Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentümer kann gegen Mieter eines anderen Eigentümers auf Unterlassung vorgehen  0

auch nach der WEG-Reform ist der Sondereigentümerunter für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums gemäß § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, welche den wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmungen der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung, oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer, widerspricht.

Der Mieter einer Teileigentumseinheit verliert seine Störereigenschaft nicht, sofern dieser die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernimmt, weil dieser folglich nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Aus der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ ergibt sich keinerlei Veränderung des Zwecks des Anwesens als „Wohnhaus“, sofern seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war (IBRRS 2024, 0582; BGB § 1004; WEG § 9a Abs. 2; OLG München, Urteil vom 31.01.2024 – 7 U 7576/21).

Anspruch des Ex-Mieters auf Auskunft über neue Miete bei vorgetäuschtem Eigenbedarf  0

Nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung hat der gekündigte Mieter gegenüber dem vormaligen Vermieter einen Auskunftsanspruch dahingehend, welche Miethöhe dieser von dem neuen Mieter erhält, welchem die Wohnung entgegen den Ausführungen in der Eigenbedarfskündigung vermietet wurde (§ 242 BGB).*)

Das erforderliche Rechtschutzinteresse für die Auskunft ergibt sich aus dem potentiellen Anspruch des früheren Mieters, gemäß § 285 Abs. 1 BGB einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös herauszuverlangen. Die notwendige Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand mit demjenigen, für den der Vermieter das herausverlangte Surrogat erhält (siehe dazu (betr. § 281 BGB a.F.) BGH, IMR 2006, 8), dürfte regelmäßig vorliegen.*) LG Berlin II, Urteil vom 28.02.2024 – 66 S 178/22 (IBRRS 2024, 3276; BGB §§ 242, 275, 285, 573).

Keine Einwände gegen Verzugszinsen möglich, wenn Verzugszeitpunkt notariell vereinbart  0

Wird in einem notariellen Kaufvertrag zwischen den Parteien über ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück vereinbart, dass bei mangelnder Zahlung innerhalb einer festgelegten Frist ohne Mahnung Verzug eintritt, kann der Käufer gegenüber dem Zinsanspruch des Verkäufers nicht gemäß § 288 Abs. 1 BGB mindernd entgegenhalten, dass dem Verkäufer nach dem Inhalt des Vertrags die Mieterträge bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises zustehen; OLG Hamm, Beschluss vom 05.07.2024 – 22 U 53/24; BGB §§ 286, 288; IBRRS 2024, 3085; vorhergehend: LG Dortmund, 21.03.2024 – 1 O 199/23).

Bauliche Maßnahmen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft  0

Hat der Eigentümer Anspruch auf Gestattung einer baulichen Maßnahme und ist diese bereits vollumfänglich abgeschlossen, kann die Gemeinschaft nicht deren Beseitigung fordern (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22, IMRRS 2023, 0513).

Eine optische Benachteiligung anderer Miteigentümer isst nicht ersichtlich, soweit die Sonnenkollektoren aufgrund der davor liegenden Bepflanzung nicht sichtbar sind.

Entfernt die Gemeinschaft die Bepflanzung nachträglich, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig, da der Zeitpunkt der Ausführung der Maßnahme maßgeblich ist (IBRRS 2024, 2290; BGB § 1004; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 20 Abs. 1, 2 Nr. 3; LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 – 85 S 11/23 WEG; vorhergehend: AG Wedding, 06.01.2023 – 11 C 261/22).

Miete oder Leihe  0

Trägt der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i. S. d. § 601 Abs. 1 BGB, kann darin eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses liegen.

Haben die Parteien den entsprechenden Betrag allerdings ernsthaft als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen, handelt es sich jedoch um ein Mietverhältnis.

Eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist allerdings als Mietzahlung einzustufen (IBRRS 2024, 2374; BGB § 535 Abs. 1, 2, §§ 589, 573 Abs. 2 Nr. 3, § 601 Abs. 1, §§ 604, 985, 986; LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 – 2 O 51/23).

Beteiligung an den Prozesskosten der unterlegenen WEG auch Seitens des obsiegenden Anfechtungsklägers  0

Zu den Kosten der Verwaltung gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG seit dem 01.12.20 auch die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sin. Diese werden, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Daher hat bei dem Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig zu tragen.

Wenn und soweit eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt, oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht die Beschlussfassung über eine Sonderumlage nach geltendem Kostenverteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung nicht klar war, dass diese vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hätten beschließen können. Soweit ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage anstrebt, obliegt es diesem, einen entsprechenden Antrag zu stellen, bevor die Beschlussfassung über die Sonderumlage erfolgt (IBRRS 2024, 2283; WEG § 16 Abs. 2 Satz 1, § 28 Abs. 1, § 44; BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 139/23; vorhergehend: LG Rostock, Urteil vom 16.06.2023 – 1 S 109/22; AG Rostock, 31.08.2022 – 54 C 13/22 WEG).

Bei Veräußerung der Mietsache besteht Mitteilungspflicht des Vermieters  0

Nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB obliegt es dem Vermieter, den Mieter über die Veräußerung der Mietsache aufzuklären.

Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters nach sich ziehen (IBRRS 2024, 2108; BGB §§ 242, 254 Abs. 1, § 555e Abs. 1; ZPO § 91a Abs. 1; LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 – 67 T 37/24; vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 22.01.2024 – 10 C 103/23).

Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch  0

Für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten, gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben, bevor der Vermieter die Dübellöcher selbst beseitigen kann.

Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche in Form des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters und der Schadensersatzansprüche des Vermieters steht nicht entgegen, dass die Fälligkeit des Anspruchs des Rückzahlungszahlungsanspruchs des Mieters erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters eintritt. Schließlich verlangt § 387 BGB für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Hingegen ist die Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, keine Voraussetzung für Entstehung der Aufrechnungslage.

Der Aufrechnungslage steht nicht entgegen, dass der Vermieter seine Schadensersatzforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht aufrechenbar i. S. d. § 215 BGB gegenüber gestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR Werkstatt-Beitrag; LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 – 14 S 117/22 (nicht rechtskräftig), (IBRRS 2024, 1230; BGB § 281 Abs. 1, 2, §§ 387, 389, 548 Abs. 2, §§ 812, 823 Abs. 2; vorhergehend: AG Schwarzenbek, 03.11.2022 – 43 C 255/21).

Dachbegrünung als Teil der Wohnfläche  0

Ergibt sich aus dem Bauträgervertrag, dass sich die Größe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) richtet und die Flächen nicht überdachter Dachterrassen zu 25 % anzurechnen sind, dann ist auch die Grundfläche der im Bereich einer Dachterrasse anzulegenden Grünfläche zu 25 % in die Wohnflächenberechnung einzustellen.

Nachdem Grünflächen ähnliche Nutzungsmöglichkeiten, wie ein mit Betonplatten versehener Terrassenbereich, erlauben. sind diese unter Berücksichtigung ihrer funktionalen Ausrichtung als Dachgarten gem. § 4 Nr. 4 WoFIV einzustufen (IBRRS 2023, 3598; WoFlV § 4 Nr. 4; OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2023 – 19 U 150/22; vorhergehend: LG Karlsruhe, 25.10.2022 – 4 O 66/21).

Änderung der Kostenverteilung muss nicht notwendigerweise sämtlichen künftigen Fälle erfassen  0

Die Wohnungseigentümer können eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen. Insoweit muss nicht gleichzeitig eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1; Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09, Rz. 17 ff., IMR 2010, 382 = BGHZ 186, 51) (IBRRS 2024, 0991; BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 – 2-13 S 15/22; AG Darmstadt, 20.01.2022 – 310 C 173/21).

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