Posts for Tag : Gemeinschaftseigentum

Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249254280675823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Bei mehr als 20 Nachbarn kann eine Baugenehmigung öffentlich bekannt gemacht werden  0

Die öffentliche Bekanntmachung einer Baugenehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde ist zulässig, sobald mehr als 20 beteiligte Nachbarn vorhanden sind.

Als Nachbarn anzusehen sind dabei sowohl eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist, als auch die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich ihres Sondereigentums, über welches die Wohnungseigentümergesellschaft nicht verfügen kann (IBRRS 2019, 2855; BayBO Art. 66 Abs. 2 Satz 4, Art. 74 Abs. 1 Satz 2; VwGO § 80 Abs. 5, § 80a Abs. 3; VG Ansbach, Beschluss vom 20.02.2019 – 9 S 18.02038).

Anbringen einer Markise stellt bauliche Veränderung dar.  0

Die Anbringung der Markise stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar ( IBRRS 2019, 2514; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1, § 1004 Abs. 1; AG München, Urteil vom 18.04.2018 – 481 C 16896/17 WEG).

Für irrtümlichen Fenstertausch durch Miteigentümer muss WEG nicht zahlen  0

Führt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch, steht diesem kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu.

Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, Rz. 12 f., IMR 2016, 115 = BGHZ 207, 40).

Selbst wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung, oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er müsse diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten durchführen, wie z. B. die Fenstererneuerung, besteht ein solcher Anspruch nicht (IBRRS 2019, 2098; BGB § 687 Abs. 1, §§ 812951; WEG § 21 Abs. 4; BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17
vorhergehend: LG Hamburg, 13.09.2017 – 318 S 23/17
AG Hamburg-Barmbek, 14.10.2016 – 883 C 28/15).

Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann den Eigentümern nicht auferlegt werden  0

Den Eigentümern ist es nicht erlaubt, alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss dazu zu verpflichten, die sich in ihrem Sondereigentum befindenden, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster, entweder selber zu streichen oder für die Malerarbeiten an den Fenstern auf eigene Kosten selbst ein Unternehmen zu beauftragen (IBRRS 2018, 2734; WEG § 5 Abs. 2, § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2, § 2; LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018 – 1 S 109/17; vorhergehend: AG Medebach, 22.03.2017 – 3 C 105/16).

Trittschalldämmung als Sondereigentum  0

Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar. 
Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden. 
Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG- Beschluss herbeiführt (BGB §§ 670677683; WEG § 5 Abs. 1, 2, § 14; IBRRS 2018, 0712; OLG Hamm, Urteil vom 25.01.2018 – 10 U 111/16; vorhergehend: LG Arnsberg, Urteil vom 23.11.2016 – 2 O 265/14).

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Ist ein Sondereigentümer aufgrund der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die gleichzeitig das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn „im Bereich“ des Sondereigentums der Penthousewohnung (IBRRS 2017, 2272; BGB §§ 280677683812; WEG §§ 1421).

Öffnung der Flurfenster einer Wohnungseigentümergemeinschaft  0

Die Flurfenster in einer Wohnanlage stehen im Gemeinschaftseigentum.

 

Eine Regelung, wonach dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen wird, die Flurfenster zu kippen, ist nichtig.

 

Der vollständige Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile ist keine Gebrauchsregelung, sondern ein Gebrauchsentzug und deshalb einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich WEG (§ 13 Abs. 2, § 14 Nr. 1, § 15; LG Koblenz, Urteil vom 22.08.2016 – 2 S 15/16; vorhergehend:AG Worms, 26.02.2016 – 5 C 40/15 WEG).

Balkone als Gemeinschaftseigentum  0

Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).

 

§ 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht analog anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts, oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 08.12.2015 – 1 W 518/15, IMRRS 2016, 0085; wie Senat, Beschluss vom 13.10.2016 – 1 W 303/16) BauGB § 172 Abs. 1 Satz 4 ff.; BGB §§ 94, 878; WEG § 3 Abs. 1, § 5 Abs. 1 – 3, § 8, KG, Beschluss vom 08.11.2016 – 1 W 493/16 (nicht rechtskräftig)).

Eigentumserwerb vom Bauträger auch bei Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums  0

Die Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums begründet weder die Einrede des nichterfüllten Vertrags, noch ein Zurückbehaltungsrecht, wenn nach der Vereinbarung im Bauträgervertrag ausschließlich die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers Voraussetzung für die Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung, ist (BGB §§ 273, 320, 632a, 641; MaBV § 3; LG München I, Urteil vom 16.09.2015 – 11 O 10338/15).