Posts for Tag : Geschäftsgrundlage

Im Urkundsprozess muss die Miete zunächst voll bezahlt werden, selbst bei Corona-bedingter Schließung  0

Die durch die COVID- 19- Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts hat keinerlei Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Folge.

Schließlich wird dem Vermieter dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).

Bei Geschäftsschließung aufgrund hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters gewerblich genutzter Räume gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung der Miete anlässlich einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).

Bei der Prüfung der Frage, ob dem Mieter das Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, kann eine pauschale Betrachtungsweise nicht sachgerecht sein. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erzielt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, IMR 2022, 66) (IBRRS 2022, 0774; BGB § 275 Abs. 1, § 313 Abs. 1, § 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 24; BGH, Urteil vom 16.02.2022 – XII ZR 17/21
vorhergehend: OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).

Corona- bedingte Schließung kann Mietreduzierung um 25 % rechtfertigen  0

Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist bei behördlich angeordneter pandemiebedingter Schließung zu bejahen, so dass in dieser Zeit eine Mietreduzierung i. H. v. 25 % zulässig ist (IBRRS 2021, 2583; BGB § 313, 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 240 § 7; ZPO § 128 Abs. 2, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; LG Itzehoe, Urteil vom 30.07.2021 – 9 S 97/20; vorhergehend: AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 – 81 C 18/20).

Ansprüche des Unternehmers bei coronabedingter Kündigung des Veranstaltungsvertrages  0

Soweit sich ein Restaurantbetreiber dazu verpflichtet, Gäste einer Privatfeier in seinem Restaurant zu bewirten, handelt es sich im Zweifel um einen Werkvertrag über gastronomische Leistungen.

Ein solcher Vertrag richtet sich allerdings nicht Art. 240 § 5 EGBGB, da der Besteller nicht zum „Inhaber“ einer Eintrittskarte, oder einer anderweitigen Teilnahme- oder Nutzungsberechtigung, wird.

Jedenfalls kann der Besteller einen solchen Vertrag dann aus wichtigem Grund kündigen, soweit dieser vor dem 08.03.20 geschlossen wurde und die Undurchführbarkeit der Veranstaltung bei Ausspruch der Kündigung auf Grund der Corona- Pandemie hinreichend wahrscheinlich war.

Aus dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage kann der dem Unternehmer durch diese Absage entstehende Schaden zwischen den Parteien hälftig zu teilen sein. Dabei sind die beim Unternehmer angefallenen und von ihm darzulegenden Kosten Bemessungsgrundlage für die hälftige Schadensteilung, nicht hingegen die diesem entgangene Vergütung (BGB §§ 313, 631, 648a; EGBGB Art. 240 § 5; KG, Beschluss vom 06.08.2021 – 21 U 19/21; vorhergehend: LG Berlin, 27.01.2021 – 23 O 149/20).

Bei corona- bedingter Schließung in der Regel keine Mietminderung  0

Eine behördliche Schließung als Folge der COVID- 19- Pandemie führt weder zu einem Mangel noch zu dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

Aufgrund des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

Soweit wegen des Verwendungsrisikos des Mieters i. S. v. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB überhaupt Raum für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht untragbaren Ergebnis führen.

Der Einwand des Mieters auf Reduktion der Miete aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage ist im Urkundenverfahren allerdings nicht statthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO) (IBRRS 2021, 1130; BGB § 313 Abs. 1, §§ 536 ff.; ZPO §§ 592, 595 Abs. 2, § 598; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20 (nicht rechtskräftig); vorhergehend:
LG Frankfurt/Main, 29.10.2020 – 2-10 O 156/20).

Wegen „Lockdown“ nur halbe Miete  0

Beschränkungen durch corona- bedingte Schließungsanordnungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar, da der notwendige Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar. Ab Überlassung gelten den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB).

Die im Zuge der Corona- Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB steht der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

Im Falle corona- bedingter Geschäftsschließungen hat der Mieter Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die halbe Miete erscheint angemessen (IBRRS 2021, 0817; BGB §§ 134, 313, 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1 Satz 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1; EGBGB Art. 240 § 2; LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 – 12 O 359/20 (nicht rechtskräftig).

Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-bedingte Schließung  0

Die wegen der Corona- Pandemie in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe führen zwar weder zu einem eine Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache, noch zu einem Fall der Unmöglichkeit. Allerdings liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor.

Ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, erfordert, abgesehen vom Rückgriff auf allgemeine Wertungen bezüglich der Risikoverteilung, zusätzlich eine konkreten Begründung aufgrund der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung (IBRRS 2021, 0213; BGB §§ 275, 313, 536; EGBG Art. 240 §§ 2, 7; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20 (nicht rechtskräftig)

Corona- Pandemie rechtfertigt Kündigung des Ferienhausmietvertrages in Spanien  0

Anlässlich der Covid19- Pandemie kann die Geschäftsgrundlage im Falle der erfolgten Anmietung eines Ferienhauses in Spanien entfallen.

Bei Wegfall der Geschäftsgrundlage hat der Vermieter dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückzuerstatten (IBRRS 2021, 0161; BGB §§ 313, 314, 537, 651l Abs. 2 Satz 2; AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 – 9 C 360/20 (nicht rechtskräftig).

Mietmangel bei corona-bedingter Schließung  0

Die aufgrund des staatlich angeordneten Covid- 19- Lockdowns angeordnete Schließung des Einzelhandels der Beklagten stellt einen Mangel der Mietsache dar.

Das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, ist weder dem Mieter noch dem Vermieter zuschreibbar. Eine Minderung in Höhe von 50% ist daher gerechtfertigt.

Ist der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie dazu gezwungen, sein Geschäft zu schließen, so hat dieser nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags (IBRRS 2021, 0127; BGB §§ 313, 326, 535, 536; LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 – 23 O 753/20 (nicht rechtskräftig)

Corona- bedingte Schließung stellt Mietmangel dar  0

Ist das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Die Miete kann um bis zu 80% gemindert werden, wenn das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben muss.

Soweit nur ein geringer Teil, z. B. 25 % der Gesamtfläche, für den Publikumsverkehr geöffnet werden kann und dieser weiter beschränkt ist, kann die Miete um 50 % gekürzt werden.

Soweit die gesamte Fläche geöffnet bleiben kann, aber die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen bleiben, ist eine Mietminderung von 15 % angemessen.

Außerdem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge zur Reduzierung der Miete führt. Diese entspricht der gesetzlichen Mietminderung (IBRRS 2020, 3161;
BGB § 535 Abs. 1, § 536b; LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20).