Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Selbst eine bestandskräftige Jahresabrechnung kann nachträglich korrigiert werden  0

Der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung (…. Jahr) entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, selbst wenn die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr … wird genehmigt“ nicht die erforderliche Bestimmtheit aufweist.

Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält.

De Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, S. 321 ff. ).

Das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtung würde jedenfalls dann fehlen, wenn beim Wegfall des Wirtschaftsplans für 2018 der bestandskräftig beschlossene Wirtschaftsplan für 2017 mit demselben falschen Verteilerschlüssel nach der Gemeinschaftsordnung fortgelten würde (IBRRS 2020, 2258; BGB §§ 269, 397 Abs. 2; WEG § 16 Abs. 3; ZPO §§ 92, 708 Nr. 11, § 711
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 – 539 C 21/18

Rechtsmittelbeschwer bezüglich Finanzierung baulicher Maßnahme besteht im eigenem Kostenanteil  0

Das maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers hinsichtlich der Rechtsmittelbeschwer, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, richtet sich nach seinem eigenen Kostenanteil (IBRRS 2020, 2163; WEG § 16 Abs. 2; ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1; BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – V ZR 2/20
vorhergehend: LG München I, 11.12.2019 – 1 S 10246/19 WEG
AG München, 03.07.2019 – 485 C 21746/18 WEG).

Außerordentliche Kündigung bei kompletter Überlassung der Wohnung an ein Familienmitglied  0

Bislang ist höchstrichterlich ungeklärt, ob ein Mieter „unbefugt“ i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB handelt, wenn er den gesamten von diesem gemieteten Wohnraum einem anfänglich mit Kenntnis des Vermieters in die Mietsache aufgenommenen Familienmitglied überlässt.

Weiter ist ungeklärt, ob eine in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an das Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten „erheblichen Maße“ zu beschneiden (IBRRS 2020, 2234; BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; LG Berlin, Beschluss vom 28.07.2020 – 67 S 299/19).

Kündigung seitens des Mieters aufgrund schwerer Erkrankung  0

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist das Recht zur fristlosen Kündigung vertraglich nicht abdingbar.

Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB hat sich am gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.

Zumindest in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters keine fristlose Kündigung des Mieters.

Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil diese sprachliche Unstimmigkeiten enthält, bedarf der Vertrag zunächst auszulegen. Kann auf diese Weise festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor (IBRRS 2020, 2211; BGB §§ 536b, 537 Abs. 2, § 543 Abs. 1 Satz 2, $§ 550, 574, 594c; OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 – 3 U 78/19 (nicht rechtskräftig; vorhergehend: LG Stralsund, 29.08.2019 – 4 O 75/17).

Keine Eigentümerversammlung an religiösen Festtagen  0

Bei der Terminierung einer Eigentümerversammlung ist grundsätzlich zu beachten, dass es sich bei der Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung um ein zentrales Mitgliedschaftsrecht handelt, das aufgrund einer „unzeitigen“ Terminbestimmung nicht verkürzt oder vereitelt werden darf.

Zumindest bei kleineren Wohnanlagen ist der Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens verpflichtet, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen.

Eine Anberaumung von Eigentümerversammlungen innerhalb typischer Ferienzeiten entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies auch nur dann, wenn sichergestellt ist, dass die Wohnungseigentümer daran teilnehmen, oder sich zumutbarer Weise vertreten lassen können, soweit es sich um Angelegenheiten besonderer Dringlichkeit handelt, oder sofern die Zusammensetzung der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft dem nicht entgegensteht.

Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung am Heiligen Abend wäre genauso zur „Unzeit“, wie diese am Sederabend, dem jüdischen Pessachfest, abzuhalten, jedenfalls soweit ein Miteigentümer sich darauf beruft, einen solchen Feiertag aufgrund seines Glaubens feiern zu wollen.

Soweit ein Eigentümer aufgrund einer Ladung zur Unzeit nicht an der Versammlung teilnehmen kann, ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich dieser Beschlussmangel das Abstimmungsergebnis beeinflusst hat.

Etwas anderes gilt nur, wenn die entsprechenden Beschlüsse auf einer weiteren Versammlung bestätigt werden und der betreffende Miteigentümer diesmal anwesend war.

Die Bestellung eines Verwalters ist vom Verwaltervertrag weitgehend unberührt. Lediglich die wesentlichen Kriterien, wie Laufzeit und Vergütung, müssen in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, grundsätzlich bestimmt werden.

Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine in Teilentgelte aufgespaltene Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung der gesetzlich geschuldeten, oder im Einzelfall vereinbarten, Aufgaben, bezüglich vorgesehener Grundvergütung und gesonderter Vergütung.

Für die Weiterbestellung des Verwalters ist die Einholung neuer Angebote nicht erforderlich. Etwas anderes ergibt sich lediglich dann, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat ( GG Art. 4; WEG §§ 10, 24, 26; LG München I, Urteil vom 20.02.2020 – 36 S 16296/18 WEG vorhergehend: AG München, 18.10.2018 – 483 C 9323/17).

Der selbst erwerbender Verwalter darf Zustimmung erteilen  0

Hängt die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters ab, kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn dieser selbst das Wohnungseigentum erwirbt.

§ 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2020, 256) ( IBRRS 2020, 1943; BGB § 181; WEG § 12;
OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2020 – 15 W 72/20).

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung bei Airbnb-Vermietungen  0

Der Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf Zustimmung zur wiederholten kurzfristigen Untervermietung.

Nachdem bei Airbnb- Vermietungen auch gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verstoßen wird, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig. Insoweit wirkt der Vertragsverstoß als besonders schwer wiegend.

Eine Mieterhöhung, die nach bereits erfolgter Kündigung erstellt wird, ist als ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags zu den Bedingungen des alten Vertrags einzustufen, mit der Modifikation, dass eine erhöhte Miete geschuldet wird ( IBRRS 2020, 1947; BGB §§ 140, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2, § 543 Abs. 3, §§ 558 ff. ; AG München, Beschluss vom 27.05.2020 – 473 C 20883/19

Berechtigtes Interesse für Untervermietung  0

An die Annahme für ein berechtigten Interesses zur Untervermietung sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen.

Es reicht aus, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.

Insoweit ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Hierbei kann es sich sowohl um ein persönliches, als auch ein wirtschaftliches Interesse handeln (IBRRS 2020, 1941; BGB §§ 543, 553; LG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2020 – 333 S 46/19).

Bei eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter hat dieser eine Inventarliste zu erstellen und haftet für Verlust sowie Beschädigung  0

Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung, also ohne gerichtlichen Titel, sowie das eigenmächtige Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Für die Folgen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig.

Darauf,, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben, kann sich der Vermieter nicht berufen.

Bezüglich eingebrachter Gegenstände treffen einen Verleiher dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, welche der Vermieter durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

Bereits bei Inbesitznahme obliegt es dem Vermieter, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen, damit die Sicherung der Ansprüche des Mieters gewährleistet ist (IBRRS 2020, 1629;
BGB §§ 229, 231, 280 Abs. 1 Satz 2, § 858 Abs. 1, §§ 861, 864 Abs. 2, § 985; OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 – 21 U 53/19; vorhergehend:
LG Köln, 04.06.2019 – 20 O 395/18).

Ausreichende Räumungsfrist für Mieter?  0

Beruft sich der Mieter zur Begründung seines Antrags auf Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO geltend, die ursprünglich gewährte Räumungsfrist habe zur Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht genügt, hat das Gericht, ggf. mittels Beweiserhebung, tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob die Bemühungen des Mieters zur erfolgreichen Beschaffung von Ersatzwohnraum intensiv genug gewesen sind.

Die Zurückweisung des Verlängerungsantrags wegen nicht hinreichender Bemühungen des Mieters ist nur dann begründet, wenn das Gericht tatsächlich zu dem Schluss kommt, dass dem Mieter bei hinreichend intensiver Suche die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist gelungen wäre (ZPO § 572 Abs. 3, § 721 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 – 67 T 57/20; vorhergehend: AG Spandau, 29.05.2020 – 13 C 241/18).

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