Posts for Tag : Unwirksamkeit

Die Bestellung eines Nichteigentümers zum Beirat hat die Gesamtnichtigkeit des Bestellungsbeschlusses zur Folge  0

Der Umstand, dass nur ein gewähltes Mitglied des Beirats kein Wohnungseigentümer ist, hat nicht zur Folge, dass der Beschluss im Übrigen Bestand haben kann.

Der Rechtsgedanke des § 139 BGB, der auch bei einer Beschlussanfechtung zu beachten ist (vgl. BGH, NJW 1998, 3713, 3715 = ZMR 1999, 41), hat nicht zur Folge, dass der Beschluss in einen gültigen und einen ungültigen Teil aufgespaltet werden kann. Vielmehr führt die Unwirksamkeit der Bestellung eines Nichteigentümers als Beirat dazu, dass der gesamte Beschluss „mit diesem Makel infiziert wird“ (IBRRS 2022, 1920; WEG § 29 Abs. 1 Satz 2; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.08.2021 – 980a C 29/20 WEG).

Bei wirksamer Sicherungsabrede ist die Einrede ungerechtfertigter Bereicherung ausgeschlossen  0

gegenüber dem Bürgschaftsgläubiger verliert der Bürge das Recht, sich gem. § 768 BGB auf die Unwirksamkeit der Sicherungsabrede (Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung) zu berufen, soweit sich aus einem im Rahmen des Hauptschuldverhältnis ergehenden rechtskräftigen Urteils die Wirksamkeit ergibt, der Hauptschuldner also erfolglos die Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung erhoben hat.

Selbst dann, wenn vor Schluss der mündlichen Verhandlung der ersten Instanz im Hauptschuldverhältnis Verjährung eingetreten ist, kann der Bürge die Einrede der Verjährung in der Berufungsinstanz erheben, soweit der Sachverhalt, auf den der Verjährungseinwand gestützt wird, unstreitig ist.

Der Anspruch auf Erstattung von Mehrkosten wird, auch soweit es um Kosten für die Mängelbeseitigung geht, im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung fällig.

In dem Jahr, in dem die außerordentliche Kündigung erklärt wurde, beginnt die Verjährungsfrist mit Schluss dieses Jahres (IBRRS 2021, 0090;
BGB §§ 768821; VOB/B § 8 Abs. 3; OLG Celle, Urteil vom 17.12.2020 – 6 U 50/20; vorhergehend: LG Hannover, 09.03.2020 – 12 O 187/18).

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV  0

Die in den Erwerbervertrag eines Bauträger gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist damit unwirksam.

Wird eine förmliche Abnahme vereinbart und fehlen unter dem „Prüfbericht zur Baustellenbegehung“ die Unterschriften des Auftraggeber-, sowie des Auftragnehmervertreters, handelt es sich bei dem Dokument lediglich um einen Entwurf.

Die zwar vereinbarte, aber fehlende, förmliche Abnahme schließt die Möglichkeit der konkludenten Abnahme grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nu dann, soweit die Parteien einvernehmlich auf eine zunächst vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben. Dies ist allerdings vom Auftragnehmer bzw. Bauträger darzulegen und zu beweisen (IBRRS 2020, 2604; BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 637 Abs. 3, § 640; WEG § 5 Abs. 2; OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.2018 – 29 U 163/17; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 25.08.2017 – 20 O 159/16; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 239/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Erfolglose Aufstockungsklage, soweit Mindestsatzunterschreitung initiiert  0

Die Nachforderung eines Architektenhonorars auf der Basis der HOAI- Mindestsätze mittels einer sogenannten „Aufstockungsklage“ kann treuwidrig und rechtsmissbräuchlich i. S. d. § 242 BGB sein. Dies gilt jedenfalls dann, soweit diese darauf beruht, dass die vom nachfordernden Architekten selbst initiierte, die HOAI-Mindestsätze unterschreitende, Pauschalhonorarvereinbarung unwirksam sei, weil diese gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen habe (hier Treuwidrigkeit bejaht (IBRRS 2020, 2396; BGB § 242; HOAI 2013 § 7; OLG Celle, Urteil vom 10.08.2020 – 14 U 54/20; vorhergehend: LG Hannover, 26.02.2020 – 14 O 52/17).

Unzulässige Rechtzeitigkeitsklausel in Altmietverträgen hat Unwirksamkeit einer Vorfälligkeitsregelung zur Folge  0

Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart bleibt für das Mietverhältnis und seine Abwicklung bestimmend. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Nutzungsart ändert und der Vermieter hiervon Kenntnis hat.

Enthält ein Altmietvertrag sowohl eine Vorfälligkeitsregelung (Mietzahlung bis zum 3. eines Monats) als auch eine Rechtzeitigkeitsklausel (Geld muss zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters sein), zieht die Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel (vgl. BGH, IMR 2017, 46) auch die Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsregelung nach sich.

Im Falle der fristlosen Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung ist vorab eine Abmahnung auszusprechen.

Soweit zwei separate Mietverhältnissen vorliegen, kann eine Abmahnung bezüglich einer Wohnung nicht als Abmahnung die andere Wohnung betreffend, gewertet werden (IBRRS 2020, 2327; BGB § 306 Abs. 2, § 307 Abs. 1, §§ 543551556, LG Mannheim, Urteil vom 08.07.2020 – 4 S 76/19 11 C; vorhergehend: AG Mannheim, 23.10.2019 – Az. 11 C 2013/19

Unwirksamkeit von Änderungsvorbehalten  0

In einem vorformulierten Bauvertrag müssen die Rechte und Pflichten der Bauvertragsparteien möglichst klar, einfach und verständlich dargestellt werden.

Eine vom Unternehmer vorformulierte Bauvertragsklausel, wonach „Änderungen, Ergänzungen und Verbesserungen im Sinne des Bauherren und des technischen Fortschritts vorbehalten bleiben,“ benachteiligt den Besteller unangemessen und ist damit unwirksam, weil nicht klar formuliert ist, welchen Inhalt solche Anpassungen haben könnten (IBRRS 2019, 3856; BGB § 307 Abs. 1, 2, § 308 Nr. 4, §§ 631, § 632a Abs. 3, § 633 ; OLG Brandenburg, Urteil vom 30.10.2019 – 7 U 25/18
vorhergehend: LG Potsdam, 25.01.2018 – 2 O 137/16).

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und Quotenklauseln  0

 

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Mieter geändert.

 

Renovierungsklauseln sind untersagt, wenn der Mieter bei Einzug eine unrenovierte Wohnung vorfand. Eine vertragliche Verpflichtung für Schönheitsreparaturen kann also überhaupt nur dann entstehen, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war.

 

Laut dem Urteil ist eine Wohnung nur dann renoviert, wenn sie für den Mieter bei Einzug so aussieht. Es dürfen höchstens geringe Gebrauchsspuren erkennbar sein. Die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Einzug bürdet das Gericht allerdings dem Mieter auf. Damit wird Übergabeprotokollen, die beim Einzug erstellt werden, eine große Bedeutung zukommen.

 

Außerdem hat der Bundesgerichtshof sogenannte Quoten- Klauseln für unwirksam erklärt, nach denen der Mieter bei vorzeitigem Auszug eine Quote für Schönheitsreparaturen zahlen muss. Das bedeutet also, dass Mietern keine Kosten auferlegt werden können, wenn sie ausziehen, bevor Renovierungsfristen abgelaufen sind. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob der Mieter in eine unrenovierte, oder eine renovierte Wohnung eingezogen ist.

 

Die Entscheidungen gelten für vom Vermieter vorformulierte Mietverträge. Das ist in der Praxis fast immer der Fall, selbst wenn der Vermieter sich vom Mieter bestätigen lässt, der Vertrag sei “frei ausgehandelt”, wofür der Vermieter die Beweislast trägt (BGH VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, ua).

 

Beachten Sie bitte, dass zahllose Mietverträge, vor allem solche älteren Datums, überhaupt keine wirksamen Renovierungsklauseln mehr enthalten. Denn ein Rechtsverstoß im Kleingedruckten kann nicht nachträglich korrigiert werden, sondern macht die gesamte Renovierungsklausel zunichte.

 

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ob die Schönheitsreparaturklauseln in Ihrem Mietvertrag wirklich unwirksam sind, kommen Sie bitte mit Ihrem Mietvertrag zu uns, oder gehen Sie damit zu dem/der Rechtsanwalt/Rechtsanwältin Ihres Vertrauens.