Posts for Tag : Modernisierungsankündigung

Stimmigkeit der Modernisierungsmieterhöhung  0

An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Daher reicht es, sofern der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

Dem Vermieter ist zuzumuten, erhebliche Abweichungen zu erklären.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters um mehr als 45 % durch Ersatz in Form eines Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung, nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters, stellt einen Mietmangel dar, der eine dreiprozentige Mietminderung zulässt (IBRRS 2021, 2534; BGB § 536 Abs. 1, §§ 559 ff.; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 – 65 S 250/19).

Rechtsmissbräuchlichkeit einer verfrühten Modernisierungsankündigung  0

Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist als rechtsmissbräuchlich einzustufen. Der Vermieter kann aus dieser keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten, vorliegend Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen (IBRRS 2020, 2629; BGB §§ 242, 555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 555d Abs. 3 Satz 1, § 555e Abs. 1
LG Berlin, Urteil vom 01.09.2020 – 67 S 108/20
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 16.03.2020 – 20 C 162/19).

Unwirksamkeit von Modernisierungsankündigungen für die Zukunft  0

Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 einzig und allein deswegen, um sich das bis zum 31.12.18 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so bildet dies keine ausreichende Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

Eine derartige Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, da insoweit offensichtlich ist, dass sich der Vermieter lediglich die Vorteile des alten Mietrechts sichern will (IBRRS 2019, 3248; BGB §§ 555c, 555d, 555e, 559, 559b; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2
OLG München, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/19 (nicht rechtskräftig).

Modernisierungsankündigung nicht bestimmt genug?  0

Die Mitteilung in einer Modernisierungsankündigung, wonach die Arbeiten „voraussichtlich im Dezember 2013“ beginnen werden, ist nicht konkret genug, weil die Zeitangabe des voraussichtlichen Beginns zu unbestimmt ist.

Beginnen dann die Arbeiten, entgegen der Ankündigung, nicht im Dezember 2013, sondern tatsächlich erst im Mai 2014, ist damit auch der Zeitraum, der noch von dem Begriff „voraussichtlich“ erfasst wird, überschritten, so dass die Mitteilung obsolet ist.

Verzögerungen von einigen Tagen bis zu einer Woche sind mieterseits regelmäßig hinzunehmen. Muss die bauliche Maßnahme indes um einige Wochen oder gar Monate zurückgestellt werden, genügt dies nicht mehr, um den gesetzlichen Anforderungen der Mitteilung Rechnung zu tragen.

Die Bestimmung der maßgeblichen Höhe der zumutbaren Mietbelastung ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen. Generalisierende Aussagen sind unzulässig.

Bezüglich der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters ist eine Gesamtschau vorzunehmen. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (IBRRS 2019, 2747; BGB § 554 Abs. 2 Satz 2, § 555c Abs. 1 Satz 1, 2 , §§ 555e, 559 Abs. 4; LG Köln, Beschluss vom 04.07.2019 – 6 S 37/19; vorhergehend: AG Köln, 05.02.2019 – 205 C 139/17

Umfang der Modernisierungsankündigung und Folgen der unzureichenden Ankündigung  0

Ein Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB).

Insoweit muss der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, welche eine vergleichende Betrachtung ermöglicht.

Nur auf diese Art und Weise ist der Mieter in der Lage, zu entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte darstellt, oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. 

Die pauschale Angabe, es werde durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen, genügt nicht.

Auch nicht ausreichend ist die Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Die gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung liegt damit nicht vor.

Die unwirksame Modernisierungsankündigung kann durch das Nachreichen weiterer Information nicht geheilt werden. Vielmehr ist eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung erforderlich (IBRRS 2019, 2261; BGB §§ 558, 558a, 558b, 559, 559a, 559b Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, §§ 814, 818 Abs. 3; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18; vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18).

In der Modernisierungsankündigung müssen Stützpfeiler angekündigt werden  0

Die Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

 

Werden Balkone angebracht und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten sein.

 

Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter verdunkelt. Eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende Müllstandsfläche stellt ggf. keine Modernisierungsmaßnahme dar (IBRRS 2017, 1931; BGB § 545d Abs. 1, § 555b Nr. 4, § 555c Abs. 1 Nr. 1; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.07.2016 – 216 C 98/16).

Kein Hinweis auf Ersatzheizung während der Bauzeit im Rahmen der Modernisierungsankündigung erforderlich  0

Die Modernisierungsankündigung muss noch keine Informationen zum Inhalt haben, die potenzielle, aber noch nicht erhobene Härteeinwände des Mieters beeinträchtigen.

 

Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht notwendig, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 63 S 257/14).