Posts for Tag : Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietpreisbremse in Berlin ab 01.06.2015  0

In Berlin gilt die Mietpreisbremse ab 01.06.15. Ungehemmte Mietforderungen bei Neuvermietung sind damit nicht mehr möglich.

 

Vermieter dürfen damit nur noch eine Miete verlangen, die maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter hat allerdings das Recht, die im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete zu bekommen. Die Deckelung der Mieten gilt vorerst für 5 Jahre.

 

 

 

 

Wohnungsausstattung als Wohnwertmerkmal  0

Der Vermieter kann sich nur diejenige Ausstattung zugute halten, die er tatsächlich gestellt hat.

 

Sorgt der Mieter beispielsweise selbst für die notwendige Küchenausstattung, kann der Vermieter diese Ausstattung bei einer Mieterhöhung nach der Rspr. des AG Berlin- Köpenick im Hinblick auf den Wohnwert nicht ohne Weiteres berücksichtigen.

 

Im konkreten Fall hatte der Mieter selbst Spüle und Herd in die Küche eingebaut. Gleichzeitig war vertraglich vereinbart, dass die Vermieterin die Wohnung auf Wunsch jederzeit entsprechend ausstattet.

 

Einige Zeit später versuchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchzusetzen, wobei dieser sich auf die neu eingerichtete Küche bezog.

 

Das wollte der Mieter nicht akzeptieren. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Für die Einordnung in den Mietspiegel seien nach Auffassung des Gerichts ausschließlich die vermieterseits  gestellten Einrichtungsgegenstände entscheidend. Dies könne durch anderweitige Vereinbarungen nicht ohne weiteres umgangen werden. Die Zusicherung der Vermieterin, die Küche jederzeit entsprechend auszustatten sei in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen (AG Berlin- Köpenick, 2 C 13/14).

 

Sollten Sie als Mieter unsicher sein, wer sich die einzelnen Ausstattungsmerkmale der Wohnung zugute halten kann, prüfen Sie am besten zunächst Ihren Mietvertrag und heben Sie Quittungen für im Laufe der Mietzeit angeschaffte Ausstattungsgegenstände gut auf.

 

 

 

Kein Auskunftsanspruch des störenden Nachbarn bei Bezichtigung wegen Hausfriedensbruchs  0

Soweit ein Mieter von Nachbarn der Störung des Hausfriedens bezichtigt wird, hat er keinen Anspruch darauf, zu erfahren, wer konkret welche Anschuldigung erhoben hat. 

 

Im konkreten Fall hatte der Mieter auf Auskunft geklagt, nachdem die Vermieterin diesen schriftlich gebeten hatte, die Belästigung anderer Mieter zu unterlassen. Außerdem drohte die Vermieterin mit einer Abmahnung und bei erneuten Verstößen mit fristloser Kündigung.
Daraufhin wollte der Mieter von seiner Vermieterin wissen, welcher Nachbar sich negativ geäußert habe.
Die Vermieterin verweigerte allerdings die Auskunft, weil die Nachbarn sie aus Angst vor dem Kläger darum gebeten hatten. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht.
Das AG München gab der Vermieterin allerdings Recht und wies die Auskunftsklage ab. Durch das Mietverhältnis bestehe kein Auskunftsanspruch. Seitens der Vermieterin bestehe eine Fürsorgepflicht gegenüber den Mietern, es drohe weitere Gefahr für den Hausfrieden, sofern die Vermieterin die Namen nenne (AG München, 463 C 10947/14).

Alkoholiertes Radfahren gefährdet den Führerschein  0

Wer als Radfahrer zuviel getrunken hat, sollte lieber ein Taxi nehmen. Das Gesetz bzw. der Bußgeldkatalog gelten für alle Fahrzeuge, also auch für das Fahrrad.

 

Wer also mit 1,6 Promille oder mehr radfährt, riskiert daher seinen Führerschein. Auch wenn man sich auf dem Rad nicht verkehrswidrig verhalten oder einen Unfall gebaut hat.

 

Gerichte sorgen bei stark angetrunkenen Radfahrern dafür, dass künftig auch das Auto stehenbleibt, wie der Bayerische  Verwaltungsgerichtshof erst wieder entschieden hat (VGH Bayern, Beschl. v. 22.12.2014, 11 ZB 14.1516).

Immobilienkauf Unverheirater  0

Unverheiratete, die ein Haus, oder eine Wohnung kaufen wollen, sollten sich entsprechend ihren finanziellen Beteiligungen ins Grundbuch eintragen lassen.

 

Soweit zur Finanzierung ein gemeinschaftliches Darlehen aufgenommen wird, müssen auch beide dafür geradestehen.

 

Wird gegen einen Partner die Zwangsvollstreckung eingeleitet, kann es zur Versteigerung der Immobilie kommen, mit der Folge, dass beide ausziehen müssen.

 

Zieht ein Partner zu einem späteren Zeitpunkt in die Eigentumswohnung ein und hilft dieser beim Abtragen des Kredits, kann zu dessen Absicherung ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden.  Andernfalls besteht kein Bleiberecht, wenn der Eigentümer ins Pflegeheim muss (BGH, XII ZR 110/ 06).

 

Für den Fall der Trennung sollte die Löschung des Wohnrechts vertraglich geregelt werden.

 

Eine zusätzliche Absicherung mit Vorkaufsrechten ist möglich, wenn einer von beiden seinen Anteil vorzeitig verkaufen und gehen will.

 

Wenn Sie sich über Ihre Möglichkeiten informieren wollen, wenden Sie sich am Besten an einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihres Vertrauens.

Aufschlüsselung der Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung  0

Die Betriebskosten sind vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung detailliert aufzuschlüsseln. Nach Auffassung des AG Berlin- Mitte reicht es allerdings nicht ohne weiteres, die Hausgeldabrechnung  der Eigentümergemeinschaft einfach an den Mieter weiterzugeben.  Dies gelte insbesondere dann, wenn der Mietvertrag eine andere Aufschlüsselung zu den Betriebskosten enthalte, als die Hausgeldabrechnung.

 

Im konkreten Fall erfolgte entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung keine Aufschlüsselung der kalten Betriebskosten, sowie der auf die Heiz- und Warmwasserkosten gezahlten Vorschüsse.

 

Aus diesem Grund hielt der Mieter eine Nachforderung zu Recht für unbegründet. Die Hausgeldabrechnung des Vermieters könne nur dann die Grundlage bilden, soweit diese Angaben zum Eigentumsanteil des Vermieters enthalte. Außerdem hätten die Kosten für Heizung und Warmwasser getrennt abgerechnet werden müssen (AG Berlin- Mitte, Az. 14 C 496/13).

 

Sofern Sie sich bezüglich der Korrektheit der einzelnen Positionen Ihrer Nebenkostenabrechnung unsicher sind, vergleichen Sie diese am Besten mit Ihrer Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Hinsichtlich der Korrektheit der einzelnen Positionen können Sie auch eine Überprüfung anhand der Durchschnittswerte des Münchner Mietspiegels vornehmen.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, wenden Sie sich am Besten an einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrechts Ihres Vertrauens.

Teilweise Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses wegen Umbaus des Vermieters  0

Ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Wände streichen muss, hängt in erster Linie davon ab, ob der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine wirksame Schönheitsreparaturklausel unterzeichnet hat. Ist keine wirksame Vereinbarung getroffen, ist der Vermieter zuständig.

 

Allerdings kann die Verpflichtung des Mieters auch bei wirksamer Abwälzung auf den Mieter entfallen, z. B. wenn der Vermieter die Räume nach dem Auszug des Mieters umbauen will. In diesem Fall wären die Schönheitsreparaturen des Mieters nutzlos.

 

Der BGH hat in solchen Fällen allerdings wiederholt entschieden, dass der Mieter nicht gänzlich von seiner Verpflichtung befreit wird, sondern dem Vermieter anstelle der Renovierung einen entsprechenden Geldbetrag bezahlen muss (BGH, Urteil vom 20.12.04, VIII ZR 378/03). Dabei hänge die Höhe des Anspruchs davon ab, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst ausgeführt, oder diese von Fachhandwerkern hätte ausführen lassen. Hierbei kann das Gericht den Wert der Eigenleistung des Mieters schätzen.

 

Sind von dem Umbau nur einzelne Teile der Wohnung betroffen, sind die Schönheitsreparaturen in den übrigen Räumen auf jeden Fall durchzuführen.

 

Allerdings hat der BGH kürzlich entschieden, dass die Fälle der Geldentschädigung statt der Renovierung durch den Mieter auf die Fälle zu beschränken seien, in denen der Vermieter einen Umbau auch tatsächlich vornehme. Führt der Vermieter z. B. seine Umbauabsicht doch nicht aus, weil er das Objekt verkauft, entfällt sein Ausgleichsanspruch.

 

Bei Veräußerung der Wohnung sollte sich der Mieter allerdings nicht zu früh freuen, da der Anspruch auf Veräußerung auf den neuen Eigentümer übergeht (BGH,Urteil vom 12.02.14, VIII ZR 76/13).

 

Ob der Vermieter den Umbau tatsächlich vornimmt, können Sie nachträglich herausfinden, indem Sie das Mietobjekt nach Ihrem Umzug weiter im Auge behalten, oder den Nachmieter befragen, sobald dieser dort eingezogen ist. Alternativ können Sie den Vermieter nachträglich zur Auskunft auffordern, ob dieser den Umbau tatsächlich vorgenommen hat, oder einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihres Vertrauens mit der Angelegenheit betrauen.

 

 

Parkettboden statt Teppichboden, Trittschallschutz  0

Tauscht der über dem Wohnungsinhaber lebende Eigentümer seinen Teppichboden gegen Parkett aus, muss der Wohnungsinhaber dies nach der Rspr. des BGH akzeptieren.

 

Ein Rentnerehepaar aus Travemünde an der Ostsee hatte einen entsprechenden Rechtsstreit gegen den über ihm wohnenden Eigentümer verloren, welcher den Teppich durch Parkett ersetzt hatte. Dadurch wurde es in der darunter liegenden Wohnung lauter.

 

Aus Sicht des Landgerichts hielt sich die Belästigung noch unter der Trittschallgrenze von 63 Dezibel und war damit zumutbar. Dies sieht auch der BGH so (BGH, Entscheidung vom 13.03.15, V ZR 73/14).

 

Sollten auch Sie der Auffassung sein, dass die Geräusche aus der Nachbarwohnung zu laut sind, können Sie dies von uns gerne überprüfen lassen. Hierfür schildern Sie uns bitte, möglichst genau, welche Renovierungsmaßnahmen in der Nachbarwohnung vorgenommen wurden. Letztlich wird über ein Sachverständigengutachten entschieden werden müssen, ob die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist. Ein solches wird ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt ihres Vertrauens entweder über ein selbständiges Beweisverfahren, oder ein Klageverfahren auf Unterlassung veranlassen.

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