Post by Category : Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kündigung des Mieters aufgrund nicht geduldeter Mangelbeseitigung  0

Einer Pflichtverletzung des Mieters können dann die für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt.

Von einer mangelnden Pflichtverletzung ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil dieser nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (vorliegend: Streit über Schwammbefall (IBRRS 2020, 3039; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, §§ 558c558d Abs. 1, 3, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 67 S 271/18; vorhergehend: AG Mitte, 24.08.2018 – 14 C 368/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.06.2020 – VIII ZR 79/19).

Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812823906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Querulant ist ordentlich kündbar  0

Stört ein Mieter den Hausfrieden, indem er täglich, insbesondere nachts und an Feiertagen, den Vermieter anruft, um sich zu beschweren und Mitmietern Verhaltensregeln auferlegt und sie maßregelt und diese beleidigt und diese grundlos bei Polizei, Staatsanwaltschaft und Verwaltung anzeigt, ist ordentlich kündbar (IBRRS 2020, 2944; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1;
AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 29.07.2020 – 6 C 281/19
nachfolgend: BVerfG, 02.09.2020 – 1 BvQ 91/20).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 1016 Abs. 2, 4, § 2843).

Glaubhaftmachung conronabedingter Mietschulden?  0

Ist ein Pachtverhältnis über ein Gemeindegrundstück durch die Ortsgemeinde begründet worden, ist diese, vertreten durch den Bürgermeister, – und nicht die Verbandsgemeindeverwaltung – auch für den Ausspruch einer Kündigung des Pachtverhältnisses zuständig.

Interne Zuständigkeitsregelungen schränken zwar möglicherweise die Befugnis des Bürgermeisters, nicht aber dessen Macht zur Außenvertretung ein (hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts mit Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Zustimmung des Gemeinderats).

Ein zwischen den Parteien begründetes Pachtverhältnis ist durch ehrverletzende rechtswidrige Eingriffe in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vertragspartners in einem Maße beschädigt, das es auf dessen Seite nicht mehr als tragbar erscheinen lässt, dieses Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen, wenn der Kündigungsempfänger in einer E-Mail zum Ausdruck gebracht hat, dass der Vertragspartner bei der Regelung der Angelegenheiten um das Pachtverhältnis mit Methoden vorgehe, die denjenigen des NS- Terrorsystems glichen (IBRRS 2020, 2607;
BGB §§ 164543 Abs. 1; § 581 Abs. 2; ZPO § 522 Abs. 2; OLG Koblenz, Urteil vom 16.06.2020 – 12 U 2229/19;
vorhergehend: LG Trier, 18.11.2019 – 4 O 104/19).

Unzulässige Doppeltätigkeit des Maklers, wenn dessen Eltern dessen Kunden sind?  0

Eine Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde, oder sich ein Verbot der Doppeltätigkeit aus den weiteren Vertragsumständen ergibt.

Eine Doppeltätigkeit ist dann verboten, wenn es zu einer vertragswidrigen Interessenkollision kommt, wobei diese nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist. Das Zusammentreffen eines Vermittlungsmaklers und eines Nachweismaklers muss jedenfalls nicht zwingend zu einem Interessenkonflikt führen.

Soweit die Eltern des Maklers dessen Kunden sind, muss nicht automatisch von einem Interessenkonflikt auszugehen sein (IBRRS 2020, 2618; BGB §§ 652654; AG Königswinter, Urteil vom 24.07.2020 – 9 C 60/19).

Rechtsmissbräuchlichkeit einer verfrühten Modernisierungsankündigung  0

Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist als rechtsmissbräuchlich einzustufen. Der Vermieter kann aus dieser keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten, vorliegend Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen (IBRRS 2020, 2629; BGB §§ 242555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 555d Abs. 3 Satz 1, § 555e Abs. 1
LG Berlin, Urteil vom 01.09.2020 – 67 S 108/20
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 16.03.2020 – 20 C 162/19).

Erkrankung des Mieters rechtfertigt keine fristlose Kündigung  0

Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.

Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.

Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.

Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor (IBRRS 2020, BGB §§ 537543550; 2543; OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 – 3 U 79/19).

Zum gerichtlichen Vortrag des Mieters, wenn dieser cornonabedingt keinerlei Mietzahlung erbringen konnte  0

Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB ordnet lediglich eine Beweiserleichterung i.S.d. § 252 Satz 2 BGB an.

Der Mieter hat insofern Tatsachen vortragen, die ausreichende Anhaltspunkte dafür bieten, dass die Nichtleistung der Miete tatsächlich unmittelbar pandemiebedingt ist (IBRRS 2020, 2523; EGBGB Art. 240 § 2 Abs. 1; BGB § 252 Abs. 1 Satz 2, § 535 Abs. 2, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 1600d Abs. 2 Satz 1; ZPO §§ 139294; AG Hanau, Urteil vom 31.07.2020 – 32 C 136/20

Werklohn ist bei Abnahme fällig und nicht erst nach der Übergabe  0

Ein Werkunternehmer ist nur soweit zur Vorleistung verpflichtet, wie es sich aus der Natur des jeweiligen Vertrags ergibt. Ist dieser mit der Herstellung eines übergabefähigen Werks beauftragt, so wird die Übergabe im Zweifel nicht als Vorleistung, sondern lediglich Zug um Zug gegen Zahlung der Vergütung geschuldet.

Ist der Werkunternehmer mit der Bestandsaufnahme, oder der Begutachtung, eines Bauvorhabens beauftragt, hat dieser seine Dokumentation, bzw. sein Gutachten, lediglich Zug um Zug gegen seine Vergütung dem Besteller zu übergeben.

Soweit der Unternehmer wegen eines Streits um seine Vergütung zu der Übergabe nicht bereit ist, kann der Besteller diese jedenfalls in begründeten Einzelfällen im Wege einer einstweiligen Verfügung erzwingen (IBRRS 2020, 2547; BGB § 320 Abs. 1, § 631 Abs. 1, § 641 Abs. 1; KG, Urteil vom 18.08.2020 – 21 U 1036/20; vorhergehend: LG Berlin, 23.04.2020 – 14 O 49/20).