Posts for Tag : Nachbargrundstück

Für die unterdimensionierte Entwässerung eines Anbaus haftet der Architekt  0

Sofern ein Architekt mit der Planung eines Anbaus beauftragt ist, welcher kein eigenständiges Gebäude darstellt, sondern der mit dem Bestandsgebäude verbunden werden soll, ist ein funktionsfähiges Gesamtgebäude einschließlich ausreichend dimensionierter Entwässerung geschuldet. Dies gilt unabhängig davon, ob der Architekt explizit mit der Entwässerungsplanung beauftragt wurde.

Insoweit kann lediglich ein ordnungsgemäßer Hinweis auf die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Fachplaners den Architekten entlasten, was vorliegend verneint wurde.

Der Architekt hat sich vor Ausführung seines Werks grundsätzlich zu vergewissern, ob die notwendigen Voraussetzungen eingehalten sind, selbst wenn dieser den Auftraggeber vorab darauf hingewiesen hat, dass bestimmte Voraussetzungen für sein Werk eingehalten sein müssen. Dementsprechend darf sich der Architekt nicht darauf verlassen, dass das Bestandsentwässerungssystem für die zusätzlich aus dem Anbau abzuleitende Wassermengen ausreichend ist (IBRRS 2025, 0615; BGB §§ 249, 280, 281, 634 Nr. 4, § 636; OLG Frankfurt, Urteil vom 01.07.2022 – 21 U 92/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 14.11.2019 – 2-20 O 149/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.05.2024 – VII ZR 152/22 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Die Abrechnung erfolgt am Schluss  0

Die Behauptung des Auftragnehmers, dieser habe nach Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist und nach Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens einige Mängel ohne Zustimmung des Auftraggebers beseitigt, ist im Rahmen einer Vorschussklage auf die Mängelbeseitigungskosten rechtlich nicht erheblich. Ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren, ist erst bei Abrechnung des Vorschusses zu prüfen.

Gegenüber dem Bauträger, dessen Verpflichtung zur Eigentumsumschreibung vertraglich durch die Zahlung des vollen Kaufpreises bedingt ist, steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung auch für den Fall, dass nur noch ein geringfügiger Teil des Kaufpreises offen ist und Mängel vorliegen, regelmäßig kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung gemäß § 242, bzw. § 320 Abs. 2 BGB zu, soweit Letzterer die Möglichkeit hat, mit eigenen Forderungen in den Kaufpreis übersteigender Höhe aufzurechnen und damit die Eintragungsvoraussetzungen herbeizuführen.

Von dem Bauträger kann der Erwerber nicht verlangen, eine aus Sicht des Erwerbers unter Überschreitung der Miteigentumsordnung, im Zuge der Errichtung angebrachte Abluftanlage an der Außenfassade zu entfernen, wenn deren Errichtung nicht zur vertraglichen Leistungen des Bauträgers ihm gegenüber zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums und seines Sondereigentums gehört, sondern durch den begünstigten Sondereigentümer veranlasst wurde (IBRRS 2024, 2139; OLG Köln, Urteil vom 19.06.2024 – 11 U 73/23; BGB a.F. §§ 633, 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; BGB § 242, 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 320 Abs. 2; vorhergehend:
LG Köln, 22.12.2022 – 8 O 172/20).

Verschattungseffekte sind hinzunehmen, sofern die Abstandsflächen eingehalten sind  0

Aus Sicht des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots sind nach ständiger Rechtsprechung des OVG Nordrhein- Westfalen Verschattungseffekte nach dem bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebot regelmäßig hinzunehmen, sofern die landesrechtlichen Abstandsflächen eingehalten sind.

Schließlich zielen Letztere darauf ab, die ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung von Nachbargrundstücken zu gewährleisten (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen,  BauNVO § 15; BauO-NW § 6; IBR 2021, 98; IBR 2021, 97; IBRRS 2021, 2513; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27.07.2021 – 7 B 33/21

Schadensersatz bei Schäden durch Sickerwasser des Nachbargrundstücks?  0

Soweit Sickerwasser des Nachbargrundstücks dazu geführt hat, das bis zur Grenze errichtete Hausanwesen in seiner Substanz zu schädigen, können Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche des Eigentümers dennoch an einer konkreten Zuweisung einzelner Schäden in den Verantwortungsbereich des Nachbarn scheitern.

Davon abgesehen können solche Schadensersatz- und Ausgleichsansprüche deswegen ausgeschlossen sein, weil sich insoweit vornehmlich das vom Eigentümer geschaffene Risiko der Grenzbebauung verwirklicht hat. Dies führt dazu, dass die Schäden bei wertender Betrachtung nicht von dem Nachbarn zu verantworten sind (IBRRS 2021, 1405; BGB §§ 823, 906, 1004 Abs. 1; OLG Saarbrücken, Urteil vom 26.03.2021 – 5 U 20/20; vorhergehend: LG Saarbrücken, 04.02.2020 – 4 O 175/16).

Bauunternehmer haftet für Schäden am Nachbargebäude, auch bei Einhaltung der DIN-Richtwerte  0

Soweit wesentliche Beeinträchtigungen, die ausnahmsweise wegen ihrer Ortsüblichkeit vom Eigentümer zu dulden sind, lösen einen Entschädigungsanspruch aus.

Das Hervorrufen massiver Schäden auf einem fremden Grundstück stellt stets eine wesentliche Beeinträchtigung dieses Grundstücks dar. Dies gilt selbst dann, wenn der bauausführende Unternehmer die gesetzlichen und technischen Richtwerte eingehalten hat.

Wird der Bauunternehmer durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück geschädigt, kann dieser seinen Anspruch auf der Basis der fiktiven Schadensbeseitigungskosten geltend machen. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (IBR 2018, 196) steht dem nicht entgegen.

Da ein bebautes Grundstück ein Unikat ist, ist die Wertdifferenz nach dem Verkehrswert zu bemessen (IBRRS 2019, 3058; BGB §§ 249, 251, 280 Abs. 1, § 538 Abs. 2 Nr. 1, § 823 Abs. 1, § 906 Abs. 1 Satz 2; OLG München, Urteil vom 11.09.2019 – 7 U 4531/18; vorhergehend: LG München I, 27.11.2018 – 12 O 14745/15).

Der Bauherr haftet für Schäden am Nachbargebäude, wenn der Handwerker des Bauherrn einen Brand verursacht  0

Lässt der Grundstückseigentümer einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen, ist der Grundstückseigentümer als Störer im Sinne des § 1004 I BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und dabei das Nachbargrundstück beschädigt wird.
Dies ändert sich auch nicht dadurch, dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde (IBRRS 2018, 0957; § 906 II Satz 2, § 1004 I BGB; BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 311/16; vorhergehend: OLG Naumburg, 14.01.2016 – 4 U 52/15; LG Magdeburg, 03.07.2015 – 10 O 1082/13).

Ausschluss der Mietminderung wegen Baulärm bei konkreten Anhaltspunkten für bauliche Veränderungen  0

Beruft sich der Vermieter wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung Urteil LG München I vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14, IMR 2016, 102, und Ergänzung der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310).

 

Ist das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und werden innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt, so ist dies zulässig.

 

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

 

Die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536 b BGB nicht aus. Lediglich konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft zu rechnen ist.  (BGB §§ 536, 536 b; LG München I, Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16 (nicht rechtskräftig); vorhergehend:AG München, 30.11.2015 – 417 C 23160/14).

Lärm durch Waschanlage auf Nachbargrundstück  0

Geräusche, die bei Betrieb einer Autowaschanlage entstehen, sind von den Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen.

 

Nach Auffassung des OLG Hamm gilt dies zumindest dann, wenn die Geräusche zwar eine Beeinträchtigung darstellen, aber im Verhältnis zu den Gesamtbelastungen, welchen ein Grundstück beispielsweise durch Verkehrslärm ausgesetzt ist, nur unwesentlich seien.

 

Im konkreten Fall hatte sich der Grundstückseigentümer des Nachbargrundstücks gegen die Waschanlage auf dem Nachbargrundstück gewehrt, weil dort täglich 50 Fahrzeuge gewaschen werden und die mit dem Betrieb der Anlage verbundenen Geräusche störten.

 

Das OLG kam zu dem Ergebnis, dass der Nachbar durch die Geräusche zwar beeinträchtigt werde, diese aber zu dulden seien, weil diese weitestgehend vom Straßenlärm überlagert werden. Die Geräusche seien daher allenfalls nur leicht wahrnehmbar und im Übrigen sei das Grundstück sozusagen vorbelastet (Az. 24 U 71/13).