Posts for Tag : Verwertungskündigung

Beginn der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB  0

Die teilrechtsfähige (Außen-)GbR hat die Möglichkeit, sich in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter, oder dessen Angehöriger zu berufen.

Eine Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und damit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs entscheidend ist (IBRRS 2025, 1200; BGB § 573 Abs. 2, 3, § 577a Abs. 1, §§ 873, 925; WEG §§ 8, 9a Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 25.10.2024 – 14 S 2770/24
vorhergehend: AG München, 02.02.2024 – 420 C 18349/22).

Befristung des Mietvertrags wegen Verwertungskündigung  0

Eine wirksame Befristung setzt u. a. voraus, dass der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei ist der Befristungsgrund hinreichend zu konkretisieren. Das alleinige Schlagwort „Dachausbau“ reicht dabei nicht aus.

Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung stellen grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung dar. In einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums liegt folglich eine wirtschaftliche Verwertung.

Keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung ist hingegen das Vorliegen einer Baugenehmigung (LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 – 3 S 102/20; IBRRS 2022, 1431; BGB § 546 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3, § 573c Abs. 1 Satz 1, § 575 Abs. 1.).

Keine Verwertungskündigung bei ersatzlosem Abriss  0

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes stellt keinerlei wirtschaftliche Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Bestätigung des Senatsurteils vom 24.03.2004 – VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).

Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, siehe IBRRS 2021, 0192; BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573 Abs. 2 Nr. 3; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19; vorhergehend: LG Braunschweig, 26.02.2019 – 6 S 324/18;
AG Braunschweig, 06.09.2018 – 112 C 2770/17.

Keine Verwertungskündigung bei provoziertem Sanierungsstau  0

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein gravierender Sanierungsstau vorliegt.

Hat der Vermieter die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben und damit gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen, kann dieser sich nicht darauf berufen, das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel verfolgt zu haben, später eine Verwertungskündigung auszusprechen (IBRRS 2020, 1368; BGB §§ 242, 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 546, 573 Abs. 2 Nr. 3, §§ 985, 986; GKG § 41 Abs. 1 LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 – 1 S 117/19; vorhergehend: AG Meppen, 27.03.2019 – 3 C 167/17).

Zu den Voraussetzungen einer wirksamen Verwertungskündigung  0

Die Verwertungskündigung muss Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten. Insoweit sind vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen entbehrlich, wenn der derzeitige Zustand des Gebäudes und der Wohnungen eine Modernisierung/Sanierung nahelegt.

 

Die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung setzt nicht voraus, dass eine Baugenehmigung bereits erteilt ist.

 

Die Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

 

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind i. d. R. angemessen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, wie sie allgemein üblich sind.

 

Auch in Studentenwohnungen gehören Bad und Küche zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen.

 

Der heutige Hygieneanspruch ist nicht erreicht, soweit es erforderlich ist, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit besteht, sich die Hände zu waschen.

 

Das Tatbestandsmerkmal der Hinderung der Verwertung liegt bei einer Sanierung/Modernisierung vor, soweit die Mietsache bei geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist, was bei Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen zu bejahen ist.

 

Außerdem gilt, dass wenn die Maßnahme zu einer Grundrissänderung führt, das Tatbestandsmerkmal der mangelnden Verwertung vorliegt, wenn der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann.

 

Ein Namensschild an der Klingel spricht für einen Mitbesitz am Objekt. Das Gleiche gilt für ein Namensschild am Briefkasten (IBRRS 2018, 2205; BGB § 546 Abs. 2, § 573; AG München, Urteil vom 12.01.2018 – 433 C 20391/17).