Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vorlage einer Sterbeurkunde genügt zur Löschung des Vorkaufsrechts nicht  0

Ist ein subjektiv persönliches Vorkaufsrecht aufgrund der Eintragungsbewilligung „für die Dauer des … Pachtvertrags“ bestellt worden. Ist aber wegen nicht vorliegenden Pachtvertrags nicht feststellbar, welche Bestimmungen die Beteiligten hinsichtlich der Dauer des Pachtverhältnisses getroffen haben, genügt die Vorlage einer Sterbeurkunde des ursprünglichen Pächters zum Nachweis des Erlöschens des Vorkaufsrechts (Grundbuchunrichtigkeit) nicht.

Stützt der Antragsteller sein Eintragungsersuchen (Löschung eines für alle Verkaufsfälle eingetragenen Vorkaufsrechts, die der begünstigte Pächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses zu bewilligen hat) auf eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO und hält das Grundbuchamt den Unrichtigkeitsnachweis durch eine vorgelegte Sterbeurkunde des Berechtigten nicht für erbracht, kann eine vom Grundbuchamt statt dessen für erforderlich gehaltene Beibringung einer Bewilligung (§ 19 GBO) der Erben des eingetragenen Berechtigten, die das Löschungsersuchen auf eine neue Basis stellen würde, nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein (IBRRS 2020, 0922; BGB §§ 158163473 Satz 1, §§ 8941094 Abs. 1, § 1098 Abs. 1 Satz 1; FamFG § 38 Abs. 3 Satz 3; GBO § 18 Abs. 1, §§ 1922 Abs. 1 Satz 1, § 29 Abs. 1; RpflG § 11 Abs. 1; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.11.2019 – 3 Wx 201/19).

Selbst erwerbender Verwalter darf Zustimmung erteilen  0

Ein Insichgeschäft liegt bei einseitigen Rechtsgeschäften grundsätzlich nur dann vor, wenn der Vertreter dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt.

Folglich ist ein Verwalter, der eine von diesem verwaltete Wohnung kaufen möchte, berechtigt, auch selbst die Zustimmungserklärung zu dem Kauf abzugeben (IBRRS 2020, 0499; BGB § 181; GBO § 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, §§ 7273; WEG § 12; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.11.2019 – 3 Wx 217/19)

Eintritt des Erwerbers in neuen Mietvertrag  0

Regeln Vertragsparteien eines bereits bestehenden gewerblichen Mietverhältnisses ihre Rechte und Pflichten durch Abschluss eines neuen Mietvertrages neu und stellt sich dieser neue Mietvertrag nicht nur als bloße Verlängerung des vorherigen dar, richten sich die Rechte und Pflichten eines erst danach gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintretenden Erwerbers ausschließlich nach dem neuen Mietvertrag, soweit in diesem nichts anderes bestimmt ist.

Für die Frage des Bestehens von Mängeln oder Schadensersatzansprüchen des Erwerbers wegen Beschädigung des Mietobjekts ist dann der Zustand des Mietobjekts bei Abschluss des neuen Mietvertrags maßgeblich.

Eine Haftung des Mieters für von ihm während der Dauer des vorherigen Mietvertrags verursachte Schäden besteht dann gegenüber dem Erwerber nicht ( BGB §§ 241280281566 Abs. 1, § 578; IBRRS 2020, 0631; OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2018 – 30 U 90/17; vorhergehend: LG Detmold, 27.07.2017 – 8 O 62/11)

Detaillierte Begründung für Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnungsnutzung erforderlich  0


Soweit der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um diese künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund, zu Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung beinhalten.

Die bloße Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, genügt nicht (IBRRS 2020, 0570; BGB § 573 Abs. 3 Satz 1; LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 – 67 S 249/19).

Kein ausschließlicher Gerichtsstand für Wohnraummietsachen bei Anmietung einer Ferienwohnung  0

Für die Anmietung einer Ferienwohnung besteht eine ausschließliche Zuständigkeit nach § 29a ZPO nicht.

Nachdem streitig ist, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben ist, wenn der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt, ist ein Verweisungsbeschluss an den Wohnort des Gastes nicht willkürlich (IBRRS 2020, 0480; BGB §§ 269549 Abs. 2 Nr. 1; EGZPO § 9; ZPO §§ 12132929a Abs. 2, § 36 Abs. 1 Nr. 6, § 281 Abs. 1; OLG München, Beschluss vom 09.01.2020 – 1 AR 137/19).

Vermietung von Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch?  0

Bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen, die zu Urlaubszwecken angemietet werden, liegt typischerweise eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vor.

Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs, sowie die Umstände des Einzelfalls an.

Die Anmietung eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin eine Promotion zu schreiben, stellt eine langfristige Anmietung einer Ferienwohnung dar (IBRRS 2020, 0482; BGB §§ 542549575; LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19
vorhergehend: AG Neukölln, 14.03.2019 – 8 C 109/18).

Kostentragungspflicht des Verwalters hinsichtlich Verfahrenskosten bei Verurteilung des Verwalters zur Erteilung der Veräußerungszustimmung  0

Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, ist nicht verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern selbst zu tragen.

Der Verwalter kann die Kosten eines Verfahrens gemäß § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn hierfür eine Ermächtigung durch Verwaltervertrag vorliegt (IBRRS 2020, 0525 WEG § 12 Abs. 1; BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 188/18; vorhergehend: LG Itzehoe, 29.06.2018 – 11 S 4/17; AG Pinneberg, 06.12.2016 – 60 C 67/15

Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249254280675823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zustimmt  0

Hat der Mieter den Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, kommt dadurch, unabhängig davon, ob dieses den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer überhöhten Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558558b BGB hätte durchsetzen können.

Schließlich ist dem Mieter in einem solchen Fall ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (IBRRS 2020, 0337; BGB § 313 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18; vorhergehend: LG Dresden, 29.06.2018 – 4 S 583/15; AG Dresden, 26.11.2015 – 142 C 267/15).

Mietspiegel dient als Tatsachenbeschreibung  0

Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Daher ist auf die in der Realität vorhandenen Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Ob einer Mietpartei bezüglich des Fehlens einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht, stelle daher grundsätzlich keine Frage dar.

Jedenfalls hat der Mieter zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche substanziiert vorzutragen. Als Tatsachenvortrag genügt die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller unbrauchbar machte, nicht (IBRRS 2020, 0029; BGB § 558d; LG Berlin, Urteil vom 16.10.2019 – 66 S 69/19; vorhergehend: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 30.01.2019 – 10 C 139/18).