Posts for Tag : Teilungserklärung

Befugnis zum Einbau von Dachgauben gestattet auch Einbau von Dachfenstern  0

Möchte ein Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen, muss dieser einen Gestattungsbeschluss, notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage erwirken, ehe er zum Bau übergehen kann.

Im Rahmen der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kommt es wesentlich auf den Wortlaut und Sinn an, wie dieser sich für den unvoreingenommen Betrachter am naheliegensten darstellt. Außerhalb der Grundbucheintragung liegende Umstände dürfen allenfalls herangezogen werden, soweit diese nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für Jedermann offensichtlich sind.

Sofern die Dachgeschossräume in den Bürohäusern nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden, ist auch eine Nutzung zu Wohnzwecken denkbar.

Sofern ein Sondereigentümer gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung berechtigt isst, das Dachgebälk nebst Kniestocks auch in Form des Einbaus von Dachgauben zu verändern, beinhaltet dies auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern (IBRRS 2024, 0910; BGB §§ 133257; WEG §§ 102047;
AG Heidelberg, Urteil vom 20.03.2024 – 45 C 128/23 (nicht rechtskräftig)).

Nichtigkeit bei Versammlungseinberufung einer WEG durch unzuständige Person  0

Wird eine WEG- Versammlung von einer Person einberufen, die absolut unzuständig war, führt dies in der Regel dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was deren Nichtigkeit gleichsteht (BGB § 687; WEG §§ 242643 Abs. 2 Nr. 4; AG Charlottenburg, Urteil vom 14.04.2023 – 73 C 29/22; IBRRS 2024, 0018).

Parken auf Zufahrt unzulässig  0

Das zweckbestimmungswidrige Parken auf der explizit in der Teilungserklärung als solche gekennzeichneten Zufahrt begründet bereits per se einen relevanten Nachteil und folglich einen entsprechenden Unterlassungsanspruch.

Zusätzlich zum zweckwidrigen Parken bedarf es insoweit nicht noch eines darüberhinausgehenden Nachteils im Sinne einer Behinderung der Zufahrt für die PKWs Dritter (IBRRS 2023, 3105; BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2, § 16 Abs. 1 Satz 3, § 48 Abs. 5; LG München I, Beschluss vom 22.09.2021 – 36 S 508/20 WEG; vorhergehend: AG Starnberg, 29.11.2019 – 3 C 315/18 WEG).

Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungskosten der Sondereigentümer für Fenster und anderes  0

Werden dem Wohnungseigentümer per Beschluss die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt, so hält sich dieser nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEGim Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer (IBRRS 2023, 1802; WEG § 16; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2-13 S 91/22).

Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens  0

Das Recht zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer erstreckt sich nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nur auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auch auf das Gemeinschaftsvermögen.

Kein Gegenstand des Sondereigentums können nach § 5 Abs. 2 WEG- Gebäudeteile sein, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG findet gilt über ihren Wortlaut hinaus nicht nur für Gebäudebestandteile, sondern auch auf für Räume. Kein Sondereigentum können Räume sein, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Besteht eine Regelung der Teilungserklärung in einer reinen Gesetzeswiederholung, führt eine spätere Gesetzesänderung in der Regel nicht dazu, dass die ursprüngliche Regelung der Teilungserklärung gegenüber der späteren Gesetzesänderung Vorrang hat (LG München, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG (IBRRS 2023, 1507; IBRRS 2023, 1507, IBRRS 2023, 1507; vorhergehend: LG München I, 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG; AG Sonthofen, 03.05.2022 – 4 C 304/20 WEG).

Bei Änderung eines Kostenverteilerschlüssels muss dieser im Beschluss genannt werden  0

Zwar lässt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu. Allerdings müssen diese zwecks Einhaltung des Transparenzgebots enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein.

Ein Beschluss, wonach es heißt „Der Verteilerschlüssel soll zukünftig nach Wohneinheiten geändert werden.“  ist zu unbestimmt, da nicht erkennbar ist, welcher Verteilerschlüssel geändert werden soll, insbesondere wenn die Teilungserklärung mehrere Verteilerschlüssel vorsieht.

Dementsprechend ist eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und deswegen nichtig (IBRRS 2023, 1060; WEG § 16 Abs. 2, § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, § 44; AG Hamburg, Urteil vom 12.12.2022 – 11 C 106/22).

Auslegung der Teilungserklärung  0

Wegen deren Bedeutung für künftige Erwerber von Wohnungseigentum sind für die Auslegung der Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgeblich.

Dementsprechend ist auf Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, inwieweit es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Eintragung liegende Umstände sind nur heranzuziehen, soweit solche nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Vorbereitungsbeschluss ist grundsätzlich zu verneinen. Ausnahmsweise ist das Rechtsschutzbedürfnis dann zu bejahen, soweit der geltend gemachte Anspruch offenkundig nicht besteht IBRRS 2021, 1810; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; LG Köln, Urteil vom 22.04.2021 – 29 S 143/20

Balkone als Sondereigentum, oder Umdeutung in Kostentragungsregelung?  0

Ergibt sich aus einer Klausel in der Teilungserklärung, dass Balkone unzulässigerweise dem Sondereigentum zugeordnet werden, kann diese grundsätzlich in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden.

Dies setzt allerdings voraus, dass sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergibt, die eindeutig und klar ist. Andernfalls kommt eine Umdeutung nicht in Betracht ( IBRRS 2020, 3286; WEG § 5 Abs. 1, 2, §§ 1416 Abs. 2, § 46 Abs. 1 Satz 2; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.09.2020 – 980a C 7/20 WEG)

Hinzunehmende Beeinträchtigungen ergeben sich aus der Teilungserklärung  0

Einen Beseitigungsanspruch wegen unzulässiger baulicher Veränderung kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen den Störer geltend machen. Einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es dazu nicht.

Sofern die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt, kann ein Carport aus Plexiglas durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden.

Ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun muss nicht entfernt werden, wenn das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden darf (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3; IBRRS 2020, 3031; LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 93/19; vorhergehend: AG Hamburg, 30.08.2019 – 22a C 409/18).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 1016 Abs. 2, 4, § 2843).