Posts for Tag : Bauvertrag

Keine Haftung des Bürgen für Nachtragsforderungen  0

Der Haftungsumfang der Bürgschaft richtet sich nach dem Bürgschaftsvertrag. Dieser ist in der Regel regelmäßig in der Bürgschaftsurkunde niedergelegt.

Außerhalb der Bürgschaftsurkunde sind nur solche Umstände berücksichtigungsfähig, die dem Bürgen zumindest zur Zeit der Bürgschaftserklärung bekannt waren.

Erklärt der Bürge, sich für den Vergütungsanspruch aus einem bestimmten Bauvertrag verbürgt zu haben, ohne auf etwaige oder konkrete Nachtragsforderungen Bezug zu nehmen, werden diese von der Bürgschaft nicht umfasst.

Bei Gebühren und Nebenkosten handelt es sich um keinerlei Nachträge (IBRRS 2019, 2761; BGB a.F. § 648a; BGB §§ 133157650f766767 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 11.07.2017 – 9 U 2437/16
vorhergehend: LG München I, Urteil vom 27.04.2016 – 2 O 13555/15; LG München I, 26.04.2015 – 2 O 13555/15

Sofern eine förmliche Abnahme vereinbart ist, muss der Auftragnehmer sich um eine Terminfindung bemühen.  0

Soweit die Parteien eines Bauvertrags die förmliche Abnahme mit gemeinsamer Besichtigung vereinbart haben, kann der Abnahmetermin entweder einseitig durch den Auftraggeber bestimmt werden, oder einvernehmlich festgelegt werden.

Im Rahmen der einvernehmlichen Festlegung eines Termins sind im Wege gegenseitiger Rücksichtnahme terminliche Belange zu berücksichtigen. Das schließt es, soweit die Initiative zur Terminsbestimmung vom Auftragnehmer ausgeht, aus, dass lediglich ein bestimmter Termin angeboten wird.

Soweit eine Einigung über den Abnahmetermin nicht möglich ist und der Auftraggeber keinerlei Terminsbestimmung vornimmt, geht dieses Recht zwar nicht auf den Auftragnehmer über. Dieser kann jedoch eine angemessene Frist zur Abnahme bestimmen.

Eine fiktive Abnahme durch Fristsetzung setzt, sofern eine förmliche Abnahme vereinbart wurde, voraus, dass der Auftragnehmer zuvor den Versuch einer einvernehmlichen Terminsfestlegung unternommen hat.

Eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Abnahme liegt nicht vor, wenn der der Auftraggeber diese von der Beseitigung von Mängeln, bzw. von der Übergabe von Unterlagen abhängig macht (IBRRS 2019, 2393; BGB a.F. § 640; BGB § 241 Abs. 2, § 323 Abs. 1, 2, §§ 324640; OLG München, Beschluss vom 27.04.2018 – 28 U 2471/17 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 07.02.2018 – 28 U 2471/17 Bau; LG München I, 11.07.2017 – 5 O 13086/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 06.02.2019 – VII ZR 122/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Ohne Stundenlohnvereinbarung keine Stundenlohnvergütung  0

Soll zwischen den Parteien ein schriftlicher Bauvertrag geschlossen werden, kommt der Vertrag im Zweifel erst zustande, wenn die Vertragsurkunde erstellt ist.


Besprechungsergebnisse aus der vorangegangenen Verhandlungszeit können nur dann Relevanz haben, wenn dies zum zuletzt niedergelegten Vertragsinhalt passt. Der schriftliche Bauvertrag birgt die (widerlegbare) Vermutung der Vollständigkeit.


Ist das Leistungsverzeichnis unvollständig, steht dem Auftragnehmer für die Ausführung der „fehlenden“ Leistungen im VOB- Vertrag nur dann ein Anspruch auf zusätzliche Vergütung zu, wenn die in § 1 Abs. 3 oder 4 VOB/B und § 2 Abs. 5 oder 6 bzw. 8 VOB/B genannten Voraussetzungen erfüllt sind und der Auftragnehmer seine (Ur-)Kalkulation offen gelegt hat.

Die Ausführung geänderter oder zusätzlicher Leistungen ist nur dann als Stundenlohn zu vergüten, soweit die Bauvertragsparteien eine Stundenlohnvereinbarung geschlossen haben (IBRRS 2019, 2170; BGB § 154 Abs. 2; VOB/B § 1 Abs. 3, 4, § 2 Abs. 5, 6, 8, 10; OLG München, Urteil vom 07.06.2016 – 9 U 1677/15; vorhergehend: LG München I, 31.03.2015 – 41 O 13513/07; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 20.02.2019 – VII ZR 179/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bemessung des Wertersatzes nach Rücktritt wegen Mängeln  0

Infolge eines Rücktritts sind die empfangenen (Bau-)Leistungen grundsätzlich zurück zu gewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Ist die Rückgewähr, oder die Herausgabe, aufgrund der Natur des Erlangten ausgeschlossen, hat der Auftraggeber Wertersatz zu leisten.

Tritt der Auftraggeber wegen eines Mangels vom Bauvertrag zurück und kann die empfangene Leistung, vorliegend eine Fußbodenbeschichtung aus ungeschliffenen OSB- Platten, nicht zurückgegeben werden, muss der Mangel bei der Bemessung des Wertersatzes berücksichtigt werden.

Dabei ist von denselben Grundsätzen wie bei der Minderung auszugehen (IBRRS 2019, 2237; BGB §§ 633634 Nr. 3, § 638 Abs. 3; ZPO § 287; KG, Urteil vom 07.06.2018 – 27 U 7/17; vorhergehend: LG Berlin, 18.11.2016 – 35 O 179/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 06.02.2019 – VII ZR 150/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kein Recht zur fristlosen Kündigung bei fehlerhafter Einmessung durch Auftragnehmer  0

Bei der Fehlstellung eines Gebäudes aufgrund eines vom Auftragnehmer nicht bemerkten Einmessfehlers, handelt es sich lediglich um einen unerheblichen Mangel, der den Auftraggeber nicht zur fristlosen Kündigung des Bauvertrags berechtigt.

Eine unwirksame außerordentliche Kündigung ist in der Regel als freie Kündigung auszulegen (Anschluss an BGH, IBR 2003, 595;
IBRRS 2019, 1279; BGB § 649; OLG Celle, Urteil vom 30.11.2017 – 16 U 1/17
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 11.10.2018 – VII ZR 281/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Teilt der Auftraggeber die Bedenken des Auftragnehmers nicht, muss der Auftragnehmer die Leistung dennoch ausführen  0

Verpflichtet sich der Auftragnehmer, mit seinen Arbeiten zu einem bestimmten Termin zu beginnen und teilt er dem Auftraggeber mit, er könne seine Leistungen frühestens drei Wochen später aufnehmen, kann der Auftraggeber den Bauvertrag wegen verzögerter Arbeitsaufnahme kündigen. Einer den Auftragnehmer in Verzug setzenden Mahnung bedarf es in diesem Fall nicht.

 

Besteht der Auftraggeber, obwohl der Auftragnehmer ordnungsgemäß Bedenken anmeldet, dennoch auf einer Arbeitsaufnahme, hat der Auftragnehmer die Vorgaben des Auftraggebers weiter umzusetzen (IBRRS 2018, 0297; BGB § 286 Abs. 2; VOB/B § 4 Nr. 1, 3, § 5 Nr. 4, § 8 Nr. 1, 3; OLG Köln, Beschluss vom 16.10.2014 – 11 U 47/14;
vorhergehend: OLG Köln, 15.09.2014 – 11 U 47/14; LG Köln, 20.02.2014 – 86 O 72/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2017 – VII ZR 218/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auftraggeber kann bei Insolvenz des Auftragnehmers vom Bauvertrag zurücktreten  0

Ein Bauvertrag wird weder durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers noch durch die Erfüllungsverweigerung des Insolvenzverwalters beendet.

Selbst wenn der Auftraggeber nichts gegenüber dem Insolvenzverwalter unternimmt, um das Vertragsverhältnis mit dem insolventen Auftragnehmer zu beenden, kann ihm nicht das Recht abgeschnitten werden, sich vom Vertrag anderweitig, vorliegend durch Rücktritt zu lösen (IBRRS 2018, 0104; BGB § 649; OLG Frankfurt, Urteil vom 15.12.2016 – 3 U 54/15; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 13.03.2015 – 2-10 O 181/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 13.09.2017 – VII ZR 4/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auftraggeber der „frei“ kündigt muss 10% pauschalierten Schadensersatz leisten.  0

Bildet der Bauvertrag mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit ist Erster beurkundungsbedürftig (hier verneint).

 

Beurkundungsbedürftig kann ein Bauvertrag auch dann sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde und die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrags (hier ebenfalls verneint).

 

Stimmt nur der innere Willen der Vertragspartner nicht überein stimmt, liegt ein Einigungsmangel nicht vor. Nötig ist vielmehr, dass sich auch der objektive Inhalt der beiderseitigen Erklärungen nicht deckt.

 

Bedeutsam ist der innere Wille nur dann, wenn er in den abgegebenen Erklärungen zum Ausdruck kommt. Daran fehlt es, wenn eine Vertragspartei schriftlich etwas völlig anderes erklärt, als es nach ihrer Behauptung ihrem Willen entsprochen hat.

 

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauunternehmers, wonach der Auftraggeber pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 10% des vertraglich vereinbarten Gesamtpreises zu zahlen hat, wenn er den Vertrag „frei“ kündigt, benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dem Auftraggeber die Möglichkeit verbleibt, einen niedrigeren Schaden nachzuweisen (BGB §§ 155280 Abs. 1, § 308 Nr. 7a, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 649; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2017 – 21 U 106/16).

Bauvertrag gekündigt: Abnahme erforderlich  0

Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit Abnahme des Werkes. Dies gilt auch im Fall des gekündigten Bauvertrags.

 

Allerdings ist die Abnahme dann entbehrlich, wenn nicht mehr Vertragserfüllung, sondern Minderung oder Schadensersatz verlangt wird, oder die Abnahme des Werkes ernsthaft und endgültig verweigert wird.

 

Die Abnahme ist auch dann entbehrlich, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, aber aus anderen Gründen keine Erfüllung mehr verlangt, z. B. weil der Vertrag in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt wird.

 

Das Aushandeln im Sinne einer Individualabrede setzt mehr als das bloße Verhandeln voraus. Von einem Aushandeln ist nur dann auszugehen, wenn der Klauselverwender deren Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung seiner Interessen einräumt. Dabei muss der Verhandlungspartner zumindest die Möglichkeit erhalten, auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen Einfluss nehmen zu können.

 

Hat sich der Auftragnehmer  z. B. als Gegenleistung für eine Vereinbarung mit einer zweijährigen Gewährleistungsfrist dazu bereit erklärt, auf eine Sicherheit nach § 648 a BGB zu verzichten, stand die Länge der Gewährleistungsfrist ernsthaft zur Disposition und wurde individuell ausgehandelt, insbesondere wenn sich der Auftragnehmer sich auch auf eine fünfjährige Gewährleistungsfrist eingelassen hätte.

 

Die bloße Tatsache, dass eine ausgehandelte Klausel bereits im Vertragsentwurf enthalten war, steht der Annahme einer individuellen Vereinbarung nicht entgegen (AGB- Gesetz §§ 8, 9; BGB §§ 305b, 307; VOB/B §§ 12, 13; OLG München, Beschluss vom 26.08.2015 – 27 U 520/15 Bau; vorhergehend: OLG München, 15.06.2015 – 27 U 520/15 BauLG Memmingen, 23.12.2014 – 2 O 2457/05).

Formbedürftige Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag  0

Grundsätzlich ist ein Bauvertrag nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden.
Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag ist dann zu bejahen, wenn beide Verträge  nach dem Willen der Parteien miteinander stehen und fallen sollen.
Soweit Bau- und Grundstückskaufvertrag nicht voneinander abhängig sind, kommt eine Erweiterung des Formerfordernisses des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängig ist (BGB § 311b Abs. 1 Satz 1; OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 – 8 U 123/13; vorhergehend: LG Mannheim, 04.06.2013 – 1 O 5/13; nachfolgend: BGH, 08.09.2016 – VII ZR 286/15 (NZB zurückgenommen)).