Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kostentragung bei Erledigung im Räumungsverfahren  0

Ein allgemeiner Grundsatz, wonach die Kosten stets der Partei aufzuerlegen sind, die sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, ist nicht anzuerkennen.

Die Erfüllung einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung ist nicht mit der Erfüllung einer Geldforderung gleichzusetzen.

Aus der Rückgabe einer Wohnung können keine Rückschlüsse darauf gezogen werden, ob der ausziehende Mieter vom Bestehen des Räumungsanspruchs bzw. der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrags ausgeht (IBRRS 2021, 2062; ZPO §§ 91a, 93, 97, 574; LG Schweinfurt, Beschluss vom 21.06.2021 – 11 T 61/21; vorhergehend: AG Schweinfurt, Beschluss vom 16.04.2021 – 10 C 1106/20).

Gestaltung des Erhöhungsverlangen bei umfangreicher Modernisierung  0

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt mindestens voraus, dass dargelegt wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Insoweit hat der Vermieter eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar darzulegen.

Anhand der Erläuterungen des Vermieters muss der Mieter den Anlass der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen können. Dabei hat die Erklärung dergestalt zu erfolgen, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, muss dieser die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Handelt es sich um eine umfangreiche Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, so müssen diese umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden, um die notwendige Transparenz für den Mieter zu gewährleisten. Dies kann in erster Linie durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch die weitere Darlegung einzelner Rechnungspositionen.

In dem jeweiligen Erhöhungsschreiben müssen die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden. Vielmehr muss ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist (IBRRS 2021, 3694; BGB §§ 558, 559b Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 49; LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20; vorhergehend: AG Bremen, 29.05.2020 – 9 C 512/19).

Location kann gekündigt werden, sofern Hochzeitsfeier wegen Corona nicht durchführbar ist  0

Soweit Räumlichkeiten zur Durchführung einer Hochzeitsfeier mit bis zu 120 Personen angemietet werden, die wegen der Corona- Pandemie nur mit einer beschränkten Personenzahl, nämlich z. B. mit 50 Personen, durchgeführt werden könnte, kommt grundsätzlich nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Kündigungsrecht der Mieter in Betracht, im Falle dessen berechtigter Ausübung jedoch eine Ausgleichszahlung an den Vermieter zu leisten ist (IBRRS 2021, 3738; BGB §§ 275, 308 Nr. 7, § 309 Nr. 5, § 326 Abs 5.; OLG Celle, Urteil vom 02.12.2021 – 2 U 64/21 (nicht rechtskräftig; vorhergehend: LG Lüneburg, 10.05.2021 – 10 O 313/20).

§ 566 Abs. 1 BGB greift nicht immer, sofern Eigentümer und Vermieter nicht identisch sind  0

§ 566 Abs. 1 BGB ist bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend anwendbar, sofern die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Soweit der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat, liegen diese Voraussetzungen nicht vor (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401; IBRRS 2021, 3710, BGB § 566 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 1; BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20; vorhergehend: LG Itzehoe, 18.08.2020 – 1 S 55/19;
AG Itzehoe, 09.04.2019 – 95 C 133/17).

Kann die Sanierung der Tiefgarage von deren Eigentümern allein beschlossen werden?  0

Aus der Auslegung der Gemeinschaftsordnung, kann sich ergeben, dass für Sanierungsmaßnahmen an der Zufahrt zur Tiefgarage, lediglich die Eigentümer der Tiefgarage abstimmungsberechtigt und zur Kostentragung verpflichtet sind, so wie die vorab sachverständig beratenen Eigentümer diese beschlossen haben (IBRRS 2021, 3307, WEG § 10, AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.03.2021 – 980b C 34/20 WEG).

Lieferung und Montage von Standardtüren und -zargen richten sich nach Kaufrecht  0

Bei einem Vertrag über die Lieferung und Montage von Standardtüren und -zargen handelt es sich um einen Werklieferungsvertrag mit der Folge, dass Kaufrecht zur Anwendung kommt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aufgrund Einbezugs der VOB/B. Ein Wahlrecht zwischen Werkvertragsrecht und Kaufrecht haben die Parteien nicht, was zur Folge hat, dass § 377 HGB zur Anwendung kommt (IBRRS 2021, 3078; BGB § 650; HGB § 377 ; LG Frankenthal, Beschluss vom 02.09.2021 – 8 O 162/20).

Kündigungsrecht des Ersteigerers bricht vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung  0

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen Kündigungsbeschränkungen, wie z. B. der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbart worden sind, nicht entgegen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt (IBRRS 2021, 3102; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573d; ZVG § 57a; BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20; vorhergehend: LG München I, Urteil vom 28.02.2020 – 14 S 12060/19; AG München, 02.08.2019 – 461 C 1123/19).

Lärmimmission in Zimmerlautstärke  0

Sind gemäß geschlossenem Vergleich zu bestimmten Zeiten nur Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke zulässig, dürfen von dem störenden Grundstück nur Geräusche ausgehen, die bei geschlossenen Fenstern nicht in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn zu hören sind (IBRRS 2021, 2851; BGB § 339 Satz 2,
LG Köln, Urteil vom 03.12.2020 – 24 O 307/19).

Bei Ausübung des Optionsrechts, ist der Wortlaut der Erklärung maßgeblich  0

Sofern der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vorsieht und der Mieter erklärt , dass dieser das Optionsrecht ausübe und den Mietvertrag um acht Jahre verlängern wolle, dann ist das Optionsrecht nicht ausgeübt.

Schließlich ist nach dem objektivem Empfängerhorizont nicht auszuschließen, dass der Mieter zwar das Optionsrecht ausüben wollte, allerdings zu anderen, als den vertraglich vorgesehenen Bedingungen, nämlich acht, statt neun Jahre (IBRRS 2021, 2931; BGB §§ 133, 157, 242, 545, 546 Abs. 1, §§ 566, 580a Abs. 2; LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 – 2 O 284/19; vorhergehend: OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 – 22 U 205/20; nachfolgend: OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 – 22 U 205/20.

Nach Auszug aus Mietwohnung Instandsetzungsarbeiten?  0

Der Mieter erwirbt mit Abschluss eines Mietvertrags, vorliegend in Form eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind, das Recht, die Mietsache vollumfänglich zu nutzen. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, den Mietzins zu leisten.

Aus dem Vertrag, oder der sonstigen Vereinbarung ergibt sich der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts der Parteien.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung fehlt, oder lediglich eine unvollständige Abrede getroffen wurde, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (siehe Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.; IBRRS 2021, 2635; BGB §§ 157, 311c, 535 Abs. 1 Satz 2; AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19).

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