Posts for Tag : Kündigung

Kein Schadensersatz wegen Verzugs ohne vorherige Fristsetzung bei nachweislichem Erhalt der VOB/B  0

Bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher reicht der bloße Hinweis auf die VOB/B nicht aus, um die VOB/B zum Vertragsbestandteil zu machen.

Notwendig ist es vielmehr, dass der die VOB/B als Vertragsbedingung stellende Auftragnehmer dem Verbraucher den Text der VOB/B aushändigt, oder diesem übersendet, oder ihm auf sonstige Weise die Kenntnis vom Inhalt der Bestimmungen verschafft. Das gilt auch dann, wenn es sich bei dem Verbraucher um einen beruflich nicht im Baurecht tätigen Rechtsanwalt handelt.

Allerdings trägt der Verbraucher die Beweislast dafür, dass ihm der Text der VOB/B nicht übergeben wurde, soweit sich im Vertragstext unmittelbar über der Unterschrift der Vertragsparteien der Passus „die VOB Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B wurde mir ausgehändigt“ findet.

Die Bestimmungen der § 8 Abs. 3 Nr. 2 und § 5 Abs. 4 VOB/B halten einer Inhaltskontrolle stand. Soweit der Auftraggeber dem Auftragnehmer vor einer Kündigung wegen Verzugs keine Frist zur Fertigstellung setzt, steht Ersterem kein Anspruch auf Schadensersatz zu (IBRRS 2021, 1452; BGB § 305 Abs. 2, § 308 Nr. 2, § 309 Nr. 8b; VOB/B § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 3 Nr. 2; OLG Hamburg, Urteil vom 22.07.2020 – 4 U 63/19; vorhergehend: LG Hamburg, 11.07.2019 – 304 O 138/18, nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.02.2021 – VII ZR 129/20 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Kündigung des Vermieters zulässig, wenn Mieter Dachgeschoss bauordnungswidrig nutzt  0

Weigert sich der Mieter die von diesem herbeigeführte bauordnungswidrige Nutzung des Dachgeschosses abzustellen, verstößt dieser so erheblich gegen die mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (LG Köln, Urteil vom 05.12.2019 – 6 S 12/19 (IBRRS 2021, 1265; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1; vorhergehend: AG Köln, 13.12.2018 – 209 C 183/18).

Antrag auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags als Familiensache  0

Der Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages stellt eine Familienstreitsache i. S. d. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG dar.

Als Verfahrenswert gilt in der Regel die Jahresnettomiete (IBRRS 2021, 0988; FamFG § 42 Abs. 1, § 112 Nr. 3, § 200 Abs. 1, § 266 Abs. 1 Nr. 3, § 269 Abs. 2; FamGKG §§ 41, 48 Abs. 1, § 59; GKG § 41; OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 – 4 WF 67/20; vorhergehend: AG Bremen, 16.05.2020 – 66 F 135/20).

Bei Protesten gegen den Verkauf eines Mietobjekts rechtfertigen diese keinerlei Kündigung  0

Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, bestimmt sich nach dem Zweck , welchen der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet, oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Maßgeblich ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

Eine juristische Person, wie z. B. ein bürgerlich- rechtlicher Verein, kann keinen eigenen Wohnbedarf haben.

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können, auch konkludent, vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, in der Beschreibung des Mietgegenstands vertraglich die Vermietung einer 13- Zimmerwohnung zu Wohnzwecken vorsieht und der Vertrag sich ausschließlich auf das Wohnungsmietrecht und die Nutzung der Räume als Wohnung bezieht.

Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln. Dies kann sich etwa darin zeigen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann für eine Mietvertragspartei gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses, selbst bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zumutbar ist.

Es stellt eine freie Meinungsäußerung dar, wenn der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojektes aufmerksam machen möchte. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

Allerdings muss sich der Mieter in diesem Zusammenhang Handlungen Dritter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Vielmehr ist eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Eine bloße „Stimmungsmache“ genügt für die Zurechnung von Handlungen Dritter jedenfalls nicht (IBRRS 2021, 0110: BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 569 Abs. 4, § 578 Abs. 1, 2; GG Art. 5 Abs. 2, Art. 19 Abs. 3; LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 – 1 O 264/19).

Der Auftragnehmer hat die Mangelfreiheit zu beweisen, sofern in allen Räumen vor der Abnahme Schimmel auftritt  0

Der Auftragnehmer trägt die Beweislast dafür, dass die vom Auftraggeber gerügten Mängel, wie z. B. die Belastung nahezu aller Räume mit Schimmel, nicht vorliegen, solange, bis die Abnahme des Werks stattgefunden hat.

Sofern der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert, bedarf es nach einer Kündigung des Bauvertrags keiner erneuten Aufforderung zur Mängelbeseitigung.

Der Auftraggeber kann nach einer Kündigung einen Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung sowohl im BGB- als auch im VOB- Bauvertrag geltend machen (IBRRS 2021, 0200; BGB § 280 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 2, § 637 Abs. 3, § 640; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3; OLG München, Urteil vom 30.01.2018 – 28 U 105/17 Bau; vorhergehend: LG München I, 20.12.2016 – 5 O 19209/15; LG München I, 11.05.2016 – 18 O 15579/13;
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 21.10.2020 – VII ZR 58/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Corona- Pandemie rechtfertigt Kündigung des Ferienhausmietvertrages in Spanien  0

Anlässlich der Covid19- Pandemie kann die Geschäftsgrundlage im Falle der erfolgten Anmietung eines Ferienhauses in Spanien entfallen.

Bei Wegfall der Geschäftsgrundlage hat der Vermieter dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückzuerstatten (IBRRS 2021, 0161; BGB §§ 313314537651l Abs. 2 Satz 2; AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 – 9 C 360/20 (nicht rechtskräftig).

Kein Anspruch auf Abschlagszahlung nach Schlussrechnungsreife mittels einstweiliger Verfügung  0

Auch im VOB- Vertrag sind die gesetzlichen Vorschriften über das Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) und die Vergütungsanpassung nach solchen Anordnungen (§ 650c BGB) anwendbar.

Nach Kündigung des Bauvertrags kann der Auftragnehmer keine Abschlagszahlungen mehr verlangen, sondern muss die Schlussrechnung stellen.

Der Auftragnehmer kann nach Schlussrechnungsreife keine Abschlagszahlung nach der 80 %-Regelung (§ 650c Abs. 3 BGB) im einstweiligen Verfügungsverfahren geltend machen (IBRRS 2021, 0128; BGB §§ 632a650a650b Abs. 2, §§ 650c650d; VOB/B §§ 121416; LG Berlin, Urteil vom 16.10.2020 – 8 O 126/20

Auch die Ersatzvornahme hat Grenzen  0

Verlangt der Auftraggeber Schadenersatz wegen Nichterfüllung des mit dem Auftragnehmer abgeschlossenen Bauvertrags, ist zwischen den Kosten der Fertigstellung und den Kosten der Mängelbeseitigung zu unterscheiden. Dies, da Ansprüche auf Schadenersatz wegen Mängeln eine vorherige Fristsetzung und den erfolglosen Ablauf dieser Frist voraussetzen.

Nach der Kündigung des Auftraggebers ist der Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung verpflichtet, bzw. berechtigt. Daher hat der Auftraggeber nach der Vertragskündigung und vor der Abnahme dem Auftragnehmer eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen.

Nach der Kündigung des Bauvertrags hat der Auftragnehmer seinen Werklohn abzurechnen und darzulegen, berechtigt zu sein, erhaltene Abschlagszahlungen zu behalten. Wird eine solche Abrechnung vom Auftragnehmer nicht vor, kann diese auch vom Auftraggeber erstellt werden, um dadurch einen Anspruch auf Überzahlung zu generieren.

Für die schlüssige Darlegung des Anspruchs auf Rückzahlung des Überschusses genügt es nicht, auf die nicht erfolgte Abrechnung des Auftragnehmers hinzuweisen. Vielmehr hat der Auftraggeber seine Abrechnung mit den diesem zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen darzulegen (IBRRS 2020, 2909; BGB §§ 280, 281, 314, 323, 631, 633, 634 Nr. 4, §§ 649, 812 Abs. 1; VOB/B § 8 Abs. 3 Nr. 1; OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.01.2018 – 21 U 11/17; vorhergehend: LG Wuppertal, 23.12.2016 – 17 O 385/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 17.06.2020 – VII ZR 32/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)).

Kündigung des Mieters aufgrund nicht geduldeter Mangelbeseitigung  0

Einer Pflichtverletzung des Mieters können dann die für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt.

Von einer mangelnden Pflichtverletzung ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil dieser nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (vorliegend: Streit über Schwammbefall (IBRRS 2020, 3039; BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1, §§ 558c558d Abs. 1, 3, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 67 S 271/18; vorhergehend: AG Mitte, 24.08.2018 – 14 C 368/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.06.2020 – VIII ZR 79/19).

Nicht fristgerechte Annahmeerklärung als neues Angebot  0

Eine nicht fristgerechte Annahmeerklärung des Auftraggebers ist als neues Angebot auszulegen. Diese kann der Auftragnehmer durch die widerspruchslose Erbringung der Vertragsleistungen ausdrücklich oder konkludent annehmen kann.

Der Auftragnehmer verpflichtet sich zur Ausführung der beschriebenen Bauleistungen zu einem festgelegten Preis, sofern die Leistung funktional in unterschiedlicher Detaillierung beschrieben und ein Pauschalpreis vereinbart wird. Ein gemeinsames Aufmaß ist dann entbehrlich.

Zur Abrechnung der teilweise erbrachten Leistungen nach freier Kündigung eines Pauschalpreisvertrages (Beschluss vom 13.06.2019 – 27 U 31/19; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 15.04.2020 – VII ZR 202/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen; IBRRS 2020, 2668; KG, BGB a.F. § 649 Satz 2; BGB § 150 Abs. 1, § 631 Abs. 1; ).