Posts for Tag : Teilungserklärung

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 10, 16 Abs. 2, 4, § 28, 43).

Vertretungsmöglichkeiten einer juristische Person in Eigentümerversammlung  0

Bestimmungen in der Teilungserklärungen, wonach Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung lediglich durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, sind regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass diese auch für juristische Personen gelten und dass diese sich nicht lediglich durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können.

Derartige Vertretungsklausel sind des Weiteren regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich juristische Personen in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden weiteren Tochtergesellschaft vertreten lassen dürfen, soweit dieser für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist (IBRRS 2019, 3016; WEG § 25; BGH, Urteil vom 28.06.2019 – V ZR 250/18; vorhergehend: LG Gera, 03.09.2018 – 5 S 17/18; AG Gotha, 13.12.2017 – 2 C 30/17).

Wohngeld erst ab Dachausbau  0

Soweit sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass bestimmte Eigentümer erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet sind, das Hausgeld zu zahlen, und dass bis zu diesem Zeitpunkt die entstehenden Kosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen sind, so sind diese Eigentümer nicht an den Sanierungskosten des Dachbereichs und der Giebelwandflächen zu beteiligen, soweit mit dem Ausbau noch nicht begonnen wurde.

Da die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung und Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie dieser sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (IBRRS 2019, 1516;
BGB § 139; WEG § 10 Abs. 2, § 16 Abs. 2;
LG Berlin, Beschluss vom 29.01.2019 – 55 S 64/18 WEG
vorhergehend: AG Pankow/Weißensee, 04.06.2018 – 100 C 328/17 WEG).

Funktionsbezeichnung oder Zweckbestimmung in Teilungserklärung?  0

Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt („Gaststube”, „kleiner Gastraum”, „Vorratsraum” usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG ( BGB § 15 Abs. 3, § 1004 Abs. 1; WEG § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 3; ZPO § 130 Nr. 6, § 234 Abs. 1 Satz 1).

 

Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln (IBRRS 2018, 3241). 
LG Berlin, Urteil vom 14.09.2018 – 55 S 201/13 WEG; vorhergehend: AG Neukölln, 16.07.2013 – 70 C 34/13 WEG).

Wenn Gewerbe im Rückgebäude zulässig ist, darf dort auch gewohnt werden.  0

Kann nach der Teilungserklärung das Rückgebäude eines Hauses im allgemeinen Wohngebiet zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen beruflichen oder gewerblichen Zweck genutzt werden, ist für einen Unterlassungsanspruch der Wohnnutzung eine typisierende Betrachtung anzustellen.

 

Ein Unterlassungsanspruch besteht jedenfalls dann nicht, wenn die Wohnnutzung des Rückgebäudes die weiteren Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als beispielsweise die erlaubte Nutzung als Tanz-, Sport-und Fitnesscenter, bzw. Schank- und Speisewirtschaft, (IBRRS 2017, 2649; BGB § 1004; WEG §§ 1, 14, 15, 22; LG München I, Urteil vom 12.05.2016 – 36 S 6246/15; vorhergehend: AG München, 06.03.2015 – 483 C 7837/14 WEG).

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Ist ein Sondereigentümer aufgrund der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die gleichzeitig das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn „im Bereich“ des Sondereigentums der Penthousewohnung (IBRRS 2017, 2272; BGB §§ 280, 677, 683, 812; WEG §§ 14, 21).

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Sonderumlage nach gesetzlichem Verteilungsschlüssel und damit in der Regel nicht nach Wohnfläche  0

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen hat.

 

Lässt sich anhand der Teilungserklärung weder ausdrücklich noch durch Auslegung ermitteln, dass für Instandhaltung und Instandsetzung ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel gelten soll, kann die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorgenommen werden soll (WEG §§ 13, 16 Abs. 4, § 46; AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2016 – 35a C 106/16).

Bei eindeutige Vertreterklausel kann die Bevollmächtigung des Verwalters unwirksam sein.  0

Der Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ist ungültig, wenn bei der Eigentümerversammlung nicht die nach der Teilungserklärung bestimmte Beschlussfähigkeit erreicht wird, vorliegend mindestens die Hälfte der Stimmrechte.

 

Eine Vertreterklausel in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass Wohnungseigentümer sich nur durch den Ehepartner, Familienangehörige oder andere Wohnungseigentümer, nicht aber durch den Verwalter, vertreten lassen darf, ist wirksam.

 

Wurde die Vertreterklausel mit eindeutigem Wortlaut getroffen, kann diese nicht so ausgelegt werden, dass ausnahmsweise der Verwalter doch wirksam bevollmächtigt werden kann (WEG §§ 10, 24, 25, 29, 43 Nr. 4; LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016 – 318 S 51/16; vorhergehend:AG Hamburg-St.Georg, 29.04.2016 – 980b C 62/15 WEG).

Bei vorbehaltloser Zustimmung keine Ausgleichszahlung  0

Stimmen nachteilig betroffene Wohnungseigentümer einer von einem Miteigentümer durchgeführten Baumaßnahme vorbehaltlos zu, ohne dabei davon überrascht zu werden, dass die tatsächliche Bauausführung von der Teilungserklärung abweicht, ist ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung von vornherein ausgeschlossen (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3; BGH, Beschluss vom 19.01.2017 – V ZR 95/16).

Die sich aus der Teilungserklärung ergebende Prozessführungsermächtigung gilt für den jeweils aktuellen Verwalter  0

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, säumige Beiträge anzufordern und einzuziehen. Er ist jedoch nicht automatisch zur Prozessführung ermächtigt.

 

Für die gerichtliche Durchsetzung benötigt der Verwalter eine besondere Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft durch die Teilungserklärung, durch Mehrheitsbeschluss, oder Vereinbarung.

 

Ergibt sich aus der Teilungserklärung, dass der Verwalter auch zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der laufenden Verwaltung ermächtigt ist, erstreckt sich diese Befugnis nicht nur auf den ersten Verwalter, sondern auch auf den jeweils aktuellen Verwalter.

 

Der wirksame Jahreswirtschaftsplan bildet die Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung von rückständigen Hausgeldzahlungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern (WEG § 27; LG Dortmund, Urteil vom 10.01.2017 – 1 S 199/16).

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