Wird in einem Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt und müssen die für verschiedene Bauleistungsbereiche/Gewerke entstandenen Kosten wegen übergreifenden Bezugs auf verschiedene Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden, so müssen diese in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung dargestellt werden (IBRRS 2021, 1384; BGB §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 Satz 2; LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 – 83 S 41/20; vorhergehend: AG Wedding, 10.01.2020 – 2 C 422/18).
Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, führt dies gem. §§ 138, 242 BGB zur Unwirsamkeit der gesamten Erhöhungserklärung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten.
Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte (IBRRS 2019, 2895; BGB §§ 138, 139, 242, 555a Abs. 3, § 555d Abs. 6, § 559 Abs. 1;
LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18).
In der Erhöhungserklärung hat der Vermieter gem. § 559 b Abs. 1 BGB a. F. darzulegen, inwieweit die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Soweit durch die Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, darf der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Sieht der Vermieter die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme an, obwohl tatsächlich auch Instandsetzungsmaßnahmen darin enthalten sind, ist dies lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung umfangreiche technische Darlegungen erforderlich wären, ist es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie folgt daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung, diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.