Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch  0

Für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten, gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben, bevor der Vermieter die Dübellöcher selbst beseitigen kann.

Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche in Form des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters und der Schadensersatzansprüche des Vermieters steht nicht entgegen, dass die Fälligkeit des Anspruchs des Rückzahlungszahlungsanspruchs des Mieters erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters eintritt. Schließlich verlangt § 387 BGB für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Hingegen ist die Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, keine Voraussetzung für Entstehung der Aufrechnungslage.

Der Aufrechnungslage steht nicht entgegen, dass der Vermieter seine Schadensersatzforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht aufrechenbar i. S. d. § 215 BGB gegenüber gestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR Werkstatt-Beitrag; LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 – 14 S 117/22 (nicht rechtskräftig), (IBRRS 2024, 1230; BGB § 281 Abs. 1, 2, §§ 387, 389, 548 Abs. 2, §§ 812, 823 Abs. 2; vorhergehend: AG Schwarzenbek, 03.11.2022 – 43 C 255/21).

Dachbegrünung als Teil der Wohnfläche  0

Ergibt sich aus dem Bauträgervertrag, dass sich die Größe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) richtet und die Flächen nicht überdachter Dachterrassen zu 25 % anzurechnen sind, dann ist auch die Grundfläche der im Bereich einer Dachterrasse anzulegenden Grünfläche zu 25 % in die Wohnflächenberechnung einzustellen.

Nachdem Grünflächen ähnliche Nutzungsmöglichkeiten, wie ein mit Betonplatten versehener Terrassenbereich, erlauben. sind diese unter Berücksichtigung ihrer funktionalen Ausrichtung als Dachgarten gem. § 4 Nr. 4 WoFIV einzustufen (IBRRS 2023, 3598; WoFlV § 4 Nr. 4; OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2023 – 19 U 150/22; vorhergehend: LG Karlsruhe, 25.10.2022 – 4 O 66/21).

Änderung der Kostenverteilung muss nicht notwendigerweise sämtlichen künftigen Fälle erfassen  0

Die Wohnungseigentümer können eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen. Insoweit muss nicht gleichzeitig eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1; Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09, Rz. 17 ff., IMR 2010, 382 = BGHZ 186, 51) (IBRRS 2024, 0991; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 – 2-13 S 15/22; AG Darmstadt, 20.01.2022 – 310 C 173/21).

Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümer   0

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung beschließen, die von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel, oder von einer Vereinbarung abweicht. Dies gilt auch dann, wenn sich dadurch der Kreis der Kostenschuldner in der Weise verändert, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit, oder erstmals mit Kosten belastet werden.

Soweit die Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung für einzelne Kosten, oder bestimmte Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, können diese jeden Maßstab wählen, der im Interesse der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und vor allem nicht eine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner nach sich zieht.

Soweit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, welche nach dem vormals geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen gewesen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch, oder der Möglichkeit des Gebrauchs entspricht (IBRRS 2024, 0930; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23; vorhergehend: LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22; AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21).

Befugnis zum Einbau von Dachgauben gestattet auch Einbau von Dachfenstern  0

Möchte ein Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen, muss dieser einen Gestattungsbeschluss, notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage erwirken, ehe er zum Bau übergehen kann.

Im Rahmen der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kommt es wesentlich auf den Wortlaut und Sinn an, wie dieser sich für den unvoreingenommen Betrachter am naheliegensten darstellt. Außerhalb der Grundbucheintragung liegende Umstände dürfen allenfalls herangezogen werden, soweit diese nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für Jedermann offensichtlich sind.

Sofern die Dachgeschossräume in den Bürohäusern nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden, ist auch eine Nutzung zu Wohnzwecken denkbar.

Sofern ein Sondereigentümer gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung berechtigt isst, das Dachgebälk nebst Kniestocks auch in Form des Einbaus von Dachgauben zu verändern, beinhaltet dies auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern (IBRRS 2024, 0910; BGB §§ 133, 257; WEG §§ 10, 20, 47;
AG Heidelberg, Urteil vom 20.03.2024 – 45 C 128/23 (nicht rechtskräftig)).

Auf die Beschluss-Formulierung kommt es stets an  0

Ein Beschluss, wonach die „Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung/ WDVS“ beschlossen wird, ist zu unbestimmt, soweit dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch auf ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen wird. Dies gilt insbesondere, weil in diesem Fall keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden ist, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden kann.

Den Bestimmtheitsanforderungen genügt es ebenfalls nicht, bzw. ist es mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar, soweit der Beschluss die Formulierung enthält, dass die „Auftragsvergabe auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates“ erfolgen solle (IBRRS 2024, 0847; BGB § 631; WEG §§ 18, 19; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 – 980a C 22/23 WEG).

Unwirksame Quotenabgeltungsklausel „infiziert“ Schönheitsreparaturklausel im Übrigen nicht  0

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast, sofern sich dieser auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen mit der Behauptung, dass diesem die Wohnung unrenoviert, oder renovierungsbedürftig, überlassen worden sei, beruft (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 220).

Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel hat nicht die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel zur Folge (IBRRS 2024, 0815; BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, 2, § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 535 Abs. 1 Satz 2; im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, Rz. 14, IBRRS 2008, 2211 = IMRRS 2008, 1307 = WuM 2008, 472; Beschluss vom 18.11.2008 – VIII ZR 73/08, Rz. 1, IBRRS 2009, 0166 = IMRRS 2009, 0104 = WuM 2009, 36); BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23; vorhergehend: LG Detmold, 25.05.2023 – 3 T 21/23; AG Blomberg, 24.01.2023 – 4 C 111/22).

Der Vermieter kann die Angemessenheit des Wohnbedarfs im Fall des Eigenbedarfs nicht grenzenlos bestimmen  0

zwar ist es nicht Sache der Gerichte, ihre Vorstellungen eines angemessenen Wohnens an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters, bzw. seiner Angehörigen, zu setzen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist aber dann rechtsmissbräuchlich, soweit der Vermieter einen weit überzogenen Wohnbedarf geltend macht, die Wohnung gar nicht geeignet ist, die Nutzungswünsche des Vermieters zu erfüllen, oder der Wohnbedarf des Vermieters ohne wesentliche Abstriche in einer anderen Wohnung befriedigt werden kann. Letzteres ist anhand objektiver Kriterien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu beurteilen (IBRRS 2024, 0599; BGB § 573; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1, LG Neuruppin, Beschluss vom 30.06.2023 – 4 T 38/23; vorhergehend: AG Oranienburg, 05.05.2023 – 20 C 240/22).

Speicher darf nicht ohne Weiteres zur Wohnung ausgebaut werden  0

Soweit die beabsichtigte Wohnnutzung eines Speichers gegen die Zweckbestimmung verstößt und die Maßnahme deshalb unzulässig ist, entspricht ein Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ist der Speicher laut Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen, besteht keinerlei Beschlusskompetenz zur Genehmigung von Umbaumaßnahmen für die Wohnnutzung (ZMR 2023, 930; WEG § 20; AG München, Urteil vom 28.06.2023 – 1292 C 9285/22 WEG).

Nichtigkeit bei Versammlungseinberufung einer WEG durch unzuständige Person  0

Wird eine WEG- Versammlung von einer Person einberufen, die absolut unzuständig war, führt dies in der Regel dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was deren Nichtigkeit gleichsteht (BGB § 687; WEG §§ 24, 26, 43 Abs. 2 Nr. 4; AG Charlottenburg, Urteil vom 14.04.2023 – 73 C 29/22; IBRRS 2024, 0018).

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