Posts for Tag : Gemeinschaftseigentum

Nachträgliche Genehmigung der eigenmächtigen baulichen Veränderung eines einzelnen Miteigentümers  0

§ 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche, hinreichend bestimmt beschriebene, Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt (IBRRS 2020, 1698; WEG § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 1; BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19; vorhergehend: LG Frankfurt/Oder, 20.02.2019 – 16 S 170/15; AG Senftenberg, 16.11.2015 – 21 C 307/14).

Keine Klimaanlage ohne Genehmigung  0

Bei dem nachträglichen Einbau einer Außen- Klimaanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Es stellt auch eine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, wenn dabei Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, für Leitungen durchbohrt werden müssen.

Für bauliche Veränderungen gilt Beschlusszwang der Eigentümergemeinschaft.

Wurde vorab kein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt, ist die eigenmächtig errichtete Außen- Klimaanlage bereits aus diesem Grund zu entfernen (BGB § 1004; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1; AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG ).

Mangelhaft ist, was nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.  0

Verstößt die Leistung des Bauträgers gegen die anerkannten Regeln der Technik, so ist mangelhaft.

Eine von den anerkannten Regeln der Technik im Bauträgervertrag getroffene abweichende Vereinbarung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der üblicherweise zu erwartende Mindeststandard nicht gelten soll. Etwas anderes kann sich dann ergeben, soweit der Erwerber auf eine solche Bedeutung ausdrücklich hingewiesen wurde, oder dies aufgrund seiner entsprechenden Fachkunde weiß.

Der Bauträger kann einem Minderungsanspruch wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Vergütungsansprüche gegen die einzelnen Erwerber nicht entgegenhalten (IBRRS 2020, 1212; BGB § 249 Abs. 2 Satz 2, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 3, 4, § 638; WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Beitrag OLG Hamm, Beschluss vom 05.09.2019 – 21 U 110/17; vorhergehend: OLG Hamm, Beschluss vom 11.07.2019 – 21 U 110/17; LG Bielefeld, 21.07.2017 – 7 O 395/14
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 25.03.2020 – VII ZR 215/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)


Zur Verkehrssicherungspflicht des WEG- Verwalters  0

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern trifft den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Pflicht kann der Verwalter allerdings delegieren, wie z. B. auf den Hausmeister.

Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit trifft den Verwalter eine Überwachungspflicht.

Insoweit ist der Dritte allerdings nur vor den Gefahren zu schützen, die dieser bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt selbst nicht hätte erkennen, oder vermeiden können (IBRRS 2019, 3902; BGB §§ 249254280675823; WEG § 27; AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19).

Bei mehr als 20 Nachbarn kann eine Baugenehmigung öffentlich bekannt gemacht werden  0

Die öffentliche Bekanntmachung einer Baugenehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde ist zulässig, sobald mehr als 20 beteiligte Nachbarn vorhanden sind.

Als Nachbarn anzusehen sind dabei sowohl eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist, als auch die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich ihres Sondereigentums, über welches die Wohnungseigentümergesellschaft nicht verfügen kann (IBRRS 2019, 2855; BayBO Art. 66 Abs. 2 Satz 4, Art. 74 Abs. 1 Satz 2; VwGO § 80 Abs. 5, § 80a Abs. 3; VG Ansbach, Beschluss vom 20.02.2019 – 9 S 18.02038).

Anbringen einer Markise stellt bauliche Veränderung dar.  0

Die Anbringung der Markise stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar ( IBRRS 2019, 2514; WEG § 1 Abs. 2, 3, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1, § 1004 Abs. 1; AG München, Urteil vom 18.04.2018 – 481 C 16896/17 WEG).

Für irrtümlichen Fenstertausch durch Miteigentümer muss WEG nicht zahlen  0

Führt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch, steht diesem kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu.

Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, Rz. 12 f., IMR 2016, 115 = BGHZ 207, 40).

Selbst wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung, oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er müsse diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten durchführen, wie z. B. die Fenstererneuerung, besteht ein solcher Anspruch nicht (IBRRS 2019, 2098; BGB § 687 Abs. 1, §§ 812951; WEG § 21 Abs. 4; BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17
vorhergehend: LG Hamburg, 13.09.2017 – 318 S 23/17
AG Hamburg-Barmbek, 14.10.2016 – 883 C 28/15).

Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann den Eigentümern nicht auferlegt werden  0

Den Eigentümern ist es nicht erlaubt, alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss dazu zu verpflichten, die sich in ihrem Sondereigentum befindenden, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster, entweder selber zu streichen oder für die Malerarbeiten an den Fenstern auf eigene Kosten selbst ein Unternehmen zu beauftragen (IBRRS 2018, 2734; WEG § 5 Abs. 2, § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2, § 2; LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018 – 1 S 109/17; vorhergehend: AG Medebach, 22.03.2017 – 3 C 105/16).

Trittschalldämmung als Sondereigentum  0

Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar. 
Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden. 
Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG- Beschluss herbeiführt (BGB §§ 670677683; WEG § 5 Abs. 1, 2, § 14; IBRRS 2018, 0712; OLG Hamm, Urteil vom 25.01.2018 – 10 U 111/16; vorhergehend: LG Arnsberg, Urteil vom 23.11.2016 – 2 O 265/14).

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Ist ein Sondereigentümer aufgrund der Teilungserklärung verpflichtet, Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, in Stand zu halten, so befindet sich die Abdichtung der Dachterrasse, die gleichzeitig das Dach der darunter befindlichen Wohnung darstellt, nicht in diesem Sinn „im Bereich“ des Sondereigentums der Penthousewohnung (IBRRS 2017, 2272; BGB §§ 280677683812; WEG §§ 1421).