Der Ausschluss von § 545 BGB ist sowohl individualvertraglich, als auch formularvertraglich zulässig.
Unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB ist es möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf Basis des beendeten Mietverhältnisses schließen. Dies, soweit sich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem übereinstimmenden Parteiwillen, bzw. deren Interesse, entspricht.
Eine derartige konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum fortgesetzt wird, d. h. dem Mieter die Räume einerseits widerspruchslos überlassen wurden, zum anderen die Miete vermieterseits angenommen wurde, als auch die Annahme eines fortbestehenden Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entspricht.
Die bloße Leistung eines der Miete entsprechenden Entgeltes reicht dafür allerdings nicht aus, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag ohnehin gemäß § 546a Abs. 1 BGB als Nutzungsentschädigung schuldet, soweit dieser das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt (IBRRS 2022, 2718; BGB §§ 545, 546, 546a;OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 – 5 U 743/22; vorhergehend: LG Leipzig, 06.04.2022 – 4 O 1978/21).