Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach Auszug aus Mietwohnung Instandsetzungsarbeiten?  0

Der Mieter erwirbt mit Abschluss eines Mietvertrags, vorliegend in Form eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind, das Recht, die Mietsache vollumfänglich zu nutzen. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, den Mietzins zu leisten.

Aus dem Vertrag, oder der sonstigen Vereinbarung ergibt sich der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts der Parteien.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung fehlt, oder lediglich eine unvollständige Abrede getroffen wurde, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (siehe Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.; IBRRS 2021, 2635; BGB §§ 157, 311c, 535 Abs. 1 Satz 2; AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19).

Corona- bedingte Schließung kann Mietreduzierung um 25 % rechtfertigen  0

Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist bei behördlich angeordneter pandemiebedingter Schließung zu bejahen, so dass in dieser Zeit eine Mietreduzierung i. H. v. 25 % zulässig ist (IBRRS 2021, 2583; BGB § 313, 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 240 § 7; ZPO § 128 Abs. 2, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; LG Itzehoe, Urteil vom 30.07.2021 – 9 S 97/20; vorhergehend: AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 – 81 C 18/20).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133, 145 ff., 199, 557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Kein Einlass zur Eigentümerversammlung ohne Anmeldung?  0

Mit seinem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung kann der Verwalter empfehlen, nicht persönlich zu erscheinen, sondern eine Vollmacht zu erteilen. Eine solche Empfehlung stellt aber keine verbindliche Ausladung der Eigentümer dar. Dieser muss daher nicht nachgekommen werden.

Gegen eine Anmeldepflicht bestehen keinerlei Bedenken. Diese hat den Zweck, frühzeitig zu erkennen, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen werden und um einschätzen zu können, ob die geltenden öffentlich- rechtlichen Vorgaben aufgrund der COVID-19 Pandemie im Versammlungszeitraum eingehalten werden können.

Allerdings liegt ein rechtserheblicher Mangel vor, soweit mit dem Einladungsschreiben angekündigt wird, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, nicht zur Versammlung zugelassen werden (IBRRS 2021, 2692; BGB § 180 Abs. 1; WEG § 48 Abs. 5; AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 – 9 C 750/20).

Zulässigkeit der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ?  0

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 01.12.20 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken verlangt hat, ist es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.20 für die Prozessführungsbefugnis des Verbands nicht mehr relevant, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag, oder nicht.

Ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer kann ein Sondereigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, außer es ist in der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).

Bei typisierender Betrachtungsweise ist die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht störender, als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, soweit es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit sich in einem separaten Gebäude mit getrennter Kostenregelung befindet und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, IMR 2018, 249) (IBRRS 2021, 2697; WEG § 1 Abs. 1, 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 9a Abs. 2, § 10 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 48 Abs. 5; BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19; vorhergehend: LG Stuttgart, 20.11.2019 – 2 S 47/18; AG Heilbronn, 25.07.2018 – 18 C 738/17).

Übernahme des Verwaltervertrages durch neu gegründete Kapitalgesellschaft  0

Üblicherweise gehen Organstellung und Verwaltervertrag bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft durch Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.

Die Tatsache, dass eine natürliche Person als Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag keinerlei höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13, IMR 2014, 210 = BGHZ 200, 221; IBRRS 2021, 2574; BGB § 673 Satz 1; WEG § 26 Abs. 1; UmwG § 20 Abs. 1 Nr. 2; BGH, Urteil vom 02.07.2021 – V ZR 201/20; vorhergehend: LG Berlin, 11.08.2020 – 53 S 34/19 WEG; AG Schöneberg, 12.06.2019 – 774 C 22/18).

Teilgewerbliche Nutzung der Wohnanschrift kann zulässig sein  0

Eine unerlaubte Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die vermieterseits nicht hingenommen werden muss.

Für die teilgewerbliche Nutzung ist die Erlaubnis nach Treu und Glauben zu erteilen, soweit sich die Nutzung des Wohnzwecks nicht verändert, keine Beeinträchtigung von Mitmietern vorliegt, nach außen keine wahrnehmbare Störungen festzustellen sind und eine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung nicht gegeben ist (IBRRS 2021, 2172; BGB §§ 242, 543 Abs. 1, §§ 546, 553 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 985; AG Köln, Urteil vom 15.04.2021 – 209 C 421/20).

Stimmigkeit der Modernisierungsmieterhöhung  0

An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Daher reicht es, sofern der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

Dem Vermieter ist zuzumuten, erhebliche Abweichungen zu erklären.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters um mehr als 45 % durch Ersatz in Form eines Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung, nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters, stellt einen Mietmangel dar, der eine dreiprozentige Mietminderung zulässt (IBRRS 2021, 2534; BGB § 536 Abs. 1, §§ 559 ff.; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 – 65 S 250/19).

Keine Nutzungsausfallentschädigung für Kellerräume  0

Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung besteht grundsätzlich nur für solche Lebensgüter, deren dauernde Verfügbarkeit von maßgeblicher Bedeutung sind.

Kellerräume, die für Abstellzwecke vorgesehen sind, gehören grundsätzlich nicht dazu, weil der betreffende Auftraggeber auf deren ständige Verfügbarkeit für seine eigenwirtschaftliche Lebenshaltung in der Regel nicht nachhaltig angewiesen ist.

An einer fühlbaren Nutzungsbeeinträchtigung fehlt es auch im Falle eines Kellerraums, der als Büroraum eingerichtet ist, bzw. werden soll. Folglich kann der Auftraggeber keine Nutzungsausfallentschädigung beanspruchen ( BGB § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4 ; IBRRS 2021, 2240; OLG München, Beschluss vom 19.06.2020 – 20 U 6219/19 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 19.05.2020 – 20 U 6219/19 Bau; OLG München, 20.03.2020 – 20 U 6219/19 Bau; LG Landshut, 19.09.2019 – 74 O 298/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 27.01.2021 – VII ZR 116/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Angabe der Bankkontenentwicklung im Rahmen der Jahresabrechnung  0

In einer ordnungsgemäße Jahresabrechnung sind Stand und Entwicklung der Gemeinschaftskonten auszuweisen. Im Rahmen dessen sind die Kontostände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums zu beziffern.

Nicht erforderlich ist es hingegen, dass die Jahresabrechnung „aus einem Guss“ ist. Insoweit genügt es, soweit sich die erforderlichen Kontodaten aus einem den Wohnungseigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandten Rechnungsprüfungsbericht ergeben, welche es den Wohnungseigentümern ermöglicht, die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung rechtzeitig zu kontrollieren (GKG § 49a; WEG §§ 28, 48 Abs. 5;
LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2021 – 318 S 67/19
vorhergehend: AG Hamburg, 28.05.2019 – 22a C 252/15

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