Posts for Tag : Grundstückskaufvertrag

Gewährleistungsausschluss bei möglicher Asbestbelastung?  0

Ein Mangel der Kaufsache kann sich daraus ergeben, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später als gesundheitsschädlich erkannt worden sind.

Vom vertraglichen Gewährleistungsausschluss sind auch solche Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren.

Werden vermeintlich belastete Bauteile eines Gebäudes auf Wunsch des Käufers entfernt, stellt dies für sich genommen noch kein Anerkenntnis einer Gewährleistungspflicht auf Seiten des Verkäufers dar (IBRRS 2024, 0994; BGB § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 Satz 1, §§ 433437 Nr. 1, § 444; LG Lübeck, Urteil vom 18.01.2024 – 14 S 41/23).

Bei genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag Maklercourtage erst nach Genehmigung  1

Soweit für einen Grundstückskaufvertrag eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde erforderlich ist, entsteht der Anspruch des Maklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision erst mit Erteilung dieser Genehmigung.

Steht zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Klage des Maklers gegen seinen Kunden die Genehmigung noch aus, ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.

Dabei spielt es für den Provisionsanspruch des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde herbeiführen könnte.

Ist Gegenstand des Maklervertrages der Nachweis einer Kaufgelegenheit, führt weder die Bestellung eines Nießbrauchs an dem in Aussicht genommenen Grundstück, noch der Abschluss eines Pachtvertrags durch den Maklerkunden, einen Provisionsanspruch des Maklers herbei. Dies gilt selbst dann, soweit der Maklerkunde im Hinblick auf Nießbrauch und Pachtvertrag eine Gegenleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer erbringt, die dem ursprünglich in Aussicht genommenen Kaufpreis entspricht (IBRRS 2021, 1107; BGB § 652 Abs. 1; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.11.2020 – 9 U 32/19; vorhergehend: LG Konstanz, 08.01.2019 – 4 O 89/17).

Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund  0

Ein Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag setzt zunächst voraus, dass der Abbrechende in zurechenbarer Weise bei den Verhandlungen über den Grundstückskaufvertrag Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat.

Bei Verhandlungen über form- oder genehmigungsbedürftige Verträge besteht zur Vermeidung eines auch nur mittelbaren Zwangs zum Vertragsschluss ein Schadensersatzanspruch nur bei schwerem Verstoß gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten. Erforderlich ist in der Regel ein vorsätzlicher Verstoß.

Außerdem setzt ein Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen voraus, dass die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen werden. Da noch keine vertragliche Bindung besteht, sind an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen zu stellen (IBRRS 2019, 1517; BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1; LG Köln, Urteil vom 11.04.2019 – 2 O 202/18).

Kündigungsverzicht im Grundstückskaufvertrag stellt echten Vertrag zu Gunsten des Mieters dar.  0

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter, hier zugunsten des Mieters, gemäß § 328 BGB.
Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen (IBR 2018, 3893; BGB § 328
BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18; vorhergehend: LG Bochum, 03.04.2018 – 9 S 80/17; AG Bochum, 13.09.2017 – 47 C 291/14).

Schriftform für Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung  0

Soweit die Auflassung bindend geworden ist, sind Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung formlos möglich (IBRRS 2018, 3095; BGB § 311b Abs. 1 Satz 1, § 873 Abs. 2, § 925 Abs. 1§ 873 Abs. 2 BGB; Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 28.09.1984 – V ZR 43/83WM 1984, 1539, BGH, Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/17; vorhergehend: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017 – 10 U 140/16; OLG Stuttgart, 18.07.2017 – 10 U 140/16, LG Ravensburg, 28.10.2016 – 6 O 200/16).

Auftraggeber der „frei“ kündigt muss 10% pauschalierten Schadensersatz leisten.  0

Bildet der Bauvertrag mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit ist Erster beurkundungsbedürftig (hier verneint).

 

Beurkundungsbedürftig kann ein Bauvertrag auch dann sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde und die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrags (hier ebenfalls verneint).

 

Stimmt nur der innere Willen der Vertragspartner nicht überein stimmt, liegt ein Einigungsmangel nicht vor. Nötig ist vielmehr, dass sich auch der objektive Inhalt der beiderseitigen Erklärungen nicht deckt.

 

Bedeutsam ist der innere Wille nur dann, wenn er in den abgegebenen Erklärungen zum Ausdruck kommt. Daran fehlt es, wenn eine Vertragspartei schriftlich etwas völlig anderes erklärt, als es nach ihrer Behauptung ihrem Willen entsprochen hat.

 

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauunternehmers, wonach der Auftraggeber pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 10% des vertraglich vereinbarten Gesamtpreises zu zahlen hat, wenn er den Vertrag „frei“ kündigt, benachteiligt den Auftraggeber nicht unangemessen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dem Auftraggeber die Möglichkeit verbleibt, einen niedrigeren Schaden nachzuweisen (BGB §§ 155280 Abs. 1, § 308 Nr. 7a, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 649; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2017 – 21 U 106/16).

Unrichtige Beschaffenheitsangaben  0

Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, so haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexpose, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur dann, wenn ihm eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.

 

Soweit ein Gebäude im Expose als kernsaniert beschrieben wird, heißt dies grundsätzlich nur, dass es durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand gebracht worden ist und dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ersetzt worden sind.

 

Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall (IBRRS 2017, 1798; GB §§ 280, 433, 434, 437 Nr. 3; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2016 – 24 U 48/16; vorhergehend:LG Duisburg, 25.01.2016 – 13 O 103/14).

Formbedürftige Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag  0

Grundsätzlich ist ein Bauvertrag nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden.
Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag ist dann zu bejahen, wenn beide Verträge  nach dem Willen der Parteien miteinander stehen und fallen sollen.
Soweit Bau- und Grundstückskaufvertrag nicht voneinander abhängig sind, kommt eine Erweiterung des Formerfordernisses des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängig ist (BGB § 311b Abs. 1 Satz 1; OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 – 8 U 123/13; vorhergehend: LG Mannheim, 04.06.2013 – 1 O 5/13; nachfolgend: BGH, 08.09.2016 – VII ZR 286/15 (NZB zurückgenommen)).

Schadensersatz bei abgesagten Grundstückskaufverträgen unter engen Voraussetzungen  0

Bricht die Verkäuferseite konkrete Kaufvertragsverhandlungen über ein Grundstück ab, so ist diese verpflichtet, den Verhandlungspartner vor einem Irrtum über den Fortbestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht mehr bestehenden, Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren.

 

Die aufgrund des enttäuschten Vertrauens geltend gemachten Schäden müssen in der Zeit entstanden sein, in denen die Verkäuferseite die Käuferseite nicht über die nicht mehr bestehende Verkaufsabsicht informiert hat (LG Aachen, Urteil vom 15.01.2015 – 10 O 106/14).