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Keine wohnwerterhöhenden Merkmale  0

Eine gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung stellt kein wohnwerterhöhend.es Merkmal im Sinne des Mietspiegels dar (IBRRS 2025, 0556; BGB § 558; AG Lichtenberg, Urteil vom 04.02.2025 – 7 C 5099/24).

Unwirksamkeit des Mietvertrages bei kollusivem Zusammenwirken   0

Soweit der GmbH-Geschäftsführer bei Abschluss des Wohnungsmietvertrags gegen die Interessen der Gesellschaft handelt, was der Mieter erkennt, kann der Vertrag wegen kollusivem Verhaltens gemäß § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nichtig sein.

Dies ist denkbar, wenn die Gesellschaft Wohnungen nicht vermieten, sondern modernisieren und verkaufen will und die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt. Außerdem dem Mieter gleichzeitig das Wissen zuzurechnen ist, dass die Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft das Geschäft nicht billigen, sondern stattdessen alle Hebel in Bewegung setzen, den Mietvertrag aufzulösen.

Ist der Mieter im Wege der Kollusion in den Besitz der Wohnung gelangt, so war dieser bösgläubig gemäß §§ 990 Abs. 1, §§ 989, 987 Abs. 1 BGB und hat die gezogenen Nutzungen an die Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnung herauszugeben.

Der Wert kann auf Grundlage des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO geschätzt werden. Dabei ist im Hinblick auf die Vorschriften über die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB als fiktive Neuvermietungsmiete ein Betrag in Höhe von 110% der ortsüblichen Miete anzusetzen (IBRRS 2023, 2349; BGB § 138 Abs. 1, 2, §§ 556d ff., 987 Abs. 1, §§ 989, 990 Abs. 1; ZPO § 287; LG Berlin, Urteil vom 28.06.2023 – 64 S 105/22 (nicht rechtskräftig; Rechtsmittel: BGH, Az. VIII ZR 152/23; vorhergehend: AG Charlottenburg, 17.03.2022 – 205 C 131/21).

Dem Wohnwert ist der tatsächliche Zustand der Wohnung zugrunde zu legen  0

Für die Spanneneinordnung ist der tatsächliche Zustand der Wohnung maßgeblich und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die, egal aus welchen Gründen, nicht umgesetzt wurden.

Eine aufwändig gestaltetes Wohnumfeld setzt voraus, dass die gärtnerische, oder architektonische, Gestaltung über das durchschnittliche Maß hinausgehen.

Die Voraussetzungen einer aufwändigen Gestaltung erfüllen ein normaler Sandkasten, sowie eine Bank, nicht (IBRRS 2023, 1003; BGB § 126b Satz 1, §§ 242, 555b, 558, 558a Abs. 1, § 558b Abs. 2, § 558c Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 – 66 S 144/22; vorhergehend: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 – 24 C 117/21; AG Berlin-Kreuzberg, 27.04.2022 – 24 C 117/21).