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Die Erholung einer Baugenehmigung durch den Architekten beinhaltet nicht ohne Weiteres die Beauftragung der Leistungsphasen 1 bis 4  0

Nach wird § 7 Abs. 5 HOAI 2013 wird unwiderleglich vermutet, dass die Mindestsätze vereinbart sind, sofern eine schriftliche Honorarvereinbarung fehlt.

Wird eine Schlussrechnung gestellt, die die Honorarforderung nicht vollständig beinhaltet, bedeutet dies regelmäßig nicht einen konkludenten Verzicht auf die weitergehende Forderung.

Der Einwand widersprüchlichen Verhaltens steht der Geltendmachung eines Mindestsatzhonorars nur dann entgegen, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat und vertrauen durfte und Letzterer sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, dass diesem die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Soll der Architekt die Baugenehmigung erholen, kann nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, dass damit auch die übrigen Leistungen der Leistungsphase 1 bis 4 erbracht werden sollen. Entscheidend ist vielmehr, was die Parteien tatsächlich als Leistungen vereinbart haben.

Die Geltendmachung des Verzögerungsschadens setzt voraus, dass dem Auftraggeber infolge des von ihm behaupteten Verzugs ein Schaden entstanden ist.

Der vom geschädigten Auftraggeber zu führende Beweis eines entgangenen Gewinns unterliegt einem objektiven Maßstab. Dabei ist auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzustellen, wobei stets die individuellen Verhältnisse entscheidend sind. Allein die Möglichkeit eines Gewinns reicht als Nachweis noch nicht aus (BGB §§ 242249 Abs. 1, § 252 Satz 2, §§ 631650p ff.; HOAI § 7 Abs. 1, 5; ZPO § 287; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2022 – 4 U 142/20; vorhergehend: LG Freiburg, 17.07.2020 – 2 O 429/18; nachfolgend: BGH, Beschluss vom 14.02.2024 – VII ZR 221/22).

Die Abrechnung erfolgt am Schluss  0

Die Behauptung des Auftragnehmers, dieser habe nach Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist und nach Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens einige Mängel ohne Zustimmung des Auftraggebers beseitigt, ist im Rahmen einer Vorschussklage auf die Mängelbeseitigungskosten rechtlich nicht erheblich. Ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren, ist erst bei Abrechnung des Vorschusses zu prüfen.

Gegenüber dem Bauträger, dessen Verpflichtung zur Eigentumsumschreibung vertraglich durch die Zahlung des vollen Kaufpreises bedingt ist, steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung auch für den Fall, dass nur noch ein geringfügiger Teil des Kaufpreises offen ist und Mängel vorliegen, regelmäßig kein Anspruch auf Eigentumsverschaffung gemäß § 242, bzw. § 320 Abs. 2 BGB zu, soweit Letzterer die Möglichkeit hat, mit eigenen Forderungen in den Kaufpreis übersteigender Höhe aufzurechnen und damit die Eintragungsvoraussetzungen herbeizuführen.

Von dem Bauträger kann der Erwerber nicht verlangen, eine aus Sicht des Erwerbers unter Überschreitung der Miteigentumsordnung, im Zuge der Errichtung angebrachte Abluftanlage an der Außenfassade zu entfernen, wenn deren Errichtung nicht zur vertraglichen Leistungen des Bauträgers ihm gegenüber zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums und seines Sondereigentums gehört, sondern durch den begünstigten Sondereigentümer veranlasst wurde (IBRRS 2024, 2139; OLG Köln, Urteil vom 19.06.2024 – 11 U 73/23; BGB a.F. §§ 633634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3; BGB § 242280 Abs. 1, 2, §§ 286320 Abs. 2; vorhergehend:
LG Köln, 22.12.2022 – 8 O 172/20
).

Weicht die Planung von der Baugenehmigung ab, so ist die Planung mangelhaft  0

Stimmt die Geschosshöhe nicht mit der erteilten Baugenehmigung überein, so ist die Ausführungsplanung des Architekten mangelhaft.

Soweit der Auftraggeber nachträglich mit einer von der Baugenehmigung abweichenden Planung und Ausführung einverstanden ist, so kann darin eine Beschaffenheitsvereinbarung liegen, die der Annahme eines Mangels widerspricht.

Soweit der Architekt den Auftraggeber nicht über die Konsequenzen einer von der Baugenehmigung abweichenden Ausführung aufklärt, kommt eine Haftung wegen Verletzung der Aufklärungspflicht in Betracht, soweit diese Pflichtverletzung für den Schaden kausal geworden ist.

Jedenfalls ist das bauausführende Unternehmen nicht dazu verpflichtet, die übergebenen Ausführungspläne auf deren Übereinstimmung mit der Baugenehmigung hin zu überprüfen (IBRRS 2024, 0960; BGB §§ 280631 Abs. 1, §§ 633634 Nr. 4; LG Darmstadt, Urteil vom 15.02.2023 – 11 O 130/19; nachfolgend: LG Darmstadt, 26.04.2023 – 11 O 130/19).

Kein Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers nach Kündigung  0

Kündigt der Besteller selbst das Vertragsverhältnis vorzeitig, d. h. vor endgültiger Fertigstellung und Abnahme des Werks, so hat dieser unter keinem rechtlichen Gesichtspunktgegen gegen den Werkunternehmer noch ein, auch nur vorübergehendes, Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Werklohnforderung aus der Schlussrechnung über erbrachte Teilleistungen.

Hingegen obliegt dem Unternehmer auch im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach vorzeitiger Kündigung des Bestellers die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit der erbrachten Teilleistungen. Die Aufwendungen des Unternehmers in Form der Hinzuziehung eines privaten Sachverständigen zur Bautenstandsfeststellung dienen daher der Erfüllung eigener Vertragspflichten.

Unwirksam ist eine Klausel in den Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauvertrag, wonach der Besteller eine Vorauszahlung des Werklohns i. H. v. 80 % der geschuldeten Vergütung auf ein Anderkonto zu leisten hat, unwirksam (IBRRS 2023, 1555; BGB §§ 273320641 Abs. 3, §§ 648650g Abs. 4, § 650m Abs. 4, § 650o; OLG Naumburg, Urteil vom 29.12.2022 – 2 U 21/22; vorhergehend: LG Halle, 28.01.2022 – 6 O 255/20).

Bei funktionstauglicher Leistung und DIN-Konformität ist Mängelbeseitigung unverhältnismäßig  0

Für die Frage, ob ein Werk mangelhaft ist, ist nach durchgeführter Abnahme grundsätzlich der Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme entscheidend. Allerdings liegt ein gewährleistungspflichtiger Mangel auch dann vor, soweit dieser zwar erst nach der Abnahme erstmalig sichtbar wird, die tatsächlichen Ursachen des Mangels aber schon bei Abnahme existent gewesen sind.

Soweit der Auftraggeber Mängelansprüche geltend macht, hat dieser darzulegen und zu beweisen, dass die Mangelursache bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Dem Auftraggeber stehen allerdings keinerlei Mängelbeseitigungsansprüche zu, sofern als Mangelursache auch eine unterbliebene Wartung in den Jahren nach der Fertigstellung ursächlich gewesen sein könnte.

Sofern das Leistungsverzeichnis keinerlei Angaben hinsichtlich Wartungsarbeiten enthält, hat der Auftragnehmer den Auftraggeber jedenfalls dann nicht mehr darauf hinweisen, sofern die Wartung in der Praxis ohnehin nicht mehr von Bauunternehmen durchgeführt wird (IBRRS 2022, 3337; BGB §§ 633635 Abs. 3; VOB/B § 4 Abs. 3, § 13 Abs. 1, 3, 6; OLG Hamm, Urteil vom 18.08.2022 – 24 U 51/20
vorhergehend: LG Paderborn, 02.03.2020 – 3 O 357/18).

Mängelrechte vor der Abnahme im BGB-Bauvertrag  0

Selbst wenn der mit einem privaten Auftraggeber geschlossene Bauvertrag auf die VOB/B Bezug nimmt, wird diese nicht Vertragsbestandteil, soweit der Auftragnehmer die VOB/B dem Auftraggeber vor oder bei Vertragsschluss nicht ausgehändigt hat.

Grundsätzlich kann der Auftraggeber die Abnahme auch verfrüht erklären. Soweit die Leistung noch nicht vollständig erbracht ist, kommt eine vorzeitige konkludente Abnahme allerdings nicht in Betracht.

Dem Auftraggeber steht auch vor Abnahme ein Anspruch auf Erstattung der Kosten Ersatzvornahme für die Fertigstellung der Leistung zu, sofern der Auftragnehmer mit der Herstellung in Verzug gerät.

Die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftragnehmers, nach der „die Fertigstellung i.S. des Zahlungsplans bedeutet, dass die Arbeiten im Wesentlichen fertig gestellt sind und Rest- oder Nachbesserungsarbeiten nicht zur Zurückhaltung der gesamten Rate berechtigen“, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist daher rechtsunwirksam (IBRRS 2022, 2093; BGB §§ 280281305 Abs. 2 Nr. 2, § 307 Abs. 1, §§ 632a633634637640; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2022 – 22 U 192/21; vorhergehend: LG Krefeld, 26.08.2021 – 5 O 292/18).

Spritzwasserschutz ist Aufgabe des Architekten  0

Wird bei der Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems mit einem dreiteiligen Aufbau, bestehend aus Dämmstoffplatten aus Mineralwolle, Textilglas- Gittergewebe bewehrtem Unterputz und Oberputz, für Unter- und Oberputz, jeweils die nach der bauaufsichtsrechtlichen Zulassung vorgegebene Mindeststärke nicht eingehalten, handelt es sich um ein Mangel in der Ausführung der Bauarbeiten. Für diesen hat der Bauunternehmer einzustehen.

Soweit aufgrund der flächendeckenden Verteilung der mangelhaften Putzstärken und wegen des, auch aufgrund der Prozessdauer, entstandenen erheblichen zeitlichen Abstands der Mängelbeseitigungsarbeiten bis zur Fertigstellung der ursprünglichen Leistungen, eine komplette Neuherstellung des Wärmedämmverbundsystems erforderlich ist, so ist sowohl bei der Berechnung des Mangelbeseitigungskostenvorschusses, als auch bei dessen späterer Abrechnung jeweils ein Abzug „neu für alt“ zu berücksichtigen.

Der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt hat bei der Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems zu berücksichtigen, dass das nach der allgemeinen bauaufsichtsrechtlichen Zulassung einzuhaltende Vorgehen stets eingehalten wird. Dies macht eine jedenfalls stichprobenhafte Kontrolle der Ausführung der Arbeiten bezüglich des eingesetzten Materials, der ausreichenden Materialmengen, des Einsatzes geschulten Personals, sowie der sachgerechten Verwendung des richtigen Werkzeugs, notwendig.

Im Zuge der Objektplanung des Gebäudes hat der Architekt grundsätzlich einen hinreichenden Schutz der Fassade vor Spritzwasser im erdberührten Bereich vorzusehen. Daher kann dieser sich nicht mit Erfolg dahingehend argumentieren, nicht mit den Planungen der Außenanlagen beauftragt worden zu sein. Schließlich ist ein Gebäude nicht von seiner Umgebung zu trennen. Insoweit obliegen diesem zumindest Hinweispflichten gegenüber dem Bauherrn auf einen bisher fehlenden Spritzwasserschutz (BGB §§ 633634 Nr. 4, § 637 Abs. 3; HOAI 2009 § 33; OLG Naumburg, Urteil vom 13.10.2021 – 2 U 29/20
vorhergehend: LG Magdeburg, 22.01.2020 – 2 O 1550/15).

Kostenerstattung auch ohne Kündigung bei Mängeln vor Abnahme  0

Die Leistung ist als mangelhaft einzustufen, soweit der Auftragnehmer ein anderes als das vertraglich vereinbarte Baumaterial verwendet.

Der Anspruch auf Ersatz der Kosten der ordnungsgemäßen Bauherstellung durch einen Dritten wegen eines Mangels vor Abnahme setzt voraus, dass
– die Leistung als mangelhaft erkannt wurde und der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht nachgekommen ist,
– eine dem Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung gesetzte angemessene Frist ungenutzt verstrichen ist,
– dem Auftragnehmer die Kündigung angedroht wurde und
– der Auftraggeber nach ungenutztem Fristablauf der zur Mangelbeseitigung gesetzten Frist die Kündigung des Vertrags erklärt hat.

Einer Kündigung bedarf es nicht, wenn der Auftragnehmer die vertragsgerechte Fertigstellung endgültig verweigert (BGH, IBR 2009, 14) ( IBRRS 2022, 1455 ; VOB/B § 4 Abs. 7, § 8 Abs. 3;
OLG Brandenburg, Beschluss vom 11.08.2021 – 11 U 226/20
vorhergehend: OLG Brandenburg, Beschluss vom 02.06.2021 – 11 U 226/20; LG Neuruppin, 30.09.2020 – 6 O 56/18
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 12.01.2022 – VII ZR 827/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

Heizungsanlage gilt drei Monate nach Fertigstellung als konkludent abgenommen  0

Von einer konkludenten Abnahme ist auszugehen, wenn keine wesentlichen Vertragsleistungen mehr offen sind und sich aus dem Verhalten des Auftraggebers ergibt, dass dieser die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht annimmt.

Von einen Abnahmewillen ist regelmäßig nur dann auszugehen, soweit der Auftraggeber Gelegenheit hatte, die Beschaffenheit des Werks zu überprüfen. Dabei hängt die Dauer der Prüfungs- und Bewertungsfrist vom Einzelfall ab.

Sofern der Auftragnehmer mit der Installation einer Heizungsanlage beauftragt wurde, dürfte jedenfalls zur Winterzeit eine Prüffrist von drei Monaten ausreichend und angemessen sein (IBRRS 2022, 1234; BGB § 214 Abs. 1, §§ 633634a Abs. 1, § 640; OLG München, Beschluss vom 17.05.2021 – 28 U 744/21 Bau
vorhergehend: OLG München, Beschluss vom 23.03.2021 – 28 U 744/21 Bau; LG Ingolstadt, 21.01.2021 – 52 O 1009/15 Bau
nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10.11.2022 – VII ZR 565/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Bei Aushub der Baugrube für privaten Bauherrn handelt es sich um Verbraucherbauvertrag  0

Soweit der Verbraucher das Bauvorhaben in verschiedene Bauverträge unterteilt, die er mit verschiedenen Unternehmern isoliert abschließt, ist ein Verbraucherbauvertrag auch dann anzunehmen.

Nach Fertigstellung des Bauwerks kann eine wesentliche Umgestaltung des Grundstücks auch dann vorliegen, wenn einer Einzelvergabe vorausging.

Grundlage für die Neuerrichtung eines Gebäudes ist der Aushub der Baugrube. Dies gilt auch dann, wenn die Höhe des Werklohn im Verhältnis zu den Gesamtkosten zwar eher gering ist, dennoch grundsätzlich aber von einer Erheblichkeit auszugehen ist (IBRRS 2022, 0434; BGB §§ 648650i; LG München I, Urteil vom 28.10.2021 – 5 O 2441/21).