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Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249, 254, 280, 675, 823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Bei getrennter Verwaltung von Haupt- und Nebenhaus sind auch die Instandsetzungskosten getrennt zu verwalten.  0

Werden Haupt- und Nebenhaus insbesondere in Hinblick auf Instandsetzung und -haltung getrennt verwaltet, entspricht der Beschluss, die Finanzierung der Sanierung des Haupthauses über die Instandhaltungsrücklage der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu finanzieren, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (IBRRS 2019, 3958; WEG §§ 21, 23; AG Recklinghausen, Urteil vom 26.03.2019 – 90 C 54/18)

Bei Instandhaltung kann die Kostenverteilung auch nachträglich geändert werden.  0

§ 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln.

Dabei ist es zulässig, einen solchen Beschluss auch noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen.

Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist außerdem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer, z. B. im Rahmen einer Notgeschäftsführung, oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorgenommen worden ist (IBRRS 2019, 1065; EGZPO § 26 Nr. 8 Satz 1; WEG § 16 Abs. 4, § 23 Abs. 3 ; ZPO § 313a Abs. 1 Satz 2, § 540 Abs. 2; LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG).

Kein Vorschuss für voraussichtliche Aufwendungen bei Notgeschäftsführung in Bezug auf Gemeinschaftseigentum  0

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich Angelegenheit und Aufgabe der Gemeinschaft, sowie Aufgabe des Hausverwalters. Unterlässt die Gemeinschaft, oder der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, ist eine Selbstvornahme durch einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich unzulässig. Vielmehr ist der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung vor Gericht durchzusetzen.

 

Eine Ausnahme besteht im Rahmen der Notgeschäftsführung. Insoweit können einzelne Wohnungseigentümer das Erforderliche unverzüglich veranlassen und den Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen.

 

Die Notgeschäftsführung beinhaltet allerdings, ebenso wie die Geschäftsführung ohne Auftrag, lediglich einen Anspruch auf Ersatz bereits getätigter Aufwendungen. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Vorschuss für die voraussichtlichen Aufwendungen besteht hingegen nicht (BGB §§ 669, 670; WEG § 21 Abs. 2, 5, § 27 Abs. 1; LG Karlsruhe, Beschluss vom 14.03.2016 – 11 T 635/14; vorhergehend:AG Pforzheim, 09.10.2014 – 12 C 80/14