Posts for Tag : Rechtsanwalt für Miet- und WEG- Recht

Die Formulierung eines anfechtbaren WEG- Beschlusses stellt bereits eine Pflichtverletzung des Verwalters dar.  0

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG- Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.

Ausreichend ist insoweit eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters. Ob dabei möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich (Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03, IMRRS 2003, 1053, und OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.10.2004 – 20 W 460/02, IMRRS 2005, 1239; s. auch BayObLG, Beschluss vom 07.03.2005 – 2Z BR 182/04, IMRRS 2005, 1273). 

Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG- Verwalters ist zu bejahen, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Sofern der Verwalter einen nichtigen Beschluss durchführt, kann dieser bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (s. aber LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 – 1 S 53/17, IMRRS 2017, 1704).

Schon die Formulierung eines eines anfechtbaren Beschlusses stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters mit der Folge dar, dass die Entlastung zu verweigern ist.

Nicht erforderlich ist es, einen Schadensersatzanspruch schlüssig darzulegen (IBRRS 2019, 0865; BGB § 397 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 3, § 28).

Fortbestand des Untermietverhältnisses trotz Beendigung des Hauptmietverhältnisses  0

Ein Untermietverhältnis endet regelmäßig auch dann nicht automatisch, wenn der Hauptmietvertrag durch Kündigung beendet wird, oder ausläuft (IBRRS 2019, 0331; BGB §§ 540, 823 Abs. 1, 2, §§ 858, 862 ; LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018 – 37 O 123/18).

Keine Mietminderung trotz Baustellen bei freiem Geschäftseingang  0

Der Mieter kann keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoiressofern verlangen, wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen, sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen fernbleibt, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine Einkapselung vorliegt (IBRRS 2019, 0880; BGB §§ 535, 536; LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 – 412 HKO 159/17).

Feuchtigkeitseintritt deutet auf Überwachungsfehler hin  0

Den nach Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser und die Sicherstellung einer den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Luftdichtigkeit des Bauwerks hat der mit der Erstellung der Ausführungsplanung beauftragte Architekt vorzusehen.

Für Bauwerksmängel, die auf Planungsfehlern beruhen, ist der planende Architekt dem Bauherrn im vollen Umfang gewährleistungspflichtig. Ein Bauplanungsfehler liegt insbesondere vor, wenn der Entwurf nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, sondern fehlerhafte Konstruktionen aufweist, insbesondere gegen DIN- Normen verstößt.

Der mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt ist nicht verpflichtet, ständig auf der Baustelle zu sein. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Bei elementaren, oder heiklen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko nach sich ziehen, obliegt dem Architekten eine erhöhte Aufmerksamkeit und eine intensive Wahrnehmung der Bauaufsicht.

Der Nachweis einer Verletzung der Bauaufsichtspflicht des Architekten kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert sein, soweit sich in dem aufgetretenen Mangel des Bauwerks, z. B. einem Feuchtigkeitseintritt, ein typischer Geschehensablauf zeigt, welcher auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt (IBRRS 2019, 0875; BGB §§ 633, 634 Nr. 4; HOAI 2002 § 15 Abs. 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2018 – 4 U 203/16
vorhergehend: LG Potsdam, 26.10.2016 – 6 O 5/16).

Schutz vor Kündigung aus Altersgründen  0


Schon wegen Ihres hohen Lebensalters können Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Für Mieter hohen Alters bedeutet der Verlust der Wohnung, unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen, eine „Härte“ i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (IBRRS 2019, 0857;  
BGB § 574 Abs. 1 Satz 1; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18; vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 26.11.2018 – 20 C 221/16).

Ohne Schlussrechnung keine Verjährung  0

Die Regelung des § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B, wonach der Anspruch des Auftragnehmers auf Schlusszahlung erst nach Stellung der Schlussrechnung fällig wird, so dass er den Eintritt der Verjährung seiner Werklohnforderung einseitig bestimmen kann, benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen. Die Klausel hält daher einer isolierten AGB- Kontrolle stand (IBRRS 2019, 0853; BGB a.F. § 641; BGB § 305 Abs. 2, §§ 307, 310 Abs. 1, 3, § 650g Abs. 4; VOB/B § 16 Abs. 3 Nr. 1; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 – 4 U 80/18
vorhergehend: LG Hamburg, 25.05.2018 – 328 O 66/17).

Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme  0

Der Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und prognostizierter Umfang in einem Ankündigungsschreiben im Wesentlichen beschrieben werden (§§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB). Insoweit hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des bisherigen, sowie des neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so hat der Mieter die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Maßnahme zumutbar ist, oder eine Härte bedeutet, oder ob dieser von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.

Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist jedenfalls nicht konkret genug.

Auch nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß §§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

Durch das Nachreichen weiterer Information kann eine unwirksame Modernisierungsankündigung nicht geheilt werden, sondern lediglich durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung (IBRRS 2019, 0707; BGB § 554 Abs. 3, § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555d Abs. 1; LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18; vorhergehend: AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18).

Anfangsverdacht für Baueinstellung  0

Für den Erlass einer Baueinstellung gem. § 78 Abs. 1 BauO-SA genügt bereits ein durch Tatsachen belegter „Anfangsverdacht“ eines Rechtsverstoßes. Die Errichtung einer ungenehmigten Anlage kann jedenfalls dann vorbeugend eingestellt werden, wenn die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit ernsthafte Zweifel aufwirft.

§ 60 Abs. 1 Nr. 11 a BauO-SA erfasst lediglich Maßnahmen innerhalb baulicher Anlagen, nicht aber die Erneuerung von Außenwänden (IBRRS 2019, 0774 ; BauO-SA § 60 Abs. 1, 4, § 78 Abs. 1; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.01.2019 – 2 M 128/18).

Keim Provionserwerb bei Erwerb durch Dritten  0

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach, kommt der Hauptvertrag aber mit einem Dritten zu Stande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, selbst wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte, gesellschaftsrechtliche Bindung existiert (BGB § 652 Abs. 1; BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18; vorhergehend: OLG Düsseldorf, 19.12.2017 – 21 U 69/17; LG Düsseldorf, 31.05.2017 – 11 O 390/15).

Ohne Aufmassblätter ist die Schlussrechnung nicht prüfbar.  0

Eine Prüfbarkeit der Schlussrechnung des Auftragnehmers ist bei einem VOB- Einheitspreisvertrag nur gegeben, wenn die Aufmaßblätter, die dem Auftraggeber eine Überprüfung der angegebenen Menge der ausführten Leistung ermöglichen, beigefügt sind (IBRRS 2019, 0403; BGB § 631; VOB/B §§ 2, 14 Abs. 1 Satz 3; OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2019 – 12 U 116/18: vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 18.05.2018 – 12 O 93/16).




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