Posts for Tag : Umstände

Feuchtigkeitsisolierung setzt detaillierte Ausführungsplanung voraus  0

Der planende Architekt hat dafür zu sorgen, dass seine Planung die Entstehung eines mangelfreien und dichten Bauwerks gewährleistet.

Dabei gewährleistet die Planung nur dann die Entstehung eines mängelfreien und zweckentsprechenden Werks, soweit diese den nach den örtlichen Gegebenheiten notwendigen und dauerhaften Schutz gegen eindringendes Wasser vorsieht. Insoweit ist zu beachten, ob die Grundwasserstände in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Soweit drückendes Wasser in Form von Grund- und Sickerwasser zu berücksichtigen ist, hat die Planung eine Bodenplatte in Form eines sogenannten „Weiße Wanne- Elements“ nebst Ringdrainage um das Gebäude herum vorzusehen.

Dabei hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie ausführlich die Planung des Architekten sein muss. Wesentlich sind die Anforderungen an die Ausführung, insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse, sowie die Kenntnisse, die unter Berücksichtigung der baulichen und örtlichen Gegebenheiten von einem ausführenden Unternehmer zu erwarten sind.

Soweit Einzelheiten der Ausführung besonders schadensträchtig sind, sind diese unter Umständen im Einzelnen zu planen und dem Bauunternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise zu verdeutlichen.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 sind die Ausführungsdetails von dem Architekten zwingend umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere bei Problemen bei der Feuchtigkeitsisolierung hat die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail reichen (IBRRS 2023, 3316; BGB a.F. §§ 633, 635; HGB § 129 Abs. 1; HOAI 1996 § 15; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.05.2021 – 12 U 293/20; vorhergehend: LG Stuttgart, 21.07.2020 – 20 O 491/03; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.06.2023 – VII ZR 566/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Mangelbeseitigung unverhältnismäßig, soweit Funktionalität nicht spürbar beeinträchtigt  0

Soweit der Auftraggeber wegen eines Baumangels Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten fordert, kann der Auftragnehmer einwenden, die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung seien unverhältnismäßig.

Insoweit gelten die Aufwendungen für die Mangelbeseitigung dann als unverhältnismäßig, soweit der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Umstände in keinerlei vernünftigem Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Die Unverhältnismäßigkeit ist in der Regel dann anzunehmen, wenn dem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer vollständig ordnungsgemäßen Vertragsleistung ein durchaus erheblicher und vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht.

Der Mängelbeseitigungsaufwand ist in der Regel dann nicht unverhältnismäßig, wenn der Auftraggeber ein objektiv berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Vertragserfüllung hat. Dies ist vor allem dann anzunehmen, wenn die Funktionsfähigkeit der Leistung offensichtlich beeinträchtigt ist.

Die Parteien können eine Schiedsgutachtenvereinbarung dahingehend vereinbaren, dass ein Sachverständiger das (Nicht-)Vorhandensein der vom Auftraggeber gerügten Mängel für die Parteien verbindlich festzustellen und gegebenenfalls die Mängelbeseitigungskosten zu ermitteln hat.

Soll der Schiedsgutachter auf Grund seiner besonderen Sachkunde lediglich das Vorhandensein von Mängeln feststellen, ist das Schiedsgutachten nur dann unverbindlich, wenn es offenbar unrichtig ist.

Offenbar unrichtig ist das Schiedsgutachten erst dann, wenn es den Grundsatz von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und sich dessen Unrichtigkeit dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers unmittelbar aufdrängen muss. Daran sind strenge Anforderungen zu stellen (BGB §§ 249, 251 Abs. 2 Satz 1, §§ 315, 317, 319, 633, 634, 635 Abs. 3; VOB/B § 13 Abs. 7; OLG Hamburg, Urteil vom 25.11.2020 – 8 U 18/20; vorhergehend: LG Hamburg, 25.11.2005 – 310 O 230/99).

Im Urkundsprozess muss die Miete zunächst voll bezahlt werden, selbst bei Corona-bedingter Schließung  0

Die durch die COVID- 19- Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts hat keinerlei Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Folge.

Schließlich wird dem Vermieter dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).

Bei Geschäftsschließung aufgrund hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters gewerblich genutzter Räume gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung der Miete anlässlich einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).

Bei der Prüfung der Frage, ob dem Mieter das Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, kann eine pauschale Betrachtungsweise nicht sachgerecht sein. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erzielt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66) (IBRRS 2022, 0774; BGB § 275 Abs. 1, § 313 Abs. 1, § 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 24; BGH, Urteil vom 16.02.2022 – XII ZR 17/21
vorhergehend: OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).

Mangelnde Qualität des Gutachtens stellt keinen Befangenheitsgrund dar  0

Wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, berechtigte Zweifel an seiner Unparteilichkeit oder Unabhängigkeit aufkommen zu lassen, kann ein Sachverständiger wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden,

Insoweit müssen objektive Umstände vorliegen, die aus Sicht der ablehnenden Partei bei vernünftiger Betrachtung die Befürchtung hervorrufen, der Sachverständige sei in der Sache nicht unvoreingenommen.

Hingegen sind Einwendungen in Bezug auf die inhaltliche Qualität und Überzeugungskraft des Gutachtens nicht tauglich, um eine Besorgnis der Befangenheit zu begründen (IBRRS 2022, 0852; ZPO § 42 Abs. 1, § 406 Abs. 5; OLG Hamm, Beschluss vom 08.10.2021 – 29 W 48/21; vorhergehend: LG Bochum, 31.08.2021 – 2 OH 14/19).

Einseitige Mieterhöhung des Vermieters  0

Soweit der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck bringt, im Wege des einseitigen Gestaltungsrechts zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, ist eine Umdeutung dieser Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung nicht möglich.

Bei Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieters liegt mangels Vorliegens eines Angebots keine konkludente Zustimmung vor. Folglich kann der Mieter die zu Unrecht geleisteten Beträge gemäß § 812 BGB kondizieren.

Der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, kennt die einen Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände erst ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wurde.

In derartigen Fällen gilt die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB (IBRRS 2021, 2558; BGB §§ 133, 145 ff., 199, 557 ff., 812; LG München I, Urteil vom 03.02.2021 – 14 S 11480/20).

Auslegung der Teilungserklärung  0

Wegen deren Bedeutung für künftige Erwerber von Wohnungseigentum sind für die Auslegung der Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgeblich.

Dementsprechend ist auf Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, inwieweit es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Eintragung liegende Umstände sind nur heranzuziehen, soweit solche nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Vorbereitungsbeschluss ist grundsätzlich zu verneinen. Ausnahmsweise ist das Rechtsschutzbedürfnis dann zu bejahen, soweit der geltend gemachte Anspruch offenkundig nicht besteht IBRRS 2021, 1810; WEG § 16 Abs. 2 Satz 2; LG Köln, Urteil vom 22.04.2021 – 29 S 143/20

Platz für ein Au-pair- Mädchen rechtfertigt Eigenbedarfskündigung  0

Die Unterbringung eines Au- pair- Mädchens in der nahegelegenen Wohnung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn der Vermieter das Au- pair- Mädchen in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die von seinem bewohnten Eigenheim fußläufig erreichbar ist.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Au- pair- Mädchen zwingend in seinem Haus unterzubringen, wenn er über weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung verfügt und nachvollziehbare Gründe vorträgt, weshalb nur eine auswärtige Unterbringung möglich sei.

Der Vermieter muss auch keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung des Mieters zu vermeiden.

Es ist nicht notwendig, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht. Vielmehr genügt es, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit zu rechnen ist, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt.

Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters. Diese unterliegt lediglich insoweit einer Missbrauchskontrolle, ob der zur Verfügung stehende Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass der Verdacht besteht, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde lediglich vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen (IBRRS 2021, 0716; BGB § 546 Abs. 1, §§ 573, 574a Abs. 2; AG München, Urteil vom 12.01.2021 – 473 C 11647/20).

Was nicht passt, muss passend gemacht werden  0

Der Auftragnehmer schuldet auch dann die Herbeiführung eines mangelfreien Werks, wenn eine Werkleistung, wie z. B. der Einbau einer Heizungsanlage, nur unter beengten räumlichen Verhältnisses möglich ist.

Fehlerhafte Maßnahmen, oder sogar bestimmte Anweisungen des Auftraggebers, oder des Architekten entlasten den Auftragnehmer nicht ohne Weiteres. Solche Anweisungen verpflichten Letzteren vielmehr zur Prüfung und Mitteilung, ggf. sogar zur Weigerung, derartige Anordnungen zu vollziehen.

Lediglich soweit der Auftragnehmer der größeren Fachkenntnis des ihn Anweisenden vertrauen darf, ist er von der Verpflichtung zu eigener Prüfung und Mitteilung etwaiger Bedenken frei (IBRRS 2021, 0070; BGB §§ 242, 323, 346, 633, 634 Nr. 3; VOB/B § 4 Abs. 3;
LG Karlsruhe, Urteil vom 10.01.2020 – 6 O 380/11).

Beweislast bei unsichtbaren Mängeln am Grundstück  0

Erklärt der Verkäufer in einem Grundstückskaufvertrag, diesem seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt dies keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände obliegt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 30.04.2003 – V ZR 100/02, IBR 2003, 1074 – nur online; IBRRS 2020, 1920; BGB § 123 Abs. 1, § 444; BGH, Urteil vom 06.03.2020 – V ZR 2/19; vorhergehend: OLG Koblenz, 11.12.2018 – 12 U 143/18;
LG Mainz, 15.01.2018 – 5 O 265/16).

Ungefragte Aufklärungspflichten des Grundstücksverkäufers  0

Offenbarungspflichtig ist der Verkäufer bei Fragen des Käufers, sowie über besonders wichtige Umstände, die für die Wertbildung des anderen Partei offenkundig von maßgeblicher Bedeutung sind.
Eine Aufklärung über solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind, kann der Käufer nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
Verzichtet der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags auf eine vollständige Besichtigung des Kaufgegenstands und gibt dieser bei Abschluss des Kaufvertrages gleichwohl in Kenntnis dieses Umstands an, er kenne den Zustand des Kaufobjekts, bzw. offenbart er dabei gegenüber dem Verkäufer eine unterlassene vollständige Besichtigung nicht und bringt er auch kein weiteres Informationsbedürfnis zum Ausdruck, ist der Käufer grundsätzlich nicht schutzbedürftig.
Keinen Mangel der Heizungsanlage stellt der Umstand dar, dass eine Heizungsanlage auch im Sommer zwecks Produktion von Warmwasser laufen muss und eine Nachtabsenkung nicht möglich ist (BGB §§ 433, 434, 437, 443, 444; OLG Köln, Urteil vom 27.10.2015 – 22 U 93/14).