursache, Schadensumfang und Sanierungskonzept sein. Dies, damit die Eigentümer das ihnen zustehende Ermessen auf einer hinreichenden Tatsachen- und Entscheidungsgrundlage ausüben können. Ferner muss die sachgerechte Information die Vergabe entsprechender Arbeiten per Beschluss ermöglichen.

Notwendige Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat ein Wohnungseigentümer grundsätzlich ggf. auch im Bereich seines Sondereigentums zu dulden.

Zwar hat der Gesetzgeber für das anzuwendende materielle Recht keine Übergangsvorschrift geschaffen, so dass grundsätzlich auch in noch anhängigen Verfahren das neue Recht gilt. Eine Ausnahme gilt allerdings für solche Fälle, denen die Beurteilung eines Anspruchs zugrunde liegt, bezüglich dessen der zu entscheidende Sachverhalt, bzw. die behauptete Pflichtverletzung und der entstandene Schaden bereits vor dem Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 abgeschlossen waren .

Auf den Schadensersatzanspruch kommt das im Ereignis- und damit im vorgeblichen Schädigungszeitpunkt geltende Recht bezüglich der in Rede stehenden Passivlegitimation des Wohnungseigentümers zur Anwendung. Dies gilt auch dann, wenn sich die Schadensentwicklung nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.

Einer Klage fehlt auch nach Beschlussumsetzung nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, auch dann nicht, wenn sich der Vollzug des Beschlusses in tatsächlicher Hinsicht nicht mehr rückgängig machen lässt. Das Rechtsschutzbedürfnis kann allerdings ausnahmsweise dann entfallen, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft von vorneherein keinen Nutzen mehr bringen kann (IBRRS 2026, 0218; BGB §§ 138, 278, 280; WEG § 13 Abs. 1, § 14 Abs. 2, §§ 23, 45 Satz 1; LG München I, Beschluss vom 10.04.2025 – 36 S 15962/22 WEG;
vorhergehend: AG München, 21.11.2022 – 1291 C 19987/21).

Gestattungsbeschluss anfechtbar, sofern bauliche Veränderung Umnutzung ermöglicht  0

Sofern einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, welche die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung, z. B. als Keller, zu nutzen, kann dies dann keine Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses nach sich ziehen, sofern eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.* (WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 1, § 20 Abs. 1; IBRRS 2025, 2894; BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 09.10.2024 – 1 S 2535/24 WEG; AG München, 25.01.2024 – 1293 C 350/23 WEG).

Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer   0

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung beschließen, die von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, oder von einer Vereinbarung abweicht. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der Kreis der Kostenschuldner in der Weise verändert, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit, oder erstmals mit Kosten belastet werden.

Soweit die Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung für einzelne Kosten, oder bestimmte Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, können diese jeden Maßstab wählen, der im Interesse der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und vor allem nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht.

Soweit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, welche nach dem vormals geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen gewesen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch, oder der Möglichkeit des Gebrauchs entspricht (IBRRS 2024, 0930; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23; vorhergehend: LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Wirksamkeit der Sonderumlage trotz fehlerhaftem Verteilungsschlüssel?  0

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) sind Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen, ebenso wie Sonderumlageschlüsse, allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen.

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen genügen auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes von möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüsseln geringfügig höher oder niedriger ausfallen, als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG, IMRRS 2022, 1320).

Dies gilt vor allem dann, wenn eine Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen streitig ist (IBRRS 2023, 0828; WEG § 14 Abs. 3 , § 19 Abs. 1, § 28 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG; vorhergehend: AG Schöneberg, 10.02.2022 – 772 C 21/21).

Verbindlichkeit von vorformulierten Beschlussanträgen in Tagesordnung  0

Durch einen ganz präzisen Antrag, ohne übergeordneten Tagesordnungspunkt, werden die Beschlussmöglichkeiten eingeengt.

Vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ist dies aber der Fall, bleibt es den Wohnungseigentümern dennoch unbenommen, nach deren Ermessen von einem solchen Beschlussantrag abzuweichen. Lediglich vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses darf nicht abgewichen werden (IBRRS 2022, 3037; WEG §§ 23, 46; AG Hamburg- Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 – 539 C 14/19).

Unzulässigkeit der Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Eigentümer  0

Sofern die Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet wird, ist auf Beklagtenseite ein gewillkürter Parteiwechsel vorzunehmen. Andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft im Rahmen des Rechtsstreits durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Sofern ledig ein Wohnungseigentümer übrig bleibt, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt dieser den Verband im Prozess allein (IBRRS 2022, 2582; WEG § 44 Abs. 2 Satz 1, § 9b Abs. 1 Satz 2, § 44 Abs. 1; BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21; vorhergehend: LG Landau, 17.09.2021 – 5 S 18/21; AG Ludwigshafen, 14.04.2021 – 2p C 189/20).

Beschlussklage gegen übrige Eigentümer  0

Eine nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) am 01.12.2020 gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ gerichtete Beschlussmängelklage ist dahingehend auszulegen, dass diese sich gegen „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ richtet. Dies jedenfalls dann, soweit zugleich der Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Partei in der Klageschrift benannt ist.

Soweit die Klageschrift eine zwar objektiv unrichtige, aber auslegungsfähige Bezeichnung des Klagegegners beinhaltet, ist diese geeignet, die Anfechtungsfristen des § 45 WEG zu wahren.

Eine fehlerhafte Parteibezeichnung kann durch Berichtigung des Rubrums geheilt werden. Insoweit ist ein förmlicher Parteiwechsel nicht erforderlich (IBRRS 2022, 1642; WEG § 44 Abs. 1, 2, § 45; LG Berlin, Urteil vom 22.03.2022 – 55 S 37/21).

Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung der Kellerräume als Wohnung kann nur der Verband verlangen  0

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der einzelne Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, oder dessen Mieter, nicht mehr die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen.

Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Bestätigung von Senat, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, Rz. 13, 19 f., IMRRS 2021, 0990 = NZM 2021, 717; BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 1 IBRRS 2022, 1028; BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 04.05.2021 – 2-09 S 11/20; AG Frankfurt/Main, 19.02.2020 – 33 C 1451/19).

Schwimmbadschließung durch Verwalter zulässig?  0

Die Übernahme der Geschäftsführung durch den WEG- Verwalter in Form der Schließung des Schwimmbads entspricht dem mutmaßlichen Willen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, falls dem Verband und möglicherweise auch den Wohnungseigentümern selbst als Betreiber des Schwimmbads ohne eine solche Maßnahme eine Geldbuße oder Strafe gedroht hätte. Dies setzt weiter voraus, dass die vorherige Herbeiführung einer mehrheitlichen Beschlussfassung aufgrund des bestehenden Verbots der Abhaltung von Eigentümerversammlungen nicht möglich war (IBRRS 2022, 0863; BGB § 677; WEG §§ 18, 26; LG München I, Beschluss vom 02.02.2022 – 1 S 7900/21 WEG; vorhergehend: AG München, 24.03.2021 – 482 C 10307/20 WEG).

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