Posts for Tag : Verjährungsfrist

Neugestaltung bei Mangelbeseitigung durch Bauherrn zulässig  0

Hat der Architekt sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dieser als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daran fehlt es, wenn, entgegen der Baugenehmigung, die Verwendung von Materialien im Leistungsverzeichnis geplant wird und diese Materialien verbaut werden.

Soweit der Architekt entsprechend der Leistungsphase 9 des § 33 HOAI 2009 (auch) mit der Objektbetreuung beauftragt wird, muss dieser innerhalb des fünfjährigen Zeitraums nach der Abnahme bemerken, dass das verwendete Bodenbelags- und Dämmmaterial nicht der erteilten Baugenehmigung entsprach.

Im Rahmen der Mangelbeseitigung ist der Bauherr nicht verpflichtet, die ursprüngliche Planung beizubehalten, um Schadenersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können. Statt dessen kann dieser den Arbeiten eine abweichende Planung zugrunde legen, z. B. in Form einer neuen Gestaltung des Bauwerks, sofern dadurch die Mängel beseitigt werden. Sofern eine fiktive Schadensberechnung nicht vorliegt, ist die Höhe des Schadenersatzes auf den Betrag beschränkt, der bei der Mangelbeseitigung nach der alten Planung entstanden wäre.

Die Pflichten des Architekten beinhalten es, den Bauherrn im Rahmen der jeweils übernommenen Aufgabengebiets bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zu unterstützen. Als Sachwalter des Bauherrn schuldet dieser die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel, außerdem die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn über das Ergebnis der Untersuchung, sowie der sich daraus ergebenden Rechtslage. Dies gilt auch für den Fall, dass die Mängel ihre Ursache in Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten haben.

Bei schuldhafter Verletzung der Untersuchungs- und Beratungspflicht, ist der Architekt dem Bauherrn im Wege der sog. Sekundärhaftung zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Verjährung der gegen ihn gerichteten werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt.

Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Bauherr innerhalb der Verjährungsfrist verjährungshindernde Maßnahmen gegen den Architekten ergriffen hätte, wenn dieser nicht nur seine Untersuchungs- und Beratungspflicht erfüllt hätte, sondern den Bauherrn auch über eine etwaige eigene Haftung informiert hätte (IBRRS 2024, 2634; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 4; HOAI § 2009 § 33; OLG Schleswig, Urteil vom 12.04.2024 – 1 U 66/22; vorhergehend: LG Lübeck, 27.06.2022 – 2 O 100/20).

Verjährungsbeginn erst bei Eintritt der Fälligkeit  0

Für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt die Verjährungsfrist erst mit Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.

Wird der Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst bei Eintritt der Fälligkeit entsteht der Eigentumsverschaffungsanspruch i. S. d. § 200 BGB (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 19.06.2006 – V ZR 40/05, IBRRS 2006, 1813 = IMRRS 2006, 1126 = NJW 2006, 2773), (IBRRS 2024, 1311; Verjährung beginnt erst mit Fälligkeit).

Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch  0

Für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten, gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben, bevor der Vermieter die Dübellöcher selbst beseitigen kann.

Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche in Form des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters und der Schadensersatzansprüche des Vermieters steht nicht entgegen, dass die Fälligkeit des Anspruchs des Rückzahlungszahlungsanspruchs des Mieters erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters eintritt. Schließlich verlangt § 387 BGB für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Hingegen ist die Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, keine Voraussetzung für Entstehung der Aufrechnungslage.

Der Aufrechnungslage steht nicht entgegen, dass der Vermieter seine Schadensersatzforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht aufrechenbar i. S. d. § 215 BGB gegenüber gestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR Werkstatt-Beitrag; LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 – 14 S 117/22 (nicht rechtskräftig), (IBRRS 2024, 1230; BGB § 281 Abs. 1, 2, §§ 387389548 Abs. 2, §§ 812823 Abs. 2; vorhergehend: AG Schwarzenbek, 03.11.2022 – 43 C 255/21).

Mängelhaftung nach Werkvertragsrecht bei Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie  0

Selbst wenn kein typischer Bauträgervertrag vorliegt, sind Mängelansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer als „kernsaniert“ bezeichneten Immobilie nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Ein verständiger Erwerber kann im Zusammenhang mit dem Erwerb einer „kernsanierten“ Immobilie die Vorstellung verbinden, keine erheblichen Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um diese in Benutzung zu nehmen.

Dier Zusicherung als „kernsaniert“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend dar, dass die Sanierungsarbeiten als Mindeststandard den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insoweit gilt auch dann nichts anderes, wenn ein privater Veräußerer die Arbeiten in Eigenregie vorgenommen hat.

Ein Haftungsausschluss kann für zugesicherte Eigenschaften nicht wirksam vereinbart werden (IBRRS 2024, 0004; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 4, § 635 Abs. 1; OLG München, Urteil vom 15.02.2022 – 28 U 2563/13 Bau; vorhergehend: LG München II, 19.04.2013 – 13 O 4204/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 56/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Eigenleistungen des Auftraggebers werden zum Eigentor für Auftragnehmer, sofern Letzterer nicht auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hingewiesen hat.  0

Soweit die Erstellung eines funktionsfähigen und zum Ausbau geeigneten Wohngebäudes im Vordergrund steht, handelt es sich bei einem Vertrag über die Errichtung eines Ausbauhauses um einen Werkvertrag i. S. d.§ 631 BGB,

Soweit das vom Unternehmer geschuldete Werk zur Errichtung eines Ausbauhaues nicht den allgemein anerkennten Regeln der Technik entspricht, z. B. in Form einer nicht dichten Dampfbremse, und die Herstellung der Dampfbremse zu den Eigenleistungen des Bestellers gehört, so haftet der Unternehmer für die von ihm nicht dicht hergestellte Dampfbremse nach §§ 633 ff. BGB, § 13 VOB/B nur dann nicht, soweit der Unternehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hingewiesen hat. Bestehen Unklarheiten bei der Abgrenzung von Leistungen des Unternehmers im Rahmen der Errichtung eines Ausbauhauses im Verhältnis zu Eigenleistungen des Bestellers, so gehen diese zu Lasten des Unternehmers.

Im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages verstößt die Verkürzung der Verjährungsfrist wegen Sachmängeln von fünf auf vier Jahre gegen § 309 Nr. 8 Buchst. b) ff) BGB und ist unwirksam, selbst wenn die VOB/B insgesamt und damit § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B in den Bauvertrag einbezogen worden sind (IBRRS 2023, 1611; LG Ravensburg, Urteil vom 24.05.2023 – 5 O 110/21, BGB § 309 Nr. 8 b; §§ 631, 633; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3, 4).

Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche bei Zusage der Nachbesserung  0

Soweit der Auftragnehmer seine Verpflichtung zur Nachbesserung anerkennt, beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche neu zu laufen.

Ein Anerkenntnis liegt bereits dann vor, wenn das tatsächliche Verhalten des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber das Bewusstsein vom Bestehen des Anspruchs unzweideutig zu erkennen gibt. Soweit der Auftragnehmer erklärt, dieser werde der Aufforderung des Auftraggebers zur Mängelbeseitigung Folge leisten, erkennt diesen damit seine Pflicht zur Nachbesserung an.

Allerdings schuldet der Auftragnehmer Nachbesserung, bzw. Mängelbeseitigung, lediglich, soweit es Mängel dessen eigener Leistung geht. Führen die Mängel seiner Leistung hingegen zu Schäden am sonstigen Eigentum des Auftraggebers, oder an dritten Gewerken, besteht nur eine Verpflichtung zum Schadensersatz.

Inhaltlich sind an eine Mangelrüge keinerlei allzu hohe Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, dass es für den Auftragnehmer erkennbar ist, was diesem vorgehalten wird und in welcher Weise dieser Abhilfe zu leisten hat. Die Mangelursache muss der Auftraggeber nicht konkret benennen. Vielmehr reicht es, wenn die Mangelerscheinung hinreichend genau bezeichnet wird, sogenannte Symptomtheorie.

Im Verhältnis des Auftraggebers zum Auftragnehmer ist der Architekt Erfüllungsgehilfe. Daher hat der Auftraggeber für das Verschulden des Architekten einzustehen, soweit der Auftraggeber für die Planungsaufgaben hinsichtlich der Durchführung eines Bauvorhabens einen Architekten einsetzt.

Führen Fehler des planenden Architekten zu einer fehlerhaften Leistung des Auftragnehmers, muss sich der Auftraggeber diese anspruchskürzend zurechnen lassen. Denn grundsätzlich ist der Auftraggeber verpflichtet, dem Auftragnehmer eine ordnungsgemäße Planung an die Hand zu geben, soweit Letzterer nicht selbst die Planung schuldet (IBRRS 2022, 2381; BGB §§ 203204209254278781; VOB/B § 13 Abs. 1, 4, 5, 7;
OLG Brandenburg, Urteil vom 11.08.2021 – 4 U 130/20;
vorhergehend: LG Potsdam, 01.01.2020 – 12 O 222/18
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 01.06.2022 – VII ZR 835/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133145 ff., 199557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Zur Verjährungsfrist wegen Mängeln eines Gutachtens über Bausubstanz  0

Soweit ein Architekt oder Ingenieur mit einer feststellenden Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt wird, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keinerlei Werk dar, dessen Erfolg die Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk beinhaltet.

Ansprüche wegen Mängeln eines solchen Gutachtens verjähren bereits in zwei Jahren ab Abnahme und nicht erst in fünf Jahren (IBRRS 2021, 0818; BGB §§ 633634a Abs. 1 Nr. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 28.02.2020 – 24 U 36/19; vorhergehend: LG Darmstadt, 22.11.2018 – 9 O 37/13; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 04.11.2020 – VII ZR 54/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bei wirksamer Sicherungsabrede ist die Einrede ungerechtfertigter Bereicherung ausgeschlossen  0

gegenüber dem Bürgschaftsgläubiger verliert der Bürge das Recht, sich gem. § 768 BGB auf die Unwirksamkeit der Sicherungsabrede (Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung) zu berufen, soweit sich aus einem im Rahmen des Hauptschuldverhältnis ergehenden rechtskräftigen Urteils die Wirksamkeit ergibt, der Hauptschuldner also erfolglos die Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung erhoben hat.

Selbst dann, wenn vor Schluss der mündlichen Verhandlung der ersten Instanz im Hauptschuldverhältnis Verjährung eingetreten ist, kann der Bürge die Einrede der Verjährung in der Berufungsinstanz erheben, soweit der Sachverhalt, auf den der Verjährungseinwand gestützt wird, unstreitig ist.

Der Anspruch auf Erstattung von Mehrkosten wird, auch soweit es um Kosten für die Mängelbeseitigung geht, im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung fällig.

In dem Jahr, in dem die außerordentliche Kündigung erklärt wurde, beginnt die Verjährungsfrist mit Schluss dieses Jahres (IBRRS 2021, 0090;
BGB §§ 768821; VOB/B § 8 Abs. 3; OLG Celle, Urteil vom 17.12.2020 – 6 U 50/20; vorhergehend: LG Hannover, 09.03.2020 – 12 O 187/18).

Mängelbeseitigung ist vom Architekten zu überwachen  0

In der Planungsphase hat der Architekt eine umfassende Aufklärung und Beratung sowie die Prüfung von Alternativen vorzunehmen. Etwaige Zustimmungen des Bauherrn zu bestimmten Planungen schließen einen Mangel nur dann aus, wenn der Architekt den Bauherrn vorher aufgeklärt und belehrt hat.

Bei der Überwachen der festgestellten Mängel handelt es sich, soweit die Mängel bis zur Abnahme aufgetreten sind, um eine Grundleistung des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 8.

Nach der Lebenserfahrung besteht ein wahrscheinlicher Zusammenhang zwischen Abdichtung und Feuchtigkeitserscheinung, wenn der Schaden gerade dort eingetreten ist, wo die in Rede stehende Schutzmaßnahme ihn verhüten soll.

Bei der Objektbetreuung durch den Architekten während der Gewährleistungszeit (hier gem. § 15 Abs. 1, 2 Nr. 9 HOAI 1996) beginnt die Verjährungsfrist erst mit Verjährung der Mängelansprüche des Bauherrn gegenüber dem Unternehmer.

Es ist nicht notwendig, dass die Erklärung eines Geständnisses i.S. des § 288 ZPO ausdrücklich als „Geständnis“ abgegeben wird. Maßgeblich ist, ob in der Erklärung ein Geständniswille zum Ausdruck kommt, d. h. der Wille, die Tatsachenbehauptung endgültig gegen sich gelten lassen zu wollen. Hierfür kann auch die Erklärung einer Hauptaufrechnung genügen (IBRRS 2019, 2964; BGB a.F. §§ 633635; HOAI 1996 §§ 1534; ZPO § 288; OLG Celle, Urteil vom 18.09.2019 – 14 U 30/19; vorhergehend: LG Hildesheim, 02.01.2019 – 2 O 140/07).