Posts for Tag : Mieter

Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit des Mieters  0

Die Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Miete ist entsprechend milder zu werten, sofern der Mieter aufgrund seiner psychischen Erkrankungen nicht dazu fähig ist, seiner gewohnten Erwerbstätigkeit nachzugehen (IBRRS 2021, 1500; BGB §§ 546, 569 Abs. 3 Nr. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1, §§ 574 ff.; GG Art. 103 Abs. 1; AG Münster, Urteil vom 27.10.2020 – 4 C 3363/19).

Kein Kündigungsgrund bei Verweigerung der Besichtigung wegen falscher Angaben  0

Die mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu erlauben, ist auch aus verfassungsrechtlicher Sicht eng auszulegen.

Verwehrt der Mieter dem Vermieter den Zutritt, obwohl der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung für das Ausmessen der Wohnung und Feststellung des Zustands durchführen will, ist eine fristlose oder fristgerechte Kündigung allein deswegen nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter festgestellt hat, dass die Wohnung im Internet zum Verkauf angeboten wird (IBRRS 2021, 1537; BGB § 543 Abs. 1 Satz 2, § 546 Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 – 65 S 194/20; vorhergehend: AG Pankow/Weißensee, 23.07.2020 – 102 C 12/20).

Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung sind die Vorstellungen der Bedarfsperson maßgeblich  0

Bei der Frage, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, kommt es, falls der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Sichtweise der Bedarfsperson und nicht auf die des Vermieters an, wobei letztere mit der der Bedarfsperson identisch sein dürfte (IBRRS 2021, 1463; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574, 574a Abs. 1; LG Berlin, Urteil vom 13.04.2021 – 67 S 10/21
vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 11.11.2020 – 9 C 143/20).

Bei Unbewohnbarkeit muss Mieter weder für Miet- noch für Ersatzwohnung zahlen  0

Der Mieter hat grundsätzlich weder ein Nutzungsentgelt für die Mietsache selbst, noch für eine diesem vermieterseits bis zum Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen zur Verfügung gestellte Umsetzwohnung zu leisten, sofern die Mietsache wegen Mangelhaftigkeit nicht genutzt werden kann (IBRRS 2021, 1380; BGB §§ 242, 536 Abs. 1 Satz 1, § 536 Abs. 4, § 546 Abs. 1, § 555a Abs. 4, § 555d Abs. 7, § 985; LG Berlin, Urteil vom 25.03.2021 – 67 S 336/20; vorhergehend: AG Mitte, 25.09.2020 – 124 C 42/20).

Mieter hat Anspruch auf Weitergabe der Mietkaution an Erwerber  0

Wird die Mietsache vom Eigentümer an einen Dritten veräußert und hat der Mieter zuvor eine Barkaution geleistet, kann seitens des Mieters grundsätzlich die Weiterleitung der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangt werden.

Trotz Wegfall des § 572 BGB a.F. und Inkrafttreten von § 566a Satz 2 BGB besteht nach wie vor ein berechtigtes Interesse des Mieters, den Anspruch auf Weiterleitung der Kaution gegen den vormaligen Vermieter im eigenen Namen geltend machen zu können (IBRRS 2021, 1368; BGB §§ 551, 556a Satz 2; LG Duisburg, Urteil vom 12.04.2021 – 13 S 106/20; vorhergehend: AG Oberhausen, 23.09.2020 – 35 C 1879/19).

Kündigung des Vermieters zulässig, wenn Mieter Dachgeschoss bauordnungswidrig nutzt  0

Weigert sich der Mieter die von diesem herbeigeführte bauordnungswidrige Nutzung des Dachgeschosses abzustellen, verstößt dieser so erheblich gegen die mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (LG Köln, Urteil vom 05.12.2019 – 6 S 12/19 (IBRRS 2021, 1265; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1; vorhergehend: AG Köln, 13.12.2018 – 209 C 183/18).

Bei corona- bedingter Schließung in der Regel keine Mietminderung  0

Eine behördliche Schließung als Folge der COVID- 19- Pandemie führt weder zu einem Mangel noch zu dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

Aufgrund des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

Soweit wegen des Verwendungsrisikos des Mieters i. S. v. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB überhaupt Raum für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht untragbaren Ergebnis führen.

Der Einwand des Mieters auf Reduktion der Miete aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage ist im Urkundenverfahren allerdings nicht statthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO) (IBRRS 2021, 1130; BGB § 313 Abs. 1, §§ 536 ff.; ZPO §§ 592, 595 Abs. 2, § 598; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20 (nicht rechtskräftig); vorhergehend:
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).

Verjährung mietvertraglicher Erfüllungsansprüche  0

Mietvertragliche Erfüllungsansprüche, in Form übernommener Umbauverpflichtung des Mieters, welche als Teil der Mietzahlung gelten, verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern erst nach drei Jahren mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB.

Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB in erster Linie von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs abhängig, der sich wiederum aus dem Mietvertrag ergibt. Im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, also mit Abschluss der Vereinbarung fällig (§ 271 BGB) und nicht etwa, wie bei § 548 BGB, erst bei Mietzeitende (IBRRS 2021, 1104; BGB §§ 196, 199, 271, 548 ; LG Schleswig, Urteil vom 01.04.2020 – 12 U 160/19; vorhergehend: LG Kiel, 27.08.2019 – 8 O 241/18).

Hohes Alter verhindert nicht stets Eigenbedarfskündigung  0

Allein das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).

Die Unterstellung, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Einstufung der gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).

Eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache ist alleine durch eine langjährige Mietdauer nicht automatisch gegeben. Vielmehr hängt dies vor allem von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters, wie z. B. durch die Pflege sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc., ab ( IBRRS 2021, 0861; BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a; im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719) (IBRRS 2021, 0861; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19; vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18; AG Berlin-Mitte, 26.10.2018 – 20 C 221/16).

Wegen „Lockdown“ nur halbe Miete  0

Beschränkungen durch corona- bedingte Schließungsanordnungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar, da der notwendige Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar. Ab Überlassung gelten den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB).

Die im Zuge der Corona- Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB steht der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

Im Falle corona- bedingter Geschäftsschließungen hat der Mieter Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die halbe Miete erscheint angemessen (IBRRS 2021, 0817; BGB §§ 134, 313, 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1; EGBGB Art. 240 § 2; LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 – 12 O 359/20 (nicht rechtskräftig).

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