Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kann der Mieter seine Heizung selbst regulieren?  0

Auf einen Zugang zum zentralen Steuerungselement einer Fußbodenheizung hat der Mieter keinen Anspruch.

Um die Heizung nach seinen Wünschen einzustellen, ist es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten, sich an den Vermieter verweisen zu lassen.

Die allgemeine Angabe „Stellplatz“ im Mietvertrag, eröffnet dem Mieter keinen Anspruch auf einen bestimmten Stellplatz.

Eine vorvertragliche Vereinbarung über einen bestimmten Stellplatz ist unbeachtlich, sofern diese Absprache im später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag nicht fixiert wird (IBRRS 2019, 2836; BGB § 535; LG Mosbach, Urteil vom 30.01.2019 – 5 S 44/18).

Teileigentum an Tiefgaragenplätzen auch möglich, soweit sich die Tiefgarage sich über mehrere Grundstücke erstreckt.  0

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken befindet. Voraussetzung ist lediglich, dass sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden (IBRRS 2019, 3077; BGB §§ 9394912946; GBO §§ 2971 Abs. 1; WEG §§ 138 ; KG, Beschluss vom 10.09.2019 – 1 W 127/19).

Begriff der Wohnfläche, Einrechnung von Balkonflächen  0

Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen, ist im Bereich der Stadt Freiburg, auch bei frei finanziertem Wohnraum, der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen. Jedenfalls gilt dies dann, wenn nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt anwendbar ist.

Regelmäßig sind daher Flächen von Balkonen zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer entwickelt hat, oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).

Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offen bleiben, ob eine „doppelte“ Berücksichtigung von Balkonen, einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.

Sind beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen, sind die Mieter an ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht gebunden; IBRRS 2019, 3065§ 313 Abs. 2 BGB) BGB § 313 Abs. 2, § 558; WoFlV § 4 Nr. 4
LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 – 3 S 17/19
vorhergehend:AG Freiburg, 11.01.2019 – 4 C 2622/17).

Wirtschaftlichkeit von Instandsetzungsmaßnahmen der WEG  0

Schon in den 1970er Jahren war in Fachkreisen bekannt, dass in der DIN 4108 (Ausgabe 1969) keine ausreichenden Anforderungen an die Wärmedämmung geregelt waren und es folglich in Gebäuden, die entsprechend diesen Anforderungen errichtet worden waren, in erheblichem Umfang zu Schimmelschäden kam, vor allem in den Eckbereichen.

Bei Instandsetzungsmaßnahmen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die Wirtschaftlichkeit der in Betracht kommenden Maßnahmen im Blick zu behalten, sondern darf bzw. hat technische Lösungen auszuwählen, die geeignet sind, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen (unter Hinweis auf OLG Frankfurt, IMR 2011, 152).

In diesem Sinne ist der den Eigentümern bei Verwaltungsentscheidungen zustehende Ermessensspielraum nicht überschritten, soweit über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung zwar nicht zwingend notwendig, aber auch nicht unvertretbar ist (IBRRS 2019, 2644; WEG §§ 2123 Abs. 2, § 46 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Beschluss vom 04.07.2019 – 36 S 1362/18 WEG).

Vertretungsmöglichkeiten einer juristische Person in Eigentümerversammlung  0

Bestimmungen in der Teilungserklärungen, wonach Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung lediglich durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, sind regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass diese auch für juristische Personen gelten und dass diese sich nicht lediglich durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können.

Derartige Vertretungsklausel sind des Weiteren regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich juristische Personen in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden weiteren Tochtergesellschaft vertreten lassen dürfen, soweit dieser für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist (IBRRS 2019, 3016; WEG § 25; BGH, Urteil vom 28.06.2019 – V ZR 250/18; vorhergehend: LG Gera, 03.09.2018 – 5 S 17/18; AG Gotha, 13.12.2017 – 2 C 30/17).

Bei Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot ist die gesamte Modernisierungsmieterhöhungserklärung unwirksam  0

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, führt dies gem. §§ 138242 BGB zur Unwirsamkeit der gesamten Erhöhungserklärung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten.

Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte (IBRRS 2019, 2895; BGB §§ 138139242555a Abs. 3, § 555d Abs. 6, § 559 Abs. 1;
LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18).

Keine Anfechtbarkeit von Abmahn- und Vorbereitungsbeschlüssen  0

Hinsichtlich der Anfechtung von Aufforderungsbeschlüssen mangelt es am Rechtsschutzbedürfnis des Anfechtenden, da diese Beschlüsse keine Regelung enthalten, sondern lediglich eine Meinungskundgebung der Miteigentümer darstellen.

Die Rechte und Pflichten des Betroffenen werden durch die bloße Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen nicht verändert Ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch ebenfalls nicht begründet.

Dasselbe gilt für einen Beschluss, durch den sich die Wohnungseigentümer dazu entschließen, gegen ein Mitglied der Gemeinschaft ein Gerichtsverfahren einzuleiten.

Soweit allerdings ein Anspruch der Gemeinschaft unter jedem tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkt ausgeschlossen scheint, kommt ausnahmsweise die Anfechtung eines Aufforderungsbeschlusses in Betracht (IBRRS 2019, 2667; WEG § 46 Abs. 1 Satz 2; ZPO §§ 91708 Nr. 11, § 711; AG Bonn, Urteil vom 17.01.2019 – 27 C 111/18

Bei fristgerechten Kündigung keine Schonfristzahlung wegen Zahlungsverzugs  0

Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug, verletzt dieser seine Hauptleistungspflicht erheblich. Der Vermieter ist in diesem Fall zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

Die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anwendbar.

Die richterliche Rechtsfortbildung kann nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen „Gerechtigkeitsvorstellungen“ an Gesetzes statt und folglich derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt (IBRRS 2019, 2916; BGB § 535 Abs. 2, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 – 65 S 223/18; vorhergehend:
AG Pankow/Weißensee, 07.11.2018 – 2 C 234/18).

Modernisierungsankündigung nicht bestimmt genug?  0

Die Mitteilung in einer Modernisierungsankündigung, wonach die Arbeiten „voraussichtlich im Dezember 2013“ beginnen werden, ist nicht konkret genug, weil die Zeitangabe des voraussichtlichen Beginns zu unbestimmt ist.

Beginnen dann die Arbeiten, entgegen der Ankündigung, nicht im Dezember 2013, sondern tatsächlich erst im Mai 2014, ist damit auch der Zeitraum, der noch von dem Begriff „voraussichtlich“ erfasst wird, überschritten, so dass die Mitteilung obsolet ist.

Verzögerungen von einigen Tagen bis zu einer Woche sind mieterseits regelmäßig hinzunehmen. Muss die bauliche Maßnahme indes um einige Wochen oder gar Monate zurückgestellt werden, genügt dies nicht mehr, um den gesetzlichen Anforderungen der Mitteilung Rechnung zu tragen.

Die Bestimmung der maßgeblichen Höhe der zumutbaren Mietbelastung ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen. Generalisierende Aussagen sind unzulässig.

Bezüglich der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters ist eine Gesamtschau vorzunehmen. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (IBRRS 2019, 2747; BGB § 554 Abs. 2 Satz 2, § 555c Abs. 1 Satz 1, 2 , §§ 555e559 Abs. 4; LG Köln, Beschluss vom 04.07.2019 – 6 S 37/19; vorhergehend: AG Köln, 05.02.2019 – 205 C 139/17

Vereinbart ist Zustand bei letzter Besichtigung, andernfalls liegt ein Mietmangel vor  0

Ausstattung und Zuschnitt der Mietsache, die mieterseits zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags, oder bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden wurden, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart.

Wird später eine Veränderung durch den Vermieter vorgenommen, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, liegt ein Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB vor (IBRRS 2019, 2600; BGB § 275 Abs. 2, § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 558559; ZPO § 522 Abs. 2 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 – 67 S 131/19).