Posts for Tag : Vertragsschluss

Zur Verwirkung des Maklerlohns   0

Die Tatbestandsvoraussetzungen der Verwirkung des Maklerlohns können zu bejahen sein, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht, oder Behauptungen aufstellt, die dieser vorab nicht überprüft, oder den Kunden wider besseren Wissens wahrheitswidrig informiert hat. Das Gleiche gilt im Falle des Verschweigens wesentlicher Informationen des Objektszustands.

Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter. Dies soll den Makler im Interesse der Wahrung seines Vergütungsanspruchs gerade dazu anhalten, die diesem seinem Auftraggeber gegenüber bestehende Treuepflicht zu wahren.

Eine vorvertragliche Pflichtverletzung kann ebenfalls eine Verwirkung nach sich ziehen.

Der Makler hat seinen Maklerlohn z. B. dann verwirkt, wenn dieser in einem Besichtigungstermin mit dem Käufer dessen Frage nach Schimmel oder Feuchtigkeit in dem Haus dahingehend beantwortet, dass ein solcher nicht bekannt sei, obwohl der Bewohner des Hauses ihm zuvor von einer solchen Problematik berichtet hat (IBRRS 2025, 1703; BGB § 241 Abs. 2, §§ 278, 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, §§ 652, 654, 656c, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1).

Keine automatische Honorarminderung, sofern Teilleistungen nicht erbracht wurden  0

Die bloße Nichterbringung von Teilleistungen führt bei einer Vollbeauftragung nicht automatisch zu einer Honorarminderung, sondern lediglich dann, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Mangelanspruch darlegen und beweisen kann (BGH, IBR 2004, 513).

Die Vereinbarung einer verbindlichen Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung ist seitens des Auftraggebers darzulegen und zu beweisen.

Die bloße Mitteilung eines geplanten Einzugstermins stellt keine Vereinbarung eines verbindlichen Vertragstermins dar (BGB § 280 Abs. 1, §§ 389, 631 Abs. 1, § 634 Nr. 2; IBRRS 2025, 1659; OLG München, Beschluss vom 10.06.2024 – 28 U 588/24 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 16.04.2024 – 28 U 588/24 Bau; LG München II, 11.01.2024 – 3 O 383/22 Arch).

Mieter haftet nach StVG, sofern E-Bike-Akku in Mietobjekt explodiert  0

Sofern ein E-Bike-Händler einen Akku nachts im eingebauten Zustand auflädt und der Akku währenddessen explodiert, hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden gemäß § 7 StVG zu erstatten (IBRRS 2025, 1228; BGB §§ 241, 280, 535; StVG §§ 7, 8).

Abweichung der tatsächlichen Mietfläche stellt Mangel dar, sofern im Mietvertrag Festlegung als Sollbeschaffenheit erfolgte  0

Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 online zur Wohnraummiete, sowie IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10 % eine tatsächliche Vermutung dahingehend besteht, dass ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB vorliegt, ist lediglich dann anwendbar, sofern die Angabe der Mietfläche im Vertrag die Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts bezweckt und damit nicht lediglich eine beschreibende Funktion hat.

Unabhängig von der Festlegung einer bestimmten Größe des Mietobjekts als Sollbeschaffenheit, ist bei einer vertraglichen Mietpreisabrede dahingehend, dass die Miethöhe einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter betragen soll (sogenannte echte Quadratmetermiete), die zu leistende Miete anhand der tatsächlichen Quadratmeter des Mietobjekts zu kalkulieren (BGB §§ 133, 157, 195, 199, 214, 242, 535, 536, 812, 814; IBRRS 2025, 1190, OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 – 5 U 1633/24; vorhergehend: LG Leipzig, 28.10.2024 – 4 O 881/24).

Bei mangelnder Kooperation geht Vergütungsanspruch verloren  0

Ist ein Treppengerüst mangels Vorliegens einer Baugenehmigung im Zeitpunkt der Abnahme nicht als zweiter Rettungswegs nutzbar, ist dieses mangelhaft.

Trägt der Auftraggeber, wie vorliegend, das Genehmigungsrisiko, ist der Auftragnehmer für einen (Genehmigungs-)Mangel nicht einstandspflichtig.

Grundsätzlich kann der Auftragnehmer davon ausgehen, dass der selbst fachkundige bzw. fachkundig vertretene Auftraggeber im Rahmen dessen planerischen Verantwortlichkeit die maßgebenden Genehmigungserfordernisse kennt und beachtet, mit der Folge, dass dem Auftragnehmer keine Prüf- und Hinweispflicht obliegt.

Verletzt der Auftragnehmer seine bauvertragliche Kooperationspflicht, indem dieser notwendige, genehmigungsrelevante statische Berechnungen nicht nachreicht, verletzt dieser seine bauvertragliche Kooperationspflicht mit der Folge, dass ein Vergütungsanspruch ausgeschlossen ist (VOB/B § 2 Abs. 1, 2, § 12 Abs. 1, § 13 Abs. 1 Satz 2, 3, § 14 Abs. 1; OLG Naumburg, Urteil vom 17.01.2024 – 5 U 86/23; vorhergehend:
LG Halle, 21.07.2023 – 5 O 322/22, nachfolgend: BGH, Beschluss vom 19.03.2025 – VII ZR 30/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bei wesentlichen Mängeln keine fiktive Abnahme  0

Nimmt der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist ab, obwohl er dazu verpflichtet ist, steht dies der Abnahme gleich. Ist die Bauleistung fertig gestellt und sind allenfalls unwesentliche Mängel vorhanden, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet.

Ob der Mangel wesentlich ist und damit zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und dessen Auswirkungen ab. Dies kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Gegebenenfalls können sogar bloße optische Beeinträchtigungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

Wird eine mittig gelegene, 280 m² große Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche gestaltet, handelt es sich insoweit um einen wesentlichen Mangel (BGB a.F. § 640 Abs. 1 Satz 3; BGB §§ 633, 634; OLG Köln, Beschluss vom 02.11.2021 – 7 U 173/20; vorhergehend: OLG Köln, Beschluss vom 17.09.2021 – 7 U 173/20; LG Köln, 20.11.2020 – 18 O 281/19).

Kein Widerrufsrecht bei persönlichem Gespräch  0

Die Voraussetzungen des gesetzlichen Widerrufsrechts nach § 312c Abs. 1 BGB liegen nur dann vor, wenn die gesamte zu Vertragsschluss führende Kommunikation zwischen den späteren Vertragspartnern ausschließlich unter Verwendung sog. Fernkommunikationsmittel erfolgt. Hat hingegen im Rahmen der Vertragsanbahnung auch ein persönliches Gespräch zwischen einem der Bauherrn und dem Vertreter des Bauunternehmers stattgefunden, sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt.

Der Begriff eines außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossenen Vertrags ist gemäß § 312b Abs. 1 BGB unter Bezugnahme auf vier alternative Fallgruppen definiert. Dementsprechend ist für die Begründung des gesetzlichen Widerrufsrechts nach dieser Vorschrift die Feststellung des Vorliegens einer konkreten Fallgruppe notwendig.

In der Fallgruppe 1 ist eine besondere Vertragsabschlusssituation Voraussetzung für die Begründung des Widerrufsrechts. Diese liegt bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Vertragsparteien bei der Abgabe der zum Vertragsschluss führenden Erklärung an einem Ort vor, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist (IBRRS 2022, 3132; BGB § 312b Abs. 1, § 312c Abs. 1, §§ 631, 632; OLG Naumburg, Urteil vom 07.10.2021 – 2 U 33/21; vorhergehend: LG Halle, 04.03.2021 – 3 O 320/20).

Keine Mangelhaftigkeit des Schwarzbaus  0

Jedem durchschnittlichen Bauherrn muss klar sein, dass sowohl der vollständige Abriss eines Bestandsgebäudes, sowie die Neuerrichtung eines Ferienhauses einer Baugenehmigung bedürfen.

Der Auftragnehmer braucht vor Vertragsschluss nicht auf Umstände hinzuweisen, von denen der Auftraggeber Kenntnis hat, oder haben muss.

Sind sich die Parteien eines Bauvertrags ausdrücklich darüber einig, dass das Bauwerk unter Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben errichtet wird, kann der Auftraggeber, soweit dieser das Risiko des Schwarzbaus bewusst in Kauf genommen hat, hinterher keinerlei Mängelansprüche gegen den Auftragnehmer geltend machen (IBRRS 2022, 3001; BGB §§ 134, 249, 254, 276, 280, 633; OLG Dresden, Urteil vom 07.12.2021 – 6 U 1716/21; vorhergehend: LG Dresden, 23.07.2021 – 9 O 1527/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.08.2022 – VII ZR 1/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Privatpersonen ohne VOB/B-Kenntnisse ist VOB/B-Text auszuhändigen  0

Nur wenn der Verwender die andere Vertragspartei bei Vertragsschluss auf deren Bedingungen hinweist, bzw. dieser die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen und die andere Vertragspartei schließlich mit der Geltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen einverstanden ist, kann die VOB/B Bestandteil eines Bauvertrags werden.

Eine sogenannte nicht vertraute Partei kann nur dann in zumutbarer Weise vom Inhalt der VOB/B Kenntnis nehmen, wenn dieser der Text der VOB/B spätestens bei Vertragsschluss bekanntgegeben wird.

Der bloße Hinweis auf die VOB/B im Vertrag genügt für eine wirksame Einbeziehung lediglich dann, soweit die Vertragspartei des Verwenders Unternehmer ist, Kenntnisse im Baurecht hat, selbst schon mit der VOB/B vertraut ist, oder ein mit den Bedingungen Vertrauter, wie z. B. ein Architekt, die Vertragspartei vertritt.

Gegenüber Privatpersonen ohne VOB/B-Kenntnisse genügt der bloße Hinweis, ohne Übergabe der VOB/B, nicht .

Schon vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung kann der Besteller zurücktreten, soweit offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts erfüllt sein werden. Das Gleiche gilt, soweit der Schuldner/Unternehmer die Vertragserfüllung vor Fälligkeit ernsthaft und endgültig verweigert, das Vertrauen in dessen Leistungsfähigkeit entfallen ist, oder Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Unternehmer die Leistung bis zum Ende der nach Fälligkeit zu bestimmenden Nachfrist nicht erbringen kann (IBRRS 2022, 2574; BGB § 281 Abs. 1, § 305 Abs. 2, § 323 Abs. 1, 4; OLG Hamm, Beschluss vom 04.06.2020 – 21 U 125/18; vorhergehend: OLG Hamm, 28.01.2020 – 21 U 125/18; LG Essen, 05.07.2018 – 4 O 42/17).

Mängelrechte vor der Abnahme im BGB-Bauvertrag  0

Selbst wenn der mit einem privaten Auftraggeber geschlossene Bauvertrag auf die VOB/B Bezug nimmt, wird diese nicht Vertragsbestandteil, soweit der Auftragnehmer die VOB/B dem Auftraggeber vor oder bei Vertragsschluss nicht ausgehändigt hat.

Grundsätzlich kann der Auftraggeber die Abnahme auch verfrüht erklären. Soweit die Leistung noch nicht vollständig erbracht ist, kommt eine vorzeitige konkludente Abnahme allerdings nicht in Betracht.

Dem Auftraggeber steht auch vor Abnahme ein Anspruch auf Erstattung der Kosten Ersatzvornahme für die Fertigstellung der Leistung zu, sofern der Auftragnehmer mit der Herstellung in Verzug gerät.

Die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftragnehmers, nach der „die Fertigstellung i.S. des Zahlungsplans bedeutet, dass die Arbeiten im Wesentlichen fertig gestellt sind und Rest- oder Nachbesserungsarbeiten nicht zur Zurückhaltung der gesamten Rate berechtigen“, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist daher rechtsunwirksam (IBRRS 2022, 2093; BGB §§ 280, 281, 305 Abs. 2 Nr. 2, § 307 Abs. 1, §§ 632a, 633, 634, 637, 640; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2022 – 22 U 192/21; vorhergehend: LG Krefeld, 26.08.2021 – 5 O 292/18).

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