Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Haftung des Vermieters als Eigentümer, bei Schadensverursachung durch dessen Mieter beim Nachbarn  0

Der vermietende Eigentümer bzw. Teileigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät herrührt, aber einzig und allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Lediglich wenn offensichtlich ist, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein könnte, kann der Schaden bei wertender Betrachtung auch dem Eigentümer zuzurechnen sein (IBRRS 2021, 0434; BGB § 906 Abs. 2 Satz 2, § 1004 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19;
vorhergehend: LG Gera, 03.07.2019 – 5 S 295/16; AG Nordhausen, 08.08.2016 – 26 C 694/13).

Corona- Krise für sich genommen kein Einstellungsgrund für die Zwangsvollstreckung  0

Lediglich wenn die Räumung bei vollständiger Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Betracht.

Allerdings ist den Anforderungen an eine abwägende Entscheidung nicht Genüge getan, soweit ausschließlich auf die Corona- Krise abgestellt und aus dieser pauschal das Erfordernis einer zeitlich befristeten einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung hergeleitet wird (IBRRS 2021, 0412; ZPO § 765a ZPO; LG München I, Beschluss vom 15.06.2020 – 14 T 7328/20; vorhergehend: AG München, 10.06.2020 – 1539 M 42463/20).

Corona- Pandemie als höhere Gewalt  0

Bei einem von außen kommenden, keinen betrieblichen, oder persönlichen, Zusammenhang aufweisenden Ereignis, welches auch durch äußerste, vernünftigerweise zu erwartende, Sorgfalt nicht abwendbar ist, handelt es sich um höhere Gewalt.

Bei der Corona- Pandemie und ihren Folgen handelt es sich um ein von außen kommendes, betriebsfremdes, Ereignis. Nachdem es eine Pandemie solchen Ausmaßes noch nie gab, war dieses für den Einzelnen auch unvorhersehbar (IBRRS 2021, 0421; BGB §§ 133, 157, 323 Abs. 1, 2, § 326 Abs. 1, 4, § 346 Abs. 1, §§ 389, 631; CoronaSchVO- NW § 13 Abs. 5 a; VOB/B § 6 Abs. 1, 2; LG Paderborn, Urteil vom 25.09.2020 – 3 O 261/20).

Bei Protesten gegen den Verkauf eines Mietobjekts rechtfertigen diese keinerlei Kündigung  0

Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, bestimmt sich nach dem Zweck , welchen der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet, oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Maßgeblich ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

Eine juristische Person, wie z. B. ein bürgerlich- rechtlicher Verein, kann keinen eigenen Wohnbedarf haben.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können, auch konkludent, vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, in der Beschreibung des Mietgegenstands vertraglich die Vermietung einer 13- Zimmerwohnung zu Wohnzwecken vorsieht und der Vertrag sich ausschließlich auf das Wohnungsmietrecht und die Nutzung der Räume als Wohnung bezieht.

Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln. Dies kann sich etwa darin zeigen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann für eine Mietvertragspartei gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses, selbst bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zumutbar ist.

Es stellt eine freie Meinungsäußerung dar, wenn der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojektes aufmerksam machen möchte. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

Allerdings muss sich der Mieter in diesem Zusammenhang Handlungen Dritter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Vielmehr ist eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Eine bloße „Stimmungsmache“ genügt für die Zurechnung von Handlungen Dritter jedenfalls nicht (IBRRS 2021, 0110: BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 569 Abs. 4, § 578 Abs. 1, 2; GG Art. 5 Abs. 2, Art. 19 Abs. 3; LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 – 1 O 264/19).

Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auch bei Mischmietverhältnissen  0

Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen erhöhen.

Soweit die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen, oder Räumen, vereinbart haben, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern, zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche, nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt, vorliegend Ausgangsmiete in Höhe von 596.- €, nebst Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527.- € (IBRRS 2021, 0351; BGB § 558 Abs. 1; MietenWoG Art. 1 § 3 LG Berlin, Beschluss vom 22.10.20 – 67 S 204/20

Zur Frage, ob der Veräußerer, oder der werdender Eigentümer zur Versammlung zu laden ist  0

Anstatt des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers ist der werdende Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Letzterem steht auch allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu (IBRRS 2021, 0303; WEG §§ 10, 25; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 – 2-13 S 18/20; vorhergehend: AG Kassel, 19.12.2019 – 800 C 24/19).

Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-bedingte Schließung  0

Die wegen der Corona- Pandemie in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe führen zwar weder zu einem eine Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache, noch zu einem Fall der Unmöglichkeit. Allerdings liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor.

Ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, erfordert, abgesehen vom Rückgriff auf allgemeine Wertungen bezüglich der Risikoverteilung, zusätzlich eine konkreten Begründung aufgrund der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung (IBRRS 2021, 0213; BGB §§ 275, 313, 536; EGBG Art. 240 §§ 2, 7; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20 (nicht rechtskräftig)

Keine Verwertungskündigung bei ersatzlosem Abriss  0

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes stellt keinerlei wirtschaftliche Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Bestätigung des Senatsurteils vom 24.03.2004 – VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).

Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, siehe IBRRS 2021, 0192; BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 3; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19; vorhergehend: LG Braunschweig, 26.02.2019 – 6 S 324/18;
AG Braunschweig, 06.09.2018 – 112 C 2770/17.

Corona- Pandemie rechtfertigt Kündigung des Ferienhausmietvertrages in Spanien  0

Anlässlich der Covid19- Pandemie kann die Geschäftsgrundlage im Falle der erfolgten Anmietung eines Ferienhauses in Spanien entfallen.

Bei Wegfall der Geschäftsgrundlage hat der Vermieter dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückzuerstatten (IBRRS 2021, 0161; BGB §§ 313, 314, 537, 651l Abs. 2 Satz 2; AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 – 9 C 360/20 (nicht rechtskräftig).

Umlagefähigkeit eines Vollwartungsvertrages für Aufzuganlage auf Mieter  0

Bei mehreren Gebäuden, die eine Einheit bilden, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenabrechnung nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.

Im Falle eines Vollwartungsvertrages für eine Aufzugsanlage ist die Vornahme eines Abzuges von 35 % für nicht umlegbare Reparaturen und Instandhaltungskosten angemessen (IBRRS 2021, 0162; BGB §§ 315, 535, 556; AG Bremen, Urteil vom 08.12.2020 – 18 C 222/19 (nicht rechtskräftig).

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