Posts for Tag : Bauvertrag

Bemessung des Wertersatzes nach Rücktritt wegen Mängeln  0

Infolge eines Rücktritts sind die empfangenen (Bau-)Leistungen grundsätzlich zurück zu gewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Ist die Rückgewähr, oder die Herausgabe, aufgrund der Natur des Erlangten ausgeschlossen, hat der Auftraggeber Wertersatz zu leisten.

Tritt der Auftraggeber wegen eines Mangels vom Bauvertrag zurück und kann die empfangene Leistung, vorliegend eine Fußbodenbeschichtung aus ungeschliffenen OSB- Platten, nicht zurückgegeben werden, muss der Mangel bei der Bemessung des Wertersatzes berücksichtigt werden.

Dabei ist von denselben Grundsätzen wie bei der Minderung auszugehen (IBRRS 2019, 2237; BGB §§ 633634 Nr. 3, § 638 Abs. 3; ZPO § 287; KG, Urteil vom 07.06.2018 – 27 U 7/17; vorhergehend: LG Berlin, 18.11.2016 – 35 O 179/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 06.02.2019 – VII ZR 150/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kein Recht zur fristlosen Kündigung bei fehlerhafter Einmessung durch Auftragnehmer  0

Bei der Fehlstellung eines Gebäudes aufgrund eines vom Auftragnehmer nicht bemerkten Einmessfehlers, handelt es sich lediglich um einen unerheblichen Mangel, der den Auftraggeber nicht zur fristlosen Kündigung des Bauvertrags berechtigt.

Eine unwirksame außerordentliche Kündigung ist in der Regel als freie Kündigung auszulegen (Anschluss an BGH, IBR 2003, 595;
IBRRS 2019, 1279; BGB § 649; OLG Celle, Urteil vom 30.11.2017 – 16 U 1/17
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 11.10.2018 – VII ZR 281/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Teilt der Auftraggeber die Bedenken des Auftragnehmers nicht, muss der Auftragnehmer die Leistung dennoch ausführen  0

Verpflichtet sich der Auftragnehmer, mit seinen Arbeiten zu einem bestimmten Termin zu beginnen und teilt er dem Auftraggeber mit, er könne seine Leistungen frühestens drei Wochen später aufnehmen, kann der Auftraggeber den Bauvertrag wegen verzögerter Arbeitsaufnahme kündigen. Einer den Auftragnehmer in Verzug setzenden Mahnung bedarf es in diesem Fall nicht.

 

Besteht der Auftraggeber, obwohl der Auftragnehmer ordnungsgemäß Bedenken anmeldet, dennoch auf einer Arbeitsaufnahme, hat der Auftragnehmer die Vorgaben des Auftraggebers weiter umzusetzen (IBRRS 2018, 0297; BGB § 286 Abs. 2; VOB/B § 4 Nr. 1, 3, § 5 Nr. 4, § 8 Nr. 1, 3; OLG Köln, Beschluss vom 16.10.2014 – 11 U 47/14;
vorhergehend: OLG Köln, 15.09.2014 – 11 U 47/14; LG Köln, 20.02.2014 – 86 O 72/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2017 – VII ZR 218/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auftraggeber kann bei Insolvenz des Auftragnehmers vom Bauvertrag zurücktreten  0

Ein Bauvertrag wird weder durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers noch durch die Erfüllungsverweigerung des Insolvenzverwalters beendet.

Selbst wenn der Auftraggeber nichts gegenüber dem Insolvenzverwalter unternimmt, um das Vertragsverhältnis mit dem insolventen Auftragnehmer zu beenden, kann ihm nicht das Recht abgeschnitten werden, sich vom Vertrag anderweitig, vorliegend durch Rücktritt zu lösen (IBRRS 2018, 0104; BGB § 649; OLG Frankfurt, Urteil vom 15.12.2016 – 3 U 54/15; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 13.03.2015 – 2-10 O 181/14; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 13.09.2017 – VII ZR 4/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Auftraggeber der „frei“ kündigt muss 10% pauschalierten Schadensersatz leisten.  0

Bildet der Bauvertrag mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit ist Erster beurkundungsbedürftig (hier verneint).

 

Beurkundungsbedürftig kann ein Bauvertrag auch dann sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde und die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrags (hier ebenfalls verneint).

 

Stimmt nur der innere Willen der Vertragspartner nicht überein stimmt, liegt ein Einigungsmangel nicht vor. Nötig ist vielmehr, dass sich auch der objektive Inhalt der beiderseitigen Erklärungen nicht deckt.

 

Bedeutsam ist der innere Wille nur dann, wenn er in den abgegebenen Erklärungen zum Ausdruck kommt. Daran fehlt es, wenn eine Vertragspartei schriftlich etwas völlig anderes erklärt, als es nach ihrer Behauptung ihrem Willen entsprochen hat.

 

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauunternehmers, wonach der Auftraggeber pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 10% des vertraglich vereinbarten Gesamtpreises zu zahlen hat, wenn er den Vertrag „frei“ kündigt, benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dem Auftraggeber die Möglichkeit verbleibt, einen niedrigeren Schaden nachzuweisen (BGB §§ 155280 Abs. 1, § 308 Nr. 7a, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 649; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2017 – 21 U 106/16).

Bauvertrag gekündigt: Abnahme erforderlich  0

Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit Abnahme des Werkes. Dies gilt auch im Fall des gekündigten Bauvertrags.

 

Allerdings ist die Abnahme dann entbehrlich, wenn nicht mehr Vertragserfüllung, sondern Minderung oder Schadensersatz verlangt wird, oder die Abnahme des Werkes ernsthaft und endgültig verweigert wird.

 

Die Abnahme ist auch dann entbehrlich, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, aber aus anderen Gründen keine Erfüllung mehr verlangt, z. B. weil der Vertrag in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt wird.

 

Das Aushandeln im Sinne einer Individualabrede setzt mehr als das bloße Verhandeln voraus. Von einem Aushandeln ist nur dann auszugehen, wenn der Klauselverwender deren Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung seiner Interessen einräumt. Dabei muss der Verhandlungspartner zumindest die Möglichkeit erhalten, auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen Einfluss nehmen zu können.

 

Hat sich der Auftragnehmer  z. B. als Gegenleistung für eine Vereinbarung mit einer zweijährigen Gewährleistungsfrist dazu bereit erklärt, auf eine Sicherheit nach § 648 a BGB zu verzichten, stand die Länge der Gewährleistungsfrist ernsthaft zur Disposition und wurde individuell ausgehandelt, insbesondere wenn sich der Auftragnehmer sich auch auf eine fünfjährige Gewährleistungsfrist eingelassen hätte.

 

Die bloße Tatsache, dass eine ausgehandelte Klausel bereits im Vertragsentwurf enthalten war, steht der Annahme einer individuellen Vereinbarung nicht entgegen (AGB- Gesetz §§ 8, 9; BGB §§ 305b, 307; VOB/B §§ 12, 13; OLG München, Beschluss vom 26.08.2015 – 27 U 520/15 Bau; vorhergehend: OLG München, 15.06.2015 – 27 U 520/15 BauLG Memmingen, 23.12.2014 – 2 O 2457/05).

Formbedürftige Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag  0

Grundsätzlich ist ein Bauvertrag nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden.
Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag ist dann zu bejahen, wenn beide Verträge  nach dem Willen der Parteien miteinander stehen und fallen sollen.
Soweit Bau- und Grundstückskaufvertrag nicht voneinander abhängig sind, kommt eine Erweiterung des Formerfordernisses des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängig ist (BGB § 311b Abs. 1 Satz 1; OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 – 8 U 123/13; vorhergehend: LG Mannheim, 04.06.2013 – 1 O 5/13; nachfolgend: BGH, 08.09.2016 – VII ZR 286/15 (NZB zurückgenommen)).

Mangel trotz Einhaltung aller Vorgaben bei fehlerhafter Lüftungsanlage  0

Die laut Bauvertrag ausdrücklich vereinbarte Leistungsverpflichtung des Auftragnehmers wird von dessen werkvertraglicher Herstellungspflicht überlagert, die darin besteht, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes und funktionstaugliches Werk zu erbringen.

 

Kann mit einer raumlufttechnischen Anlage für ein Fitnessstudio die erforderliche Luftqualität nicht erreicht werden, ist diese auch dann mangelhaft, wenn lediglich ein sechsfacher Luftwechsel vereinbart war.

 

Beruht die fehlende Funktionstauglichkeit des Werks auf Mängeln der vom Auftraggeber bzw. seinem Architekten erstellten Planung, haftet der Auftragnehmer nur dann nicht, wenn dieser seine Prüfungs- und Hinweispflicht erfüllt hat (BGB §§ 631, 632, 633 Abs. 2, § 634 Nr. 4; VOB/B § 4 Abs. 3; OLG Zweibrücken, Urteil vom 03.12.2013 – 8 U 32/11, vorhergehend: LG Zweibrücken, 01.04.2011 – 2 O 241/04; nachfolgend: BGH, 27.04.2016 – VII ZR 345/13 (NZB zurückgewiesen)).

Verjährungbeginn nicht schon mit Ingebrauchnahme, sondern erst nach Leistungsphase 9  0

Inhalt und Gestaltung der in einem Bauvertrag verwendeten Vertragsbedingungen lässt sich entnehmen, ob ein von dem Verwender zu widerlegender Anschein dafür besteht, dass die Klauseln zur Mehrfachverwendung vorformuliert worden sind.

 

Sind Vertragsklauseln weitgehend allgemein und abstrakt gehalten, kann sich ein solcher Anschein ergeben. Entsprechendes gilt für Architekten- und Ingenieurverträge.

 

Eine unangemessene Benachteiligung des Auftraggebers durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Architekten oder Ingenieurs, die zu einer Unwirksamkeit des Vertrages führt, liegt dann vor, wenn „die Verjährung nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjekts beginnt“.

 

Die Klausel, wonach „die Verjährung mit der Abnahme der letzten nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistung beginnt, ausgenommen ist hier ausdrücklich die LP 9 (Objektbetreuung und Dokumentation)“ enthält keine Vereinbarung einer Teilabnahme der bis zur Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen (BGB § 214 Abs. 1, § 307 Abs. 1, 2, § 309 Nr. 8, §§ 633, 634a Abs. 1 Nr. 2; HOAI 2002 § 73; ZPO § 304; BGH, Urteil vom 08.09.2016 – VII ZR 168/15; vorhergehend: OLG Celle, 18.06.2015 – 6 U 12/15LG Verden, 12.12.2014 – 7 O 348/13).

Rücktrittsrecht des Auftraggebers, soweit die Leistung trotz Fristsetzung nicht erbracht wurde  0

Setzt der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine Frist zur Leistungserbringung, z. B. für die Lieferung und des Einbaus von Fenstern, kann der Auftraggeber von dem geschlossenen Bauvertrag zurücktreten, wenn diese Frist fruchtlos verstreicht.

 

Der Vortrag, der Rücktritt sei ausgeschlossen, weil man die VOB/B vereinbart habe, muss bereits in erster Instanz vorgetragen werden. Dieser Vortrag wird im Berufungsverfahren als verspätet zurückzuweisen, wenn seine Zulassung den Rechtsstreit verzögern würde.

 

Es ist auch nicht Aufgabe des Gerichts, aus den vorgelegten Anlagen die für eine Partei günstigen Tatsachen zu entnehmen. Vielmehr müssen diese schriftsätzlich vorgetragen werden (BGB § 323 Abs. 1, § 631; ZPO § 296 Abs. 1, §§ 520, 530KG, Beschluss vom 04.11.2014 – 27 U 49/14; vorhergehend: KG, 26.08.2014 – 27 U 49/14; LG Berlin, 17.01.2014 – 13 O 425/12; nachfolgend: BGH, 16.12.2015 – VII ZR 309/14 (NZB zurückgewiesen).