Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rauchmelder-Wartung und Müll- Management als umlegbare Betriebskosten  0

Innerhalb des Wohnraummietverhältnis sind die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts, auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung per Hand, auf den Mieter nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlegbare Betriebskosten.

Als „sonstige Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV sind die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern bei Wohnraummietverhältnissen auf den Mieter umlegbar. Diese werden durch eine vertragliche Umlagevereinbarung erfasst, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.

Regelungen in den Bauordnungen der Länder, wie z. B. nach § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln, nach welchen die öffentlich- rechtliche Wartung dem Mieter obliegt, stehen dem nicht entgegen (IBRRS 2022, 3300; BGB §§ 133, 157, 556 Abs. 1 Satz 2, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5; BetrKV § 1 Abs. 1, § 2 Nr. 8, § 17; BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20; AG Spandau, 13.10.2020 – 5 C 150/20).

Unterlassungstitel als Voraussetzung der Kündigung aufgrund unbefugter Gebrauchsüberlassung  0

Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestützten Kündigung des Mietverhältnisses kann außer der Pflichtverletzung des Mieters auch dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung erwirkten Unterlassungstitel notwendig machen (IBRRS 2022, 3265; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 – 67 S 111/22, BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; vorhergehend: AG Mitte, 06.04.2022 – 12 C 5122/19).

Heizkosten- Abrechnung ohne Wärmemengenzähler  0

Soweit bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler festgehalten worden ist, entspricht die Abrechnung der Heizkosten dennoch ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit die Verbrauchsermittlung gemäß einer rechnerisch korrekten Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt ist (IBRRS 2022, 3287; HeizkostenV a.F. § 5 Abs. 2 Satz 1; WEG a.F. § 21 Abs. 4 BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21; vorhergehend: LG Düsseldorf, 24.09.2021 – 19 S 29/19; AG Mönchengladbach- Rheydt, 08.02.2019 – 23 C 288/17).

Besonderer Wohnbedarf bei vorübergehendem Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlich  0

Die Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nur gegeben, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht, wie z. B. bei Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung, gedeckt werden soll.

Ein Solcher liegt hingegen nicht vor, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann (IBRRS 2022, 3245; BGB § 549 Abs. 2 Nr. 1, § 549 Abs. 3 LG Heidelberg, Urteil vom 13.10.2022 – 5 S 16/22; vorhergehend: AG Heidelberg, 01.03.2022 – 21 C 177/21).

Kein Abwehranspruch gegen E-Ladesäule  0

Die Straßenanlieger haben grundsätzlich die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch einer am öffentlichen Straßenrand errichteten E-Ladesäule typischerweise entstehenden Beeinträchtigungen als zumutbare sozialadäquate, aus dem straßenrechtlichen Gemeingebrauch fließende Belastungen grundsätzlich zu dulden (IBRRS 2022, 3178; BauO-BE § 1 Abs. 1 Nr. 1; StrG-BE § 2 Abs. 2 Nr. 3, § 10 Abs. 2 Satz 1; StVO § 1 Abs. 2, § 12 Abs. 3a, § 13 Abs. 5 Satz 3 OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11.10.2022 – 1 S 28/22; vorhergehend: VG Berlin, 10.03.2022 – 11 L 145/22).

Verbindlichkeit von vorformulierten Beschlussanträgen in Tagesordnung  0

Durch einen ganz präzisen Antrag, ohne übergeordneten Tagesordnungspunkt, werden die Beschlussmöglichkeiten eingeengt.

Vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ist dies aber der Fall, bleibt es den Wohnungseigentümern dennoch unbenommen, nach deren Ermessen von einem solchen Beschlussantrag abzuweichen. Lediglich vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses darf nicht abgewichen werden (IBRRS 2022, 3037; WEG §§ 23, 46; AG Hamburg- Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 – 539 C 14/19).

Unwesentlich störende Lichtreflexionen einer Solaranlage sind hinzunehmen  0

Lediglich eine wesentliche Beeinträchtigung berechtigt den Grundstückseigentümer dazu, gegen störende Lichtreflexionen einer Solaranlage auf dem Dach des Nachbarn vorzugehen.

Maßgeblich kommt es dabei auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ an.

Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn die Reflexionen nur an 60 Tagen und für weniger als 20 Stunden pro Jahr zu verzeichnen sind (IBRRS 2022, 3077; BGB § 906 Abs.1 Satz 1, § 1004 Abs. 1; BImschG § 48; OLG Braunschweig, Urteil vom 14.07.2022 – 8 U 166/21; vorhergehend: LG Göttingen, 21.04.2021 – 5 O 236/15.

Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts  0

Das Vermieterpfandrecht setzt außer Mietrückständen die Bezogenheit auf die Sachen des Mieters voraus, § 562 Abs. 1 BGB.

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast nicht nur für die Voraussetzungen der Entstehung des Vermieterpfandrechts, sondern insbesondere auch das Eigentum des Mieters.

Gegenüber dem Mieter kann sich der Vermieter nicht auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB berufen, da diese nur zu Gunsten, nicht aber zu Lasten des Mieters gilt (IBRRS 2022, 2998; BGB § 562 Abs. 1, § 1006; ZPO § 294 Abs. 2, § 920 Abs.2, § 936; LG Osnabrück, Beschluss vom 07.02.2020 – 12 O 308/20).

Klageerweiterung im Nachverfahren nach Vorbehaltsurteil zulässig zulässig  0

Ist zu Gunsten des Klägers ein Vorbehaltsurteil gemäß § 599 Abs. 1 ZPO ergangen, so ist es diesem im nachfolgenden Nachverfahren gemäß § 600 Abs. 1 ZPO gestattet, die Klage zu erweitern (Anschluss an BGH, Urteil vom 16.05.1962 – VIII ZR 48/62, BGHZ 37, 131; RGZ 148, 199).

In diesem Fall ist der Klagegrund für die im Nachverfahren im Wege der Klageerweiterung geltend gemachten Ansprüche neu zu prüfen.

Nach den allgemeinen Verfahrensgrundsätzen reicht die Bindungswirkung des Vorbehaltsurteils nach § 599 ZPO nur soweit, als mit diesem Urteil über den Klageanspruch entschieden worden ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 02.02.1984 – III ZR 13/83; NJW 1985, 496 = IBRRS 1984, 0298). (IBRRS 2022, 3067; ZPO § 599 Abs. 1; § 600 Abs. 1; BGH, Urteil vom 25.08.2022 – VII ZR 86/20
vorhergehend: OLG München, 08.06.2020 – 28 U 7219/19
LG München I, 04.12.2019 – 11 O 17078/17).

Konkludente Fortsetzung des Mietverhältnisses, sowohl mit und ohne § 545 BGB, möglich  0

Der Ausschluss von § 545 BGB ist sowohl individualvertraglich, als auch formularvertraglich zulässig.

Unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB ist es möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf Basis des beendeten Mietverhältnisses schließen. Dies, soweit sich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem übereinstimmenden Parteiwillen, bzw. deren Interesse, entspricht.

Eine derartige konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum fortgesetzt wird, d. h. dem Mieter die Räume einerseits widerspruchslos überlassen wurden, zum anderen die Miete vermieterseits angenommen wurde, als auch die Annahme eines fortbestehenden Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entspricht.

Die bloße Leistung eines der Miete entsprechenden Entgeltes reicht dafür allerdings nicht aus, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag ohnehin gemäß § 546a Abs. 1 BGB als Nutzungsentschädigung schuldet, soweit dieser das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt (IBRRS 2022, 2718; BGB §§ 545, 546, 546a;OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 – 5 U 743/22; vorhergehend: LG Leipzig, 06.04.2022 – 4 O 1978/21).

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