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Vom Fertigstellungsmehraufwand sind auch die Mängelbeseitigungskosten umfasst  0

Nach einer Kündigung wegen unberechtigter Leistungsverweigerung hat der Besteller Anspruch auf Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Mehrkosten für die Vollendung des Werks. Dabei ist dieser so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn der ursprünglich tätige Werkunternehmer das Werk ordnungsgemäß hergestellt hätte. Dies beinhaltet auch die Beseitigung von Mängeln. die bereits vor Abnahme vorhanden waren.

Das Beweisangebot „Zeuge N.N. Mitarbeiter der Firma (Name)“ ist aufgrund des gleichzeitigen Hinweises auf den Arbeitgeber nicht von vornherein unbeachtlich (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2025 – 9 U 47/24; vorhergehend: LG Hanau, 29.05.2024 – 1 O 1164/23; BGB §§ 256, 283; ZPO §§ 139, 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1).

Bereits die geringfügige Abweichung vom Bausoll kann einen wesentlichen Mangel darstellen  0

Ein Sachmangel liegt bei einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit.

Unangemessen und unwirksam ist eine sog. Bagatellklausel in einem Bauträgervertrag, wonach „Abweichungen von der Baubeschreibung (…) keinen Mangel darstellen, soweit sie (…) geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind“, da dies den Erwerber einseitig benachteiligt.

Ist die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zugesichert und fehlt es an einer wirksamen Abweichungsklausel, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder sogar höherwertig als das versprochene Material ist, einen wesentlichen Mangel dar.

Zur Abnahme ist der Erwerber nur und erst dann verpflichtet, wenn das Werk abnahmereif, d. h. im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist. Hinsichtlich der Abnahmereife trägt der Bauträger die Darlegungs- und Beweislast (BGB §§ 307, 308 Nr. 4, §§ 633, 634, 635, 640; LG Lübeck, Urteil vom 23.07.2024 – 2 O 13/24; vorhergehend: LG Lübeck, 22.07.2016 – 6 O 29/15).

Einheitspreis(e) akzeptiert, sofern Nachtragsangebot nicht widersprochen  0

Soweit der Auftraggeber in Kenntnis eines Nachtragsangebots eine Position zu dem diesem angebotenen Einheitspreis widerspruchslos ausführen, kommt auch über die Höhe des Einheitspreises konkludent eine vertragliche Vereinbarung zustande.

Die Pflicht des Auftraggebers zu einem alsbaldigen Widerspruch ergibt sich aus der zwischen den Parteien eines VOB/B-Vertrags bestehenden Kooperationspflicht, soweit dieser die einem Nachtragsangebot zugrunde liegenden Preise nicht akzeptieren will.

Der Auftraggeber hat dem Auftragnehmer den entfallenen Vorteil zu erstatten, sofern Ersterer eine Rückvergütung für unbelastetes Fräsgut in die Preisgestaltung mit dem Auftragnehmer einkalkuliert und das zu entsorgende Material belastet und damit nicht wiederverwertbar ist (Anschluss an Senat, IBR 2020, 394) (IBRRS 2022, 1873; BGB §§ 242, 631 Abs. 1; VOB/B § 2 Abs. 1, 5, 6, § 16 Abs. 3 Nr. 1; OLG Brandenburg, Urteil vom 12.05.2022 – 12 U 141/21; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 28.06.2021 – 12 O 244/18

Mehrvergütung auch ohne schriftlichen Auftrag  0

Dem Auftragnehmer steht dann ein Anspruch auf Mehrvergütung zu, wenn der Auftraggeber die Anbringung einer stärkeren, anstatt der vertraglich vereinbarten, Außendämmung fordert und der Auftragnehmer deshalb notgedrungener maßen breitere Profile und Wetterbleche verarbeiten muss.

Eine AGB- Klausel des Auftraggebers, wonach dem Auftragnehmer für die Ausführung einer Änderungs- oder Zusatzleistung nur dann ein Anspruch auf Mehrvergütung zusteht, soweit diese auf einem schriftlichem Nachtragsauftrag beruht, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist daher unwirksam (IBRRS 2021, 2390; BGB § 307; VOB/B § 2 Abs. 5, 8; OLG München, Urteil vom 21.07.2021 – 20 U 5268/20 Bau; vorhergehend: LG Landshut, 16.07.2020 – 74 O 430/17).

Mangelbeseitigung unverhältnismäßig bei Rückbau und Neuerrichtung?  0

Soweit der Auftragnehmer unter der tragenden Bodenplatte eine EPS-Dämmung, statt der vereinbarten XPS-Dämmung verlegt, ist die Leistung mangelhaft.

Die Bezahlung einer Abschlagsrechnung nach Prüfung und Freigabe durch den bauleitenden Architekten beinhaltet nicht die nachträgliche Genehmigung einer Materialabweichung.

Durch eine nachträglich erteilte Zustimmung im Einzelfall wird ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik nicht geheilt.

Der Einwand einer unverhältnismäßigen Mängelbeseitigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung im Verhältnis zu den dafür erforderlichen Aufwendungen unter Abwägung aller Umstände gegen Treu und Glauben verstößt.

Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit einer Mangelbeseitigung hat nicht zur Folge, dass der Auftraggeber im Rahmen der Nacherfüllung ein vertraglich nicht geschuldetes Werk zu akzeptieren hat.

Sofern mangelhaftes Dämmmaterials unterhalb der Kellerbodenplatte nur durch einen vollständigen Rückbau und die Neuerrichtung des Gebäudes ausgetauscht werden kann, liegt jedenfalls dann keine unverhältnismäßige Mängelbeseitigung vor, wenn der Auftragnehmer seine vertraglichen Einbaupflichten grob fahrlässig missachtet hat.

Die Objektüberwachung hat der Architekt durch eine Kontrolle der Bauarbeiten zu gewährleisten, wobei diese entsprechend der Baugenehmigung, den planerischen Vorgaben und dem Inhalt der Leistungsbeschreibungen, sowie nach den Weisungen des Auftraggebers auszuführen sind.

Die gelieferten, bzw. verwendeten, Materialien, sowie die Arbeiten der einzelnen Bauunternehmer hat der Architekt zumindest stichprobenartig zu überprüfen. Maßgeblich für den Umfang dieser Kontrolle sind die Umstände des Einzelfalls.

Sogenannte handwerkliche Selbstverständlichkeiten muss der Architekt nicht überwachen. Allerdings trifft diesen eine gesteigerte Überwachungspflicht für besonders wichtige Bauabschnitte mit typischen Gefahren, sowie bei Anhaltspunkten für drohende Mängel, oder bei erkennbarer Unzuverlässigkeit der die Arbeiten ausführenden Handwerker.

Besonders überwachungspflichtig sind allerdings Abdichtungs-, Dämmungs- und Isolierarbeiten, die Ausführung eines Kellers als sogenannte weiße Wanne, sowie alle Bereiche der Bauphysik (IBRRS 2021, 1037; BGB §§ 278, 633, 635 Abs. 3; VOB/B § 13 Abs. 1, 5, 7; OLG Stuttgart, Urteil vom 09.07.2019 – 10 U 14/19
vorhergehend: LG Stuttgart, 05.10.2018 – 22 O 175/15
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.04.2020 – VII ZR 164/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).