Posts for Tag : soziale Härte

Corona- Krise für sich genommen kein Einstellungsgrund für die Zwangsvollstreckung  0

Lediglich wenn die Räumung bei vollständiger Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Betracht.

Allerdings ist den Anforderungen an eine abwägende Entscheidung nicht Genüge getan, soweit ausschließlich auf die Corona- Krise abgestellt und aus dieser pauschal das Erfordernis einer zeitlich befristeten einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung hergeleitet wird (IBRRS 2021, 0412; ZPO § 765a ZPO; LG München I, Beschluss vom 15.06.2020 – 14 T 7328/20; vorhergehend: AG München, 10.06.2020 – 1539 M 42463/20).

Umfang der Modernisierungsankündigung und Folgen der unzureichenden Ankündigung  0

Ein Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB).

Insoweit muss der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, welche eine vergleichende Betrachtung ermöglicht.

Nur auf diese Art und Weise ist der Mieter in der Lage, zu entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte darstellt, oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. 

Die pauschale Angabe, es werde durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen, genügt nicht.

Auch nicht ausreichend ist die Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Die gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung liegt damit nicht vor.

Die unwirksame Modernisierungsankündigung kann durch das Nachreichen weiterer Information nicht geheilt werden. Vielmehr ist eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung erforderlich (IBRRS 2019, 2261; BGB §§ 558, 558a, 558b, 559, 559a, 559b Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, §§ 814, 818 Abs. 3; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18; vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18).

Schutz vor Kündigung aus Altersgründen  0


Schon wegen Ihres hohen Lebensalters können Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Für Mieter hohen Alters bedeutet der Verlust der Wohnung, unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen, eine „Härte“ i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (IBRRS 2019, 0857;  
BGB § 574 Abs. 1 Satz 1; GG Art. 1 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18; vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 26.11.2018 – 20 C 221/16).

Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme  0

Der Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und prognostizierter Umfang in einem Ankündigungsschreiben im Wesentlichen beschrieben werden (§§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB). Insoweit hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des bisherigen, sowie des neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so hat der Mieter die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Maßnahme zumutbar ist, oder eine Härte bedeutet, oder ob dieser von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.

Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist jedenfalls nicht konkret genug.

Auch nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß §§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

Durch das Nachreichen weiterer Information kann eine unwirksame Modernisierungsankündigung nicht geheilt werden, sondern lediglich durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung (IBRRS 2019, 0707; BGB § 554 Abs. 3, § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555d Abs. 1; LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18; vorhergehend: AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18).