Posts for Tag : Gewährleistung

Gewährleistung nach Werkvertragsrecht bei neuem Dach der Wohnanalage  0

Werkvertragsrecht findet regelmäßig Anwendung, sofern eine Wohnungseigentumsanlage neu errichtet und eine Wohnung erst nach vollständiger Fertigstellung veräußert wird.

Dasselbe gilt für Sanierungsmaßnahmen. Soweit die Sanierung sich nicht ausschließlich auf das Sondereigentum erstreckt und einen erheblichen Umfang einnimmt, gilt für die Sanierungsmaßnahme, als auch die sog. Altsubstanz das Werkvertragsrecht umfassend (IBRRS 2022, 1969; BGB §§ 633, 634 Abs. 1 Nr. 2, 637 Abs. 3; OLG München, Beschluss vom 22.04.2020 – 28 U 6408/19 Bau; vorhergehend:
OLG München, Beschluss vom 16.03.2020 – 28 U 6408/19 Bau
LG München I, 17.10.2019 – 11 O 16697/17; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.02.2022 – VII ZR 76/20 (Vergleich)

Bedenkenanmeldung schützt vor Verzugskündigung  0

Dem Auftragnehmer eines VOB-Vertrags kann der Auftrag von Aufraggeber entzogen werden, soweit der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung verzögert, oder mit der Vollendung in Verzug gerät und eine gesetzte angemessene Nachfrist zur Vertragserfüllung fruchtlos abgelaufen ist.

Ein Verzug des Auftragnehmers tritt nicht ein, soweit dieser einer Weisung des Auftraggebers nicht folgt, der seine geltend gemachten Bedenken treuwidrig nicht berücksichtigt.

Eine Anweisung des Auftraggebers ist dann treuwidrig, wenn danach die Werkleistungen auf eine gegen den Bauvertrag und gegen die Regeln der Technik verstoßende Weise erbracht werden soll, aber gleichzeitig keinerlei Freistellung von der Gewährleistung erfolgt. Eine Verpflichtung des Auftragnehmers, sich einem seiner begründeten Meinung nach ernstlich drohenden Gewährleistungsfall nicht absehbaren Ausmaßes aufzwingen zu lassen, besteht nicht.

Hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber nicht nur ordnungsgemäß seine Bedenken mitgeteilt hat, sondern hat die Prüfung dieser Bedenken mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit das Ergebnis, dass die vom Auftraggeber vorgesehene Art der Ausführung zum Eintritt eines erheblichen Leistungsmangels, oder eines sonstigen nicht nur geringfügigen Schadens führen wird, steht dem Auftragnehmer ein Leistungsverweigerungsrecht zu.

Dem Auftragnehmer obliegt die Beweislast für die Treuwidrigkeit der Anweisung des Auftraggebers.

Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag wegen Verzugs, obwohl der Auftragnehmer ein Leistungsverweigerungsrecht hat, ist die Kündigung unwirksam, bzw. mangels Vorbehalt, bzw. Klarstellung, regelmäßig als freie Kündigung des Auftraggebers auszulegen bzw. dahin umzudeuten (Anschluss an BGH, IBR 2003, 595).

Bei freier Kündigung eines Pauschalpreisvertrags muss für die Abrechnung zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen unterschieden werden. Die Darlegungslast für das Verhältnis der bewirkten Leistung zur vereinbarten Gesamtleistung und des Preisansatzes für die Teilleistungen zum Pauschalpreis obliegt dem Auftragnehmer.

Sind zur Bewertung der erbrachten Leistungen keinerlei Anhaltspunkte aus der Zeit vor Vertragsschluss vorhanden, oder nicht ergiebig, muss der Auftragnehmer im Nachhinein im Einzelnen darlegen, wie die erbrachten Leistungen unter Beibehaltung des Preisniveaus zu bewerten sind.

Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag „frei“, muss sich der Auftragnehmer auf seine Vergütung den Erwerb anrechnen lassen, der zweifelsfrei durch die Kündigung verursacht ist, d. h. ohne die Kündigung müsste der anderweitiger Erwerb ausgeblieben sein.

Vor allem sog. Füllaufträge können als anderweitige Verwendung der Arbeitskraft angesehen werden. Dies sind vor allem Aufträge, die der Auftragnehmer aufgrund der durch die Kündigung freigewordenen Kapazitäten ersatzweise angenommen hat, oder die schon vorlagen, oder die nunmehr vorgezogen werden konnten, ohne dass dem Auftragnehmer hierdurch Verluste entstehen.

Eine Anrechnung durch das Vorziehen bereits vorliegender Aufträge hat nicht zu erfolgen, wenn die dadurch entstehenden späteren Auftragslücken nicht ihrerseits wieder durch Folgeaufträge aufgefüllt werden können.

Nach Vertragsschluss hat der Auftragnehmer den Auftraggeber auf Lücken und Unklarheiten im Leistungsverzeichnis hinzuweisen.

Soweit der Auftragnehmer seine Aufklärungspflicht schuldhaft verletzt, hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Ersatz des hieraus entstandenen Schadens. Gleichzeitig scheidet ein Annahmeverzug des Auftraggebers aus (IBRRS 2022, 2403; BGB a.F. § 649 Satz 2; BGB §§ 280, 642, 648 Satz 2; VOB/B § 4 Abs. 1, 3, § 5 Abs. 4, § 6 Abs. 6, § 8 Abs. 1 Nr. 2; OLG Dresden, Urteil vom 29.06.2022 – 22 U 1689/20; vorhergehend: LG Dresden, 16.07.2020 – 10 O 424/15).

Verjährung der Mängelansprüche beginnt erneut, soweit die Mängel anerkannt und beseitigt wurden.  0

Die Leistung des Auftragnehmers mangelhaft, soweit 20 % der sichtbaren Fläche eines Parkplatzes unregelmäßige, wellenförmige, Unebenheiten in unterschiedlicher Höhe, zwischen Berg und Tal bis zu 10 cm aufweisen.

Die Höhe des Vorschussanspruchs wegen Mängeln bemisst sich nach den für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen und zwar aus Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen Auftraggebers.

Aufwendungen gelten dann als erforderlich, soweit diese mit Sicherheit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Insoweit ist unter verschiedenen Mängelbeseitigungsmöglichkeiten die günstigste Methode zu Grunde zu legen, soweit diese den vertraglich geschuldeten Erfolg vollständig herbeiführt.

Führt der Auftragnehmer Mängelbeseitigungsarbeiten durch, nachdem in einem von Auftraggeber und Auftragnehmer unterschriebenen Protokoll festgehalten wurde, dass die Leistung mangelhaft ist, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche anschließend erneut.

Ein mängelbedingter Mietausfall ist entgangener Gewinn und unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung zu ersetzen (IBRRS 2022, 0045; BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, §§ 633, 634 Nr. 2, § 634a Abs. 1, 2, § 637 Abs. 1, 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2018 – 5 U 74/16; vorhergehend: LG Düsseldorf, 20.05.2016 – 11 O 10/14
nachfolgend: BGH, Bechluss vom 10.02.2021 – VII ZR 72/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Gestaltung des Erhöhungsverlangen bei umfangreicher Modernisierung  0

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt mindestens voraus, dass dargelegt wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Insoweit hat der Vermieter eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar darzulegen.

Anhand der Erläuterungen des Vermieters muss der Mieter den Anlass der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen können. Dabei hat die Erklärung dergestalt zu erfolgen, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, muss dieser die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

Handelt es sich um eine umfangreiche Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, so müssen diese umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden, um die notwendige Transparenz für den Mieter zu gewährleisten. Dies kann in erster Linie durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch die weitere Darlegung einzelner Rechnungspositionen.

In dem jeweiligen Erhöhungsschreiben müssen die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden. Vielmehr muss ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist (IBRRS 2021, 3694; BGB §§ 558, 559b Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 49; LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20; vorhergehend: AG Bremen, 29.05.2020 – 9 C 512/19).

Verschattungseffekte sind hinzunehmen, sofern die Abstandsflächen eingehalten sind  0

Aus Sicht des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots sind nach ständiger Rechtsprechung des OVG Nordrhein- Westfalen Verschattungseffekte nach dem bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebot regelmäßig hinzunehmen, sofern die landesrechtlichen Abstandsflächen eingehalten sind.

Schließlich zielen Letztere darauf ab, die ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung von Nachbargrundstücken zu gewährleisten (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen,  BauNVO § 15; BauO-NW § 6; IBR 2021, 98; IBR 2021, 97; IBRRS 2021, 2513; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27.07.2021 – 7 B 33/21

Wann haftet der Wohnungseigentümer für mangelhaften Dachausbau?  0

Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass anschließend auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängeln im Dachbereich beruhen.

Bei einer partiellen Dachöffnung, z. B. über einem bewohnten Gebäude, oder beim Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden, ist der Bauherrn angehalten, jede Maßnahme zu ergreifen, die Schäden Dritter sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen im Rahmen des Ausbaus eine geringere Sicherheitsstufe wählt, hat das damit verbundene erhöhte Schadensrisiko zu tragen, bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz, zu gewährleisten.

Wird durch die Baumaßnahme die Wohnung eines anderen Eigentümers unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ebenso ersetzt verlangen, wie das nutzlos aufgewendete Wohngeld (IBRRS 2020, 2917; BGB § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, §§ 812, 823, 906 Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 43 Nr. 3; AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 – 72 C 66/19).

Bei eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter hat dieser eine Inventarliste zu erstellen und haftet für Verlust sowie Beschädigung  0

Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung, also ohne gerichtlichen Titel, sowie das eigenmächtige Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Für die Folgen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig.

Darauf,, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben, kann sich der Vermieter nicht berufen.

Bezüglich eingebrachter Gegenstände treffen einen Verleiher dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, welche der Vermieter durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

Bereits bei Inbesitznahme obliegt es dem Vermieter, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen, damit die Sicherung der Ansprüche des Mieters gewährleistet ist (IBRRS 2020, 1629;
BGB §§ 229, 231, 280 Abs. 1 Satz 2, § 858 Abs. 1, §§ 861, 864 Abs. 2, § 985; OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 – 21 U 53/19; vorhergehend:
LG Köln, 04.06.2019 – 20 O 395/18).

Planung muss Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen  0

Die Planung des Architekten hat den nach Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser zu berücksichtigen. Dabei sind die Grundwasserstände als Grundlage zu nehmen, die selbst bei jahrelanger Beobachtung nur gelegentlich erreicht worden sind.

Die Planung der Abdichtung eines Bauwerks muss bei einwandfreier Ausführung eine fachlich richtige, vollständige und dauerhafte Abdichtung nach sich ziehen.

Maßgeblich ist nicht der aktuelle Grundwasserstand auszurichten. Vielmehr hat sich der Architekt bei seine Planung regelmäßig Kenntnis über die Grundwasserverhältnisse im Allgemeinen zu verschaffen. Dabei ist die Planung des Bauvorhabens nach den höchsten bekannten Grundwasserständen ausrichten. Dies gilt selbst dann, wenn diese seit Jahren nicht mehr erreicht worden sind.

In Gebieten mit hohen Grundwasserständen muss der Architekt daher jedenfalls die Grundwasserstände bei den entsprechenden Behörden erfragen und prüfen, ob Schutzmaßnahmen erforderlich sind.

Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht vor, wenn der Bauherr nachträglich eine Innenwanne einbauen lässt, damit der Schutz gegen drückendes Wasser gewährleistet ist (IBRRS 2020, 0858; BGB a. F. § 251 Abs. 2, §§ 288, 633 Abs. 2 Satz 3; EGBGB Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.03.2019 – 23 U 102/18; vorhergehend: LG Mönchengladbach, 07.06.2018 – 1 O 12/16; BGH, Beschluss vom 28.04.2005 – VII ZR 221/04; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.08.2004 – 22 U 135/03
LG Mönchengladbach, 25.09.2003 – 10 O 520/01

Unrichtige Beschaffenheitsangaben  0

Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, so haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexpose, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur dann, wenn ihm eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.

 

Soweit ein Gebäude im Expose als kernsaniert beschrieben wird, heißt dies grundsätzlich nur, dass es durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand gebracht worden ist und dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ersetzt worden sind.

 

Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall (IBRRS 2017, 1798; GB §§ 280, 433, 434, 437 Nr. 3; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2016 – 24 U 48/16; vorhergehend:LG Duisburg, 25.01.2016 – 13 O 103/14).

Die Länge der Gewährleistungsfrist kann sich bei entsprechender Vereinbarung nach dem Abnahmeprotokoll richten und geht damit dem Bauvertrag vor.  0

Legen die Vertragsparteien anlässlich der Durchführung der Abnahme gemeinsam ausdrücklich fest, dass das Abnahmedatum den Beginn der Gewährleistung markieren soll und wird darüber hinaus ein festes Datum für das Ende der Gewährleistung angegeben, handelt es sich dabei um eine rechtsgeschäftliche Abänderungsvereinbarung im Verhältnis zu früheren vertraglichen Regelungen, an der sich die Vertragsparteien festhalten müssen.

 

Entsendet die Bauvertragspartei zu einem Abnahmetermin einen Vertreter ohne Vertretungsmacht, muss diese sich dessen Erklärungen nach den zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben entwickelten Grundsätzen zurechnen lassen, soweit den im Abnahmeprotokoll enthaltenen und unterschriebenen Erklärungen des Vertreters nicht unverzüglich nach Zugang des Protokolls widersprochen wird (Anschluss an BGH, IBR 2011, 189).

 

Vereinbaren die Bauvertragsparteien, dass für die Dauer der Gewährleistungszeit der Auftraggeber berechtigt ist, 5% der vertraglich vereinbarten Vergütung zur Sicherung etwaiger Gewährleistungsansprüche einzubehalten und wird darüber hinaus dem Auftragnehmer eine Ablösungsmöglichkeit durch Stellung einer unbefristeten selbstschuldnerischen Gewährleistungsbürgschaft eingeräumt, liegt hierin nicht eine von den Regelungen des § 17 Nr. 8 Abs. 2 Satz 1 VOB/B (2002) abweichende Rückgabeverpflichtung des Auftraggebers.

 

Eine als Sicherheit für Mängelansprüche erhaltene Bürgschaft ist regelmäßig nach Wegfall des Sicherungszweckes, d. h. nach Ablauf der Verjährungsfrist bzw. eingetretener Verjährung etwaiger Mängelansprüche zurückzugeben.

Klagt der Auftragnehmer auf Herausgabe der von ihm gestellten (Gewährleistungs-) Bürgschaftsurkunde ist die Klage auf Herausgabe der Urkunde an die Bürgin, nicht an den klagenden Auftragnehmer zu richten (BGB §§ 164, 242, 765; VOB/B § 17 Nr. 8 Abs. 2 Satz 1; Anschluss an BGH, Urteil vom 09.07.2015 – VII ZR 5/15, NZBau 2015, 549 Rn. 18 = IBRRS 2015, 2256; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2016 – 21 U 183/15; vorhergehend: LG Duisburg, 13.08.2015 – 4 O 390/11