Posts for Tag : Modernisierungsmaßnahme

Wirksamkeit des Sanierungsvertrags, trotz Unwirksamkeit des zu Grunde liegenden WEG- Beschlusses  0

Mittels Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer eine vorsorgliche Genehmigung eines bereits ausgeführten Sanierungsvertrags beschließen, um zu verhindern, dass Gewährleistungsansprüche verjähren, selbst soweit der ursprüngliche Sanierungsbeschluss für ungültig erklärt wurde.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses erstreckt sich lediglich auf die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft, hat also keinerlei Auswirkungen auf das Außenverhältnis, insbesondere auf bestehende Verträge mit Dritten (WEG §§ 18, 19, 23; ZPO § 167; LG München I, Beschluss vom 30.01.2025 – 36 S 15380/23 WEG; vorhergehend: AG Augsburg, 03.11.2023 – 30 C 159/23 WEG).

Keine Modernisierungsmaßnahme bei Vergrößerung der Wohnfläche  0

Wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde, liegen nach der Rechtsprechung des BGH keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor. Vielmehr handelt es sich um eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes (IBRRS 2023, 1873; BGB §§ 555a, 555b
AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 – 26 C 93/21
nachfolgend: LG Göttingen, 14.03.2023 – 5 T 43/23)

Für jede abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung erfolgen  0

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, kann der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (IBRRS 2021, 1666; BGB § 559 Abs. 1, § 559b; im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, Rz. 39, IMRRS 2020, 0928 = NJW 2015, 934; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, Rz. 32, IMRRS 2020, 0159 = WuM 2020, 493) BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20; vorhergehend: LG Osnabrück, 11.12.2019 – 1 S 152/19; AG Osnabrück, 23.04.2019 – 48 C 33/19).

Modernisierungsmieterhöhungserklärung inklusive Kosten der einzelnen Gewerke?  0

Wird in einem Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt und müssen die für verschiedene Bauleistungsbereiche/Gewerke entstandenen Kosten wegen übergreifenden Bezugs auf verschiedene Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden, so müssen diese in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung dargestellt werden (IBRRS 2021, 1384; BGB §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 Satz 2; LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 – 83 S 41/20; vorhergehend: AG Wedding, 10.01.2020 – 2 C 422/18).

Aufschlüsselung der Kosten einzelner Gewerke in Mieterhöhungserklärung  0

Wird im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt und müssen die in verschiedenen Bauleistungsbereichen für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet, oder sogar auf diese aufgeteilt werden, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehr als eine Modernisierungsmaßnahme bezieht, so sind auch die in die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen eingeflossenen Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufzuführen (IBRRS 2021, 1384; BGB §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 Satz 2; LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 – 83 S 41/20; vorhergehend: AG Wedding, 10.01.2020 – 2 C 422/18).

Mieterhöhung auf Grundlage der Modernisierungskosten?  0

Dem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, ist die Möglichkeit einer weiteren Mieterhöhung auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist nicht verwehrt.

Allerdings ist in diesem Fall der im Anschluss geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde. Jedenfalls dürfen die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht überschreiten (IBRRS 2021, 0137; BGB a.F. §§ 559 ff.; BGB §§ 558 ff.; BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18; vorhergehend: LG Berlin, 13.11.2018 – 63 S 128/18 AG Berlin-Mitte, 10.03.2015 – 8 C 208/14).

Verweigerung der Modernisierung trotz entsprechender rechtskräftiger Verurteilung löst Kündigung aus  0

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist ( BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 28.05.2020 – 67 S 21/20
vorhergehend: AG Mitte, 09.12.2019 – 20 C 113/19

Mieter hat nach Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden  0

Hinsichtlich der Frage, ob der Mieter nach durchgeführter Instandsetzungs-, oder Modernisierungsmaßnahme, einen Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden hat, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Soweit die Fassade durch die Wiederanbringung der Außenrollläden nicht beeinträchtigt wird, da keine Wärmedämmung angebracht wurde, und liegt die Wohnung außerdem im EG, so dass auch Sicherheitsaspekte des Einbruchsschutzes für die Wiederanbringung sprechen, so hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden (IBRRS 2019, 2038; BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 555b, 555d; AG München, Urteil vom 22.03.2019 – 473 C 22571/18).

Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme  0

Der Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetischen Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und prognostizierter Umfang in einem Ankündigungsschreiben im Wesentlichen beschrieben werden (§§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB). Insoweit hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des bisherigen, sowie des neuen Zustandes, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so hat der Mieter die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Maßnahme zumutbar ist, oder eine Härte bedeutet, oder ob dieser von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.

Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist jedenfalls nicht konkret genug.

Auch nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß §§ 555c Abs. 1 Nr. 1, 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

Durch das Nachreichen weiterer Information kann eine unwirksame Modernisierungsankündigung nicht geheilt werden, sondern lediglich durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung (IBRRS 2019, 0707; BGB § 554 Abs. 3, § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555d Abs. 1; LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18; vorhergehend: AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18).

Formelle Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung  0

In der Erhöhungserklärung hat der Vermieter gem. § 559 b Abs. 1 BGB a. F.  darzulegen, inwieweit die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

 

An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

 

Soweit durch die Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, darf der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.

 

Sieht der Vermieter die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme an, obwohl tatsächlich auch Instandsetzungsmaßnahmen darin enthalten sind, ist dies lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

 

Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung umfangreiche technische Darlegungen erforderlich wären, ist es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt.

 

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie folgt daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung, diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

 

Der Vermieter muss nicht auch noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen ermitteln und in der Erhöhungserklärung angeben (IBRRS 2018, 3326; BGB a.F. § 569 Abs. 1, § 569b Abs. 1; BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17; vorhergehend: LG Braunschweig, 05.05.2017 – 6 S 422/14; AG Braunschweig, 22.08.2014 – 120 C 3820/12; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 25.09.2018 – VIII ZR 121/17).
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