Posts for Tag : Modernisierung

Befristung des Mietvertrags wegen Verwertungskündigung  0

Eine wirksame Befristung setzt u. a. voraus, dass der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei ist der Befristungsgrund hinreichend zu konkretisieren. Das alleinige Schlagwort „Dachausbau“ reicht dabei nicht aus.

Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung stellen grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung dar. In einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums liegt folglich eine wirtschaftliche Verwertung.

Keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung ist hingegen das Vorliegen einer Baugenehmigung (LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 – 3 S 102/20; IBRRS 2022, 1431; BGB § 546 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3, § 573c Abs. 1 Satz 1, § 575 Abs. 1.).

Mietmangel bei Verringerung des Lichteinfalls durch Modernisierung  0

Die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung stellt eine Minderung der Tauglichkeit dar (BGB § 536 Abs. 1 Satz 2, 3, § 555d Abs. 1; IBRRS 2022, 1164
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 11.02.2021 – 13 C 129/20).

Modernisierung kann Mietmangel darstellen  0

Die Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB setzt einzig und allein eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit voraus.

Eine Mietminderung ist auch dann zulässig, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden, Modernisierung beruht.

Dies gilt unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, oder öffentlich- rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen, wie z. B. bei der Entfernung von Regalen, um das nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können (IBRRS 2021, 0914; BGB § 536 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 64 S 270/18; vorhergehend: AG Charlottenburg, 21.11.2018 – 227 C 61/18).

Verweigerung der Modernisierung trotz entsprechender rechtskräftiger Verurteilung löst Kündigung aus  0

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist ( BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Urteil vom 28.05.2020 – 67 S 21/20
vorhergehend: AG Mitte, 09.12.2019 – 20 C 113/19

Umfang der Modernisierungsankündigung und Folgen der unzureichenden Ankündigung  0

Ein Mieter muss die vermieterseits angekündigten energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB).

Insoweit muss der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, welche eine vergleichende Betrachtung ermöglicht.

Nur auf diese Art und Weise ist der Mieter in der Lage, zu entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte darstellt, oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. 

Die pauschale Angabe, es werde durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen, genügt nicht.

Auch nicht ausreichend ist die Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Die gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung liegt damit nicht vor.

Die unwirksame Modernisierungsankündigung kann durch das Nachreichen weiterer Information nicht geheilt werden. Vielmehr ist eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung erforderlich (IBRRS 2019, 2261; BGB §§ 558, 558a, 558b, 559, 559a, 559b Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1, §§ 814, 818 Abs. 3; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18; vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18).

Bei der Vergrößerung einer Wohnung handelt es sich um keinerlei Mo­dernisierungs­maßnahme  0

Wird eine Mietsache so verändert, dass etwas völlig Neues entsteht, folglich der Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, handelt es sich um keinerlei Modernisierung.

Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung in eine Vierzimmerwohnung, sowie die damit verbundene Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die keine nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache darstellt.

Es liegt keine Schaffung neuen Wohnraums vor, wenn eine bereits bestehende Wohnung vergrößert wird.

Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung nach § 555b Nr. 4 BGB führt (IBRRS 2019, 0972 ; BGB § 242, 555b Nr. 4, 7, § 559; ZPO § 522 Abs. 2; LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2018 – 64 S 37/18).

Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung des Härteeinwandes bei Mieterhöhung nach Modernisierung  0

Maßgeblicher für die Feststellung der Härte ist der
Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung.

Die wirtschaftliche Belastungsgrenze ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu bestimmen.

Nach Abzug der Miete muss dem Mieter ein Einkommen verbleiben, welches es diesem ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten.

Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.

Es besteht keinerlei Verpflichtung des Mieters, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

Dabei ist auch die Altersvorsorge nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen.

Die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht sollen und müssen den vertragstreuen Mieter im Hinblick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem „Hinausmodernisieren“ schützen (IBRRS 2019, 0042;
BGB § 555b Abs. 1, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; ENEV § 10; SGB XII § 90; ZPO § 115; LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 – 65 S 105/18; vorhergehend: AG Berlin-Neukölln, 26.04.2018 – 6 C 333/17).

Hausverwaltung haftet für eigenmächtigen Fensteraustausch  0

Bei dem Austausch von Kunststofffenstern gegen Holzfenster handelt es sich um keine Instandhaltung, also um keine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, den bestehenden Zustand zu erhalten, sondern mindestens um eine Instandsetzung, wenn nicht sogar um eine Modernisierung, oder gar eine bauliche Veränderung.

 

Da für Instandhaltungen und Instandsetzungen jeder einzelne Eigentümer zuständig ist, darf die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, nicht einfach so Instandhaltungen und Instandsetzungen vornehmen.

 

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung den Austausch von Fenstern zuzulassen, wobei jeder Eigentümer dieser Maßnahme selbst zustimmen muss, haftet die Hausverwaltung für einen eigenmächtigen Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster. Eine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Frage (WEG §§ 20, 21, 22 Abs. 2; AG München, Urteil vom 23.11.2016 – 483 C 30978/15 WEG).

Modernisierung  0

Mehrmonatige Sanierungsmaßnahmen sind durch den Mieter nicht ohne Weiteres zu dulden.

Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter seine Wohnung wegen der Sanierungsmaßnahmen sogar für über ein Jahr komplett räumen soll. Das Landgericht Berlin entschied für diesen Fall, dass es sich um eine unzumutbare Härte handele, weil die Modernisierungsmaßnahmen weit über das Maß des Erträglichen hinausgingen (Landgericht Berlin, 63 S 446/ 12).