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Abnahme bei unwirksamer Abnahmeklausel ebenfalls unwirksam?  0

Sieht eine vertragliche Zahlungsvereinbarung eine vollständige „Kaufpreiszahlung“ bereits dann vor, wenn die Außenanlagen und das Gemeinschaftseigentum noch nicht (vollständig) fertiggestellt sind und verpflichtet diese den Erwerber – bei Vollstreckungsunterwerfung – aber gleichwohl zur Abnahme, ist diese unwirksam.

Eine erklärte Abnahme bleibt auch dann wirksam, wenn der Erwerber keine Überprüfung vorgenommen hat, bzw. sich hierzu nicht in der Lage sah. Dies gilt auch bei fehlender Abnahmereife.

Allerdings zieht nicht jede unwirksame Abnahmeklausel eine Unwirksamkeit der Abnahme nach sich.

Die Fertigstellungsrate von 3,5 % wird mit der Abnahme auch dann fällig, selbst wenn noch wesentliche Restleistungen oder Mängel vorhanden sind.

Bei Wohnungsabnahmeprotokollen handelt es sich um Willenserklärungen bzw. geschäftsähnliche Handlungen, die keine vertragsgestaltende Wirkung haben, aber nicht um Vertragsbedingungen.

Nach der Abnahme kann der erwerbende Verbraucher keine Vertragserfüllungssicherheit mehr verlangen. Hat dieser folglich keine Vertragserfüllungssicherheit erhalten und auch keinen Einbehalt vorgenommen, kann dieser gegen den Bauträger keinen Rückzahlungsanspruch mehr geltend machen (IBRRS 2025, 1631; BGB a.F. § 632a Abs. 2; BGB §§ 305, 305c, 640, 641, 650m Abs. 2; MaBV § 3 Abs. 1 Nr. 1; OLG Braunschweig, Beschluss vom 02.06.2025 – 8 U 29/24; vorhergehend: OLG Braunschweig, Beschluss vom 17.02.2025 – 8 U 29/24: LG Göttingen, 12.01.2024 – 8 O 96/21).

Auf eine besondere Wartungsbedürftigkeit hat der Bauträger rechtzeitig hinzuweisen  0

Soweit noch wesentliche Restleistungen ausstehen, oder wesentliche Mängel vorliegen, sind die Fertigstellungsrate i. H. v. 3,5 % und der vereinbarte Sicherheitseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werks nicht zur Zahlung fällig,

Soweit der Bauträger eine wartungsintensive Sonderkonstruktion herstellt, ändert die Übergabe einer Wartungs- und Pflegeanleitung nach Vertragsschluss nichts an der durch den Wartungsaufwand begründeten Mangelhaftigkeit der Leistung (IBRRS 2020, 2275; BGB a.F. § 632a Abs. 3; BGB §§ 133, 157, 633; MaBV § 3 Abs. 2; OLG München, Beschluss vom 11.03.2020 – 28 U 4568/19 Bau; vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 08.01.2020 – 28 U 4568/19 Bau; LG München I, 18.07.2019 – 8 O 6678/16).

Arbeitsaufnahme verhindert keine Bauablaufstörungen  0

Es ist noch ungeklärt, ob aufgrund des neuen Bauvertragsrechts (§ 650d BGB) weiterhin Leistungsverfügungen des Bestellers möglich sind.

Eine Entscheidung im Wege der einstweiligen Verfügung muss zur Abwendung wesentlicher Nachteile notwendig sein. Dementsprechend ist der Antrag zurückzuweisen, soweit keine Notwendigkeit für die begehrte Regelung der Rechtsbeziehung der Parteien besteht.

Durch den Antrag, bestimmte Bodenbelags- Arbeiten unverzüglich aufzunehmen, lassen sich Bauablaufverzögerungen, bzw. ein aufgrund verzögerter Fertigstellung des Bauwerks verursachter Mietausfall nicht verhindern (IBRRS 2020, 2212; BGB §§ 650b, 650d; ZPO § 91a Abs. 1; KG, Beschluss vom 06.04.2020 – 7 W 32/19; vorhergehend: LG Berlin, Beschluss vom 04.10.2019 – 28 O 209/19).

Rückforderung der Fertigstellungsrate wegen Vorliegens wesentlicher Mängel  0

Eine „vollständige Fertigstellung“ ist begrifflich noch nicht erreicht, soweit Mängel vorliegen, die auch die Abnahme verhindern würden.

Für die Frage der „vollständigen Fertigstellung“, als auch der „Abnahme“ kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

Liegen wesentliche Mängel vor, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine „vollständige Fertigstellung“ i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV behindern, steht dem Erwerber nach § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu.

Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

Die AGB- Klausel des Bauträgers, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der „vollständigen Fertigstellung“ verpflichtet sein soll, verstößt auch gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

Im Falle eines Verstosses gegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB n.F.) erfordert es der Schutz des Erwerbers, durch eine unwirksame AGB- Klausel, sowie bei einem Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV, dass dieser bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die unwirksame Klausel genommen wurde, und den dieser benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln zu erzeugen.

Entgegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. geleistete Abschlagszahlungen können nicht zurückgefordert werden. Auf welche Weise die Sicherheitsleistung geschieht, obliegt allein der Auswahl des Bauträgers (IBRRS 2019, 3172; BGB a.F. § 632a Abs. 3; BGB §§ 134, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 309 Nr. 2, 3, §§ 320, 640, 641, 650m Abs. 2 Satz 1, §§ 812, 813, 817 Satz 1, § 818 Abs. 2, § 823 Abs. 2; MaBV § 3 Abs. 2, §§ 4, 7, 12

Bei § 632a Abs. 3 BGB a.F. handelt es sich um ein Schutzgesetz
OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/1 (nicht rechtskräftig).