Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Parken auf Zufahrt unzulässig  0

Das zweckbestimmungswidrige Parken auf der explizit in der Teilungserklärung als solche gekennzeichneten Zufahrt begründet bereits per se einen relevanten Nachteil und folglich einen entsprechenden Unterlassungsanspruch.

Zusätzlich zum zweckwidrigen Parken bedarf es insoweit nicht noch eines darüberhinausgehenden Nachteils im Sinne einer Behinderung der Zufahrt für die PKWs Dritter (IBRRS 2023, 3105; BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2, § 16 Abs. 1 Satz 3, § 48 Abs. 5; LG München I, Beschluss vom 22.09.2021 – 36 S 508/20 WEG; vorhergehend: AG Starnberg, 29.11.2019 – 3 C 315/18 WEG).

Seit 01.04.2023 Grundbuchumschreibung nur noch mit Notar  0

Vor dem 01.04.2023 war für die Beantragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch die Mitwirkung eines Notars nicht zwingend erforderlich, da bis zu diesem Zeitpunkt § 13 n. F. GBO keine Anwendung fand (IBRRS 2023, 2445;GBO §§ 13 Abs. 1 Satz 3, § 20; GwG §§ 16a, 59 Abs. 11; OLG Rostock, Beschluss vom 24.07.2023 – 3 E 81/23).

Unwirksamkeit des Mietvertrages bei kollusivem Zusammenwirken   0

Soweit der GmbH-Geschäftsführer bei Abschluss des Wohnungsmietvertrags gegen die Interessen der Gesellschaft handelt, was der Mieter erkennt, kann der Vertrag wegen kollusivem Verhaltens gemäß § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nichtig sein.

Dies ist denkbar, wenn die Gesellschaft Wohnungen nicht vermieten, sondern modernisieren und verkaufen will und die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt. Außerdem dem Mieter gleichzeitig das Wissen zuzurechnen ist, dass die Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft das Geschäft nicht billigen, sondern stattdessen alle Hebel in Bewegung setzen, den Mietvertrag aufzulösen.

Ist der Mieter im Wege der Kollusion in den Besitz der Wohnung gelangt, so war dieser bösgläubig gemäß §§ 990 Abs. 1, §§ 989, 987 Abs. 1 BGB und hat die gezogenen Nutzungen an die Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnung herauszugeben.

Der Wert kann auf Grundlage des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO geschätzt werden. Dabei ist im Hinblick auf die Vorschriften über die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB als fiktive Neuvermietungsmiete ein Betrag in Höhe von 110% der ortsüblichen Miete anzusetzen (IBRRS 2023, 2349; BGB § 138 Abs. 1, 2, §§ 556d ff., 987 Abs. 1, §§ 989, 990 Abs. 1; ZPO § 287; LG Berlin, Urteil vom 28.06.2023 – 64 S 105/22 (nicht rechtskräftig; Rechtsmittel: BGH, Az. VIII ZR 152/23; vorhergehend: AG Charlottenburg, 17.03.2022 – 205 C 131/21).

Keine Modernisierungsmaßnahme bei Vergrößerung der Wohnfläche  0

Wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde, liegen nach der Rechtsprechung des BGH keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor. Vielmehr handelt es sich um eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes (IBRRS 2023, 1873; BGB §§ 555a, 555b
AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 – 26 C 93/21
nachfolgend: LG Göttingen, 14.03.2023 – 5 T 43/23)

Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens  0

Das Recht zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer erstreckt sich nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nur auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auch auf das Gemeinschaftsvermögen.

Kein Gegenstand des Sondereigentums können nach § 5 Abs. 2 WEG- Gebäudeteile sein, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG findet gilt über ihren Wortlaut hinaus nicht nur für Gebäudebestandteile, sondern auch auf für Räume. Kein Sondereigentum können Räume sein, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Besteht eine Regelung der Teilungserklärung in einer reinen Gesetzeswiederholung, führt eine spätere Gesetzesänderung in der Regel nicht dazu, dass die ursprüngliche Regelung der Teilungserklärung gegenüber der späteren Gesetzesänderung Vorrang hat (LG München, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG (IBRRS 2023, 1507; IBRRS 2023, 1507, IBRRS 2023, 1507; vorhergehend: LG München I, 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG; AG Sonthofen, 03.05.2022 – 4 C 304/20 WEG).

Aus der Wohnung heraus drogendealender Sohn ist Kündigungsgrund  0

Soweit eine Straftat innerhalb des Mietobjekts begangen wird, kann diese hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, insbesondere wenn insoweit die Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist.

Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann sowohl bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist, als auch, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, oder engen Freund, Untermieter oder Hausbewohner begangen wird.

Dementsprechend ist ein fristloser Kündigungsgrund insbesondere dann zu bejahen, soweit der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus einen schwunghaften Handel mit Marihuana betreibt (IBRRS 2022, 3761; BGB § 543 Abs. 1; LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 – 14 T 7020/22; vorhergehend: AG München, 08.02.2022 – 452 C 8089/21).

Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein  0

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung ist bereits bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB gegeben. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

Im Einzelfall kann dennoch die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

Dies ist in der Regel dann zu bejahen, soweit der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung zeitnah die Rückführung der Mietrückstände vornimmt, wenn außerdem in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände existiert haben und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es künftig nochmals zu Zahlungsrückständen kommen könnte, der Mieter außerdem in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat, noch Anhaltspunkte für künftige Fehlverhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine vertrauensvolle Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.
4. Im Gewerberaummietrecht gelten diese Grundsätze ebenfalls (IBRRS 2023, 0203; BGB §§ 242, 543 Abs. 1, 2 Satz 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 – 3 U 93/21; vorhergehend:LG Frankfurt/Oder, 03.09.2021 – 11 O 23/19).

Kein Anspruch des Miteigentümers auf Eigentümerverzeichnis nebst Wohnanschriften gegenüber Grundbuchamt  0

Der einzelne Wohnungseigentümer einer WEG hat gegenüber das Grundbuchamt keinen Anspruch darauf, dass dieses ein Eigentümerverzeichnis führt, welches deren Wohnanschriften enthält, und dass diesem ein solches Verzeichnis zugänglich gemacht wird (IBRRS 2023, 1399; GBO § 12a Abs. 1 Satz 1, 3; OLG Naumburg, Beschluss vom 26.07.2022 – 12 Wx 19/22).

Dem Wohnwert ist der tatsächliche Zustand der Wohnung zugrunde zu legen  0

Für die Spanneneinordnung ist der tatsächliche Zustand der Wohnung maßgeblich und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die, egal aus welchen Gründen, nicht umgesetzt wurden.

Eine aufwändig gestaltetes Wohnumfeld setzt voraus, dass die gärtnerische, oder architektonische, Gestaltung über das durchschnittliche Maß hinausgehen.

Die Voraussetzungen einer aufwändigen Gestaltung erfüllen ein normaler Sandkasten, sowie eine Bank, nicht (IBRRS 2023, 1003; BGB § 126b Satz 1, §§ 242, 555b, 558, 558a Abs. 1, § 558b Abs. 2, § 558c Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 – 66 S 144/22; vorhergehend: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 – 24 C 117/21; AG Berlin-Kreuzberg, 27.04.2022 – 24 C 117/21).

Bei Änderung eines Kostenverteilerschlüssels muss dieser im Beschluss genannt werden  0

Zwar lässt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu. Allerdings müssen diese zwecks Einhaltung des Transparenzgebots enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein.

Ein Beschluss, wonach es heißt „Der Verteilerschlüssel soll zukünftig nach Wohneinheiten geändert werden.“  ist zu unbestimmt, da nicht erkennbar ist, welcher Verteilerschlüssel geändert werden soll, insbesondere wenn die Teilungserklärung mehrere Verteilerschlüssel vorsieht.

Dementsprechend ist eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und deswegen nichtig (IBRRS 2023, 1060; WEG § 16 Abs. 2, § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, § 44; AG Hamburg, Urteil vom 12.12.2022 – 11 C 106/22).

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