Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten.
Dabei beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB allerdings erst in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt nämlich grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, da er sich erst aufgrund unmittelbarer Sachherrschaft ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden machen kann.
Im Gegensatz dazu ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung. Folglich kann die Verjährung erst beginnen, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückerhält, nicht aber dadurch, dass der Mieter versucht hat, dem Vermieter die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Der Vermieter gerät mit der Rücknahme der Wohnung nicht ohne weiteres in Annahmeverzug. Er ist nicht verpflichtet, eine Wohnung nicht „auf Zuruf“ zurücknehmen. Der Vermieter gerät grundsätzlich nicht dadurch in Annahmeverzug, dass er sich geweigert hat, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Auf die Frage, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, kommt es dann nicht an, wenn die Parteien anschließend einen offiziellen Übergabetermin nicht nur vereinbart, sondern auch durchgeführt haben. In diesem Fall muss sich der Vermieter nicht nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe er die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der tatsächlichen Übergabe erhalten (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11).
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