Posts for Tag : Vermieter

Mietminderung wegen Baulärms  0

Gemäß § § 536 Abs. 1 BGB führen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen zur Minderung der Miete.

 

Dies gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist.

 

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 – 18 S 211/16IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25); IBRRS 2018, 3891; BGB § 536 Abs. 1, § 906; LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 – 67 S 105/18).

Umkehr der Beweislast zulasten des Vermieters bei vorhersehbarem Eigenbedarf  0

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, da er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, ist grundsätzlich wirksam.

 

Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, folglich muss der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar gewesen sei (BGB §§ 242546573 Abs. 2 Nr. 2; AG Westerstede, Urteil vom 26.07.2016 – 27 C 396/16).

Duldung des Austausches der Fenster im Treppenhaus durch Mieter?  0

Spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter deren Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer, sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.

 

Der Mieter soll durch die Ankündigung frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informiert werden, damit er anhand dieser Informationen klären kann, ob und inwieweit er von dem ihm zustehenden Rechten Gebrauch machen kann.

 

Allerdings liegt es im Ermessen des Vermieters und nicht des Mieters, ob vorhandene Fenster, oder andere wesentliche Bestandteile der im Eigentum des Vermieters stehenden Mietsache instand gesetzt werden sollen (BGB § 554 a. F., EGBGB Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 15.06.2016 – 65 S 383/14; vorhergehend:AG Tempelhof-Kreuzberg, 30.07.2014 – 10 C 355/12).

Bei fehlender Bonität darf der Vermieter einen Mieterwechsel in der WG ablehnen  0

Die Wohngemeinschaft hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft, soweit der Vermieter im Mietvertrag mit der Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat.

 

Dies gilt außer bei studentischen Wohngemeinschaften, auch bei entsprechenden Zusammenschlüssen von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden müssen, wobei diese unterschiedlichen Tätigkeiten nachgehen, bzw. verschiedene Berufe ausüben.

 

Der Vermieter kann das Eintrittsrecht eines neuen Mitglieds wegen mangelnder Solvenz des potentiellen Mieters in die Wohngemeinschaft aus wichtigem Grund ablehnen (BGB § 553 Abs. 1 Satz 2; LG Berlin, Urteil vom 23.03.2016 – 65 S 314/15; vorhergehend:AG Tempelhof-Kreuzberg, 19.08.2015 – 19 C 110/15).

Für Makler gilt ebenfalls der Anwendungsbereich des § 16a EnEV  0

Bei den Vorschriften über die Pflichtangaben der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) handelt es sich um Marktverhaltensregeln i.S.d. § 4 Nr. 11 UWG a.F. (§ 3a UWG).

 

Makler sind im Hinblick auf die Richtlinie 2010/31/EU in den Anwendungsbereich des § 16a EnEV neben den dort ausdrücklich aufgeführten Gruppen der Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber einzubeziehen (EnEV § 16a; UWG § 4 Nr. 11, §§ 5a, 8 Abs. 1, 3 Nr. 3; LG Traunstein, Urteil vom 12.02.2016 – 1 HKO 3385/15).

Kein Anspruch des Vermieters auf nicht geleistete Vorauszahlungen, soweit die Vorschüsse abgerechnet sind  0

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter keinen Anspruch auf nicht geleistete Vorauszahlungen, soweit er statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt hat, ohne dies deutlich zu machen (BGB §§ 342, 315, 556 Abs. 3 Satz 2; LG Aachen, Urteil vom 10.03.2016 – 2 S 245/15; vorhergehend: AG Aachen, 28.07.2015 – 108 C 139/14

Vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs  0

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann als vorgeschoben gelten, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hat und der von diesem benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum überlässt, ohne dieser mitzuteilen, dass er in Wahrheit hofft, diese im Falle eines doch noch zustande kommenden gewinnbringenden Verkaufs ohne großen Aufwand zum Auszug bewegen zu können (BGB § 280 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2; BGH, Urteil vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15;
vorhergehend: LG Koblenz, 21.08.2015 – 6 S 117/15; AG Koblenz, 18.03.2015 – 151 C 2579/13).

Ohne Zustimmung des Mieters keine Änderung des Verteilungsschlüssels  0

Der Vermieter kann den in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern, da § 556 a BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Als Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung kommt nach § 313 BGB die Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage in Frage.

 

Die irrige Vorstellung des Vermieters, der vereinbarte Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten führe zur Deckung der ihm entstehenden Betriebskosten, rechtfertigt nicht die Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 2 BGB, da die fehlerhafte Kostenkalkulation in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

 

Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn der Mieter an der Kostenkalkulation beteiligt war oder sonst mit der Kalkulationsgrundlage zu tun hatte (BGB §§ 242, 313 Abs. 1, § 556a; OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2015 – 24 U 64/15).

Kosten der Schadensbeseitigung als sofort abzugsfähige Werbungskosten  0

Hat der Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden gemacht, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, handelt es sich bei diesen Erhaltungsaufwendungen um sofort abzugsfähige Werbungskosten, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind und nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten (EStG § 6 Abs. 1 Satz 1a; FG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2016 – 11 K 4274/13).

Instandhaltungspflicht des Vermieters  0

Im Rahmen der Instandhaltungspflicht darf der Vermieter einer Wohnung einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen (LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 – 13 S 154/14).