Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249, 254, 280, 675, 823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zustimmt  0

Hat der Mieter den Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, kommt dadurch, unabhängig davon, ob dieses den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96, IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03, IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer überhöhten Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können.

Schließlich ist dem Mieter in einem solchen Fall ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (IBRRS 2020, 0337; BGB § 313 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18; vorhergehend: LG Dresden, 29.06.2018 – 4 S 583/15; AG Dresden, 26.11.2015 – 142 C 267/15).

Mietspiegel dient als Tatsachenbeschreibung  0

Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Daher ist auf die in der Realität vorhandenen Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Ob einer Mietpartei bezüglich des Fehlens einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht, stelle daher grundsätzlich keine Frage dar.

Jedenfalls hat der Mieter zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche substanziiert vorzutragen. Als Tatsachenvortrag genügt die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller unbrauchbar machte, nicht (IBRRS 2020, 0029; BGB § 558d; LG Berlin, Urteil vom 16.10.2019 – 66 S 69/19; vorhergehend: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 30.01.2019 – 10 C 139/18).


Verwertung der Mietkaution setzt fällige und durchsetzbare Gegenansprüche voraus  0

Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu unterscheiden.

Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden (IBRRS 2020, 0175; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 551 Abs. 3, § 556 Abs. 3, § 812 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 264 Nr. 2; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 – 25 C 247/17).

Fristlose Wohnungskündigung aufgrund Drogenhandels  0

Missbraucht der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft hat, kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden (IBRRS 2020, 0164; BGB §§ 278, 543 Abs. 1 Satz 1, § 569; ZPO §§ 286, 522 Abs. 2 Satz 1).

Die Mieter müssen sich das Handeln ihres Sohnes zurechnen lassen.
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.07.2019 – 2-11 S 64/19
vorhergehend: AG Frankfurt/Main, 08.03.2019 – 33 C 2862/18

Keine Umlegbarkeit der Kosten der Pflege einer Gemeinschaftsfläche  0

Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die aufgrund bauplanerischer Bestimmungen, oder seitens des Vermieters selbst, der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind, mit der Folge, dass jede diese Fläche nutzen kann, können nicht als Betriebskosten auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Ein förmlicher Widmungsakt ist dafür nicht erforderlich (entgegen LG Berlin, IMR 2018, 1004 – nur online). (IBRRS 2020, 0027; BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, 2 LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 – 65 S 132/19; vorhergehend: AG Berlin-Pankow/Weißensee, 03.06.2019 – 4 C 26/19)

Ungeeignetheit des Verwalters bei Abbuchungen für eigene Zwecke  0

Die Wahl eines Verwalters, der , wenn auch versehentlich, wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen (IBRRS 2020, 0150; BGB § 139; HeizkostenV §§ 8, 9a; WEG §§ 26, 28; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 – 2-13 S 143/18; vorhergehend: AG Bensheim, 01.08.2018 – 6 C 609/17.

Bei Kündigung wegen Mietverzugs in zwei aufeinander folgenden Terminen muss bei beiden Terminen ein erheblicher Mietrückstand vorliegen  0

Bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB, wonach der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sein muss, its ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine erforderlich. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Ein Rückstand, der nur 19 % der gesamten monatlichen Warmmiete ausmacht und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB (IBRRS 2020, 0156; BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3a, § 546 Abs. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 1, § 985; LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 – 66 S 181/18; vorhergehend: AG Tempelhof-Kreuzberg, 30.08.2018 – 16 C 161/18).

Kein Rückerlangungswille des Vermieters  0

Bei wiederholter Übersendung von Entwürfen von Nutzungsvereinbarungen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und unveränderter Höhe der Nutzungsentschädigung zeigt der Vermieter, dass dieser mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden ist.

Dies gilt vor allem, wenn der Mieter nicht nur die vorangegangenen Vereinbarungen nicht unterzeichnet zurückgesandt hat, noch die in den vorhergehenden Verträgen vorgesehene Bedingung erfüllt hat, der Vermieter aber trotzdem die Weiternutzung nicht in Frage stellt und auch die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung nicht verändert hat (IBRRS 2019, 4011; BGB §§ 242, 545, 546a Abs. 1, § 812; KG, Beschluss vom 11.04.2019 – 12 U 138/17).

Keine Umlegbarkeit der Miete für Rauchmelder  0

Mietkosten für Rauchmelder sind nicht umlegbar, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten (BRRS 2020, 0126; BetrKV § 2; BGB §§ 286, 288, 556; II. BV § 27, Anlage 3 ; IAG Leonberg, Urteil vom 09.05.2019 – 2 C 11/19).

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