Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Keine Heilung der hilfsweisen ordentlichen Kündigung durch Schonfristzahlung  0

Die fristgerechte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt lediglich die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf demselben Zahlungsrückstand beruht.

Auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar (IBRRS 2025, 1097; BGH, Urteil vom 09.04.2025 – VIII ZR 145/24; vorhergehend: LG Berlin II, 10.07.2024 – 66 S 94/24; AG Berlin-Kreuzberg, 07.02.2024 – 10 C 244/23).

Zur Verwirkung des Maklerlohns   0

Die Tatbestandsvoraussetzungen der Verwirkung des Maklerlohns können zu bejahen sein, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht, oder Behauptungen aufstellt, die dieser vorab nicht überprüft, oder den Kunden wider besseren Wissens wahrheitswidrig informiert hat. Das Gleiche gilt im Falle des Verschweigens wesentlicher Informationen des Objektszustands.

Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter. Dies soll den Makler im Interesse der Wahrung seines Vergütungsanspruchs gerade dazu anhalten, die diesem seinem Auftraggeber gegenüber bestehende Treuepflicht zu wahren.

Eine vorvertragliche Pflichtverletzung kann ebenfalls eine Verwirkung nach sich ziehen.

Der Makler hat seinen Maklerlohn z. B. dann verwirkt, wenn dieser in einem Besichtigungstermin mit dem Käufer dessen Frage nach Schimmel oder Feuchtigkeit in dem Haus dahingehend beantwortet, dass ein solcher nicht bekannt sei, obwohl der Bewohner des Hauses ihm zuvor von einer solchen Problematik berichtet hat (IBRRS 2025, 1703; BGB § 241 Abs. 2, §§ 278, 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, §§ 652, 654, 656c, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1).

Anspruch auf Überlassung von Kontoauszügen durch die vormalige Hausverwaltung, steht der Gemeinschaft zu und nicht dem einzelnen Miteigentümer  0

Nach Beendigung des Verwaltervertrags hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Herausgabe von allem, was der Verwalter im Rahmen der Ausführung seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, insbesondere sämtlicher Verwaltungsunterlagen des verwalteten Objekts.

Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht durch den Verwalter.

Folglich richtet sich der Anspruch des eines Wohnungseigentümers auf Herausgabe von Unterlagen an die Gemeinschaft und nicht an den vormaligen Verwalter (IBRRS 2025, 1576; WEG § 18 Abs. 1, 4; AG Hannover, Urteil vom 28.08.2024 – 544 C 4784/24).

Abrechnung der Kaution bei Insolvenz des Mieters  0

Eine Mietkaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Diese wird erst fällig, wenn dieses Sicherungsbedürfnis entfällt, der Vermieter also keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr hat. Bis zum Eintritt der Fälligkeit hat der Mieter keinen Zugriff auf die Kaution, vor allem nicht durch Aufrechnung.

Soweit das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens endet, ist der Vermieter berechtigt, sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag, unabhängig vom Entstehungszeitpunkt, gegen den nach Vertragsende fälligen Rückzahlungsanspruch mit der Kaution ver- bzw. aufrechnen.

Hingegen ist die Kautionsforderung nicht als Insolvenzforderung zu qualifizieren. Diese ist auch keine Masseforderung, da diese als Sicherheitsleistung keine Gegenleistung für die Zeit des eröffneten Verfahrens darstellt und vor Insolvenzeröffnung fällig geworden ist.

Folglich kann sich der Vermieter nach Beendigung des Insolvenzverfahrens aus der Kaution befriedigen (IBRRS 2025, 1560; BGB §§ 280, 286, 288 Abs. 2, §§ 387, 546a Abs. 1; InsO § 35 Abs. 1, §§ 38, 55 Abs. 1 Nr. 2, § 96 Abs. 1 Nr. 1, § 109 Abs. 1 Satz 1; LG Lübeck, Urteil vom 26.11.2024 – 17 O 49/24)

Die Jahresabrechnung erstellt die Gemeinschaft in der Regele durch den Verwalter  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, abzurechnen und ein Zahlenwerk zu erstellen. Soweit es in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG heißt, dass die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufzustellen ist, meint dies lediglich die Organzuständigkeit. Schuldner der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 1 WEG ist hingegen die Gemeinschaft (IBRRS 2025, 1572; LG Stuttgart, Urteil vom 31.01.2024 – 10 S 33/22; vorhergehend: AG Böblingen, 03.05.2022 – 23 C 1651/21).

Erforderlichkeit der Ankündigung von Absenkungsbeschlüssen nebst Aufnahme in Beschluss-Sammlung  0

Genauso, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft die prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss Letzterer bei Vorliegen eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.*)

Die Einordnung als Sachbeschluss macht es erforderlich, dass ein Absenkungsbeschluss im Falle der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) Ferner ist der Absenkungsbeschluss gemäß § 24 Abs. 7 WEG in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen und davon abgesehen isoliert anfechtbar (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rz. 124).*)

Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung „Delegationsversuche“, z. B, dass eine Entscheidung „nach Rücksprache“, „in Abstimmung mit“, oder „im Benehmen mit“ jemandem erfolgen soll, beschlussweise zu regeln.*)

Solange der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat, widerspricht die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungs- und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.* (IBRRS 2025, 1372; WoEigG § 9b Abs. 1, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 23 Abs. 2, § 23 Abs. 3 Satz 2, §24 Abs. 7, §§ 44, 66 Abs. 1; LG München I, Urteil vom 21.03.2024 – 36 S 3331/23 WEG).

Mieter haftet nach StVG, sofern E-Bike-Akku in Mietobjekt explodiert  0

Sofern ein E-Bike-Händler einen Akku nachts im eingebauten Zustand auflädt und der Akku währenddessen explodiert, hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden gemäß § 7 StVG zu erstatten (IBRRS 2025, 1228; BGB §§ 241, 280, 535; StVG §§ 7, 8).

Keine nachträgliche Verhinderung des Vorkaufsrechts  0

Voraussetzung für das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags. Letzteres ist erst dann erfüllt, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, indem der Kaufvertrag aufgehoben wird.

Allerdings kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSiedlG nicht dadurch umgangen werden, dass Verkäufer und Käufer den Vertrag nach dem Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben.

Sofern der Kaufvertrag durch Vertreter ohne Vertretungsmacht, vor Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben wird und Verkäufer und Käufer die Vertragsaufhebung erst danach genehmigen, entfällt hierdurch das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht rückwirkend.

Das siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht i. S. d. § 4 RSiedlG kann nicht durch eine nachträgliche Genehmigung der Aufhebung des Kaufvertrags rückwirkend vereitelt werden. Gegenüber dem bereits ausgeübten Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens entfaltet die Rückwirkung der Genehmigung eines Aufhebungsvertrags gemäß § 184 Abs. 1 BGB keinerlei Wirkung gegenüber dem bereits ausgeübten Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens.

Das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens bleibt folglich bestehen, selbst wenn der ursprüngliche Kaufvertrag nach der Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben wird. (Rn. 13, 20) (IBRRS 2025, 1294; BGB §§ 177, 184, 463; RSiedlG §§ 4, 6 Abs. 1 Satz 3; BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 194/23; vorhergehend: OLG Frankfurt a. M., 28.08.2023 – 15 U 68/23; LG Marburg, 24.03.2023 – 7 O 121/22).

Abweichung der tatsächlichen Mietfläche stellt Mangel dar, sofern im Mietvertrag Festlegung als Sollbeschaffenheit erfolgte  0

Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 online zur Wohnraummiete, sowie IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10 % eine tatsächliche Vermutung dahingehend besteht, dass ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB vorliegt, ist lediglich dann anwendbar, sofern die Angabe der Mietfläche im Vertrag die Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts bezweckt und damit nicht lediglich eine beschreibende Funktion hat.

Unabhängig von der Festlegung einer bestimmten Größe des Mietobjekts als Sollbeschaffenheit, ist bei einer vertraglichen Mietpreisabrede dahingehend, dass die Miethöhe einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter betragen soll (sogenannte echte Quadratmetermiete), die zu leistende Miete anhand der tatsächlichen Quadratmeter des Mietobjekts zu kalkulieren (BGB §§ 133, 157, 195, 199, 214, 242, 535, 536, 812, 814; IBRRS 2025, 1190, OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 – 5 U 1633/24; vorhergehend: LG Leipzig, 28.10.2024 – 4 O 881/24).

Beginn der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB  0

Die teilrechtsfähige (Außen-)GbR hat die Möglichkeit, sich in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter, oder dessen Angehöriger zu berufen.

Eine Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und damit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs entscheidend ist (IBRRS 2025, 1200; BGB § 573 Abs. 2, 3, § 577a Abs. 1, §§ 873, 925; WEG §§ 8, 9a Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 25.10.2024 – 14 S 2770/24
vorhergehend: AG München, 02.02.2024 – 420 C 18349/22).

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