Soweit sich der Vermieter durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet hat, Modernisierungsarbeiten unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Wohnung des Mieters vollständig ausführen zu lassen, kann auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die jedoch den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig werden, vorliegend z. B. 10.000.- € für 4 Monate) (IBRRS 2021, 2288; BGB §§ 242, 339, 343; HGB § 348; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 8/21; vorhergehend: AG Mitte, 19.11.2020 – 4 C 1/18).
Vor dem nach der Abnahme bestehenden Nacherfüllungsanspruch kann der werkvertragliche Erfüllungsanspruch verjähren (entgegen OLG Hamm, IBR 2019, 425).
Hinsichtlich eines Vertragsstrafenversprechens besteht eine Akzessorietät im Verhältnis zu der strafbewehrten Hauptverbindlichkeit bestenfalls in eingeschränkter Form und zwar zeitlich bis zu einer Verwirkung der Vertragsstrafe.
Folglich teilt die Vertragsstrafe in Verjährungsfragen nicht das Schicksal des Hauptanspruchs. Daher scheidet ein Gleichlauf der betreffenden Fristen aus (IBRRS 2021, 0859; BGB §§ 195, 199 Abs. 1, § 214 Abs. 1, §§ 217, 271 Abs. 2, §§ 633, 634a Abs. 1, 2; VOB/B § 11; OLG Rostock, Urteil vom 02.02.2021 – 4 U 70/19
vorhergehend: LG Rostock, 26.04.2019 – 3 O 178/17).
Ist für eine individualvertraglich vereinbarte Vertragsstrafenregelung keine absolute Obergrenze festgelegt, so ist diese sittenwidrig und nichtig (IBRRS 2020, 0327; BGB § 138 Abs. 1, § 305 Abs. 1, § 339; VOB/B § 11; OLG München, Beschluss vom 13.07.2018 – 28 U 429/18 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 18.05.2018 – 28 U 429/18 Bau; LG München I, 23.01.2018 – 5 O 15433/11; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 166/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Keine Minderleistungen, sondern Mängel liegen vor, wenn notwendige Bescheinigungen, die Bauakte, oder Statistiken fehlen.
Ein Mangel ist auch zu bejahen, wenn lediglich zwei, statt der vereinbarten vier, Türen eingebaut wurden.
Ein Zuschlag für Regiekosten ist nur dann zu berücksichtigen, wenn er konkret begründet wird. Dies ist z. B. bei dem notwendigen Einsatz eines Architekten zu bejahen.
Eine Vertragsstrafe ist bezüglich des ursprünglich vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt dann nicht verwirkt, wenn dieser einvernehmlich verschoben wurde.
Für etwaige neue Fertigstellungstermine gilt die Vertragsstrafe nicht automatisch, sondern nur dann, wenn sie ausdrücklich auch für diesen verschobenen Termin vereinbart wurde.
Ob die Vereinbarung einer Vertragsstrafe auch Bestand hat, wenn Vertragstermine einvernehmlich zwischen den Parteien geändert werden, hängt im Wesentlichen von der Formulierung der Vertragsstrafenvereinbarung im Einzelfall, sowie der Bedeutung der jeweiligen Terminverschiebung ab. Für eine Weitergeltung der Vertragsstrafenregelung auf eine neu vereinbarte Ausführungsfrist spricht es, wenn die Vertragsstrafenvereinbarung terminneutral formuliert wurde.
Eine vereinbarte Vertragsstrafenregelung wird insgesamt hinfällig, wenn auftraggeberseits bedingte Verzögerungen den Zeitplan völlig aus dem Takt gebracht haben und den Auftragnehmer zu einer durchgreifenden Neuordnung des gesamten Terminablaufs zwingen (BGB §§ 339, 633, 634 Nr. 2, § 637; VOB/B §§ 11, 13 Nr. 5; OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.04.2016 – 5 U 81/15; vorhergehend: LG Düsseldorf, 03.06.2015 – 11 O 80/14).
Im Fall von Instandsetzungsarbeiten besteht eine Ankündigungspflicht des Vermieters gegenüber seinen Mietern.
Die nicht berechtigte Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte (BGB §§ 242, 546, 555a, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 – 65 S 289/15; vorhergehend:AG Tempelhof-Kreuzberg, 02.07.2015 – 8 C 39/15).