Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Unwirksamkeit von Modernisierungsankündigungen für die Zukunft  0

Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 einzig und allein deswegen, um sich das bis zum 31.12.18 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so bildet dies keine ausreichende Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

Eine derartige Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, da insoweit offensichtlich ist, dass sich der Vermieter lediglich die Vorteile des alten Mietrechts sichern will (IBRRS 2019, 3248; BGB §§ 555c, 555d, 555e, 559, 559b; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2
OLG München, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/19 (nicht rechtskräftig).

Anordnung einer Sanierung durch das Gericht  0

Wenn die Installation einer Fußleistenheizung zwar nicht die einzig denkbare Maßnahme zur Vornahme einer fachgerechten Sanierung ist, es sich dabei jedoch um eine ausgesprochen kostengünstige Maßnahme handelt, ist das Gericht zu deren Anordnung berechtigt. Dies erfolgt im Wege der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG (IBRRS 2019, 3257; WEG § 21 Abs. 8, § 43 Nr. 4; LG Itzehoe, Beschluss vom 21.02.2019 – 11 S 70/17

Der Architekt muss nicht klüger sein, als der Tragwerksplaner  0

Nimmt der Tragwerksplaner irrigerweise an, dass die von ihm erstellten statischen Berechnungen fehlerhaft sind und löst dies nicht notwendige, kostenauslösende (Bau-)Maßnahmen aus, entfällt auf den Architekten in Bezug auf die Schadensentstehung nur dann ein Mitverschulden, soweit dieser über statische Spezialkenntnisse verfügt, die über die des Tragwerkplaners hinausgehen (IBRRS 2019, 3226, BGB §§ 254, 280, 633, 634; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.09.2016 – 11 U 109/11; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 12.08.2011 – 2-31 O 129/10; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.01.2019 – VII ZR 250/16).

Zu den Pflichten des Verwaltungsbeirats  0


Der Eigentümerbeschluss, mit dem dem Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar werden und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf diese denkbaren Ansprüche zu verzichten.

Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten die gleichen Grundsätze, wie für die Entlastung des Verwalters.

Der Verwaltungsbeirat hat lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion und stellt eine Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter dar. Der Verwaltungsbeirat ist nicht zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer befugt.

Der Verwaltungsbeirat ist nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung enthält.

Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwaltungsbeirats ist vom Gericht für ungültig zu erklären, soweit unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar, oder das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr vorhanden ist (IBRRS 2019, 3079; WEG § 29 Abs. 2, 3, § 46 Abs. 1 Satz 2; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.09.2019 – 2-09 S 51/18; vorhergehend: AG Frankfurt/Main, 12.07.2018 – 381 C 2114/17).

Beweislast für Vorschäden bei fehlendem Einzugsprotokoll  0

Parkettschäden sind vom Mieter zu ersetzen, soweit diese von ihm verursacht wurden.
Das Beweisangebot „Zeugnis n. N.“ genügt zur Fristwahrung.
Bezüglich der Schadenshöhe darf das Gericht von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen.
Es steht zu vermuten, dass die Schäden während der Mietzeit verursacht worden sind, sofern ein nicht vorhandenes Einzugsprotokolls nicht existiert (IBRRS 2019, 2817; BGB §§ 280, 281, 535; ZPO § 296 Abs. 1, § 403 ; LG Schweinfurt, Urteil vom 25.01.2019 – 22 S 48/18).

Persönliche Haftung des Erben für Räumungsanspruch nach Kündigung des Mietverhältnisses des Erblassers  0

Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, führt dies nicht dazu, dass nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdende Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden, beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden, für die der Erbe, auch persönlich, haftet.

Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner fälligen Pflicht gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt (IBRRS 2019, 3221; BGB §§ 564, 1922 Abs. 1, § 1967; BGH, Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18; vorhergehend: LG Düsseldorf, 04.04.2018 – 23 S 35/17; AG Neuss, 18.05.2017 – 78 C 3609/16).

Kann der Mieter seine Heizung selbst regulieren?  0

Auf einen Zugang zum zentralen Steuerungselement einer Fußbodenheizung hat der Mieter keinen Anspruch.

Um die Heizung nach seinen Wünschen einzustellen, ist es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten, sich an den Vermieter verweisen zu lassen.

Die allgemeine Angabe „Stellplatz“ im Mietvertrag, eröffnet dem Mieter keinen Anspruch auf einen bestimmten Stellplatz.

Eine vorvertragliche Vereinbarung über einen bestimmten Stellplatz ist unbeachtlich, sofern diese Absprache im später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag nicht fixiert wird (IBRRS 2019, 2836; BGB § 535; LG Mosbach, Urteil vom 30.01.2019 – 5 S 44/18).

Teileigentum an Tiefgaragenplätzen auch möglich, soweit sich die Tiefgarage sich über mehrere Grundstücke erstreckt.  0

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken befindet. Voraussetzung ist lediglich, dass sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden (IBRRS 2019, 3077; BGB §§ 93, 94, 912, 946; GBO §§ 29, 71 Abs. 1; WEG §§ 1, 3, 8 ; KG, Beschluss vom 10.09.2019 – 1 W 127/19).

Begriff der Wohnfläche, Einrechnung von Balkonflächen  0

Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen, ist im Bereich der Stadt Freiburg, auch bei frei finanziertem Wohnraum, der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen. Jedenfalls gilt dies dann, wenn nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt anwendbar ist.

Regelmäßig sind daher Flächen von Balkonen zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer entwickelt hat, oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).

Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offen bleiben, ob eine „doppelte“ Berücksichtigung von Balkonen, einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.

Sind beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen, sind die Mieter an ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht gebunden; IBRRS 2019, 3065§ 313 Abs. 2 BGB) BGB § 313 Abs. 2, § 558; WoFlV § 4 Nr. 4
LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 – 3 S 17/19
vorhergehend:AG Freiburg, 11.01.2019 – 4 C 2622/17).

Wirtschaftlichkeit von Instandsetzungsmaßnahmen der WEG  0

Schon in den 1970er Jahren war in Fachkreisen bekannt, dass in der DIN 4108 (Ausgabe 1969) keine ausreichenden Anforderungen an die Wärmedämmung geregelt waren und es folglich in Gebäuden, die entsprechend diesen Anforderungen errichtet worden waren, in erheblichem Umfang zu Schimmelschäden kam, vor allem in den Eckbereichen.

Bei Instandsetzungsmaßnahmen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die Wirtschaftlichkeit der in Betracht kommenden Maßnahmen im Blick zu behalten, sondern darf bzw. hat technische Lösungen auszuwählen, die geeignet sind, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen (unter Hinweis auf OLG Frankfurt, IMR 2011, 152).

In diesem Sinne ist der den Eigentümern bei Verwaltungsentscheidungen zustehende Ermessensspielraum nicht überschritten, soweit über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung zwar nicht zwingend notwendig, aber auch nicht unvertretbar ist (IBRRS 2019, 2644; WEG §§ 21, 23 Abs. 2, § 46 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Beschluss vom 04.07.2019 – 36 S 1362/18 WEG).

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