Posts for Tag : Unmöglichkeit

Anspruch des Ex-Mieters auf Auskunft über neue Miete bei vorgetäuschtem Eigenbedarf  0

Nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung hat der gekündigte Mieter gegenüber dem vormaligen Vermieter einen Auskunftsanspruch dahingehend, welche Miethöhe dieser von dem neuen Mieter erhält, welchem die Wohnung entgegen den Ausführungen in der Eigenbedarfskündigung vermietet wurde (§ 242 BGB).*)

Das erforderliche Rechtschutzinteresse für die Auskunft ergibt sich aus dem potentiellen Anspruch des früheren Mieters, gemäß § 285 Abs. 1 BGB einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös herauszuverlangen. Die notwendige Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand mit demjenigen, für den der Vermieter das herausverlangte Surrogat erhält (siehe dazu (betr. § 281 BGB a.F.) BGH, IMR 2006, 8), dürfte regelmäßig vorliegen.*) LG Berlin II, Urteil vom 28.02.2024 – 66 S 178/22 (IBRRS 2024, 3276; BGB §§ 242275285573).

Bei corona- bedingter Schließung in der Regel keine Mietminderung  0

Eine behördliche Schließung als Folge der COVID- 19- Pandemie führt weder zu einem Mangel noch zu dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

Aufgrund des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

Soweit wegen des Verwendungsrisikos des Mieters i. S. v. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB überhaupt Raum für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht untragbaren Ergebnis führen.

Der Einwand des Mieters auf Reduktion der Miete aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage ist im Urkundenverfahren allerdings nicht statthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO) (IBRRS 2021, 1130; BGB § 313 Abs. 1, §§ 536 ff.; ZPO §§ 592595 Abs. 2, § 598; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20 (nicht rechtskräftig); vorhergehend:
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).

Corona- bedingte Schließung kein Mangel, aber Vertragsanpassung möglich  0

Eine allgemeine corona- bedingte Schließungsanordnung stellt keinen Sachmangel des Mietobjekts dar, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigen würde.

Nach der Überlassung der Mietsache werden die Regeln des allgemeinen Schuldrechts durch das Gewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB verdrängt. Dies gilt auch für teilweise oder zeitweise Unmöglichkeit.

Davon abgesehen liegt aber auch keine Unmöglichkeit nach § 275 BGB vor.

§ 313 Abs. 1 BGB ist im Falle coronabedingter Schließung anwendbar. Aus Art. 240 §§ 1, 2 EGBGB ergibt sich insoweit keine Sperrwirkung.

Auch auf den ersten Lockdown ist die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB rückwirkend anwendbar.

Die Vermutung umfasst jedoch lediglich die erste Tatbestandsvoraussetzung von § 313 Abs. 1 BGB, nicht aber die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen.

Eine komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungs-Einschränkungen während weiteren neun Werktagen, sowie ein Umsatzverlust von 10%, rechtfertigen jedoch keinerlei Vertragsanpassung (IBRRS 2021, 0712; BGB §§ 275286 Abs. 2 Nr. 1, §§ 313326535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Abs. 1, § 580a; EGBGB Art. 240 §§ 1, 27; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 – 23 O 18/20).

Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-bedingte Schließung  0

Die wegen der Corona- Pandemie in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe führen zwar weder zu einem eine Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache, noch zu einem Fall der Unmöglichkeit. Allerdings liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor.

Ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, erfordert, abgesehen vom Rückgriff auf allgemeine Wertungen bezüglich der Risikoverteilung, zusätzlich eine konkreten Begründung aufgrund der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung (IBRRS 2021, 0213; BGB §§ 275313536; EGBG Art. 240 §§ 2, 7; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20 (nicht rechtskräftig)