Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Im Fall von Suizidgefahr kein automatischer Räumungsschutz  0

Eine grundsätzlich vorhandene Suizidgefahr zieht nicht automatisch einen erfolgreichen Räumungsschutzantrag nach sich. Vielmehr ist eine konkrete Suizidgefahr nachzuweisen.

Die Dauer des Räumungsvollstreckungsverfahrens ist bei der Gewährung eines weiteren Vollstreckungsaufschubs zu berücksichtigen (IBRRS 2025, 2886; LG Ravensburg, Beschluss vom 01.07.2025 – 1 T 20/25, ZPO § 765a).

Verband bleibt stets für Balkonsanierungen zuständig  1

Durch eine Vereinbarung, welche die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, vorliegend der Balkone, auf einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, ändert sich nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen an derartigen Gebäudeteilen.*)

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst tätig wird, verbleibt es dennoch bei der vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

In jedem Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, selbst bei vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer, dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich der Balkonen vorzunehmen, soweit mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen.*) (IBRRS 2026, 1155; BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24; vorhergehend: LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 – 11 S 31/23; AG Oldenburg, 22.05.2023 – 16 C 20/22).

Anfechtungsgrund im Falle arglistiger Täuschung über Beschluss der WEG ist  1

Soweit der Verkäufer einer Immobilie den Käufer arglistig über das Zustandekommen eines für die Nutzung wesentlichen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft täuscht, hat der Käufer das Recht zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 Abs. 1 BGB. In der Folge ist der Vertrag gem. § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an nichtig.

Die Kausalität der Täuschung für den Abschluss des Kaufvertrags ist dann zu bejahen, sofern der getäuschte Käufer den Vertrag ohne eine solche Täuschung jedenfalls nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Die objektive rechtliche Relevanz des getäuschten Umstands ist dabei nicht maßgeblich.

Der Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB ist zwar erfüllt, wird allerdings durch die dem Käufer zugeflossenen Nutzungsvorteile im Wege der sogenannten Vorteilsausgleichung gemindert (OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2026 – 10 U 81/25; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2025 – 6 O 229/24 (IBRRS 2026, 0746; BGB § 123 Abs. 1 Alt. 1, § 142 Abs. 1, § 143 Abs. 1, 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1).

Zulässigkeit der nachträglichen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Austausch von Dachfenstern?  0

Ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung liegt vor, soweit ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung die bestehende objektbezogene Kostenverteilungsabrede der Teilungserklärung missachtet und einzelne Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund unverhältnismäßig belastet.

Den einzelnen Sondereigentümern ist die Kostenlast für den Austausch von Dachflächenfenstern im Rahmen einer Dachsanierung lediglich dann exklusiv zuzuweisen, sofern die Maßnahme dem Gebrauch, oder der Gebrauchsmöglichkeit, der Fenster dient und nicht ausschließlich durch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst ist.

Soweit es einer abweichenden Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bedarf, ist ein sachlicher Grund erforderlich, wobei das schützenswerte Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede zu beachten ist (IBRRS 2026, 0977, WEG §§ 14, 16 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 45; LG München I, Beschluss vom 18.03.2026 – 1 S 11382/25 WEG).

Haftet der Mieter, wenn dessen Fahrradakku in Brand gerät und auf Hauswand übergreift?  0

Eine Pflicht, nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt ist und das Fahrrad fahrtüchtig ist, besteht nicht.

Den Eigentümer kann bei dem vorbezeichneten Sachverhalt kein Verschulden treffen, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und dieser auf das angrenzende Wohngebäude übergreift (IBRRS 2026, 0949; BGB §§ 280, 535, 823 Abs. 1; VVG § 78 Abs. 2; OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.03.2026 – 9 U 8/26; vorhergehend: LG Oldenburg, Urteil vom 12.01.2026 – 6 O 1729/25).

Betretungsrecht für Ziergarten für sämtliche Miteigentümer der WEG?  0

Soweit eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche in der Teilungserklärung als Ziergarten bezeichnet wird, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass diese Grundstücksfläche von sämtlichen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Dies, da der Zweck des Ziergartens, nämlich die gemeinschaftlich zu verwirklichende Verschönerung des Anwesens, unabhängig davon erreicht werden kann, ob sämtliche Miteigentümer zu jeder Zeit uneingeschränkten Zutritt zu dem Ziergarten haben oder nicht.

Das Mitgebrauchsrecht der einzelnen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum i. S. d. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG kann lediglich anhand der tatsächlichen Gegebenheiten beurteilt werden. Ein Solches kann im Einzelfall dann ausgeschlossen sein, wenn anhand der objektiven Umstände zu erkennen ist, dass der betreffende Grundstücksteil nach Art und Lage nicht zu dem ständigen Gebrauch der Miteigentümer bestimmt ist.*)(IBRRS 2026, 0860; LG Saarbrücken, Beschluss vom 27.08.2025 – 5 S 4/24; vorhergehend: AG Saarbrücken, 05.09.2024 – 36 C 534/23).

Wertsicherungsklausel in Kombination mit Staffelmiete wirksam?  0

Sofern eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist, kann die Gemeinschaft der Wohneigentümer gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen. Ein solcher Fall ist dann zu bejahen, falls das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich übersteigt. Darüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden.*)

Eine zur Unwirksamkeit führende, unangemessene, Benachteiligung im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar eine Anpassung der Miete nach oben, nicht aber eine Mietanpassung nach unten, also eine Mietabsenkung, nach sich ziehen könnte. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Insoweit ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination entscheidend. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist eine Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Ein solcher erheblicher Abstand der Mietzinsstaffeln ist zu bejahen, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

Nicht entschieden wurde, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*) OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 – 12 U 748/25; IBRRS 2026, 0716; BGB §§ 133, 157, 305, 307, 535; PrKG §§ 1, 2, 8; WEG § 9a; vorhergehend: LG Görlitz, 02.05.2025 – 5 O 54/24).

Wann und in welchem Umfang haftet die WEG auf Schadensersatz?  0

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt und das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers dadurch einen Schaden erleidet, kann der betreffende Sondereigentümer unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.

Allerdings hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht im Sinne einer Erfolgs-, oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums einzustehen. Vielmehr kommt eine Haftung der GdWE erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.*)

Sofern der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums geltend gemacht werden soll, setzt dies voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.*) BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25; vorhergehend: LG Braunschweig, 29.11.2024 – 6 S 53/24; AG Wolfsburg, 15.04.2024 – 12 C 116/22).

Beschwer bei Anfechtung einer Änderung des Verteilerschlüssels  0

Nach § 9 ZPO bemisst sich die Beschwer des anfechtenden Eigentümers bei Änderung des Verteilerschlüssels (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung (IBRRS 2026, 0680; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 – 2-13 S 83/25).

Erzwingung der Beschlussumsetzung durch Verwalter  0

Nachdem die GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann diese den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend machen. Soweit für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer notwendig ist, ist allerdings die Beschlussersetzungsklage vorrangig.*)

Wird ein bereits gefasster Beschluss von der Verwaltung nicht umgesetzt, ist jeder Eigentümer berechtigt, gegen die GdWE Leistungsklage auf Beschlussumsetzung zu erheben.*) (IBRRS 2026, 0814; WEG § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2026 – 2-13 S 107/24 (nicht rechtskräftig)).

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