Grundsätzlich gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters, wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.
Allerdings gilt dieses Vorkaufsrecht nicht bei jedem Verkauf. Wird das ganze Haus verkauft, muss der Mieter nicht als Kaufinteressent informiert werden. (BGH 2013 V ZR 96/12). Das gilt auch, wenn mehrere Erwerber das Objekt nach dem Kauf unter sich aufteilen.
Das Vorkaufsrecht greift ebenfalls nicht, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung an einen Angehörigen zu veräußern, oder zu verschenken, oder wenn der Mieter in eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung eingezogen ist, die veräußert werden soll.
Ist der Eigentümer aber entschlossen, sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzusplitten und zu veräußern, kann der Mieter seine Option ausüben. Der Vermieter muss den Mieter dann über sein Vorkaufsrecht informieren. Dieser hat dann 2 Monate Zeit, sein Vorkaufrecht auszuüben.
Der Mieter muss die Wohnung aber nicht unbedingt zu dem vorgeschlagenen Preis kaufen. Solange der Mieter nicht ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, bleibt es bestehen. Lässt der Vermieter nicht mit sich reden, könnte der Mieter abwarten, bis der Vermieter mit einem anderen handelseinig wird, gegebenenfalls zu einem günstigeren Preis und dann in den Kaufvertrag eintreten. Der Vermieter muss den Kaufvertrag offenlegen. Allerdings muss der Mieter dann alle Zahlungen übernehmen, zu denen sich der Erstkäufer bereit erklärt hatte. Dazu kann auch eine Maklerprovision gehören.
Häufig erfahren die Mieter allerdings erst von dem Verkauf, wenn der neue Eigentümer schon im Grundbuch eingetragen ist. Dem Mieter bleibt dann nur die Möglichkeit, Schadensersatz einzuklagen, wobei er nachweisen muss, dass er finanziell in der Lage gewesen wäre, die Wohnung zu kaufen.
Entscheidet sich der Mieter gegen eine Ausübung des Vorkaufsrechts, bleibt der Mietvertrag erstmal bestehen. Der neue Eigentümer darf ihm dann frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.