Posts for Tag : Mängelrechte

Kann die WEG Mängelrechte gegenüber dem Bauträger durchsetzen?  0

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Mängelrechten in Bezug auf den Schallschutz betreffend, an sich zieht, soweit der Prozessführung ein denkbarer Erfolg nicht abgesprochen werden kann. Es bleibt offen, ob auf den Maßstab des § 114 ZPO abzustellen ist, oder sogar geringere Anforderungen zu stellen sind.

Es entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, den primär haftenden Bauträger in Anspruch zu nehmen, sofern insoweit hinreichende Erfolgsaussicht bestehen, bevor die Gemeinschaft mit diesen Kosten belastet wird (IBRRS 2025, 1253; WEG § 8 Abs. 3; LG Dortmund, Urteil vom 04.02.2025 – 1 S 97/24; vorhergehend: AG Bochum, 29.04.2024 – 94 C 2/24).

Die Bestätigung abgerechneter Massen beinhaltet zwar keinerlei Anerkenntnis, zieht allerdings eine Beweislastumkehr nach sich  0

Die Prüfung einer Werklohnrechnung seitens des Bestellers, oder dessen Bevollmächtigten, beinhaltet keinerlei Anerkenntnis des Prüfungsergebnisses. Hat der Besteller die von dem Unternehmer ermittelten Massen im Rahmen der Rechnungsprüfung bestätigt und ist die Überprüfung wegen nachfolgender Arbeiten unmöglich, kann der Besteller die abgerechneten Massen im nachfolgenden Werklohnprozess dennoch bestreiten. Allerdings hat dieser zum Umfang der seinerseits zugestandenen Massen vorzutragen und zu beweisen, dass diese nicht zutreffen.*)

Nicht notwendig ist es, dass der Besteller sich ausdrücklich auf sein Zurückbehaltungsrecht aus §§ 641 Abs. 3, 320 BGB beruft. Das Zurückbehaltungsrecht ist schon dann beachtlich, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen.*)

Der Besteller ist berechtigt, dem Werklohnanspruch sein Zurückbehaltungsrecht auch nach der Verjährung der Mängelrechte entgegenhalten, sofern die Mängel vor der Verjährung bekannt geworden sind und dementsprechend das Leistungsverweigerungsrecht innerhalb der unverjährten Zeit hätte geltend gemacht werden können. Nicht erforderlich ist es dagegen, dass das Zurückbehaltungsrecht vorher geltend gemacht worden ist.*)

Sofern das Werk abnahmereif ist, kann der Unternehmer auch ohne Abnahme auf die Zahlung des Werklohns klagen. Die Klage umfasst dann konkludent den Antrag auf Verpflichtung des Bestellers zur Abnahme.*) (IBRRS 2026, 0964; BGB §§ 320, 631, 641 Abs. 3; ZPO § 287 Abs. 2; OLG Schleswig, Urteil vom 22.04.2026 – 1 U 5/21; vorhergehend: LG Lübeck, 18.12.2020 – 6 O 381/16).

Bei vorheriger Mängelrüge, keine konkludente Abnahme   0

Ausnahmsweise kann die Aufforderung, einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung zu leisten, dann ein Abrechnungsverhältnis begründen, sofern der Besteller ausdrücklich oder konkludent kundtut, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der diesem das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen und damit eine (Nach-)Erfüllung durch diesen ernsthaft und endgültig zurückweist.

Solange auch nur ein Erwerber einen Erfüllungs-, oder Gewährleistungs-Anspruch hat, sind ausschließlich die einzelnen Erwerber des Wohnungseigentums zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt und verpflichtet. Der Bauträger bleibt dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums solange ausgesetzt, solange auch nur ein Erwerber einen (Erfüllungs- oder Gewährleistungs-)Anspruch hat.

Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet dann aus, wenn der Besteller während einer angemessenen Prüffrist ausdrücklich wesentliche Mängel gerügt hat. Dies gilt auch dann, sofern der Besteller vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und die Mängel bis zum Zeitpunkt des Einzugs nicht beseitigt worden sind.

Aufgrund unterlassenen Mängelvorbehalts kommt der Verlust von Mängelrechten bei Abnahme nur dann in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann; bloßes, auch grob fahrlässig unterlassenes Kennenmüssen genügt dafür nicht (BGB § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3, § 640 Abs. 1, 3; WEG § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2; OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 – 2 U 112/24; vorhergehend: LG Trier, 15.01.2024 – 11 O 127/22; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.01.2026 – VII ZR 54/25 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Verjährung der Mängelansprüche bei unwirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums?  0

Enthält ein Bauträgervertrag eine Klausel, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter, an das Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, so hält dies einer Inhaltskontrolle nicht Stand.*)

Verhandelt eine WEG, oder erhebt diese Klage, im Hinblick auf Mängel am Gemeinschaftseigentum, so wird die Verjährung der Mängelrechte dadurch gehemmt, sobald die WEG berechtigt ist, diese Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.*)

Ob Erfüllungsansprüche, oder Nacherfüllungsansprüche, bestehen, sowie die Prüfung deren Verjährung, sind Fragen der Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zugrunde zu legenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht, noch das Gericht sich selbst, auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.*)

Sofern in Bezug auf einen Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorliegt, die wegen Verstoßes gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren Mängelansprüche der Erwerber spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung, bzw. dem letztem Erwerb (IBRRS 2025, 1441; BGB §§ 195, 199, 203, 204, 307, 308 Nr. 6, §§ 634a, 640; noch offen gelassen im Urteil des Senats vom 2. April 2024, Az. 10 U 13/23 = IBR 2024, 301; aA OLG Stuttgart, IBR 2024, 460).*) OLG Stuttgart, Urteil vom 13.05.2025 – 10 U 4/25; vorhergehend: LG Stuttgart, 29.11.2024 – 55 O 114/24).

Barrierefreiheit bei acht Zentimeter hohen Türschwellen nicht erfüllt  0

Grundsätzlich ist der Erwerber von Wohnungseigentum berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig geltend zu machen, soweit dadurch weder gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer, noch schützenswerte Interessen des Veräußerers beeinträchtigt werden. Gleiches gilt auch für den Vorschussanspruch, wobei dieser an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu leisten ist.

Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, sofern der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Ein „Kennenmüssen“ ist nicht relevant.

Sofern eine Erdgeschosswohnung gemäß Baubeschreibung barrierefrei geplant ist, liegt ein Mangel vor, sofern Türschwellen an einer dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Terrasse 8 cm hoch sind.

Der Vorschussanspruch richtet sich nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen. Dieser umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer (IBRRS 2025, 1219; BGB §§ 633, 637 Abs. 3, § 640 Abs. 3, § 650u; WEG § 9a Abs. 2; ZPO § 287 Abs. 2; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 – 10 U 54/24; vorhergehend: LG Potsdam, 10.04.2024 – 6 O 305/21).

Mängelbeseitigung kann bei zu niedrigem Drempel unverhältnismäßig  0

Die Breite ist bei einer Dusche in einer Nische von elementarer Bedeutung für die Benutzung. Eine Abweichung zwischen Planung (87 cm lichte Breite) und Ausführung (79,4 cm lichte Breite) von ca. 10 % stellt sich folglich als so erheblich dar, dass diese nicht mehr im Rahmen bauüblicher Toleranzen liegt.

Wegen Unverhältnismäßigkeit kann der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigern, wenn bei Betrachtung des Einzelfalls ein objektiv geringes Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Werkleistung einem ganz erheblichen und vergleichsweise exorbitanten Kostenaufwand gegenübersteht (hier bejaht für die Ausführung eines Drempels in 1,57 m Höhe statt der vereinbarten 1,70 m Höhe) (IBRRS 2024, 2619; BGB § 631 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 1, § 635 Abs. 1, 3, 641 Abs. 3; OLG Schleswig, Urteil vom 03.07.2024 – 12 U 63/22; vorhergehend: LG Kiel, 19.04.2022 – 11 O 169/20).

Bei Kündigung nach § 650f Abs. 5 BGB Anspruch auf Vergütung nur für mangelfreie Leistung  0

Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine Frist zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung gesetzt und kündigt der Unternehmer den Bauvertrag anschließend, steht Letzterem eine Vergütung für erbrachte Leistungen nur zu, soweit dieser die Leistung tatsächlich erfüllt und damit mangelfrei erbracht hat.

Der Umfang des dem Unternehmer für die erbrachten Leistungen zustehenden Vergütungsanspruchs wird durch zum Kündigungszeitpunkt vorhandene Mängel beschränkt. Diesbezüglich hat der Unternehmer die Möglichkeit, die Mängel zu beseitigen und die volle Vergütung zu verlangen, oder sich ohne Mängelbeseitigung auf eine reduzierte Vergütung zu beschränken (IBRRS 2024, 2036; BGB a.F. § 648a Abs. 5; BGB § 650f Abs. 5; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2023 – 5 U 33/23).

Bei Abtretung von Mängelrechten Kostenvorschuss nur für Mängelbeseitigung  0

Der Zessionar kann bei umfassenden Abtretung der werkvertraglichen Mängelrechte einen Kostenvorschuss in Sinne des § 637 Abs. 3 BGB nur einfordern, soweit dieser beabsichtigt, den Vorschuss dergestalt zur Mängelbeseitigung einzusetzen, dass diesem dadurch ein Kostenerstattungsanspruch nach § 637 Abs. 1 BGB entsteht. Soweit der Zessionar beabsichtigt, den Kostenvorschuss dem Zedenten zur Verfügung zu stellen, ist dies allerdings nicht der Fall.

Kosten einer Bonitätsauskunft können einen ersatzfähigen Verzugsschaden darstellen (IBRRS 2024, 0892; BGB §§ 398, 633, 634, 637 Abs. 1, 3; ZPO § 33; LG Karlsruhe, Urteil vom 19.01.2024 – 10 O 181/23).

Verwirkung der Gewährleistungsrechte trotz unwirksamer Abnahmeklausel?  0

Liegt aufgrund einer unwirksamen, die Erwerber unangemessen benachteiligenden, Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage keinerlei wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, ob die Mängelrechte verwirkt sind.

Insoweit sind sowohl die Gegebenheiten auf Seiten des Bauträgers, als auch die Gegebenheiten auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

Dabei kann auf Seiten der Erwerber auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein gehöriger Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung vertretenen Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten (IBRRS 2023, 1968; AGB-Gesetz § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 634 Abs. 1 Satz 2; BGB § 638 Abs. 1 Satz 2; LG München I, Urteil vom 13.07.2023 – 2 O 1924/22 (nicht rechtskräftig).

Bei Störung des Hausfriedens durch Beleidigung fristlose Kündigung  0

Eine Hausfriedensstörung in Form der ungerechtfertigten und wiederholten Beschimpfung bzw. Anfeindung eines Mitmieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Die fristlosen Kündigung beinhaltet auch eine Abmahnung hinsichtlich des dort dargestellten, beanstandeten, Verhaltens.

Eine gerichtliche Geltendmachung behaupteter Mängelrechte stellt keinen Kündigungsgrund dar (BGB §§ 543, 569 Abs. 2; AG Münster, Urteil vom 12.07.2022 – 61 C 2676/21).

<< older entries