Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen, ist im Bereich der Stadt Freiburg, auch bei frei finanziertem Wohnraum, der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen. Jedenfalls gilt dies dann, wenn nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt anwendbar ist.
Regelmäßig sind daher Flächen von Balkonen zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer entwickelt hat, oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).
Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offen bleiben, ob eine „doppelte“ Berücksichtigung von Balkonen, einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.
Sind beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen, sind die Mieter an ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht gebunden; IBRRS 2019, 3065§ 313 Abs. 2 BGB) BGB § 313 Abs. 2, § 558; WoFlV § 4 Nr. 4
LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 – 3 S 17/19
vorhergehend:AG Freiburg, 11.01.2019 – 4 C 2622/17).