Die durch die COVID- 19- Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts hat keinerlei Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Folge.

Schließlich wird dem Vermieter dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).

Bei Geschäftsschließung aufgrund hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters gewerblich genutzter Räume gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung der Miete anlässlich einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).

Bei der Prüfung der Frage, ob dem Mieter das Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, kann eine pauschale Betrachtungsweise nicht sachgerecht sein. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erzielt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66) (IBRRS 2022, 0774; BGB § 275 Abs. 1, § 313 Abs. 1, § 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 24; BGH, Urteil vom 16.02.2022 – XII ZR 17/21
vorhergehend: OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).