Posts for Tag : Sondereigentum

Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens  0

Das Recht zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer erstreckt sich nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nur auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auch auf das Gemeinschaftsvermögen.

Kein Gegenstand des Sondereigentums können nach § 5 Abs. 2 WEG- Gebäudeteile sein, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG findet gilt über ihren Wortlaut hinaus nicht nur für Gebäudebestandteile, sondern auch auf für Räume. Kein Sondereigentum können Räume sein, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Besteht eine Regelung der Teilungserklärung in einer reinen Gesetzeswiederholung, führt eine spätere Gesetzesänderung in der Regel nicht dazu, dass die ursprüngliche Regelung der Teilungserklärung gegenüber der späteren Gesetzesänderung Vorrang hat (LG München, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG (IBRRS 2023, 1507; IBRRS 2023, 1507, IBRRS 2023, 1507; vorhergehend: LG München I, 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG; AG Sonthofen, 03.05.2022 – 4 C 304/20 WEG).

Gewährleistung nach Werkvertragsrecht bei neuem Dach der Wohnanalage  0

Werkvertragsrecht findet regelmäßig Anwendung, sofern eine Wohnungseigentumsanlage neu errichtet und eine Wohnung erst nach vollständiger Fertigstellung veräußert wird.

Dasselbe gilt für Sanierungsmaßnahmen. Soweit die Sanierung sich nicht ausschließlich auf das Sondereigentum erstreckt und einen erheblichen Umfang einnimmt, gilt für die Sanierungsmaßnahme, als auch die sog. Altsubstanz das Werkvertragsrecht umfassend (IBRRS 2022, 1969; BGB §§ 633, 634 Abs. 1 Nr. 2, 637 Abs. 3; OLG München, Beschluss vom 22.04.2020 – 28 U 6408/19 Bau; vorhergehend:
OLG München, Beschluss vom 16.03.2020 – 28 U 6408/19 Bau
LG München I, 17.10.2019 – 11 O 16697/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.02.2022 – VII ZR 76/20 (Vergleich)

Lediglich der Verband kann das Halten in der Feuerwehrzufahrt verbieten  0

Wird der Zugang zum Sondereigentum durch andere Wohnungseigentümer oder Dritte durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt, oder erschwert, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind, wie z. B. das Halten in der Feuerwehrzufahrt.

Sofern ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, entgegen bauordnungsrechtlichen Vorschriften, eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt erlaubt, ist dieser nichtig ( IBRRS 2022, 1177; BGB § 1004; HBauO § 5 Abs. 2; WEG § 9a Abs. 2, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21; vorhergehend: OLG Frankfurt, 26.05.2021 – 19 U 8/21; LG Wiesbaden, 10.12.2020 – 2 O 239/19).

Beeinträchtigung des Sondereigentums durch psychisch kranken Miteigentümer  0

Ein Miteigentümer kann auch nach der WEG- Reform 2021 Beeinträchtigungen seines Sondereigentums, die durch Geräusche von anderen Sondereigentümern ausgehen, selbständig abwehren.

Bezüglich des hinzunehmenden Maßes von Geräuschemissionen einer psychisch kranken Miteigentümerin (BGB § 1004; WEG § 14 Abs. 2 Nr. 1; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2021 – 2-13 S 88/20; vorhergehend: AG Kassel, 18.06.2020 – 800 C 3744/19).

Trotz fehlender Abnahme hat Bauträger Baumängel zu beseitigen  0

Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel ist unwirksam, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter erfolgen kann. Außerdem ist die Klausel auch dann unwirksam, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen durchgeführt wird, der unmittelbar durch den Bauträger, oder eine in dessen Lager stehende Person benannt, bzw. beauftragt wird.

Bei unwirksam vereinbarter förmlicher Abnahme ist es dem Bauträger verwehrt, sich auf eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berufen.

Soweit der Bauträger mit einer unwirksamen Abnahmeklausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, hat als Verwender den Nachteil zu tragen, trotz fehlender Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert zu sein (IBRRS 2021, 0332; BGB §§ 305, 307, 633, 634 Nr. 2, §§ 634a, 637 Abs. 1, 3, § 640;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.02.2018 – 12 U 197/16; LG Potsdam, 05.07.2016 – 4 O 28/16
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 02.12.2020 – VII ZR 113/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Balkone als Sondereigentum, oder Umdeutung in Kostentragungsregelung?  0

Ergibt sich aus einer Klausel in der Teilungserklärung, dass Balkone unzulässigerweise dem Sondereigentum zugeordnet werden, kann diese grundsätzlich in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden.

Dies setzt allerdings voraus, dass sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergibt, die eindeutig und klar ist. Andernfalls kommt eine Umdeutung nicht in Betracht ( IBRRS 2020, 3286; WEG § 5 Abs. 1, 2, §§ 14, 16 Abs. 2, § 46 Abs. 1 Satz 2; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.09.2020 – 980a C 7/20 WEG)

Hinzunehmende Beeinträchtigungen ergeben sich aus der Teilungserklärung  0

Einen Beseitigungsanspruch wegen unzulässiger baulicher Veränderung kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen den Störer geltend machen. Einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es dazu nicht.

Sofern die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt, kann ein Carport aus Plexiglas durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden.

Ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun muss nicht entfernt werden, wenn das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden darf (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3; IBRRS 2020, 3031; LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 93/19; vorhergehend: AG Hamburg, 30.08.2019 – 22a C 409/18).

Balkon nicht zwingend Sondereigentum  0

Soweit die Teilungserklärung Balkone lediglich bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim „Gegenstand des Sondereigentums“, so sind diese, obwohl sondereigentumsfähig, nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon ist kein „bildlicher Bestandteil“ der Eigentumswohnung. Gemäß § 94 BGB steht der Balkon nicht zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Einheit.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung keine eindeutig abweichende Tragung der Instandsetzungskosten geregelt ist, sind die Kosten der Balkoninstandsetzung von allen Sondereigentümern zu tragen. Insoweit ist auch Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gegeben. Insoweit wird gerade nicht erstmals eine Sondereigentumseinheit mit Kosten belastet.

Ein Sonderumlagen- Beschluss, welcher als Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ wiedergibt, ist nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, soweit anhand der Teilungserklärung der jeweilige Quotient unschwer zu errechnen ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 06.05.2020 – 11 S 46/19; vorhergehend: LG Itzehoe, 13.03.2020 – 11 S 46/19; AG Norderstedt, 18.06.2019 – 44 C 256/18; IBRRS 2020, 2689; WEG §§ 10, 16 Abs. 2, 4, § 28, 43).

Bei mehr als 20 Nachbarn kann eine Baugenehmigung öffentlich bekannt gemacht werden  0

Die öffentliche Bekanntmachung einer Baugenehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde ist zulässig, sobald mehr als 20 beteiligte Nachbarn vorhanden sind.

Als Nachbarn anzusehen sind dabei sowohl eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist, als auch die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich ihres Sondereigentums, über welches die Wohnungseigentümergesellschaft nicht verfügen kann (IBRRS 2019, 2855; BayBO Art. 66 Abs. 2 Satz 4, Art. 74 Abs. 1 Satz 2; VwGO § 80 Abs. 5, § 80a Abs. 3; VG Ansbach, Beschluss vom 20.02.2019 – 9 S 18.02038).

Anbringen einer Markise stellt bauliche Veränderung dar.  0

Die Anbringung der Markise stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar ( IBRRS 2019, 2514; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1, § 1004 Abs. 1; AG München, Urteil vom 18.04.2018 – 481 C 16896/17 WEG).

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