Posts for Tag : Energieeffizienzklasse Rechtsanwalt für Miet- und WEG- Recht

Der Anspruch auf das Wohngeld steht ausschließlich der Gemeinschaft zu.  0

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ausschließliche Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes.
Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen insoweit nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, jedoch nicht der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGB § 280 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 2, 5; BGH, Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16; vorhergehend: LG Saarbrücken, 15.06.2016 – 5 S 61/15; AG Saarbrücken, 22.05.2015 – 42 C 252/10).

Die Wertermittlung des Wohnrechts stellt einen eigenständiger Anspruch dar  0

Der Anspruch auf Wertermittlung, z. B. in Form eines Dauerwohn- und Nutzungsrechts, steht selbständig neben einem Auskunftsanspruch und ist gesondert geltend zu machen.

 

Eine Stufenklage hat nicht zur Folge, dass die Verjährung auch solcher dem Zahlungsbegehren vorangehenden Ansprüche gehemmt wird, die nicht rechtshängig gemacht worden sind (BGB § 199 Abs. 1, § 204 Abs. 1 Nr. 1, § 2314; ZPO § 254; OLG München, Urteil vom 08.03.2017 – 20 U 3806/16; vorhergehend: LG Landshut, 17.08.2016 – 44 O 3150/12).

Bei eindeutige Vertreterklausel kann die Bevollmächtigung des Verwalters unwirksam sein.  0

Der Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ist ungültig, wenn bei der Eigentümerversammlung nicht die nach der Teilungserklärung bestimmte Beschlussfähigkeit erreicht wird, vorliegend mindestens die Hälfte der Stimmrechte.

 

Eine Vertreterklausel in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass Wohnungseigentümer sich nur durch den Ehepartner, Familienangehörige oder andere Wohnungseigentümer, nicht aber durch den Verwalter, vertreten lassen darf, ist wirksam.

 

Wurde die Vertreterklausel mit eindeutigem Wortlaut getroffen, kann diese nicht so ausgelegt werden, dass ausnahmsweise der Verwalter doch wirksam bevollmächtigt werden kann (WEG §§ 10, 24, 25, 29, 43 Nr. 4; LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016 – 318 S 51/16; vorhergehend:AG Hamburg-St.Georg, 29.04.2016 – 980b C 62/15 WEG).

Kann der Wohnungsvermieter Betriebskosten bei verspäteter WEG-Abrechnung nachfordern?  0

Über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Bezug auf die mietvertraglichen Pflichten des Wohnungseigentümers hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB.
Im Hinblick die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung zu gewährleisten (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13; BGB §§ 278, 556 Abs. 3 Satz 1, 2, 3; WEG § 28 Abs. 3, 5; BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15; vorhergehend: LG Mannheim, 14.10.2015 – 4 S 142/14; AG Schwetzingen, 26.11.2014 – 4 C 81/14).

Nicht der einzelne Miteigentümer, sondern nur die WEG kann gegen ein Nachbarbauvorhaben vorgehen  0

Da der öffentlich- rechtliche Abwehranspruch des Nachbarn grundsätzlich zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten gehört, die nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausüben kann (§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG), fehlt der Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Vorhaben auf dem benachbarten Grundstück die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO (BayBO Art. 59; VwGO § 42 Abs. 2; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; VGH Bayern, Beschluss vom 24.11.2016 – 1 CS 16.2011; vorhergehend: VG München, 07.09.2016 – 1 SN 16.3690).

Beschluss über Jahresabrechnung unter Vorbehalt unwirksam  0

Wurde die Verwaltungsabrechnung mit Mehrheitsbeschluss der WEG- Versammlung wirksam genehmigt, wird der daraus resultierende Hausgeldanspruch fällig.

 

Die Jahresabrechnung ist auf die Kosten des betreffenden Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung.

 

Beschlüsse über die Jahresabrechnung sind bedingungsfeindlich. Ergeht der Beschluss dennoch unter Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen ist dieser unwirksam, mit der Folge, dass der Hausgeldanspruch nicht fällig wird (WEG § 28 Abs. 3; AG Lüneburg, Urteil vom 29.03.2016 – 39 C 295/15).

Mieter muss den Austausch von Heizrohren dulden  0

Werden nicht isolierte Heizrohre durch isolierte Heizrohre ausgetauscht und anschließend im, statt über dem Boden, verlegt, stellt dies eine durch den Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar.

 

Wird eine ursprünglich 3 m hohe Decke ca. 10- 20 cm niedriger abgehängt, handelt es sich insoweit um eine unwesentliche Beeinträchtigung, die eine einstweilige Verfügung nicht rechtfertigt.

 

Soweit der Mieter während der Sanierung zur Verlegung neuer Rohre in einer Ersatzwohnung wohnt, ist die Untersagung der Modernisierungsmaßnahme in einem einstweiligen Verfügungsverfahren rechtsmissbräuchlich, soweit diese andernfalls zu dulden wäre (BGB § 555d; ZPO §§ 935, 940; AG Köln, Urteil vom 20.05.2016 – 208 C 148/16).

Eine Klausel, nach der Bürgschaftsaustausch erst nach Empfang der Schlusszahlung stattfindet, ist umwirksam  0

Die vom Auftraggeber vorformulierte Bauvertragsklausel, wonach der Auftragnehmer „nach Empfang der Schlusszahlung und Erfüllung aller bis dahin erhobenen Ansprüche“ fordern kann, dass die 5%ige Vertragserfüllungsbürgschaft in eine 3%ige Gewährleistungsbürgschaft umgewandelt wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers unwirksam (AGB- Gesetz §§ 9 ff.; BGB §§ 305 ff., 765, 768 Abs. 1 Satz 1, § 821; OLG München, Urteil vom 04.05.2016 – 13 U 1145/15 Bau; vorhergehend:LG Traunstein, 27.02.2015 – 1 O 4031/13; nachfolgend:BGH, 13.07.2016 – VII ZR 144/16 (NZB zurückgenommen)

Rücktritt vom VOB- Vertrag bei mangelhaften Feuerschutzvorhängen  0

Senken sich Feuerschutzvorhänge in einer Vielzahl von Fällen vor und nach der Abnahme nicht ordnungsgemäß ab, bzw. funktionieren diese bei verschiedenen Überprüfungen mal und mal nicht, sind diese mangelhaft.
Auch bei Vereinbarung der VOB/B kann der Auftraggeber vom Vertrag zurücktreten, wenn die Leistung Mängel aufweist  (BGB §§ 346, 633 Abs. 1, 2, § 634 Nr. 3, §§ 636, 638; VOB/B § 13 Nr. 4 Abs. 2; ZPO § 286; OLG Bamberg, Beschluss vom 08.11.2013 – 5 U 84/13; vorhergehend: OLG Bamberg, 07.10.2013 – 5 U 84/13; LG Würzburg, 09.04.2013 – 64 O 669/12; nachfolgend: BGH, 27.04.2016 – VII ZR 329/13 (NZB zurückgewiesen)

Zu den Pflichtangaben des Maklers für Immobilienanzeigen  0

Angaben zur Art des Energieausweises, des Endenergieverbrauchs, des wesentlichen Energieträgers, des Baujahrs und der Energieeffizienzklasse (§ 16a EnEV) gehören zu den Pflichtangaben des Immobilienmaklers für Immobilienanzeigen (LG Würzburg, Beschluss vom 10.09.2015 – 1 HKO 1046/15).