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E-Mail-Adressen unterliegen der Geheimhaltung der WEG- Verwaltung  0

Bezüglich der übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Wohnungseigentümer
gegenüber der Verwaltung keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen.

Grundsätzlich ist der Verwalter zwar gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ mit Namen und Anschrift zu führen und gegebenenfalls zu übergeben. Dies beinhaltet jedoch keine E-Mail-Adressen (IBRRS 2019, 0048; BGB §§ 259260666675; WEG § 24 Abs. 2, 3, §§ 274344 Abs. 1 Satz 2; ZPO § 130 Nr. 1, § 253 Abs. 1 Nr. 1,  LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – 25 S 22/18; vorhergehend: AG Düsseldorf, 17.01.2018 – 291a C 62/17 ).



Aufgaben des Verwalters bei Sanierungsbeschluss  0

Aufgrund der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

 

Dabei beschränken sich die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern nicht darauf, den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme darzustellen. Vielmehr sind von diesem auch Möglichkeiten aufzuzeigen, wie dieser Bedarf zu erfüllen ist. In diesem Zusammenhang sind die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme, sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Weiter ist auch eine Kostenprognose zu erstellen.

 

Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten sind seitens des Verwalters mehrere Vergleichsangebote einzuholen, wobei dies in der Regel mindestens drei sind. Dabei müssen die Angebote vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen nicht voneinander abweichen.

 

Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

 

Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die aufgrund ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht gestatten. Maßgeblich ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

 

Aufgrund der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

Aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern schuldet der gewerblicher Verwalter eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich- organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Hausverwaltung umfassend abdeckt. Dabei hat der Verwalter seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung zu aktualisieren (IBRRS 2018, 3498; BGB §§ 276280; WEG §§ 1014 Nr. 4, §§ 2127 Abs. 1 Nr. 2; LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 – 85 S 98/16 WEG; vorhergehend: AG Charlottenburg, 24.11.2016 – 72 C 39/16).

Bei normaler Sanierung gilt bisheriger Schallschutz  0

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards. (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16).

Eigene Mängelrechte des Wohnungseigentümers bei Mangel am Sondereigentum  0

Dem Wohnungseigentümer stehen gegen den Bauträger Mängelansprüche aus eigenem Recht  zu, soweit die mangelhaft gedämmten Zuluftleitungen Sondereigentum sind. Im Übrigen genügt für die Prozessführungsbefugnis ein Ermächtigungsbeschluss.

 

Der Wohnungseigentümer muss sich nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen, sofern eine Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten verursacht (IBRRS 2018, 1229; BGB §§ 634635; WEG §§ 510 Abs. 6; LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.09.2017 – 2 O 129/16).

Bei einer Zwangsversteigerung in das Sondereigentum muss der Verwalter die Hausgeldansprüche anmelden  0

Wird durch einen Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich gehalten, die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (IBRRS 2018, 0491; WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2; BGH, Urteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/1, vorhergehend: LG Dresden, 08.02.2017 – 2 S 265/16; AG Leipzig, 28.04.2016 – 152 C 1572/15).

Unbestimmtheit bzw. Nichtigkeit eines WEG- Beschlusses  0

Ein Beschluss ist ausreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus genau erkennen lässt, was gilt. Er muss sein Regelungsproblem vollständig lösen. Die Abgrenzung zwischen Nichtigkeit wegen vollständiger inhaltlicher Unbestimmtheit und Anfechtbarkeit wegen zweifelhaften Inhalts wird regelmäßig danach vorgenommen, ob der Beschluss überhaupt eine durchführbare Regelung erkennen lässt.

 

Lässt ein Beschluss mehrere Auslegungsvarianten zu, so ist er unbestimmt und nichtig.

Das Anfechtungsrecht dient nicht nur einem etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (IBRRS 2018, 0161; BGB § 242; WEG § 10 Abs. 4, §§ 212443 Nr. 4; LG München I, Urteil vom 13.07.2017 – 36 S 13356/16 WEG; vorhergehend:AG München, 05.07.2016 – 484 C 28968/15 WEG).

Wertfestsetzung richtet sich nach Laufzeit des Verwaltervertrags  0

Wenn ein Wohnungseigentümer die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund begehrt, kann der Streitwert anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars festgesetzt werden (IBRRS 2018, 0288; GKG § 49a Abs. 1 Satz 1; LG Hamburg, Beschluss vom 20.09.2017 – 318 T 49/17).

Eine Tiefgarage kann einem Eigentümer nicht per Beschluss zugewiesen werden  0

Wohnungseigentümer können Beschlüsse nur in solchen Angelegenheiten fassen, in denen ihnen eine Beschlusskompetenz zusteht. Fehlt es an der Beschlusskompetenz ist der Beschluss nichtig.

Die Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur Bewirtschaftung an einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer stellt keine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG dar, sondern ändert § 13 Abs. 2 WEG und begründet ein Sondernutzungsrecht. Dieses kann nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden (IBRRS 2018, 0101; WEG § 13 Abs. 2, § 15 Abs. 2, 3, § 16; LG Aurich, Urteil vom 08.12.2017 – 4 S 159/17; vorhergehend: AG Westerstede, 03.08.2017 – 22 C 155/17).

Rechtsfolge bei nicht im Grundbuch eingetragener Vereinbarung  0

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum, sowie einen Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung gegenüber einem Miteigentümer geltend machen, der vom Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es z. B. für sich vereinnahmt.

 

Soweit ein vereinbartes Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen wird, handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das den Rechtsnachfolger nicht bindet.

 

Ein werdender Eigentümer ist im Hinblick auf seine Mitgliedschaft, seine Rechte und seine Pflichten innerhalb der WEG so zu behandeln, als ob er bereits Wohnungseigentümer wäre.

 

Nimmt ein Wohnungseigentümer eine langjährige Alleinnutzung durch einen Wohnungseigentümer in dem Bewusstsein hin, sich auf diese Weise in Zukunft binden zu wollen, kann ggf. eine vollkommen formfreie, nur konkludente Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts vorliegen (IBRRS 2017, 3557; BGB § 1004; WEG §§ 10 Abs. 2, 3, §§ 13, 14 Nr. 1, 2, § 15 Abs. 3; AG München, Urteil vom 12.07.2017 – 481 C 22391/16 WEG).

Wohnungseigentümer kann eigene Kellerräume als Wohnung nutzen, wenn die Teilungserklärung eine Änderung der Zweckverwendung zulässt.  0

Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie „Hobbyraum“ oder „Keller“ im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.

 

Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen (BGB §§ 903, 1004 Abs. 1; WEG § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1, 3; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016 – 9 U 14/15; vorhergehend: LG Konstanz, 23.12.2014 – D 4 O 192/14).