Posts for Tag : Instandsetzungsarbeiten

Unternehmer hat auf Sicherheitsrisiken hinzuweisen  0

Sofern der Werkunternehmer mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, hat dieser seine Leistung so auszuführen, dass diese den zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und des Sicherheitsstandards entspricht.

Soweit der Auftrag des Werkunternehmers nicht sämtliche Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Funktion der instandzusetzenden Technik erforderlich sind, erfasst, so hat dieser dem Auftraggeber bezüglich der hieraus erwachsenden Sicherheitsrisiken einen entsprechenden Hinweis zu erteilen (IBRRS 2022, 1025; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, §§ 633, 634 Nr. 4; OLG Koblenz, Beschluss vom 09.06.2021 – 6 U 1094/20; vorhergehend: OLG Koblenz, Gerichtlicher Hinweis vom 21.01.2021 – 6 U 1094/20; LG Trier, 16.06.2020 – 4 O 176/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.11.2022 – VII ZR 672/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Gestaltung des Erhöhungsverlangen bei umfangreicher Modernisierung  0

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt mindestens voraus, dass dargelegt wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Insoweit hat der Vermieter eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar darzulegen.

Anhand der Erläuterungen des Vermieters muss der Mieter den Anlass der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen können. Dabei hat die Erklärung dergestalt zu erfolgen, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, muss dieser die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Handelt es sich um eine umfangreiche Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, so müssen diese umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden, um die notwendige Transparenz für den Mieter zu gewährleisten. Dies kann in erster Linie durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch die weitere Darlegung einzelner Rechnungspositionen.

In dem jeweiligen Erhöhungsschreiben müssen die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden. Vielmehr muss ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist (IBRRS 2021, 3694; BGB §§ 558, 559b Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 49; LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20; vorhergehend: AG Bremen, 29.05.2020 – 9 C 512/19).

Nach Auszug aus Mietwohnung Instandsetzungsarbeiten?  0

Der Mieter erwirbt mit Abschluss eines Mietvertrags, vorliegend in Form eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind, das Recht, die Mietsache vollumfänglich zu nutzen. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet, den Mietzins zu leisten.

Aus dem Vertrag, oder der sonstigen Vereinbarung ergibt sich der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts der Parteien.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung fehlt, oder lediglich eine unvollständige Abrede getroffen wurde, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (siehe Eisenschmid, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.; IBRRS 2021, 2635; BGB §§ 157, 311c, 535 Abs. 1 Satz 2; AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 – 6 C 303/19).

Schwer erkrankter Mieter muss Instandsetzungsarbeiten nicht dulden  0

Instandsetzungarbeiten, die 8 Tage dauern und den Umzug in dieser Zeit in ein Hotel erfordern, muss ein Mieter dann nicht dulden, wenn ihm dies aufgrund seiner schweren Krankheit nicht zumutbar ist.

Für einen Mieter, der Hochrisikopatient ist, ist insbesondere zu berücksichtigen, dass aufgrund des Anstiegs der Infektionen mit Covid-19 ein erhebliches Gesundheitsrisiko mit einem Hotelaufenthalt verbunden wäre (IBRRS 2020, 3304; BGB § 555a;
LG Hamburg, Urteil vom 14.07.2020 – 316 S 15/20;
vorhergehend: AG Hamburg-St. Georg, 20.02.2020 – 910 C 177/19).